Indstilling. Høegh-Guldbergs Gade 33 ny beboelsesejendom. 1. Resume. 2. Beslutningspunkter. 3. Baggrund. 4. Relationer til mål

Transkript

1 Indstilling Til Aarhus Byråd via Magistraten Den 22. oktober 2012 Aarhus Kommune Planlægning og Byggeri Teknik og Miljø 1. Resume E + N Arkitektur A/S har søgt om principiel tilladelse til at opføre en beboelsesejendom på Høegh-Guldbergs Gade 33 i 7 etager med i alt 15 lejligheder og med et samlet etageareal på 1020,2 m². Nybygningen ønskes opført som et skulpturelt gavlhus, der afslutter husrækken i Høegh-Guldbergs Gade ved hjørnet af Nørregade og Høegh-Guldbergs Gade og er tilpasset området. En partshøring har givet anledning til flere indsigelser, hvor der særligt peges på byggeriets omfang og arkitektur, forringede lys- og udsigtsforhold, indblik, tab af ejendomsværdi samt parkering. Kalkværksvej Aarhus C POB/12/ Sagsnummer POB/12/01116 Sagsbehandler Mette Rudbeck Telefon Direkte telefon E-post planlaegningogbyggeri@aarhus.dk E-post direkte mru@aarhus.dk Det indstilles, at byggeriet godkendes, da det er arkitektonisk tilpasset området og vil give en klar og tydelig afslutning af gadeforløbet, og da der ikke vurderes at være væsentlige gener for de omkringboende. 2. Beslutningspunkter At 1) Byggeriet godkendes. 3. Baggrund Indstillingen fremsendes til byrådet, fordi partshøringen har givet anledning til flere indsigelser. 4. Relationer til mål Ifølge kommuneplanen er det ønskeligt, at der sker fortætning i midtbyens karrékvarterer ved at foretage huludfyldninger.

2 5. Sagsfremstilling E + N Arkitektur A/S har søgt om principiel tilladelse til at opføre en beboelsesejendom i 7 etager med 15 lejligheder. På grunden ligger der en eksisterende beboelsesejendom i 5 etager, som bevares. Nybygningen ønskes opført som et skulpturelt gavlhus, der afslutter husrækken i Høgh-Guldbergs Gade ved hjørnet af Nørregade og Høegh-Guldbergs Gade. Nybygningen vil tage udgangspunkt i højden på den eksisterende gavl på Høegh-Guldbergs Gade 35. Bygningen vil kun lidt og partielt overstige bygningshøjden på nabobygningen, bortset fra elevatortårnet, som udgør en mindre del af bygningsmassen. Den arkitektoniske idé er en række vægflader med forskellige vinkler, der vil fange sollyset forskelligt. I mellemrummene mellem vægfladerne vil der være vinduesåbninger ubrudt fra terræn til tag. Materialemæssigt vil byggeriet tage udgangspunkt i rødt tegl, der kendetegner de nære bygninger i Høegh-Guldbergs Gade og den eksisterende beboelsesejendom. Det er dog intentionen at anvende det på en ny og innovativ måde. Facaderne vil være genstand for videre bearbejdning, hvor målet er at skabe en ejendom, der tilpasser sig de øvrige ejendomme i gaden, og der samtidig fremstår som en nutidig bygning. Der vil være fælles opholdsarealer på 235 m², der udgøres af private altaner og opholdsareal på terræn sammen med beboerne i den eksisterende beboelsesejendom. Nybygningen vil få et etageareal på 1020,2 m² samt en kælder på 126,3 m² svarende til en samlet bebyggelsesprocent for nybygningen og baghuset på ca. 231 imod ca. 82 i dag. Ejendommen er omfattet af lokalplan 471 Udbygning af Randersvej, Nørrebrogade og Nørreport. Byggeriet kræver ikke dispensation fra lokalplanen. Kommunen skal vurdere projektets samlede omfang og indvirkning på omgivelserne efter de generelle kriterier i Bygningsreglementets kap og Side 2 af 7

3 Kommunen skal lade følgende indgå i bedømmelsen: Bebyggelsens samlede omfang skal være hensigtsmæssigt i forhold til bebyggelsens anvendelse. Bebyggelsens samlede omfang skal svare til det sædvanlige i karréen, kvarteret eller området, eller det der tilstræbes i området. Kommuneplanen kan være vejledende. Der skal under hensyn til ejendommens benyttelse sikres tilfredsstillende lysforhold for ejendommens bebyggelse og nabobebyggelse. Der skal sikres tilfredsstillende friarealer i forhold til ejendommens benyttelse, herunder opholdsarealer for beboerne. Det skal sikres, at vinduer, altaner og lignende ikke giver væsentlige indbliksgener i forhold til anden bebyggelse på samme grund og på nabogrund. I kommuneplanen ligger ejendommen i rammeområde BO, der er udlagt til etagebebyggelse i maksimalt 5 etager og maksimal husdybde på 10 m. Bebyggelse skal som udgangspunkt opføres som sluttet bebyggelse i facadelinje med nabobebyggelse. Det følger dog af kommuneplanen, at hensynet til den arkitektoniske helhedsvirkning skal være bestemmende for, hvilket etageantal og hvilken husdybde der konkret kan tillades på den enkelte ejendom. Der har været gennemført partshøring i flere omgange, bl.a. da ansøger har bearbejdet projektet undervejs. Der er sket en forøgelse af maksimal højden mod gaden, samtidig med at højden mod gården er reduceret. Der er indkommet 9 indsigelser fra ejere og beboere i området. Flere af indsigelserne er skrevet på vegne af en række ejere og beboere i de berørte ejendomme. Ansøger har kommenteret indsigelserne. Efter partshøringen er der udarbejdet visualisering af byggeriet. Der er ikke foretaget ændringer af projektet. I indsigelserne peges på: 1. Byggeriets omfang og arkitektur 2. Forringede lysforhold 3. Indbliksgener 4. Forringet udsigtsforhold Side 3 af 7

4 5. Tab af ejendomsværdi 6. Parkeringsforhold 7. Netværksantenne og flugtvej Planlægning og Byggeri har følgende bemærkninger til indsigelserne, hvori indgår ansøgers kommentarer til indsigelserne: Ad 1. Byggeriets omfang og arkitektur Flere gør indsigelse mod byggeriets højde og etageantal. Der peges på, at en ejendom i 7 etager ikke vil følge linjen i resten af gadebilledet og ikke vil falde naturligt ind. Der peges på, at nybygningen ikke er arkitektonisk tilpasset resten af Høegh-Guldbergs Gade. Der bør bygges i samme stil som resten af gaden med sadeltag og røde tagsten. Nybygningens skala har sit udspring i højden på den eksisterende gavl på Høegh-Guldbergs Gade 35. Bygningen overstiger kun lidt og partielt bygningshøjden på nabobygningen, bortset fra elevatortårnet. Det er vurderingen, at nybygningens etageantal vil give en klar og tydelig afslutning på gadeforløbet, uden at de ekstra etager vil forringe lysforholdene for omkringliggende ejendomme væsentligt. Det er vurderingen, at nybygningen i sin skala, struktur og materialevalg i rødt tegl er tilpasset stedet og de omkringliggende ejendomme, samtidig med det er et nutidigt byggeri. Det samlede omfang i forhold til bebyggelsesmæssig tæthed skønnes at ligge inden for, hvad der er almindeligt i området. Flere af de nære beboelsesejendomme har større bebyggelsesprocent. Ad 2. Forringede lysforhold Der peges på, at nybygningen vil give forringede lysforhold særligt ejendommene Høegh-Guldbergs Gade 35-39, herunder deres baghuse og gårdmiljø. Der er udarbejdet skyggediagram, der viser, at nybygningen vil give skyggegene i form af slagskygge om formiddagen i perioden mellem marts og september. Denne skygge vil påvirke naboejendommene op ad Høegh-Guldbergs Gade og særligt nr Side 4 af 7

5 Det vil være gårdrummene, som rammes mest af skygge, og sidehuset i nr. 39. Skyggen vil vandre henover gårdene og gårdfacaderne, hvor de sekundære rum (køkken, bad, soveværelse) fortrinsvis er placeret. Fra kl vil slagskyggen have bevæget sig ud på Nørrebrogade. For langt den største del af dagen vil der være tale om uændrede solforhold. Lysforringelse i form af lodret skygge fra nybygningens lodrette facade skønnes at blive minimal for beboerne i Høegh-Guldbergs Gade 35, idet det første facadefremspring mod nr. 35 er placeret ca. 3,5 m fra naboskellet, og fremspringet kun går ca. 4 meter ud. Samlet set er det vurderingen, at de begrænsninger i lysindfaldet, som nybygningen måtte medføre for de omkringliggende ejendomme, skønnes at blive af begrænset omfang og ikke vil ligge ud over, hvad der kan forventes i et tæt bebygget midtbyområde. Ad 3. Indbliksgener Der peges på, at lejligheden Hjelmensgade 4B, 3. th. i dag ligger helt ugeneret, og at nybygningen vil give frit udsyn fra de 3 øverste etager til lejlighedens terrasse og ind i selve lejligheden. Der vil kunne være indblik fra nybygningen til tagterrassen, der ligger mod nord. Nybygningen vil dog ligge i en afstand af mere end 25 m, og indblikket vil blive begrænset af nybygningens særlige udformning med skærmende facadeflader, der vil styre blikket. Indbliksgener til omkringliggende ejendomme skønnes at blive af begrænset omfang og i øvrigt ikke ligge ud over, hvad der kan forventes i et tæt bebygget midtbyområde. Ad 4. Forringet udsigtsforhold Flere gør indsigelse mod, at byggeriet vil medføre tab af udsigt, bl.a. udsigten over Nørrebrogade og Aarhusbugten. Nybygningen vil i nogen grad ændre udsigten for omkringliggende ejendomme. Forringede udsigtsforhold er dog ikke et hensyn, kommunen lovligt kan inddrage i helhedsvurderingen af byggeriet. Side 5 af 7

6 Ad 5. Tab af ejendomsværdi Hovedparten af indsigelserne peger på, at nybygningen vil medføre tab af ejendomsværdi for de omkringliggende ejendomme, bl.a. begrundet i tab af udsigt samt indbliks- og skyggegener. Eventuel værdiforringelse af omkringliggende ejendomme er ikke et hensyn, kommunen lovligt kan inddrage i helhedsvurderingen af byggeriet. Ad 6. Parkeringsforhold Der peges på, at der ikke er tilstrækkelig med parkeringspladser i gaden, og at flere lejligheder vil forværre det. Det foreslås at etablere parkeringspladser i højre side af Høegh-Guldbergs Gade. Med projektet etableres der ikke parkeringspladser på ejendommen. Baggården mellem forhus og baghus vil blive anvendt til grønt opholdsareal for beboerne i ejendommene. Ifølge kommunes retningslinjer for anlæg af parkeringspladser i bygge- og lokalplansager stilles der ikke krav om parkeringspladser i forbindelse med ikke-lokalplanpligtige projekter inden for Ringgaderne. Der skønnes ikke at være sagligt grundlag for at fravige retningslinjerne og stille krav om etablering af parkeringspladser for det konkrete byggeprojekt. Ad 7. Netværksantenne og flugtvej Laursens Realskole gør opmærksom på, at skolen har antenne til trådløs netværksforbindelse monteret på gavlen af bygningen Høegh- Guldbergs Gade 35 og på den tilstødende halvmur. Laursens Realskole har desuden godkendte og nødvendige flugtveje via parkeringspladsen og ud i indkørslen ved Høegh-Guldbergs Gade 33, som skal respekteres af byggeriet. Ifølge ansøger vil det i forbindelse med projekteringen af bygningen i samråd med skolen blive afklaret, hvorledes antenneforhold og netværksforbindelse sikres fremover. De godkendte og nødvendige flugtveje vil blive respekteret i udformningen af projektet. Side 6 af 7

7 Konklusion Med ovenstående bemærkninger kan Planlægning og Byggeri anbefale projektet. Der lægges vægt på, at byggeriet er arkitektonisk tilpasset området og vil give en klar og tydelig afslutning af gadeforløbet, og at der ikke vurderes at være væsentlige gener for omkringboende. Det er en forudsætning, at den endelige og detaljerede udformning af byggeriets arkitektur kan godkendes af Planlægning og Byggeri. Bünyamin Simsek / Lisbeth Errboe Svendsen Bilag Bilag 1: Oversigtskort Bilag 2: Billeder af eksisterende ejendom Bilag 3: Tegningsmateriale Bilag 4: Skyggediagram Bilag 5: Indsigelser Bilag 6: Ansøgers kommentarer Bilag 7: Fremtidige forhold Lixtallet i denne indstilling er 50. Side 7 af 7