og en god boligrådgiver

Transkript

1 Der er mange ting at tage stilling til, hvis man står over for at skulle købe sin første bolig. Man kan få mange gode råd især om det økonomiske i det lokale pengeinstitut. Beliggenhed, beliggenhed, beliggenhed og en god boligrådgiver Det er stort at skulle købe sin første bolig. Og samtidig lidt skræmmende, for der er mange nye ting, man skal have styr på, og mange valg, man skal træffe. Et godt sted at starte er i det lokale pengeinstitut. Der står man så og tænker på at købe et hus eller en lejlighed. Det kan være, fordi man skal flytte hjemmefra. Eller fordi man skal flytte sammen med en. Eller fordi man er flyttet sammen med en og nu bliver en mere. Uanset hvad er det en stor beslutning, og det er de færreste, der ved, hvad en bolighandel indebærer, hvis man ikke har prøvet at købe en bolig før. Man bliver også præsenteret for en masse nye begreber undervejs i forløbet. Så der er al mulig grund til det, hvis man føler sig lidt usikker ved situationen. Start nede i pengeinstituttet Et godt sted at starte er i det lokale pengeinstitut. Her skal de fleste alligevel forbi på et tidspunkt for at få finansieret den nye bolig. Så man kan lige så godt tale med boligrådgiveren hernede tidligt i processen. På den måde sikrer man sig et godt overblik over økonomien i boligkøbet, og at man ved, hvor meget det er fornuftigt, at man køber bolig for. Men hvordan foregår samtalen med boligrådgiveren, og hvad lægger de vægt på i pengeinstituttet, når man kommer derned og skal snakke med dem om at købe bolig? Det har vi talt med to boligrådgivere fra to forskellige lokale pengeinstitutter om. Lige præcis hvem de er, og hvilke pengeinstitutter de kommer fra, er mindre vigtigt. For her fremstår de blot som eksempler på alle de dygtige boligrådgivere, der sidder i de lokale pengeinstitutter. Tænk derfor blot på dem hver for sig, som den kyndige boligrådgiver, der sidder klar til at hjælpe dig i dit eget lokale pengeinstitut. Vi har stillet dem en række spørgsmål om, hvordan man som ungt par skal forholde sig, når man gerne vil købe et hus eller en lejlighed for første gang. Spørgsmålene følger her med boligrådgivernes svar. Pengenyt: Hvornår i processen med et ungt par, der vil købe en bolig, kommer I ind i billedet? Boligrådgiver 1: Det er forskelligt. Typisk starter det med, at det unge par har surfet rundt på nettet og fundet en bolig, de synes ser spændende ud. Så kommer de ned og taler med os om deres muligheder. Andre starter processen med en samtale med deres rådgiver, så de har en indikation af, hvor meget de kan købe bolig for. På den måde er de bedre klædt på til at kigge efter en bolig. Vi rådgiver også løbende kunderne om muligheden for at få udarbejdet et boligkøberbevis. Med det i hånden ved de, hvor dyr en bolig de har mulighed for at få finansieret, inden de starter boligjagten. Boligrådgiver 2: Hos os er det også typisk, når parret har fundet en bolig, de har forelsket sig i. Så kommer de ned og hører, om vi kan hjælpe dem med de nødvendige lån. Men andre kommer tidligere i processen og vil høre mere generelt om, hvordan deres muligheder er. Pengenyt: Rådgiver I om at bo i lejebolig contra at købe en andelsbolig eller en ejerbolig? Boligrådgiver 1: Kun på den måde, at vi rådgiver om, hvad der er realistisk for dem i forhold til deres budget og formueforhold. Boligrådgiver 2: De, der kommer og vil låne til deres første ejerbolig, er typisk unge, der bor til leje, og vi rådgiver som sådan ikke om, hvorvidt det er en god idé, at de skifter til en ejerbolig eller ej. Kun ved, at vi sammen med dem ser på, hvad der er mest fornuftigt i forhold til deres økonomi. Pengenyt: Giver I andre råd om, hvad man bør se efter, når man vil købe en bolig, end de rent økonomiske? Boligrådgiver 1: Som udgangspunkt er det primært det økonomiske, vi tager os af, men vi tager også en snak med 12 Pengenyt 2/2016

2 Foto: Morten Egholm Andersen kunderne om deres fremtidige planer. At købe hus er en stor ting, og det er vigtigt at inddrage overvejelser som: Hvilke behov skal opfyldes ved huskøbet, vil man have børn, afstand til arbejdspladser og så videre. Det hører også med til billedet, at man bliver præsenteret for en masse nye begreber, når man vil købe en bolig købsaftale, tilstandsrapport, udbetaling, 5 procent-reglen, garantier, ejerskifteforsikring, pant, ejendomskat, ejendomsværdiskat og sådan kunne jeg blive ved. Kunderne får nogle gældsforpligtigelser og derfor gennemgår vi også, hvordan de er stillet i henhold til: n Livsforsikring n Lønsikring n Tab af erhvervsevne n Testamente Boligrådgiver 2: Det er noget af det samme, vi gør. Vi prøver at sætte tanker i gang hos de unge om alle de praktiske ting, de skal forholde sig til ved at bo i den nye bolig. Er den stor nok også hvis der kommer børn? Ligger den det rigtige sted, eller bliver transporten for besværlig, så det er nødvendigt at anskaffe sig en bil eller måske bil nr. to? Og hvad med udgifterne til energi? Og vedligeholdelse? Vi prøver at komme hele vejen rundt om boligkøbet, og det bliver i de fleste tilfælde opfattet positivt. Det giver troværdighed hos kunderne, og vi ville da være nogle skarn, hvis vi ikke tog det hele med. Man skal tænke på, at det er dyrt at flytte. Derfor er det vigtigt, at man tænker alting godt igennem, før man beslutter sig for et boligkøb. Pengenyt: Med hensyn til det økonomiske, hvad beder I så om at se fra kunderne? Boligrådgiver 1: Vi skal til rådgivningen og beregninger bruge: Lønsedler, årsopgørelser, pensionsinforapporten og budget. Kort sagt skal vi have oplysninger nok til, at vi sammen med kunderne kan danne os et overblik over, hvordan deres budget vil blive, efter at de har købt hus, så vi kan se, hvad de har tilbage til sig selv, når indtægterne er holdt op mod udgifterne. Boligrådgiver 2: Budgettet er det vigtigste, så vi ser på alt, hvad der har betydning for, hvordan budgettet kommer til at se ud. Det skal være realistisk i forhold til den pågældende families forbrugsmønster. Og det er vigtigt at understrege, at vi ser meget på, hvordan den enkelte familie lever. Nogle er vant til et stort forbrug, mens andre kan klare sig for mindre, og det tager vi med i betragtning, når vi ser på, om økonomien kan hænge sammen. Pengenyt: Betyder det, at I også ser på, hvad kunderne har af anden gæld? Boligrådgiver 1: I allerhøjeste grad, idet det har betydning for deres budget. Boligrådgiver 2: Ja, gælden hører med til formueopgørelsen, og den spiller også ind. Alene fordi kunderne som udgangspunkt selv skal kunne lægge 5 procent af boligens >>> 13

3 Et gammelt husråd fra ejendomsmæglere, når man skal finde den rette bolig, er, at man skal lægge vægt på tre ting beliggenhed, beliggenhed og beliggenhed. En fjerde ting, der kan hjælpe en med en lykkelig bolighandel er, at man får hjælp fra en dygtig boligrådgiver. Foto: Colourbox >>> pris som udbetaling. Men det hører også med til billedet af, hvordan kundernes nuværende forbrugsmønster er, om de tidligere har stiftet gæld. Og her ser vi ikke mindst på, om der er værdier, der modsvarer gælden. Har kunderne en bil, er det naturligt, de også har et billån, men er deres gæld overvejende gået til forbrug, så fortæller det noget om, hvordan de er vant til at omgås penge. Boligrådgiver 2: Vi vifter heller ikke kunder af, fordi de på et tidspunkt har trukket over på deres konti, men det er klart, det hører med til billedet af deres økonomi. Dog kan der være gode grunde til, at de har haft problemer på et tidspunkt, og det ser vi på. Her skal man huske, at det altid er bedre at komme på forhånd og sige det, hvis man løber ind i problemer med økonomien, end bare at lade stå til. Pengenyt: Hører det med til vurderingen af, hvor meget I mener, et par bør låne, om en af dem har en tilknytning til pengeinstituttet i forvejen og for eksempel altid har brugt jer som pengeinstitut? Boligrådgiver 1: Ja, på den måde, at så kender vi den pågældende kundes forhold og ved mere om, hvordan han eller hun er vant til at leve. Men i sidste ende er det kundernes økonomiske forhold, der er afgørende for, hvad der er realistisk, at de kan købe hus/lejlighed for. Boligrådgiver 2: Enig. Det er anderledes at sidde med kunder, man kender, fordi de har haft os som pengeinstitut i længere tid. Så kender vi dem og ved mere om, hvordan de er vant til at bruge penge. Hvis det er nye kunder, søger vi at lære noget om dem gennem en personlig samtale. Her ser vi dem an og finder ud af, om det er et godt match, at de har os som pengeinstitut. Pengenyt: Betyder det noget, hvordan kundernes adfærd i pengesager har været tidligere, altså om de for eksempel har trukket over på deres konti og eventuelt ikke har betalt alle afdrag på deres lån til tiden? Boligrådgiver 1: Det siger jo noget om, hvordan kunden er vant til at leve. Hvis man tidligere har haft en tendens til at mangle penge sidst på måneden og har haft udfordringer med at betale afdrag på sine lån, så fortæller det noget om, at man skal blive bedre til at få sine udgifter til at stemme med indtægterne. Men naturligvis kan kundens adfærd have ændret sig med tiden. Det er ikke nødvendigvis afgørende, at man har trukket over en gang eller to. Pengenyt: Hvis man får afslag på at låne til den bolig, man ønsker, i et pengeinstitut, er det så en god idé, at man spørger sig for i et andet pegeinstitut? Boligrådgiver 1: Som udgangspunkt nej, men det kommer helt an på, hvordan nej et er givet. Når vi siger nej til at stille finansiering til rådighed for en kundes huskøb, er det ikke alene for at sikre banken. Det er kunden, det drejer sig om. Vi siger nej, når det ikke er økonomisk forsvarligt for en kunde, og med et nej følger altid et forslag til hvordan kunden kan realisere sin drøm om at købe en bolig. Det kunne for eksempel være et råd om at spare et beløb op, afvikle dyr gæld eller måske finde en billigere bolig. Men hvis man har en bank, hvor man blot har fået et nej uden en dybere forklaring på hvorfor, og hvad man kan gøre i stedet, ja, så kan det da godt være en idé at prøve at høre sig for i et andet pengeinstitut. Boligrådgiver 2: Jeg er helt enig i, at det er meget vigtigt, at kunderne spørger sig selv, hvor snært de vil sidde i det. Hvis det kun er lige til øllet, at man kan klare at købe en bestemt bolig, så skal man også tænke på, om man måske drømmer for store drømme. Det bliver hverdag, efter at man er flyttet til den nye bolig, og hverdagen er ikke altid lige sjov, hvis man skal vende hver en 5-øre. Noget andet er, at godt nok er vi som pengeinstitutter alle underlagt de samme, forholdsvis skrappe retningslinjer fra myndighedernes side. Men inden for rammerne af disse har vi vores selvstændige kreditpolitik, så svaret man får, vil ikke nødvendigvis være 100 procent ens fra pengeinstitut til pengeinstitut. 14 Pengenyt 2/2016

4 Håndfaste krav For at undgå at vi kommer i en situation, hvor pengeinstitutterne får store tab, fordi de har lånt for meget ud til boligkøbere, der ikke kan betale lånene tilbage, har myndighederne fastsat en række krav til, hvor store lån pengeinstitutterne kan give de enkelte kunder. Det betyder, at det ikke kun er op til pengeinstitutterne selv, hvor stort et lån de vil bevilge en kunde, men at de er underlagt nogle forholdsvis snærende rammer. De vigtigste regler er: 5 procent-reglen Som udgangspunkt skal man selv lægge en udbetaling på 5 procent af købesummen ved køb af ejer- og fritidsbolig. Der er dog enkelte undtagelser fra reglen. God skik 21 Man kan ikke låne et højere beløb, end man kan klare at betale det tilbage som et 30-årigt lån med fast rente uden afdragsfrihed. Det er den type lån, hvor de månedlige betalinger umiddelbart er dyrest, og man skal altså kunne betale ydelserne på et sådant lån, uanset om man vælger et lån med variabel rente eller med afdragsfrihed i stedet. Belåning i vækstområder Hvis man vil købe en bolig i Aarhus eller København, gælder der særlige restriktioner for, hvor stort et lån man kan tage. Dit pengeinstitut kan oplyse dig om disse. Hvilket lån passer til mig? Ved valg af boliglån er det vigtigt, at man får et lån, der passer til ens situation, og hvor risikovillig, man er. Rådgiverens rolle er ikke at vælge for en, men at gøre det klart, hvad fordele og ulemper er ved de enkelte lån. Når man har fundet den rigtige bolig til en pris, der passer med, hvad man har råd til, er det vigtigt, at man får den finansieret med det rigtige lån. Har man det bedst med at vide, hvad man skal betale i rente de næste 30 år, eller lægger man mest vægt på, at man får det billigste lån her og nu? Og sover man roligt om natten, selv om man ikke ved, om renten holder sig på det nuværende lave niveau? Sagen er, at man ikke kan stille et regnestykke op, der giver det endelige svar på, hvad der er det bedste lån i en given situation. Der er jo den meget betydningsfulde ubekendte i regnestykket, der hedder, hvordan renten udvikler sig, og man kan lave nok så mange fine ligninger med nok så mange ubekendte, men hvis man ikke ved, hvordan renten vil udvikle sig, hjælper det ikke så meget. Og at forudsige hvad vej renten vil bevæge sig bare nogle få år ud i fremtiden eller nogle få måneder for den sags skyld det har landets højest estimerede økonomer gentagne gange brændt fingrene på, så at tro, at man selv kan gøre det, er en smule optimistisk. Det vigtigste er derfor, at man forstår, at hvis renten udvikler sig sådan eller sådan, så vil det betyde det og det for de forskellige typer lån. En ting er renten en anden er skatten Har man en fast tro på, at renten ikke vil stige ret meget fra det nuværende niveau, så kan et F-kort lån være det rigtige. Omvendt hvis man tror, at renten vil gå op, og at man i det hele taget ikke bryder sig om den usikkerhedsfaktor, der er ved, at renten kan svinge. Så er det fornuftigt at tage et lån med fast rente. Det kan også være, at man foretrækker et lån, hvor renten kun ligger fast i et begrænset tidsrum, for eksempel fem år. Så er det blandt andet vigtigt at forstå, hvad det indebærer, hvis der opstår en situation, hvor man indfrier lånet før tiden, også skattemæssigt. I det hele taget er det med skatteforholdene ved de forskellige typer lån vigtigt. Det gælder jo om, at man har et fuldstændigt billede af, hvordan man er stillet, når alt er taget med i betragtning, og i sidste ende er det vigtigste for de fleste, hvordan de er stillet, når skatten er betalt. Igen tag en snak med boligrådgiveren Som det ses, er der meget at tænke over, når det gælder, hvilken type lån man skal tage, så her er det igen vigtigt, at man får en snak med sin boligrådgiver i det lokale pengeinstitut. Vi har talt videre med vores typiske boligrådgivere om, hvordan de rådgiver om, hvordan kunderne vælger det rette lån. Pengenyt: Hvis vi vender tilbage til vores unge par fra før og siger, at de nu har fundet den rigtige bolig til den rigtige pris, hvordan rådgiver I dem så til at vælge det rigtige boliglån? >>> 15

5 16 Pengenyt 2/2016 Det kan være lidt som at trænge igennem et tæt sammenvokset vildnis at finde frem til den rette finansiering af en bolig. Boligrådgiveren i det lokale pengeinstitut kan hjælpe med at belyse fordele og ulemper ved de forskellige slags lån.

6 Hvilket lån passer til mig? Boligrådgiver 1: Her er det væsentligste, at vi klart lægger frem, hvilke fordele og ulemper der er ved de forskellige typer lån, sådan at når kunderne bestemmer sig for et lån, sker det på baggrund af, at de forstår de forskellige typer lån. Kunder er jo mindst lige så forskellige, som lånene er det, og det gælder om, at de enkelte kunder vælger det lån, der passer dem bedst. Boligrådgiver 2: Retningslinjerne siger, at for at vi kan være med til at finansiere et boligkøb, skal kunden kunne klare det med et lån med fast rente og afdrag. Det tager vi derfor udgangspunkt i, når vi tager en grundig snak med kunderne, hvor vi kommer ind på fordele og ulemper ved de forskellige typer lån. Naturligvis kan der være situationer, hvor kunden foretrækker en anden type lån end et lån med fast rente, men hvis vi er i en situation, hvor risikoen ved at tage et lån med variabel rente er stor, så anbefaler vi kraftigt et lån med fast rente. Pengenyt: Rådgiver I også om en ting som afdragsfrihed? Boligrådgiver 1: Ja, det hører også med til at vælge det rigtige lån at bestemme sig for, om lånet skal være med eller uden afdrag. Måske er det bedre for kunden at betale af på andre lån, der har en højere rente end lånet i boligen, og så kan det være en god idé med en afdragsfri periode. Boligrådgiver 2: Helt enig. n Hvert lån har sine fordele Fast rente Et fastforrentet obligationslån er det klassiske realkreditlån. Lånets løbetid kan være op til 30 år, og renten ligger fast i hele lånets løbetid, uanset om renten på lånemarkedet stiger. Rentestigninger betyder til gengæld, at kursen på de obligationer, der ligger bag ved lånet, falder, og det gør, at man skylder mindre, så det bliver billigere at indfri lånet. Det betyder således ikke nødvendigvis så meget, hvis rentestigningerne medfører, at prisen på ens bolig falder, for i og med at man skylder mindre i boligen, kan man i mange tilfælde fortsat have samme friværdi. Foto: Morten Egholm Andersen Rentetilpasningslån På et lån med variabel rente skal renten tilpasses efter et bestemt antal år, for eksempel fem år, selv om lånet kan løbe i op til 30 år. Renten på et sådant lån vil ofte være billigere end på et fastforrentet lån. Men samtidig er der en risiko for, at renten stiger, når de fem år er gået. Betyder en generel rentestigning i samfundet, at boligpriserne falder, vil størrelsen på lånet ikke falde lige så meget som for et fast forrentet låns vedkommende. Det betyder, at friværdien bliver mindre. F-kort lån Ligesom de andre lån kan et F-kort lån løbe i op til 30 år, men renten ligger kun fast i 6 måneder ad gangen. Den bliver fastsat med udgangspunkt i den danske referencerente CITA og et rentetillæg. Det er normalt det lån, som har den laveste rente og dermed laveste ydelse. Men man er altså kun sikker på, hvad renten er et halvt år ad gangen. Alle tre typer lån kan fås med 10 års afdragsfrihed. Det kan være en god idé, hvis man bruger de sparede afdrag på at betale af på andre lån, der er dyrere. Lånet er det mindst kursfølsomme af de tre typer lån, så lånet bliver stort set ved at være lige stort, selv om der kommer rentestigninger, der betyder, at boligpriserne falder. I så fald bliver ens friværdi altså mindre med et F-kort lån. 17