By- og Landskabsudvalget. Udskrift af beslutningsprotokollen. Mødet den Punkt

Transkript

1 Punkt 5. Sundby-Hvorup Boligselskab - Hanebjælken - Vestbjerg almene boliger - Renoverings- og driftsstøttesag med kapitaltilførsel - Godkendelse inden byggestart (skema B) By- og Landskabsforvaltningen indstiller, at By- og Landskabsudvalget godkender helhedsplanen for renoveringsprojektet og den tilhørende finansieringsplan inden byggestart, herunder at den samlede renoveringsudgift forøges med kr. til kr., at der bevilges et rente og afdragsfrit lån på kr. som led i en kapitaltilførsel til afdelingen, at der stilles en kommunegaranti på kr. for det støttede realkreditlån til finansiering af renoveringen Sagsbeskrivelse Bygherre: Sundby-Hvorup Boligselskab, afdeling 16. Afdelingen ligger i den vestlige udkant af Vestbjerg og består af 1- og 2-plans rækkehuse. Bebyggelsen er opført i tre etaper. Etape 1, Hanebjælken 1-161, er opført i 1988 og indeholder 72 familieog 8 ungdomsboliger samt et fælleshus. Etape 2, Hanebjælken , er opført i 1989 og indeholder 25 ældreboliger. Etape 3, Mejlstedvej 30-52, er opført i 2002 og indeholder 12 ældreboliger. Renoveringssagen omfatter kun etape 1 og 2 på Hanebjælken. Bebyggelsen er opført i rødt murværk med bagmure i letbetonelementer. Tagkonstruktionen er udført i gitterspær og med tagbeklædning af bølgeeternitplader. Facader på de toetagers boliger er beklædt med samme type bølgeeternitplader. Pladerne indeholder ikke asbest, men er af de tidlige versioner af asbestfrie bølgetagplader, som har vist sig ikke at have den forventede holdbarhed og levetid. Tagbeklædningen har i flere år voldt problemer på grund af smuldrende tagplader og utætte tage. Der er konstateret huller i tagpladerne og der har været vandskader i boligerne. Desuden er der en del revnedannelser i de indvendige vægge på grund af mangelfuld udførelse af vindafstivningen i tagkonstruktionen og af forankringen til de stabiliserende vægge. Under hensyntagen til bebyggelsens alder og byggeteknik er vedligeholdelsestilstanden i øvrigt som forventelig. De tekniske installationer har lang restlevetid tilbage.

2 Der er ikke udarbejdet en egentlig helhedsplan, da afdelingen grundlæggende har en god disponering og boligindretningen er tilfredsstillende. Familieboligerne er lette at udleje. Renoveringen ønskes primært gennemført på grund af smuldrende tagplader og revnedannelserne i de indvendige vægge. Tagpladerne udskiftes med brædde undertag og listetagpap og tagrummet efterisoleres samtidigt med yderligere 100 mm isolering. Eksisterende zinktagrender og -nedløb genanvendes. Tagkonstruktionen forankres korrekt til indvendige vægge, så revnedannelser undgås i fremtiden. Revner udbedres og vægge males. Facadeplader i bølgeeternit udskiftes med eternitbrædder. Af hensyn til en energioptimering installeres der individuelle målere på vand og varme og der monteres HPFI-relæer i alle boliger. Aftrækskanaler fra baderum og køkken udskiftes og efterisoleres og der udføres fugtstyret ventilator i baderum. For at fremtidssikre boligerne er det besluttet at udskifte alle køkkener med nye moderne køkkenelementer og der udføres tagvinduer med lysskakt, hvor der er indeliggende badeværelser. Disse arbejder støttes ikke af Landsbyggefonden, men er godkendt finansieret med det rådighedsbeløb, der fremkommer ved fritagelse for dispositionsfondsforpligtelsen i forbindelse med udamortiserede lån. De 8 ungdomsboliger nedlægges. 6 stk. sammenlægges til 3 stk. 2-rums familieboliger og 2 sammenlægges med nabolejligheder til 3-rums boliger. Ungdomsboligerne er vanskelige at udleje og ønskes derfor nedlagt. Med renoveringen reduceres antallet af boliger med 5 til 112 familieboliger. Skema A blev godkendt i byrådets møde den 16. december 2013 (punkt 17). I forbindelse hermed godkendte byrådet, at de 8 ungdomsboliger nedlægges. Projekt og forhistorie er beskrevet i indstillingen til skema A. Landsbyggefonden meddelte den 18. december 2013 tilsagn om støtte til renoveringen (godkendelse af skema A) med støttede arbejder for kr. og ustøttede arbejder for kr. svarende til byrådets godkendelse. Projektet har den 11. februar 2014 været udsendt i offentlig licitation i stor- og fagentreprise. Licitationen gik godt, men i forhold til skema A er budgettet overskredet med kr. Overskridelsen omhandler ustøttede arbejder, som afdelingen ønsker at gennemføre som en del af renoveringen. Landsbyggefonden har den 27. februar 2014 oplyst, at en overskridelse af rammen for ustøttede arbejder, som tidligere er godkendt af fonden, skal finansieres af boligselskabet selv.

3 Boligselskabet har den 3. marts 2014 oplyst, at overskridelsen vil blive finansieret med henlagte midler afsat til vedligeholdelse og derfor ikke vil påvirke huslejen i afdelingen. Da den kommunale støtte og garantistillelse ligger indenfor rammerne af byrådets godkendelse af skema A kan skema B godkendes af By- og Landskabsudvalget. Økonomi Den samlede renoveringsudgift er steget med 58 kr. pr. m 2 i forhold til skema A og er på kr. pr. m 2. Kapitaltilførsel Som det fremgår, bliver der tale om en uændret kapitaltilførsel i forhold til skema A. Kapitaltilførslen skal anvendes til finansiering af løbende ydelser på realkreditlån. Landsbyggefonden har foreslået følgende fordelingsgrundlag efter 1/5-modellen: Aalborg Kommune Rente- og afdragsfrit lån 20 % kr. Realkreditinstitutter Rente- og afdragsfrit lån 20 % kr. Landsbyggefonden Lån fra Landsdispositionsfonden 20 % kr. Landsbyggefonden Tilskud fra Landsdispositionsfonden 20 % kr. Boligorganisationen Tilskud fra egen dispositionsfond 20 % kr. I alt 100 % kr. Huslejekonsekvenser Den nuværende gennemsnitlige husleje er på 728 kr. pr. m 2 pr. år. Huslejen vil som følge af renoveringen og med den foreslåede støtte fra Landsbyggefonden stige med 10 kr. til 738 kr. pr. m 2 pr. år. Stigningen er uændret i forhold til skema A. Finansiering: Renoveringsudgift I alt Støttede realkreditlån 1) Ustøttede realkreditlån kr Egen finansiering og tilskud 2) Kapitaltilførsel (se ovenfor) Kommunal garanti 3) Skema A max Ændring Skema B Forklaring til skema:

4 1) Lånet bevilges af Landsbyggefonden. Ydelsesstøtten betales fuldt ud af fonden. 2) Beløbet finansieres med henlagte midler. 3) Kommunen skal for det støttede lån garantere for den del af lånet, der ligger ud over 60 % af ejendommens værdi. Landsbyggefonden regaranterer for halvdelen af kommunens eventuelle tab. Garantiforpligtelsen er foreløbig beregnet af det långivende realkreditinstitut til 82,7 % af lånets hovedstol. Som normalt ved renoveringssager, skal der stilles en række almindelige vilkår og en række særlige vilkår for støttetilsagnet, herunder at kommunen i forbindelse med behandlingen af byggeansøgning og inden arbejderne påbegyndes skal godkende den valgte farve på facadeplader. Almindelige og særlige vilkår - Skema B - Hanebjælken Beslutning: Godkendt.

5