Råderet - og andre muligheder for forbedringer af boligen

Transkript

1 1 Råderet - og andre muligheder for forbedringer af boligen

2 2 Boligdrømme

3 3

4 4

5 5

6 Råderet handler om: Større frihed Større fleksibilitet Flere individuelle hensyn Styrket engagement og bokvalitet Et kvalitetsmæssigt løft skal gøre boligerne attraktive for en bredere kreds 6

7 Lovgrundlaget Lov om leje af almene boliger Kapitel 8, Bekendtgørelse om drift af almene boliger Kapitel 18, Lov om almene boliger 37 b (kollektiv råderet) 7

8 Reglerne gælder for Almene familieboliger, ældreboliger og ungdomsboliger som tilhører en almen boligorganisation Almene ældreboliger som tilhører kommuner, amtskommuner eller selvejende institutioner 8

9 Reglerne gælder ikke for Erhvervslejemål Kælderlokaler Garager Fremlejemål 9

10 Mange muligheder for forbedringer og forandringer Finansieret af lejeren Finansieret via afdelingen Individuelle forbedringer inde Råderet Individuelle forandringer inde Aftales med administrationen Forbedringer/forandringer ude Afdelingsmødet beslutter Kollektive forbedringer Samtlige boliger forbedres Kollektiv råderet Enkelte boliger forbedres Bestemte forbedringer Frivilligt Hårde hvidevarer Installationsret 10

11 11 Den individuelle råderet

12 Individuel råderet - inde i boligen Forbedringer Lejeren har ret til at lave alle former for forbedringer og få godtgørelse ved fraflytning Gælder arbejder i alle rum (køkken, bad, entré, værelser) Gælder ikke hårde hvidevarer Forbedringsarbejder: Forøger boligens værdi Giver ret til godtgørelse ved fraflytning Skal ikke reetableres ved fraflytning 12

13 Individuel råderet inde i boligen Forandringer Forandringsarbejder skal aftales individuelt mellem lejer og boligorganisation Forandringsarbejder: Giver ikke ret til godtgørelse ved fraflytning Reetablering + depositum eller ej? 13

14 Spørgsmål En lejer har været på rejse og købt en mexicansk håndvask, som hun ønsker at udskifte i stedet for den hvide standard håndvask på badeværelset. En lejer ønsker at etablere et 3 fløjet indbygningsskab i sit soveværelse. Er det en forbedring eller en forandring? 14

15 Individuel råderet inde i boligen Særlige regler om skillevægge Lejeren har ret til at opsætte, flytte eller fjerne alle ikkebærende skillevægge Kan ikke kræves reetableret Giver ikke ret til godtgørelse i forbindelse med forandringsarbejder Giver ret til godtgørelse i forbindelse med forbedringsarbejder 15

16 Individuel råderet udenfor boligen Afdelingsmødet beslutter, hvilke arbejder der er tilladt udenfor boligen: Forbedringer og dermed godtgørelse? Forandringer og evt. reetablering/depositum? Hvis afdelingsmødet ikke har truffet beslutning om arbejder udenfor boligen, kan lejer og boligorganisation indgå en individuel, skriftlig aftale 16

17 Opgave forbedringer og forandringer Find 3-5 arbejder, som I synes at det er ok, at beboerne udfører udenfor boligen. Er arbejderne forbedringer eller forandringer? Kan I komme på eksempler på arbejder som beboerne ikke må lave og begrund hvorfor! 17

18 Individuel råderet udenfor boligen Afdelingsmødets beslutninger skal: Fremgå af et råderetskatalog over tilladte arbejder Meddeles alle lejere Godkendes af boligorganisationens bestyrelse 18

19 Råderetskatalog Signaler: Frihed Information og ikke restriktion Muligheder og ikke begrænsninger Ret til det individuelle variation/forskellighed Tænk på afdelingens image! 19

20 Spørgsmål Peter, der bor i et rækkehus, har bygget et cykelskur i henhold til afdelingens råderetskatalog Efter nogle år begynder cykelskuret at mangle maling! Hvem skal male skuret? 20

21 Vedligeholdelse af råderetsarbejder Evt. udgift til vedligeholdelse og genanskaffelse betales af lejeren via huslejeforhøjelse Gør det selv Det kan besluttes at visse udendørsarbejder kan vedligeholdes af lejeren selv (fx male garage, cykelskur, udestue) Beslutningerne skal skrives i vedligeholdelsesreglementet eller som et tillæg til lejekontrakten 21

22 Krav til råderetsarbejder Forbedringerne og forandringerne skal: Være rimelige og hensigtsmæssige Være af en acceptabel kvalitet Udføres håndværksmæssigt korrekt Udføres af autoriserede håndværkere hvis lovkrav Overholde afdelingens vedligeholdelsesreglement 22

23 Individuel råderet - hvad må man ikke? Almindelig vedligeholdelse Indebære fare (brand) Påføre de enkelte bygningsdele ulemper Uhensigtsmæssige i forhold til fælles installationer eller klimaskærm Fratage boligen karakter af almen bolig Gøre boligen uegnet for handicappede og ældre Stride imod lokalplan eller servitutter 23

24 Sagsgangen - hvordan du kommer i gang? Du har fået en god ide til en forbedring/forandring af din bolig! Du kontakter boligorganisationen og får en skriftlig tilladelse Du bestiller håndværkere eller går selv i gang med arbejdet Arbejdet bliver afsluttet og godkendes af inspektøren Hvis du flytter indenfor år kan du få penge for dine forbedringer 24

25 Spørgsmål Ved et tilfælde opdager ejendomsfunktionæren, at en lejer har udskiftet det gamle køkken med et nyt. Det viser sig at køkkenet blev installeret for 3 år siden uden om råderetten, for den kender lejeren ikke noget til. Hvordan synes I, at funktionæren skal tackle situationen? 25

26 26 Andre muligheder for forbedringer

27 Installationsret Lejeren har ret til at indsætte sædvanlige installationer i boligen Fx vaskemaskine, opvaskemaskine, tørretumbler mv. Lejeren ejer Lejeren vedligeholder Lejeren reetablerer ved fraflytning Lejeren er erstatningsansvarlig for skade, der er forårsaget af disse installationer 27

28 Kollektive forbedringer Huslejefinansierede forbedringer Afdelingsmødet kan beslutte at samtlige boliger skal forbedres, moderniseres eller renoveres Inde: Køkken, bad etc. Ude: Udestuer, garager, altaner etc. Afdelingen finansierer Fx via realkredit, bank, trækningsret, dispositionsfond Lejeren betaler via huslejestigning 28

29 Kollektive forbedringer Afdelingsmødet beslutter Boligorganisationen og evt. kommunalbestyrelsen godkender Administrationen sætter arbejdet i gang Afdelingen finansierer Alle lejerne betaler via huslejeforhøjelser 29

30 Kollektiv råderet Huslejefinansierede individuelle forbedringer Afdelingsmødet kan beslutte, at lejeren kan få udført bestemte forbedringer Forbedringen er frivillig for lejeren Der skal udarbejdes oversigt over hvilke arbejder Maksimumsbeløb kan fastsættes Nærmere rammer kan besluttes (fx bestemte modeller) Forbedringerne omfatter ikke hårde hvidevarer 30

31 Kollektiv råderet Huslejefinansierede individuelle forbedringer Forbedringerne finansieres af afdelingen fx via realkredit eller bank, trækningsret, dispositionsfond annuitetslån med en max. lånetid på 30 år Lejeren betaler via huslejen Forbedringerne må ikke medføre huslejestigninger, der gør, at boligerne ikke kan lejes ud Beslutningerne træffes af afdelingsmødet og godkendes af boligorganisationen 31

32 Kollektiv råderet i praksis Start med at undersøge afdelingens økonomi Er der forestående arbejder der skal udføres? Kan der optages realkreditlån? Er der nok, så alle lejere kan få? Kan der gives tilskud fra egen trækningsret? Hvilke leverandører eller modeller kan der vælges imellem? Alle? Hvordan håndteres evt. indbyggede hårde hvidevarer, når lejer fraflytter? 32

33 Eksempel - før og nu Kollektiv råderet: Udgift i alt Fra henlæggelser Byggesagshonorar Afskrivningsperiode på 10 år Huslejestigning pr. md kr kr kr. 570 kr. 33

34 Kollektiv råderet - sagsgang Ideen opstår skitser udformes Økonomien vurderes forslag udarbejdes Informationsmøde Hvad kan vælges? hvad er prisen? Udkast udsendes til alle beboere 34 Afdelingsmøde

35 Kollektiv råderet - sagsgang Forslaget fremføres beboerne beslutter Organisationsbestyrelsen og kommunen godkender Info til alle Den enkelte beboer beslutter Plan laves arbejdet udføres 35 Ny husleje

36 Konflikt? Individuel råderet: Beboerklagenævnet behandler alle råderetssager: Forbedringer og forandringer inde i boligen Forbedringer og forandringer udenfor boligen (råderetskataloget) Kollektiv råderet: Kommunalbestyrelsen behandler uenighed mellem boligorganisation og afdelingsmøde om den kollektive råderet 36

37 37 Godtgørelse

38 Godtgørelse og afskrivning Når arbejdet er udført, beregner administrationen godtgørelsen Max. grænse for godtgørelse er kr beløb satsen reguleres årligt Boligorganisationen og kommunen kan aftale at forhøje godtgørelsen udover max. grænsen - dog højst kr. (2012) Godtgørelsen nedskrives over mindst 10 og højst 20 år Medmindre der aftales en hurtigere nedskrivning Afskrivningsperioden afhænger af forbedringens forventede holdbarhed Flytter lejeren i løbet af afskrivningsperioden ret til godtgørelse 38

39 Godtgørelse et eksempel Godtgørelse Dokumenterede udgifter Evt. reduktion: kr. Værdi af eksisterende badeværelse kr. Energikrævende installation (fx spabad) kr. For høje håndværkerudgifter kr. Godtgørelse i alt Nedskrevet godtgørelse kr. Fraflytning 6 år efter udført arbejde med en nedskrivningsperiode på 20 år kr. / 14 år (restperiode) Nedskrevet godtgørelse i alt Som afdelingen udbetaler til fraflytter kr. 39

40 Ny lejer Ny lejer skal betale afdelingens udgifter til godtgørelse til den fraflyttende lejer Den ny lejer kan vælge: Enten at betale kontant Eller at få lejeforhøjelse i den resterende nedskrivningsperiode Ved lejeforhøjelse betales godtgørelsen + renter 40

41 Ny lejer eksemplet fortsat Nedskrevet godtgørelse - Resterende afskrivningsperiode på 14 år - Rente (fx 6 %) Lejeforhøjelse pr. år Lejeforhøjelse pr. måned kr kr. 317 kr. 41