Logistikejendom, investeringsejendom eller evt. kommende boligprojekt

Transkript

1 Logistikejendom, investeringsejendom eller evt. kommende boligprojekt Sag TIL SALG Odense SV - Faaborgvej 248B Beliggenhed umiddelbart ved motorvejsnettet Velvedligeholdt byggeri Mulighed for boligprojekt Kontantpris kr års nettoafkast % 8,60 Etageareal m

2 1. BESKRIVELSE Ejendomsbeskrivelse En af Odenses mest kendte logistikejendommen, umiddelbart ved motorvejsnettet, udbydes til salg. Ejendommen er tidligere været benyttet af Dæhnfeldt gennem en årrække, og er nu ledig for køber. Bebyggelsen består af markant logistikejendom på m², opført i perioden Bebyggelsen er opført af røde teglsten og betonsandwichelementer på søjle- drager konstruktion. Logistikdelen udgør ca m² og er opdelt i 7 sektioner med frihøjde op til 8 m. Der er adgang via portsluser tillige med at der er indvendig læsseområde. Administrationsafsnittet er på ca m², fordelt med ca m² kontor og ca. 200 m² teknik- og folkerum. Kontorene er indrettet med lette konstruktioner med systemvægge og -lofter m² lager er udlejet til DLF Trifolium A/S til en årlig leje på kr m² lager er udleejt til Design Cykler A/S til en årlig leje på kr kr. Bebyggelsen er beliggende på ca m² grund, som er udlagt til manøvre- og parkeringsarealer og grønne områder. Adgang til ejendommen sker via nyanlagt tilkørselsvej. Hele bebyggelsen fremstår velvedligholdt. Jf. forslag til kommuneplan er området under omdannelse fra erhverv til bolig, og det vurderes at der kan opføres op til 150 boligenheder i området, som omfatter nærværende grund/ejendom og naboejendommen som er ca. samme størrelse. Ejendommen sælges for konkursbo med fuld ansvarsfraskrivelse. 2. EJENDOMMENS DATA Beliggenhed Adresse Matr.nr. Kommune 1 bum Kristiansdal Hgd., Dalum Odense Opført / Ombygget Opførelsesår 1979 Ombygningsår 1988 Arealer Grundareal m 2 heraf vej 0 m 2 Bebygget areal m 2 Erhvervsareal m/afskrivninger m 2 Etageareal i alt m 2 2

3 2.1 Bygningsspecifikation Bygning nr. 1 BBR-bygningsnr. 1 Opført / ombygget år 1979/1988 Bebygget areal m 2 Antal etager 2 Anvendelse Registreret som Afskrivning Faaborgvej 248B m 2 Erhvervsareal Ja Der er ikke foretaget særskilt opmåling af ejendommen i forbindelse med udarbejdelse af salgsopstilling. Offentlig vurdering År 2015 Ejendomsværdi kr heraf grundværdi kr Forskelsværdi (dækningsafgiftspligtig) kr Ejendommen er ikke under omvurdering. Energimærkning Ejendommen er omfattet af Lov om fremme af energibesparelser i bygninger. Der udarbejdes ikke energimærke, da sælger er under konkurs. 3. SERVITUTTER, PLANFORHOLD M.V. Zonestatus Vej Afløbsforhold Offentlige planer / Forhold Ejendommen er beliggende i byzone. Ejendommen er beliggende til offentlig vej. Afløbsforholdene er noteret som offentlig. Ejendommen er beliggende i kommuneplanens område 6.BS1 og er udlagt til blandet bolig og erhverv. Området består af nærværende ejendom samt naboejendommen, som er ca. samme størrelse. Ifølge forslag til kommuneplan for Odense Kommune skal områdets formål ændres til blandet bolig- og service. Ifølge forslaget vurderes det, at der i perioden kan opføres ca. 150 boliger, fortrinsvis som tæt/lav bebyggelse i området. Servitutter Der henvises til ejendommens blad i tingbogen. Udskrift af tingbogen foreligger som tingbogsattest af Dok. om bebyggelse, benyttelse mv Dok. om oversigt mv Dok. om transformerstation/anlæg mv Dok. om byggelinier mv Dok. om kabelanlæg mv Dok. om byggeretligt skel 2003 Dok.om jordkabelanlæg mv Salgs- og pantsætningsforbud 2013 Depositum 2015 Dok. om anlæg og benyttelse af vej 3

4 4. TEKNISKE INSTALLATIONER M.V. El, vand og varme El: 220/380 V. Vand: Ejendommen vandforsynes fra alment vandforsyningsanlæg. Varme: Ejendommen opvarmes med fjernvarme. 5. MILJØFORHOLD Forurening V1/V2 niveau Ejendommen er V2-kortlagt (konstateret forurening). 6. ØKONOMISKE FORHOLD 6.1 Købesum Kontantpris kr Lejeindtægter m.v. Faktiske lejeindtægter: Lejeindtægt erhvervslejemål kr Refunderede driftsudgifter erhverv kr I alt kr Anslåede lejeindtægter: Lejeindtægt erhvervslejemål kr I alt kr Lejeindtægterne er angivet ekskl. moms og evt. a conto-varme og el. Refunderede driftsudgifter er angivet ekskl. evt. fradragsberettiget moms for momsregistrerede lejemål. Anslåede lejeindtægter omfatter såvel lejeindtægter som refunderede driftsudgifter for uudlejede bolig- og erhvervsarealer. Der henvises til lejemålsoversigt med specifikation over samtlige lejemål på ejendommen, herunder opgørelse af lejeindtægter, deposita, driftsudgifter, arealer, kontraktsforhold m.m. 4

5 6.3 Driftsudgifter Ejendomsskatter (år 2016) kr Dækningsafgift kr Udvendig vedligeholdelse Afsat kr Administration Administration kr Forsikringer Præmie årligt - forsikring I kr Driftsudgifter, i alt anslået kr Driftsudgifter og driftsindtægter er ekskl. moms i forhold til momsfradragsprocent på 100% 6.4 Handelsomkostninger og kapitalbehov (Anslået) Købers handelsomkostninger (anslået): Tinglysningsafgift - skøde kr Advokatsalær - skøde kr Moms kr Handelsomkostninger i alt inkl. moms kr Momsrefusion i henhold til anslået fradragsprocent på 100% kr Handelsomkostninger, anslået, ekskl. moms kr Kapitalbehov: Kontantpris kr Handelsomkostninger anslået kr Anslået kapitalbehov kr Startforrentning Nettoleje til forrentning af investeret kapital kontanthandel Lejeindtægter iht. budget kr Refunderede driftsudgifter kr Driftsudgifter iht. budget kr Nettoleje til forrentning af investeret kapital kr Startforrentning, ved kontant handel 1. år, vejledende: x = 8,6% (anslået) Driftsudgifter, handelsomkostninger m.v. er ekskl. moms i henhold til en anslået/skønnet momsfradragsprocent på 100% 5

6 6.6 Købesummens fordeling - afskrivninger Kontantomregning af købesum: Udbetaling kr Kontantomregnet købesum kr Handelsomkostninger anslået: Tinglysningsafgift skøde kr Advokatsalær skøde kr Kontantomregnet anskaffelsessum kr Kontantomregningen af købesummen er vejledende. Handelsomkostningerne er anslået. Den kontantomregnede købesum foreslås fordelt som følger: Bygninger og installationer: Afskrivningsberettigede bygninger m/ evt. installationer kr Grundens værdi kr Kontantomregnet købesum kr Afskrivningsberegning på basis af den kontantomregnede anskaffelsessum: Bygninger m/install., afsk.berettigede 4% x kr = kr Afskrivninger 1. år kr Afskrivningsberegningen er vejledende. Købere henvises derfor til egen revisor, advokat eller anden rådgiver for at få foretaget fornødne skattetekniske undersøgelser og konsekvensberegninger for ejendommen. 6.7 Likviditetsbudget Skattemæssigt: Likviditetsmæssigt: Udgifter Driftsudgifter kr kr Udgifter i alt kr kr Indtægter: Lejeindtægter, faktiske kr kr Lejeindtægter, anslåede kr kr Refunderede driftsudgifter kr kr år før afskrivning / skat kr kr Afskrivning 1. år, anslået kr Skattemæssigt resultat 1. år kr Likviditet 1. år før skat kr Skattevirkning ved skatteprocent på 22,00% kr Likviditetsmæssigt resultat 1. år kr Driftsudgifter er ekskl. moms i henhold til en anslået momsfradragsprocent på 100%. Lejeindtægterne er ekskl. moms og evt. a conto-varme og el. Refunderede driftsudgifter (såvel faktiske som evt. anslåede) er ekskl. evt. fradragsberettiget moms for momsregistrerede lejemål. 6

7 6.8 Momsfradragsprocent Ejendommens momsfradragsprocent udgør 100%. Momsfradragsprocenten er anvendt ved beregning af anslåede driftsudgifter og anslåede handelsomkostninger. 7. BESIGTIGELSE Henvendelse besigtigelse: Alle henvendelser vedrørende ejendommen, herunder aftale for besigtigelse, bedes venligst rettet til: Nybolig Erhverv Odense Vestergade 15, Odense C Att.: Niels Jørgensen, erhvervsmægler, MDE Tlf.: , mobil: , nij@nybolig.dk 7

8 8

9 9

10 10

11 11

12 12

13 13

14 14

15 15

16 16

17 17

18 18

19 19

20 20

21 21

22 22

23 23

24 24

25 25

26 26

27 LEJEMÅLSOVERSIGT Ejendommen: ØKONOMI Nr. Lejer Adresse Type Anvendelse Areal m 2 Aktuel årlig leje Leje pr. m 2 Basisleje Depositum 1 Ledig Lagerhal A2 Erhverv Lager DLF Trifolium A/S Lagerhal B2 Erhverv Lager Ledig Lagerhal C2 Erhverv Højlager DLF Trifolium A/S Højlager C2 Erhverv Lager Depositum garanti Forudbetalt leje Refunderede driftsudgifter 5 Design Cykler A/S Del af hal C2 Erhverv Lager DLF Trifolium A/S Højlager D2 Erhverv Lager Ledig Kontor, stueetagen Erhverv Kontor/folkerum DLF Trifolium A/S Højlager E2 Erhverv Lager Ledig Kontor, 1. sal Erhverv Kontor Ledig Kontor F2, 1. sal Erhverv Kontor Ledig Højlager F2 Erhverv Lager I ALT Erhvervsdelens andel Boligdelens andel Øvrige arealer Faktisk / anslået LEJE / DEPOSITA I ALT heraf faktisk heraf anslået

28 REGULERINGER M.M. Nr. Lejer Varme á conto Vand á conto Moms Status Reguleringsprincip Seneste regulering Næste regulering Regulering for skatter og afgifter 1 Ledig Ja Anslået Nej 2 DLF Trifolium A/S Ja Faktisk Nej 3 Ledig Ja Anslået Nej 4 DLF Trifolium A/S Ja Faktisk Nej 5 Design Cykler A/S Ja Faktisk Nettoprisindeks, dog min. 3% og max. 5% Nej 6 DLF Trifolium A/S Ja Faktisk Nej 7 Ledig Ja Anslået Nej 8 DLF Trifolium A/S Ja Faktisk Nej 8 Ledig Ja Anslået Nej 9 Ledig Ja Anslået Nej 10 Ledig Ja Anslået Nej Lejen påklaget KONTRAKTSVILKÅR Nr. Lejer P-pl. Lejestart Opsigelsesvarsel Uopsigelighed udlejer Uopsigelighed lejer Indvendig vedligehold Udvendig vedligehold Afståelsesret 1 Ledig 0 Lejer Udlejer Nej Nej 2 DLF Trifolium A/S måned Lejer Udlejer Nej Nej 3 Ledig 0 Lejer Udlejer Nej Nej 4 DLF Trifolium A/S 0 Lejer Udlejer Nej Nej 5 Design Cykler A/S måneder Lejer Udlejer Nej Nej 6 DLF Trifolium A/S måned Lejer Udlejer Nej Nej 7 Ledig 0 Lejer Udlejer Nej Nej 8 DLF Trifolium A/S måned Lejer Udlejer Nej Nej 8 Ledig 0 Lejer Udlejer Nej Nej 9 Ledig 0 Lejer Udlejer Nej Nej 10 Ledig 0 Lejer Udlejer Nej Nej Fremlejeret Bemærkninger 28