Budget for diverse opgaver til udførelse ejendommen E/F Nannasgården I og III - afdeling Nannasgården III

Transkript

1 Samlet økonomi Bemærk: Omkostninger til administrator, finansieringsomkostninger og evt. øvrige bygherreomkostninger er ikke medregnet. Alle delpriser er eksklusiv moms. Budget for diverse opgaver til udførelse ejendommen E/F Nannasgården I og III - afdeling Nannasgården III Bygningsdel Tag Bygningen er med oprindeligt tegltag med hældning på ca. 45 grader og hanebåndsspær. Tagrender og nedløbsrør er i plast. Underliggende konstruktion (hanebånd mv.) er i træ. Tagfladerne er gennembrudt af: Afkasthætter af zink, faldstammeudluftninger, skorsten, tagvinduer og kanter mod brandmure. Generelt står taget overfor snarlig udskiftning. For nylig er der foretaget en større nødvendig reparation af taget ved nr. 22, hvilket kan tages som udtryk for tagenes generelle tilstand. Der er løse og defekte tegl og manglende understrygning. Der er foretaget reparation af understrygning gennem årene. Der foreslås gennemført en hovedrenovering af taget omfattende: - Nedrivning af tagbelægning samt eksisterende skorstenspibe - Stikprøveudtagning for svampe og insektangreb i tagkonstruktion - Opretning af tag - Etablering og udlægning af undertag - Isolering af tagfladen - Nye lægter - Nye falsteglsten - Reparation af trækonstruktioner - Renovering og supplerende isolering af kviste - Renovering af skorsten (evt. afblænding) - Renovering af brandkarme - Nye tagrender/rendejern og nedløb i zink - Tagvinduer og veluxvinduer - Skotrender, hætter, zinkinddækninger og skorstensinddækning - Opsætning, leje og demontering af stillads med overdækning af arbejdsområdet Såfremt foreningen ikke beslutter udskiftning nu, er det nødvendigt løbende og systematisk at overvåge for utætheder og reparere disse. Derudover kan der forekomme enkeltudgifter eksempelvis i forbindelse med vandskader (er ikke medregnet i budgettal) Normale eftersynsintervaller skal under alle omstændigheder overholdes, og registrerede utætheder omgående afhjælpes. Der anbefales årlig tagkontrol af entreprenørfirma med kontrol for løse tegl og evt. stoppede render mv.

2 Skorsten fra nedlagt oliefyr er ikke i god stand. Der kan konstateres skader i murværket og defekte/udfaldne fuger. Såfremt der ikke gennemføres en snarlig udskiftning af taget, bør skorstenspiben renoveres eller nedtages Facader Ejendommens facader (murværk) fremstår i rimelig god stand, dog er der både på gade- og gårdside flere steder med revner og løse/udfaldne fuger. Revnedannelser i ældre ejendomme kan ikke undgås. Mindre revner bør udbedres for at forhindre, de udvikler sig, og dermed giver mulighed for vandindtrængning og opfugtning af konstruktionen. Generelt bør alle revner og løse/udfaldne fuger repareres, når der i forbindelse med tagudskiftning skal stillads op. Reparationen består af udkradsning og omfugning af løse fuger og udskiftning af revnede sten. Arbejdet er budgetteret udført samtidig med udførelsen af andet arbejde på facaden Såfremt foreningen ikke beslutter tagudskiftning nu, er det nødvendigt, at de mest kritiske revner og løse/udfaldne fuger repareres Udvendige trapper til kældre og trappesten til opgange m.v. Ejendommens udvendige trapper er udført i beton. Der er stort omfang af revner/afskalninger i betonen samt tæringer (rust) på gelændere. En renovering er påkrævet for at forhindre, at skaderne udvikler sig Der er ikke taget stilling til en renovering af ejendommens udenomsarealer i gården (fliser, bede og græs), da disse fremtræder i fornuftig stand.

3 Vinduer og døre Alle vinduer i opgange og lejligheder er udskiftet til plastvinduer med termoruder (fabr. Hvidbjerg Vinduet A/S) for omtrent 20 år siden (ca. 1990), og er i fin stand. Desværre er vinduerne ikke udstyret med ventilationsspalter til ventilering af boliger. Vinduerne bør løbende vedligeholdes ved afvaskning af karm og rammer samt smøring af mekaniske dele. Hoveddøre, kælderdøre samt kældervinduer mod både gård og gade er generelt de oprindelige, og trænger til maler-/snedkervedligehold eller udskiftning. Der foreslås: - Udskiftning af kældervinduer. Nye vinduer forsynes med friskluftventiler Malerrenovering af kælderdøre indenfor de kommende 1-3 år. (Udvendig malerbehandling) Etablering af gående dørblad i eksisterende port, således at adgangen gennem porten lettes. Der afsluttes med malerbehandling af hele porten Kælder Ydervægge og gulve i kælder er udført i beton, hvilket er hensigtsmæssigt, da beton har en begrænset evne til at transportere fugt. Hovedskillerum samt øvrige skillerum er udført i murværk. Ved fugtmålinger blev de fleste vægge registreret tørre eller begrænset opfugtede. Det vurderes ikke at være nødvendigt, at der udføres fugtsikring af kælderen. Væggene har begrænset omfang af afskallet puds/berapning. Gulvene har behov for mindre betonreparationer. Det foreslås, at der i fællesarealer foretages reparation af nedfalden puds og udfaldne fuger på vægge samt mindre skader på gulve. Endeligt foreslås det, at vægge og lofter i fællesarealer males hvide med egnede produkter. Pudsreparationer og malervedligehold er delvist et spørgsmål om foreningens ønske til udseende. (Afsat beløb til reparationer efter gennemgang.) Etageadskillelse mod stueetagen gennemgås for lukning (manglende puds) iht. gældende lovgivning om brandsikring. (Budget afhængig af metode og udfaldskrav)

4 VVS-installationer Ejendommens varmecentral (placeret i kælder afdeling Nannasgården I) og øvrige varmeinstallation er i god stand, og vil ved normalt vedligehold kunne holde mange år fremover. Løbende service på varmecentral ved VVS-installatør (budgettal er medtaget i rapport vedr. afdeling Nannasgården I) De oprindelige faldstammer er udført i støbejern. Der er udført reparationer/partielle udskiftninger med støbejern, plast m.v. Det er oplyst fra foreningen, at der løbende er problemer med utætte faldstammer. Der er flere steder synlige tegn på tæringer og overfladerust. Generelt er der ikke væsentlige problemer med tilstopninger. Det anbefales, at afløbsinstallation løbende overvåges, og repareres med minimalløsninger, og at man om ca. 1-3 år foretager udskiftning af alle faldstammer - evt. samtidig med brugsvand. (Budget afhænger af omfangsvalg på bygnings-/følgearbejder) Ejendommens installation for brugsvand er den oprindelige. Ligesom for afløbsinstallationen anbefales det, at installation for brugsvand løbende overvåges, og repareres med minimalløsninger, og at man om ca. 1-5 år foretager komplet udskiftning - evt. samtidig med faldstammer. (Budget afhænger af omfangsvalg på bygnings-/følgearbejder) For at få et mere nuanceret billede af evt. problemer/tæringer mv. på vandinstallationen og faldstammer, kan gennemføres supplerende destruktive undersøgelser og spørgeskemaundersøgelse efter nærmere aftale.

5 Andet Ventilering: I lejligheder med kolde ydervægge stiger kravet til ventilation, ligesom ventilation vil bidrage til et godt indeklima (luftkvalitet). Derfor foreslås 2 alternative løsninger: Alternativ A - Mekanisk ventilation: - Kontinuerlig bortledning af brugt indeluft fra lejligheder i mængder svarende til nuværende krav/anbefalinger. Der etableres mekanisk udsugning fra lejlighederne. Fremtidige udsugningsanlæg foreslås opbygget som centrale udsugningsanlæg med fælles udsugningsventilator samt lyddæmpere placeret på loftet. Eksisterende aftrækskanaler i køkken og bad foreslås anvendt som udsugningskanaler. - Kontinuerlig tilførsel af udeluft til lejligheder - f.eks. ved ventiler gennem ydermur eller ventilationsspalter i vinduer. I budget er taget udgangspunkt i et luftindtag i hvert af boligens opholdsrum. Alternativ B Forbedret naturlig ventilation: - Kontinuerlig bortledning af brugt indeluft fra lejligheder i begrænset omfang dog en væsentlig forbedring af nuværende forhold. Aftræk fra køkken og bad skal være blotlagt og renset for at kunne fungere. Budget omfatter rensning af 2 stk. aftrækskanaler pr. bolig. - Kontinuerlig tilførsel af udeluft til lejligheder - f.eks. ved ventiler gennem ydermur eller ventilationsspalter i vinduer. I budget er taget udgangspunkt i et luftindtag i hvert af boligens opholdsrum Foto fra en anden ejendom. Udsugningsventil i lejlighed. Postkasser i opgange: Pga. nye regler fra Postdanmark skal der inden 1. januar 2010 monteres nye postkasser i bunden af hovedtrapper. Pris på disse er naturligvis afhængig af udseende og funktionalitet. De enkelte ejere anbefales løbende at eftergå deres bygningsdele og installationer for funktioner, tæthed og løbende vedligeholdsstand. Alle arbejder bør udføres af professionelle håndværkere. Herunder særligt arbejder, der ændrer forhold vedr. installationer og konstruktioner og ventilering. Installationskasser i lejligheder med skjulte installationer: Der bør, om muligt, sørges for adgang for besigtigelse af installationer og evt. melderør eller lignende, der sikrer, at utætheder opdages i tide. Det anbefales, at foreningen indfører politik for konstruktion af badeværelsegulve og gulvafløb ved evt. baderumsmoderniseringer Foto fra en anden ejendom. Anlæg i tagrum. Uforudseelige Rådgiver I alt ekskl. moms (budgettal i kursiv er ikke medtaget) Moms I alt inkl. moms