Høring over bekendtgørelse om tinglysning i tingbogen (fast ejendom)

Transkript

1 Justitsministeriet Slotsholmsgade København K Att. Lennart Houmann Høring over bekendtgørelse om tinglysning i tingbogen (fast ejendom) Den finansielle sektor har modtaget udkast til bekendtgørelse om tinglysning i tingbogen (fast ejendom) i høring med frist for bemærkninger senest 24. august Sektoren har nedenstående kommentarer til det forelagte udkast. 24. august 2009 Finansrådets Hus Amaliegade København K Telefon Fax Tidsmæssige og tekniske udfordringer Det bemærkes indledningsvis, at ændringer modtaget så tæt på opstart af digital tinglysning ikke kan nå at blive tilrettet i systemer og dokumenter inden 8. september I relation til ændringer til pantebrevsformularer som følge af bilagene til bekendtgørelsen, skal vi bede om, at krav til ændringer til formularerne helt bortfalder, således at det bliver de eksisterende krav til formularer, som også ved digital tinglysning fremadrettet skal imødekommes. Alternativt skal vi anmode om en 12 måneders overgangsperiode, hvor både nye og gamle udgaver kan anvendes. Behovet for den forholdsvise lange overgangsperiode er begrundet i, at mange lånetilbud udstedes med en gyldighed på op til 6 måneder, hvorfor den systemmæssige implementering af nye formularkrav selv med en 12 måneders overgangsperiode skal være fuldt systemmæssigst testet og implementeret allerede efter 6 måneder. Se nærmere om dette under kommenterer til bilag i afsnittet "Uddybning af tidsmæssige og tekniske udfordringer". mail@finansraadet.dk Kontakt Tine Brynjulfsson Direkte tib@finansraadet.dk Journalnr. 722/22 Dok. nr v1 Vi vil endvidere bede om, at vi fremadrettet varsles i væsentlig bedre tid om ændringer, som medfører rettelse af juridiske formuleringer, dokumenter eller systemer, som direkte eller indirekte indgår i den digitale tinglysning. Hvis sådanne ændringer skal lykkes i praksis, skal den tekniske implementering i god tid aftales og afklares mellem Domstolsstyrelsen, Domstolsstyrelsens tekniske leverandør og sektorens teknikere. Hvis det skal være muligt sideløbende at arbejde med flere typer af pantebrevsformularer, skal sektorens teknikere ligeledes inddrages i, hvad der løsningsmæssigt vil være mest hensigtsmæssigt, og hvad der rent systemmæssigt kan lade sig gøre.

2 Side 2 Ad 1: Det anføres, at dokumenter skal være forsynet med digital signatur, men det anføres ikke, hvilke personer der stilles krav om, skal signere. Der ønskes en præcisering af dette. Fx. "alle der er angivet ved CPR-/CVR-nr." Ad 2, stk. 2: Her står, at Tinglysningsretten skal meddele årsagen til, at noget udtages til manuel behandling. Det gør Tinglysningsretten imidlertid ikke i testen. Vi får blot at vide, at dokumentet er udtaget til manuel behandling og så en tidsangivelse for, hvornår vi kan forvente svar på den manuelle prøvelse. Det er således muligt, at Tinglysningsretten ikke kan leve op til dette krav i første omgang. Ad 4, stk. 1: Af bestemmelsen fremgår, at man kan vedhæfte et digitalt bilag til et anmeldt dokument. Den løsning er Domstolsstyrelsen gået bort fra i den endelige løsning. Nu skal man referere til et bilag i Bilagsbanken. Denne bestemmelse bør således tilrettes i overensstemmelse med den nye løsning. Ad 4, stk. 2: Vi formoder, at denne formulering skal tolkes således, at alle bilag kan indsendes på papir. I så fald er vi tilfredse med formuleringen. Ad 5: Vi foreslår, at der står anmeldes i stedet for oprettes, idet en system-tilsystem-bruger ikke "opretter" dokumentet ved brug af systemopkoblingen. Ad 9, stk. 2: Det bør tydeliggøres, at der skal angives et UMA-nr., som inden tinglysningen indhentes hos Tinglysningsretten. Ad 10, stk. 1, nr. 3, 20, stk. 1, nr. 5, 27, stk. 1, nr. 2 og 39, stk. 1 Generelle bemærkninger vedrørende "byrder": Det undrer os, at man i 10, stk. 1, nr. 3, 20, stk. 1, nr. 5, 27, stk. 1, nr. 2 og 39, stk. 1 benytter ordet "byrder", da man i tingbogen os bekendt fremover alene opererer med ordet "servitutter". Ad 10, stk. 2 og 20, nr. 7: Der bør stå, at pantstiftende dokumenter "kan" i stedet for "skal" indeholde oplysninger om ægtefælle. Denne oplysning er ikke et krav i dag og bør alene fremstå som en mulighed. Bemærk, at dette har væsentlig betydning for sektoren, da et krav ellers vil betyde, at sektoren skal til at rette i dokumenter og systemer, hvilket er uforholdsmæssigt så tæt på opstart af digital tinglysning, særligt henset til, at det ingen tinglysningsmæssig betydning har. Det fremgår af 20 nr. 7, at et pantstiftende dokument skal indeholde

3 oplysning om samtykke fra adkomsthavers ægtefælle, jf. RVL 18 og i givet fald ægtefællens CPR-nr. Samtykkekravet i RVL 18 indebærer ikke, at ægtefællens eventuelle tiltræden skal fremgå af det tinglyste dokument, idet forholdet alene er et anliggende pantsætter, ægtefælle og panthaver imellem og dermed ikke relevant for tredjemand, der søger oplysning herom i tingbogen. RVL 18 indeholder ikke formkrav til samtykket, og af en note i Karnov fremgår da også, at samtykket kan gives såvel skriftligt som mundtligt. Der fremgår heller ikke noget krav om det i den gældende tinglysningsbekendtgørelse, hverken af lovtekst eller bilag til bekendtgørelsen. Side 3 Bemærk dog, at der er et ønske om, at ægtefællesamtykket skal være en mulighed også på et digitalt tinglysningsdokument, men det må ikke være et krav. Domstolsstyrelsen har tidligere givet tilsagn om, at hvis rollen "ægtefælle" er på dokumentet, og dokumentet signeres digitalt, så validerer de også den digitale signatur fra ægtefællen og opbevarer den på det tinglyste dokument, men ægtefællens rolle og signatur har ikke nogen tinglysningsmæssig betydning. Ad 19, stk. 1: Vi foreslår, at det præciseres, om der ud over hovedstolen skal angives, hvilken valuta beløbet er angivet i. Ad 19, stk. 3: Det bør tydeliggøres, at der blot er tale om en mulighed, således at kautionistens tiltræden "kan" tinglyses, men at det ikke er et krav. Det skal således tydeligt fremgå, at det kun er, hvis kautionisten er oprettet som digital rolle på dokumentet, og kautionistens tiltrædelse sker ved digital signatur, at hans CPR-nr. eller CVR-nr. skal fremgå. Det skal fortsat være muligt at indhente en kaution på et løst kautionsdokument, idet det er vidt forskelligt, hvordan de forskellige aktører har valgt deres løsninger her. Domstolsstyrelsen har tidligere givet tilsagn om, at hvis rollen "kautionist" er på dokumentet, og dokumentet signeres digitalt, validerer de også den digitale signatur fra kautionisten og opbevarer den på det tinglyste dokument, men kautionistens rolle og signatur har ikke nogen tinglysningsmæssig betydning. Ad 20: Bemærkning vedrørende underpant: Det er for snævert kun at nævne underpant i ejerpantebreve, da vi forudsætter, at der også kan lyses underpant i negotiable pantebreve. Det er lidt uklart, hvordan samspillet mellem de enkelte paragraffer skal håndteres: Tinglysningslovens 1 omhandler alle pantebreve Tinglysningslovens 1 a omhandler kun ejerpantebreve 20 i bekendtgørelsesudkastet nævner kun underpant i ejerpantebreve. Hvad gælder for underpant i andre pantebreve? 22 i bekendtgørelsesudkastet (" og underpant") er ikke begrænset til underpant i ejerpantebreve

4 I 25 i bekendtgørelsesudkastet er stk. 1-4 gældende for alle pantebrevstyper og kun stk. 5 begrænset til at gælde underpant i ejerpantebreve. 26 er ikke begrænset til underpant i ejerpantebreve. Side 4 Der ønskes en præcisering af, at underpant kan tages i alle typer af pantebreve herunder også omsætningspantebreve dog bortset fra realkreditpantebreve med rektaklasul, samt en supplerende beskrivelse af det, som alene gælder for underpant i ejerpantebreve. Bemærkning vedrørende ejerpantebreve Opremsningen 1)-8) angives ikke at gælde for underpant i ejerpantebreve. Det vil sige, at opremsningen gælder for selve ejerpantebrevet men her kan vi ikke opfylde alle punkter. Oplysninger i henhold til pkt. 3 og 4 angives aldrig i et ejerpantebrev. Der er jo et underliggende gældsforhold, som ikke tinglyses. Bemærkning vedrørende implicit fuldmagt Herudover mener vi, der mangler en mulighed for at angive en fuldmagtshaver (såkaldt "implicit fuldmagt"). Ad 20, nr. 3 og 4: Digital tinglysning er indrettet efter nogle lister både for så vidt angår lånetyper og lånevilkår. Bestemmelserne bør kobles op på disse lister, så det ikke står åbent for fortolkning, hvad der ligger i begreberne. Fx ønskes i denne forbindelse en præcisering af, hvilke lånetyper der er tale om. Er det kontantlån, obligationslån, øvrige? Der bør i øvrigt stå "særlige" lånevilkår" i 20, nr. 4. Ad 20, nr. 7: Se bemærkninger under 10, stk. 2. Ad 20, nr. 8: Der bør stå, at pantstiftende dokumenter "kan" i stedet for "skal" indeholde oplysninger om meddelelseshaver. Dette er ikke et krav i dag og bør alene fremstå som en mulighed. Mange vil ikke længere gøre brug af denne mulighed, idet de gennem digital tinglysning i stedet kan tegne abonnement på ejendommen og få de nødvendige informationer ad den vej. Navnlig i tilfælde hvor det fremgår direkte af den tinglyste panteret i øvrigt, hvem der er kreditorer og dermed har interesse i at få oplysninger om tvangsauktion og ekspropriation, giver pligten i nr. 8 ikke mening. Ad 21: Opfyldelse af krav i sidste punktum er ikke praktisk muligt, idet vi i så fald i de fleste tilfælde skal indhente alle disse oplysninger om lånevilkår hos et fremmed institut og indtaste disse i respektpåtegningen. Der er i øvrigt tale om en omfattende opgave, hvis institutter skal gengive lånevilkår, som så

5 skal indeholde alt det, der er opremset i 20, stk. 1, nr. 4 (pantebrevets særlige bestemmelser). Flere af de punkter, som nu nævnes som krav i bekendtgørelsen er ikke indeholdt i den tekniske løsning (XML-skemaet til fremtidig respekt). Hvis bekendtgørelseskravene opretholdes, har vi således ikke den nødvendige tekniske løsning til at imødekomme dette. Bestemmelsen om fremtidig respekt i 21 er en meget vigtig bestemmelse for finanssektoren, idet det i forbindelse med etl vil blive betydeligt mere udbredt at benytte fremtidig respekt. Det vil ofte være den eneste mulighed, hvis vi skal gøre to dokumenter fx. et realkreditpantebrev og et efterstående ejerpantebrev klar til kundens underskrift samtidig. Vi kan ikke tinglyse det ene dokument fx. realkreditpantebrevet, før vi har kundens underskrift, og derfor kender vi heller ikke det dokument UUID på realkreditpantebrevet, som ejerpantebrevet skal respektere. Derfor kan vi ikke bruge den "almindelige respekt", som altid kræver det konkrete UUID på det dokument, som skal respekteres. Vi vil således stort set altid være henvist til at benytte fremtidig respekt, og så skal anvendelsesmulighederne være håndterbare også i praksis! Det er kritisk, at der bringes overensstemmelse mellem bekendtgørelse og teknik. Side 5 Ad 22: Almindelige betingelser (A) gælder for et ejerpantebrev, men det giver ikke mening at angive, om et ejerpantebrev er et sælgerpantebrev. Et ejerpantebrev er aldrig et sælgerpantebrev, og vi angiver det ikke i dag på ejerpantebreve. Forslag vedr. SDO/SDRO ordet endvidere ændres til kan i stedet indeholde og for så vidt angår realkreditpantebreve og B, at ordet dog ændres til i stedet indeholde. Ad 24, stk. 1: En påtegning på et tinglyst dokument skal indeholde oplysning om tinglysningsdato og tinglysningsnummer for det pågældende dokument. Påtegninger indeholder ikke oplysning om tinglysningsdato for det tinglyste dokument. Der er ikke nogen steder i XML-strukturen, hvor vi kan angive tinglysningsdato. Vi skal endvidere anmode om en tydelig definition af "tinglysningsnummer", som skal kunne refereres direkte i de termer, som anvendes i den tekniske løsning. Er det UUID, der menes med "tinglysningsnummer"? Endelig står der ingen steder i bekendtgørelsen, at dokumenter, der tinglyses, tildeles et nummer, så det fx kan defineres, hvornår hvilke dokumenter modtager hvilken ID. Ad 24, stk. 3: Der står "Afvises en påtegning, vil alle efterfølgende påtegninger blive afvist, medmindre anmelder har anmodet om andet". Sætningen er ok, bortset fra ordet "efterfølgende". Hvis vi fremsender en samlet pakke med 5

6 påtegninger til lysning og påtegning, og nr. 3 i pakken ikke kan lyses, er det iflg. teksten "kun" påtegning nr. 4 og 5, som afvises. Den hidtidige aftale med Domstolsstyrelsen har været "alt eller intet". Det vil sige, hvis en vilkårlig påtegning i en samlet pakke ikke kan lyses, så afvises hele pakken i eksemplet altså alle 5 påtegninger medmindre andet er angivet i procesinstruktionen til Tinglysningsretten. Så formuleringen skal angive, at der kan være tale om pakker af påtegninger, og hvis der er det, så gælder "alt eller intet" medmindre andet er anført. Side 6 Ad 25: Se under 20 bemærkninger vedrørende underpant, som også gælder 25. Ad 25, stk. 4: Bør ændres, så der også indarbejdes nedlysninger. Fx "Ændres pantebrevets hovedstol ved en forhøjelse eller nedlysning, medfører dette ikke automatisk ændring af underpantsætningsbeløbet". Ad 27: Det bør præciseres, at ordet "eventuel" i pkt. 3 også gælder for pkt. 4. Og henvisningen i pkt. 4 er næppe korrekt, når den er angivet som 27. Den skal være 28. Stk. 1 afliver desværre muligheden for at angive "den til enhver tid værende panthaver" som påtaleberettiget. Sektoren har rejst problemstillingen over for Domstolsstyrelsen, men har ikke modtaget svar endnu. Med den formulering, der er lavet, er vi i tvivl om, hvorvidt vi ved ejerskifte skal have ændret de påtaleberettigede (= sælger skal udgå og køber skal indtræde). Vi havde den opfattelse, at vi kunne anvende "herskende ejendom" til at dække påtaleretten til ejerne det ser ikke umiddelbart sådan ud (medmindre det er det, der er beskrevet i stk. 3 i samme ). Dette er særdeles vigtigt at få afklaret, da det i givet fald er en ny opgave i alle ejerskiftesager, hvor der er tinglyst servitutter. Ad 47, stk. 3: Der er behov for en præcisering af sætningen "Anmodning om oplysninger fra og udskrift af det historiske register indgives til Tinglysningsretten", idet der er tvivl om, hvad der menes med det. Er det servicen kaldet "DokumentRevisionssporHent", hvor man henter historiske oplysninger? Eller er der tale om noget andet? Ad 47, stk.4: "Tinglysningsrettens afgørelse efter stk. 2..." Menes der ikke stk. 3? Ad 48 stk. 2: Indeholder muligheden for, at abonnementet kan begrænses til udvalgte ekspeditionstyper. Dette er p.t. ikke muligt, men vi anbefaler, at bestemmelsen fastholdes, så vi på længere sigt sikrer en mere fleksibel og situationsbestemt mulighed for anvendelse af abonnementet.

7 Side 7 Ad 48, stk. 5: Det fremgår, at hvis en angivet -adresse eller systemadresse, jf. stk. 3, ikke kan anvendes, så ophører abonnementet. Det er ikke hensigtsmæssigt, at Tinglysningsretten ikke har pligt til at reagere på et negativt svar fra en mailserver. Det kan ske, at der er tale om en periodisk fejl, som indehaver af mailen ikke selv er opmærksom på, og en vigtig meddelelse kan således mistes. Ad 49/50: I Tinglysningsloven anvises hvilke pantebreve, der automatisk konverteres. Vi antager, at det alene er disse, der er tale om i relation til konvertering i henhold til 49 og 50. Der ønskes i øvrigt en angivelse af, hvordan Tinglysningsretten svarer på en konvertering af et pantebrev. Er det fx ved mail eller system-til-system. Det bør også fremgå, hvad svaret indeholder. Ad 49, stk. 4: I stk. 4 er anført "samtidig hermed", uanset at det ikke er teknisk muligt, at foretage flere ekspeditioner samtidigt i den digitale tinglysning. Sætningen bør derfor omformuleres, så der ikke står "samtidig". Der bør tilføjes et "eventuelt" efter "og", da det ikke er et krav for at aflyse uden konvertering, at der skal tinglyses et nyt tilsvarende pantebrev. Ad Bilag Vi har observeret følgende ændringer i forhold til de eksisterende pantebrevsformularer A og B. Vedr. pantebrevsformular A Hedder nu Almindelige betingelser (A) Pkt. 1: i stedet for på side 1 står der nu i pantebrevet Pkt. 3. som er ophævet, tages helt ud, hvormed pkt. 4 i dag bliver til pkt. 3 osv. Da pkt. 3 er taget ud, er henvisningerne i betingelserne lavet om. I stedet for pkt., kalder man det nr. Vedr. pantebrevsformular B Hedder nu Almindelige betingelser (B) Pkt. 2, 3. punktum har fået ny formulering Pkt. 3: i stedet for på side 1 står der nu i pantebrevet I stedet for pkt. kalder man det nr. Ad Bilag 3 Almindelige betingelser (B): Den tidligere formulering i nr. 2, 3. punktum er at foretrække, da den gengiver kundens rettigheder og muligheder og ikke blot henviser uspecifikt til FIL.

8 Øvrige bilag Vi kan ikke udelukke, at der kan være udfordringer med de øvrige bilag, da der ikke har været mulighed for en systematisk gennemgang af detaljerne på dette fremskredne tidspunkt. Side 8 Uddybning af tidsmæssige og tekniske udfordringer Det rent juridiske og indholdsmæssige i forhold til ændringerne har vi ikke indsigelser mod (bortset fra en enkelt kommentar ad bilag 3 ovenfor), men systemmæssigt giver ændringerne kritiske udfordringer, idet det ikke kan lade sig gøre at tilrette, kode og teste ændringer i systemløsninger med kort frist. Når vi ser på hvor få og umiddelbart ubetydelige ændringer, der ønskes indført i formularerne, vil vi i øvrigt anbefale, at Justitsministeriet overvejer at gå helt bort fra disse ændringer og i stedet fastholde de eksisterende formularer. Det vil koste sektoren og Domstolsstyrelsen uforholdsmæssigt meget at gennemføre disse ændringer, uanset om det sker nu eller senere, idet der altid vil være tale om en eller anden form for glidende overgang, hvilket betyder, at der i givet fald skal udvikles et dobbeltsystem, hvor der sideløbende kan henvises til henholdsvis gamle og nye versioner af en given formular. Umiddelbart er det teknisk/praktisk problematisk, hvis der på nuværende tidspunkt indføres forskellige versioner af samme dokument eller helt nye betegnelser for noget, der er næsten det samme. Dels fordi opbygningen af kommunikationen (systemer på begge sider og brugerformularer) ikke understøtter andre værdier end de allerede definerede, ligesom den løsning, som implementeres primo september heller ikke kan understøtte, at den samme værdi (eksempelvis B for formular B/alm. betingelser B) kan findes i forskellige versioner. En sådan mulighed for sideløbende henvisning til to versioner af den samme formular skal i givet fald først aftales, udvikles, kodes og testes, før den kan bringes i anvendelse. Vi skal på den baggrund anmode om, at der i forhold til den nært forestående implementering af etl holdes fast i de nuværende pantebrevsformularer A, B, C, SDRO m.fl. Hvis der holdes fast i, at ændringer i formularerne skal gennemføres, skal vi bemærke følgende: Det skal være muligt, at anvende de nuværende Pantebrevsformular A, B, C, SDRO m.fl. uændret i en periode på minimum 12 måneder efter igangsættelsen af digital tinglysning. Det skyldes, at alle nuværende lånetilbud og de i den forbindelse udstedte pantebreve refererer til de bestående pantebrevsformularer. Der er mange lånetilbud, som allerede er udstedt med gyldighedsperiode på op til 6 måneder. Tilsvarende skal de nye bestemmelser frivilligt kunne tages i brug inden for en overgangsperiode på minimum 12 måneder, men de kan først kræves

9 som eneste gyldige mulighed efter overgangsperiodens slutning. Inden vi kan gå over til de nye bestemmelser, så skal vi finde en sikker teknik til at referere til henholdsvis gammel og ny løsning, og vi skal fra den dag, den enkelte aktør går over til den nye løsning, fortsat kunne modtage og tinglyse de pantebreve, som vi har ude med reference til de gamle (nuværende) pantebrevsformularer. Side 9 På den måde sikres Domstolsstyrelsen, Tinglysningsretten, Tinglysningsrettens tekniske leverandører og finanssektoren 6 måneder til udvikling, test og implementering af en fælles teknisk løsning, som kan håndtere sideløbende henvisning til både de gamle formular og de nye almindelige betingelser. Domstolsstyrelsen og Tinglysningsretten har i pressen annonceret, at der må forventes en vis indkøringsperiode efter implementeringen af Den digitale tingbog den 8. september 2009, hvor der vil være behov for at tilrette e- TL system. Set i lyset af dette er det således finanssektorens anbefaling, at der lovgivningsmæssigt sker så få ændringer som muligt i denne for projektet kritiske periode. En overgangsperiode på 9 måneder er således et kritisk minimum, som imidlertid vil øge risikobilledet for projektet. Konklusionen er på den baggrund, at vi skal bede om en overgangsperiode på 12 måneder. Sektoren står naturligvis til rådighed, såfremt høringssvaret giver anledning til spørgsmål. Med venlig hilsen Tine Brynjulfsson og Thomas Nørby Dahl Direkte tib@finansraadet.dk