Parcelhusreglen afståelse forud for endelig approbation af udstykning TfS

Transkript

1 1 Parcelhusreglen afståelse forud for endelig approbation af udstykning TfS Af advokat (L) og advokat (H), cand. merc. (R) Vestre Landsret fandt ved en dom af 16/ , at et sommerhus, der var udstykket fra en større parcel, ikke kunne afstås skattefrit, da ejeren ikke havde anvendt sommerhuset til private formål efter Kort- og Matrikelstyrelsens approbation af udstykningen. Efter den velkendte regel i ejendomsavancebeskatningslovens 8, stk. 1, 1. pkt. er fortjeneste ved afståelse af en- og tofamilieshuse og ejerlejligheder skattefri, hvis huset eller lejligheden har tjent til bolig for ejeren eller dennes husstand i en del af eller hele den periode, hvori denne har ejet ejendommen, og hvor ejendommen har opfyldt betingelserne for at kunne afstås skattefrit efter nærværende stykke. Dette gælder ifølge 8, stk. 1, 2. pkt., nr. 1 dog som udgangspunkt kun, såfremt ejendommens samlede grundareal er mindre end m 2. Undtagelser til arealkravet på 1400 m 2 er hjemlet i 8, stk. 1, 2. pkt., nr. 2 og 3. I praksis ses det ofte, at et parcelhus eller sommerhus er beliggende på en grund, hvor arealet overstiger nævnte 1400 m 2. Her sker det ofte, at der forud for et salg af sommerhuset eller parcelhuset sker en udstykning og et efterfølgende frasalg af restejendommen, således at grunden med huset kan sælges skattefrit, mens der skal svares skat af avancen af det frastykkede areal. Spørgsmålet er herefter, hvor langt fremme i processen udstykningen skal være, førend parcelhuset eller sommerhuset kan sælges skattefrit. Sagen afgjort ved landsrettens dom drejede sig rækkevidden af 8, stk. 1 i et tilfælde, hvor et sommerhus udstykket fra en større parcel isoleret set opfyldte betingelserne for

2 2 et skattefrit salg. Ejeren havde afstået sommerhuset efter at have opnået tilladelse til udstykning af sommerhuset fra vedkommende kommune, men før endelig godkendelse af udstykningen fra Kort & Matrikelstyrelsen (approbation). Spørgsmålet var nu, om sommerhuset under disse omstændigheder kunne afstås skattefrit, dvs. om beboelseskravet i nævnte bestemmelse var opfyldt. Det er særligt formuleringen i 8, stk. 1, 1. pkt. i.f. og hvor ejendommen har opfyldt betingelserne for at kunne afstås skattefrit..., der i denne sammenhæng påkalder sig interesse. Denne passus blev indsat med ved lov nr. 958 af 20/ , og blev ledsaget af følgende kortfattede, og i nærværende sammenhæng lidet uddybende motivudtalelser: Det foreslås, at kravet om, at ejeren eller dennes husstand skal have anvendt ejendommen henholdsvis lejligheden som bolig, skal have været opfyldt, mens ejendommen/lejligheden har opfyldt betingelserne for at kunne sælges skattefrit efter de pågældende bestemmelser. Hvis et parcelhus med en grund over m² oprindeligt har været undergivet en lokalplan, hvor der kunne ske udstykning, men hvor lokalplanen senere ændres, således at der ikke længere kan ske udstykning og har ejeren kun beboet ejendommen på det tidspunkt, hvor der kunne ske udstykning, kan ejendommen ikke sælges skattefrit efter ejendomsavancebeskatningslovens 8. Fra en lidt anden tilgangsvinkel er spørgsmålet blevet behandlet i TfS 2001, 574 TSM. Spørgsmålet var her, hvornår en landbrugsejendom eller en blandet benyttet ejendom kunne afstås skattefrit efter frasalg af landbrugsejendommens jordtilliggende henholdsvis frasalg af den erhvervsmæssige del af en blandet benyttet ejendom. Told- og Skattestyrelsen havde her først indtaget det standpunkt, at en ejendom kunne vurderes som eneller tofamilieshus, når udstykning havde fundet sted og anmodning om approbation var indsendt til og modtaget af Kort- og Matrikelstyrelsen, da approbation efter styrelsens opfattelse var en formsag. I TfS 2001, 574 TSM tilkendegav styrelsen imidlertid, at man havde ændret opfattelse, således at en ejendom for at kunne sælges skattefrit skulle være beboet, efter at udstykning var gennemført, dvs. efter at approbation fra Kort- og Matri-

3 3 kelstyrelsen forelå. Styrelsen anførte herved, at skatteyderen på dette tidspunkt ville kunne få en 4-vurdering efter vurderingsloven. Problemstillingen blev tillige berørt i forbindelse med den senere vedtagne bestemmelse i ejendomsavancebeskatningslovens 3 A, jf. lov nr. 458 af 9/ Af denne bestemmelse fremgår, at der ved afståelse af en del af en fast ejendom forstås afståelser, hvor et areal overdrages efter reglerne om arealoverførsel, eller hvor der overdrages en del af en fast ejendom betinget af udstykning. I motiverne til denne bestemmelse anføres bl.a., Ved udstykning forstås, at det registres i matriklen, at et areal fraskilles en eller flere samlede faste ejendomme og fremtidig udgør en ny samlet fast ejendom. Er flere matrikelnumre samnoteret i matriklen, er der tale om en samlet fast ejendom. Udstykning omfatter også den situation, at et areal godkendes udskilt af en samnotering. Efter praksis har der ikke fundet udstykning sted før, der foreligger approbation fra Kort- og Matrikelstyrelsen. Inden godkendelsen af udstykningen foreligger, er der således tale om delsalg, mens der er tale om helsalg, såfremt udstykningen er godkendt af Kort- og Matrikelstyrelsen. Definitionen af delsalg i den foreslåede 3 A skal anvendes alle steder i loven, hvor der er regler for afståelse af en del af en fast ejendom. Hvor en ejendom er udstykket, skal delsalgsreglerne finde anvendelse på opdelingen af den samlede anskaffelsessum inklusive reguleringen frem til udstykningen. Definitionen af delsalg har også betydning for, hvorledes en ejendom, der udstykkes fra sælgerens ejendom skal kategoriseres ved anvendelsen af reglerne i 8 og 9. Er der gennemført endelig udstykning før salget, er der tale om et helsalg, mens der er tale om et delsalg, hvis approbation først foreligger efter salgsaftalen. Dette har betydning for, om sælgeren kan opnå skattefrihed ved salget af boligen efter reglerne i 8 og 9.

4 4 Sagen afgjort ved Vestre Landsrets dom af 16/ drejede sig om frastykning af et sommerhus med tilhørende grund fra en parcel på 3211 m 2. Der var mellem skatteyderen og Skatteministeriet enighed om, at det frastykkede sommerhus med tilhørende grund opfyldte arealkravene i ejendomsavancebeskatningslovens 8. På en anmodning om tilladelse til udstykning havde kommunen den 2/ afgivet erklæring om udstykning, og den 8/ blev ansøgningen fremsendt til Kort- og Matrikelstyrelsen til endelig godkendelse (approbation). Ved et betinget skøde af 17/ solgte skatteyderen sommerhuset med overtagelsesdag den 1/ Handlen var betinget af købesummens betaling samt af, at kommunen kunne godkende nogle nærmere angivne deklarationer. Den 28/ godkendte Kort- og Matrikelstyrelsen endeligt udstykningen, og den 28/ blev der udstedt endeligt skøde vedrørende sommerhuset. Kort- og Matrikelstyrelsen havde til brug for skattesagen oplyst, at den konkrete udstykningssag var en almindelig udstykningssag, og at der ikke i den forbindelse var noget særligt at bemærke. Spørgsmålet var herefter, om skattemyndighederne kunne stille som krav for at anvende skattefritagelsesreglen i 8, stk. 1, at Kort- og Matrikelstyrelsens havde meddelt approbation, og at skatteyderen herefter havde benyttet sommerhuset forud for afståelsen. Landsskatteretten lagde Told- og Skattestyrelsens meddelelse ref. i TfS 2001, 574 til grund for afgørelsen, og konstaterede, at skatteyderen var fraflyttet sommerhuset den 1/ (overtagelsesdagen), men først havde opnået endelig godkendelse af udstykningen fra Kort- og Matrikelstyrelsen den 28/ Avancen ved afståelse af sommerhuset var således efter Landsskatterettens opfattelse skattepligtig. Denne afgørelse blev tiltrådt af Vestre Landsret, der tilsluttede sig kravet om, at der skulle foreligge approbation og efterfølgende anvendelse af den frastykkede ejendom for at anse ejendommen for omfattet af 8. Landsretten støttede dette resultat på flere forhold: For det første Told- og Skattestyrelsens meddelelse i TfS 2001, 574. Dernæst på den omstændighed, at udstykning efter

5 5 udstykningsloven først er gennemført, når der foreligger approbation, og registrering har fundet sted i matriklen. Landsretten anførte i denne sammenhæng, at det således først er på dette tidspunkt, at der er opstået en ny fast ejendom i overensstemmelse med det tingsretlige ejendomsbegreb. Også forarbejderne til 8 fandtes at støtte dette resultat, ligesom den senere vedtagne 3 A ansås at fundere konklusionen. Endelig bemærkede landsretten, at reale grunde ikke kunne føre til at bortse fra kravet om approbation, der gav en klar og sikker afgrænsning, og idet det ikke kunne anses for tilstrækkeligt, at udstykningssagen var delvist gennemført. Den forsigtige sælger må anbefales at sikre sig klar dokumentation for beboelse af en frastykket ejendom efter opnået approbation, før ejendommen afhændes. Dette gælder særligt, hvis der er tale om salg af en helårsbolig, og sælgeren samtidig er i overvejelse om at købe eller har købt anden bolig til afløsning for hidtidige bolig (den frastykkede bolig), idet der for helårsboliger stilles strenge krav til beviset for beboelse. o