Indstilling. Offentlig fremlæggelse af forslag til lokalplan nr Boligområde ved Onsholtgårdsvej i Viby samt tillæg nr. 121 til Kommuneplan 2001

Transkript

1 Indstilling Til Århus Byråd via Magistraten Teknik og Miljø Den 14. januar 2008 Offentlig fremlæggelse af forslag til lokalplan nr Boligområde ved Onsholtgårdsvej i Viby samt tillæg nr. 1. Resume Århus Byråd vedtog i mødet den 22. juni 2005 lokalplan nr. 728 samt tillæg nr. 60 til Kommuneplan Det indgår i byrådsvedtagelsen, at der skal igangsættes lokalplanlægning og ændring af kommuneplanen for et areal beliggende mellem Bøgeskov Bæk og Onsholtgårdsvej vest for området omfattet af lokalplan nr Lokalplanområdet ligger i den vestlige del af Viby nord for Onsholtgårdsvej. Området afgrænses af Bøgeskov Bæk mod nord, en ny landbørnehave mod øst, Onsholtgårdsvej mod syd og det åbne land mod vest. Århus Kommune Planlægning og Byggeri Teknik og Miljø Kalkværksvej Århus C Sagsnummer POB/07/00113 Sagsbehandler Peter Christoffersen Telefon Direkte telefon Telefax E-post pob@aarhus.dk E-post direkte pc@sa.aarhus.dk Hovedparten af området udlægges til boligformål. Der kan opføres ca. 33 fritliggende parcelhuse inden for denne del af lokalplanområdet. Der kan opføres bebyggelse i op til 2 etager, i en højde på op til 8,5 m og med en bebyggelsesprocent på op til 25. En mindre del, som udgøres af landbørnehavens aktivitetsområde, udlægges til offentlige formål. Dette område er i dag omfattet af lokalplan nr Der ændres stort set ikke på bestemmelserne for området bortset fra, at området overføres til byzone. Området vejbetjenes fra en tilslutning til Onsholtgårdsvej, der via Bøgeskov Høvej, Grøndalsvej og Skovlundgårdsvej giver adgang til Ravnsbjergvej og det øvrige overordnede vejnet i Århus Kommune. Lokalplanen er ikke i overensstemmelse med kommuneplanen, idet hovedparten af lokalplanområdet ikke er udlagt til boligformål, men til jordbrugsformål. Området er samtidig udpeget som interesseområde

2 for byudvikling efter 2013 (perspektivareal). Der indgår i lokalplanen et tillæg til kommuneplanen, hvor hovedparten af området udlægges til åben lav boligbebyggelse. I perioden fra den 13. juni 2007 til den 4. juli 2007 er der gennemført en forudgående offentlig høring om ændring af kommuneplanen for arealet omfattet af lokalplanen. Der er indkommet i alt 3 indlæg med idéer og forslag. Indlæggene indeholder synspunkter om følgende emner: Trafik, Bebyggelsens placering og Etageantal og udseende. Teknik og Miljø foreslår, at idéer og forslag ikke giver anledning til ændring vedrørende arealafgrænsning, etageantal eller stiforbindelser, men at bemærkninger om bølgeplader og reflekterende tagmaterialer giver anledning til at sådanne tagmaterialer udelukkes. 2. Beslutningspunkter At 1) forslag til lokalplan nr Boligområde ved Onsholtgårdsvej i Viby godkendes til offentlig fremlæggelse. At 2) forslag til tillæg nr. godkendes til offentlig fremlæggelse. At 3) idéer og forslag fremkommet under den forudgående offentlige høring om ændring af kommuneplanen besvares, som det fremgår af indstillingens afsnit Baggrund Planen er udarbejdet på baggrund af ønske fra ejeren af den private ejendom inden for området. 4. Relationer til mål Lokalplanen er i overensstemmelse med kommuneplanens mål om at tilvejebringe et varieret boligudbud. 5. Sagsfremstilling 5.1 Lokalplanens formål og indhold Lokalplanområdet ligger i den vestlige del af Viby nord for Onsholtgårdsvej. Området afgrænses af Bøgeskov Bæk mod nord, en ny landbørnehave mod øst, Onsholtgårdsvej mod syd og det åbne land mod vest. Lokalplanområdet er ca m 2 og er beliggende i landzone. ca. halvdelen af området er kommunalt ejet. Hovedparten af området anvendes landbrugsmæssigt. Side 2 af 8

3 Målet med planen er at indrette hovedparten af området til åben lav boligbebyggelse med tilhørende fælles opholdsarealer. Det er desuden målet at overføre området fra landzone til byzone. Hovedparten af området udlægges til boligformål. Der kan opføres ca. 33 fritliggende parcelhuse inden for denne del af lokalplanområdet. Der udlægges areal til fælles friareal med tilknytning til Bøgeskov Bæk og den eksisterende beplantning i området. Der kan opføres bebyggelse i op til 2 etager, i en højde på op til 8,5 m og med en bebyggelsesprocent på op til 25. En mindre del, som udgøres af landbørnehavens aktivitetsområde, udlægges til offentlige formål. Dette område er i dag omfattet af lokalplan nr Der ændres stort set ikke på bestemmelserne for området bortset fra, at området overføres til byzone. Boligbebyggelsen kan opføres som individuelle parcelhuse med mulighed for forskelligt udseende mht. materialer og farver. Det indgår dog i lokalplanen, at der til tage ikke må anvendes bølgeplader og reflekterende materiale, herunder glaserede tagsten. Området vejbetjenes fra en tilslutning til Onsholtgårdsvej, der via Bøgeskov Høvej, Grøndalsvej og Skovlundgårdsvej giver adgang til Ravnsbjergvej og det øvrige overordnede vejnet i Århus Kommune. En udbygning af Bøgeskov Høvej er planlagt at skulle ske i 2008 og 2009 jf. Vejplan for Århus Kommune. Der indgår i lokalplanen udlæg af stier, der har sammenhæng med stinettet i lokalplan nr. 728 øst for det aktuelle lokalplanområde. Området er på kort sigt ikke tilfredsstillende kollektivt trafikbetjent. Der er omkring 1 km til nærmeste nuværende forbindelse, som er endestation for bybuslinje 9 på hjørnet af Bøgeskov Høvej og Skovlundgårdsvej. På længere sigt planlægges linje 9 omlagt. Linjen forventes forlænget med sløjfekørsel fra Grøndalsvej ad Bøgeskov Høvej - ny vej mod vest til Onsholtvej - Onsholtvej - Skovlundgårdsvej til eksisterende endestation. Denne ruteføring vil ligge inden for kort gangafstand fra lokalplanområdet. Bortset fra et enkelt træ bevares al bevaringsværdig beplantning i lokalplanområdet dvs. 3 solitære træer og en sammenhængende be- Side 3 af 8

4 plantning ved Bøgeskov Bæk. Der skal etableres et nyt landskabshegn i den vestlige del af lokalplanområdet mod det åbne land. Lokalplanområdet ligger i OSD-område (Område med Særlige Drikkevandsinteresser) ved Stavtrup, og der er vedtaget en indsatsplan for beskyttelse af grundvandet. Århus Kommune, Vand og Spildevand har vandindvindingsinteresser i området, idet kildepladserne ved Stavtrupværket og Vibyværket indvinder grundvand dannet i lokalplanområdet. Der må derfor ikke anvendes pesticider eller forekomme anden form for forurening i området, som ved nedsivning kan forurene grundvandet. Forbud mod brug af pesticider fremgår af deklaration, der er udarbejdet for lokalplanområdet. 5.2 Tillæg til kommuneplanen Lokalplanen er ikke i overensstemmelse med kommuneplanen, idet hovedparten af lokalplanområdet ikke er udlagt til boligformål, men til jordbrugsformål, som samtidig er udpeget som interesseområde for byudvikling efter 2013 (perspektivareal). Der indgår derfor i lokalplanen et tillæg til kommuneplanen, hvor det pågældende område udlægges til åben lav boligbebyggelse. 5.3 Bolig- og skoleprognose Lokalplanområdets ca. 33 familieboliger er ikke medtaget i Boligudbygningsplan Lokalplanområdet ligger i Vestergårdskolens distrikt. Det fremgår af boligudbygningsplanen, at der forventes at blive kapacitetsproblemer på Vestergårdskolen midt i perioden Det anbefales i boligudbygningsplanen, at nye boligområder - for at styrke alsidigheden i boligudbuddet i lokalsamfundet - om muligt også anvendes til parcelhuse/rækkehuse. Det fremgår af Skoleprognose 2006, at elevtallet på Vestergårdskolen vil være svagt stigende fra 492 i 2006 til 504 elever i 2010, hvorefter elevtallet falder til 440 i Børn og Unge har ikke fremsendt bemærkninger til igangsætning af lokalplanlægning for området. Herudover kan bemærkes, at byrådet i sit møde den 1. december 2005 godkendte forslag til Strategi og Handlingsplan for Boligudbygningen i Århus Kommune i de kommende år. I handlingsplanen indgår bl.a., at hensynet til skolekapacitet fremover ikke skal begrænse byudviklingen. Side 4 af 8

5 5.4 Forudgående offentlig høring om ændring af kommuneplanen I perioden fra den 13. juni 2007 til den 4. juli 2007 er der gennemført en forudgående offentlig høring om ændring af kommuneplanen for arealet omfattet af lokalplanen. Der er indkommet i alt 3 indlæg med idéer og forslag, der er vedlagt indstillingen og mærket 1-3. Der er modtaget indlæg fra følgende: 1. Bøgeskovgård Aktivitetscenter, Bøgeskov Høvej 5, 8260 Viby J. 2. Susanne Fauerholdt, Engelundsvej 71, 8260 Viby J. 3. Lene Andersen, Holme Parkvej 89, 8270 Højbjerg (ejer af Engelundsvej 89). Indlæggene er i det følgende besvaret emnevis. Indlæggene indeholder synspunkter om følgende emner: Trafik, Bebyggelsens placering og Etageantal og udseende. Afdelingen har følgende kommentarer til de modtagne indlæg. Trafik Bøgeskov Høvej anbefales renoveret og forsynet med cykelstier og fortov inden der sker udbygning i området med nye boliger. Lokalplanforslaget indeholder bestemmelse om, at forlænge stiudlægget s-r, der ligger i lokalplan nr. 728 øst for det aktuelle lokalplanområde. Dette gøres der indsigelse imod, da det vil betyde mere let trafik på stien forbi Engelundsvej 71. Afdelingens bemærkninger angående Trafik En udbygning af det aktuelle lokalplanområde forudsætter, at Bøgeskov Høvej udbygges. Udbygning af vejen er planlagt til 2008 og 2009 jf. Vejplan for Århus Kommune. Projektet for Bøgeskov Høvej indeholder cykelsti i begge sider af vejen og fortov i vestsiden. Renovering af vejen vil ske som led i ombygningen. Stisystemet i lokalplan nr. 728 skal fungere som bl.a. skolesti for børnene i både lokalplan nr. 728 og det aktuelle lokalplanområde. Der må derfor forventes en øget let trafik på stien s-r i lokalplan nr Afdelingen foreslår, at der ikke ændres på de planlagte anlægsarbejder eller på stiudlæg på baggrund af bemærkningerne. Bebyggelsens placering Der gøres indsigelse imod, at der bygges i et område, som ikke er planlagt inddraget til bebyggelse. I forbindelse med udbud og salg af Side 5 af 8

6 grunde i lokalplan nr. 728 blev der ikke oplyst noget om, at der ville ske yderligere bebyggelse i området. Landbørnehaven vil desuden blive klemt inde mellem bebyggelse. Afdelingens bemærkninger angående Bebyggelsens placering Det fremgår af kommuneplanen, at lokalplanområdet er udlagt til jordbrugsformål og samtidig udpeget som interesseområde for byudvikling efter 2013 (perspektivareal). Byrådet vedtog i mødet den 22. juni 2005 lokalplan nr. 728 for arealet øst for det aktuelle lokalplanområde. Det indgik i byrådsbeslutningen, at der skulle ske lokalplanlægning af et areal mellem Bøgeskov Bæk og Onsholtvej (nu Onsholtgårdsvej) på baggrund af en strukturplan for perspektivarealet). Det pågældende areal udgør størstedelen af det aktuelle lokalplanområde. Det er korrekt, at landbørnehaven ikke vil have fri udsigt over landskabet, som det er tilfældet i dag. Men landbørnehaven vil fortsat råde over det samme areal og vil fortsat have mulighed for at bruge de fælles friarealer omkring landbørnehaven. Afdelingen foreslår - på baggrund af ovennævnte byrådsbeslutning af 22. juni at lokalplanlægningen for det aktuelle lokalplanområde gennemføres. Etageantal og udseende Det er i orden at bygge som foreslået i 8,5 meters højde og med en bebyggelsesprocent på 25. Men byggeri i 2 etager gøres der indsigelse imod, idet dette kan påføre naboer skyggegener og indbliksgener fra terrasser i 1. sals niveau. Det foreslås, at der bygges i 1½ etage med saddeltag uden reflekterende tagmaterialer uden bølgeplader Afdelingens bemærkninger angående Etageantal og udseende I Århus Kommune har det været politikken i mange år, at der i lokalplaner for parcelhuse indgår stor valgfrihed med hensyn til bygningsudformning og materialer m.v. Nogle lokalplaner indeholder et maksimalt etageantal på 1½, mens andre indeholder et maksimalt etageantal på 2. Facadehøjden vil ofte være størst ved bebyggelse i 2 etager, mens den totale bygningshøjde ofte vil være højest ved bebyggelse i 1½ etage. I øvrigt er det mest almindelige for tiden at bygge parcelhuse i 1 plan med lav taghældning. Side 6 af 8

7 I lokalplan nr. 728 er der givet mulighed for bebyggelse i 2 etager. Det virker derfor logisk at fortsætte denne linje i det aktuelle lokalplanområde. Det giver mulighed for at bygge i såvel 1, 1½ og 2 etager med fladt tag, ensidig taghældning og saddeltag. Afdelingen foreslår, at lokalplanforslaget indeholder mulighed for bebyggelse i op til 2 etager, men at bølgeplader og reflekterende tagmaterialer ikke indgår som mulighed. 6. Strategi for borgerinddragelse Der forventes under den videre lokalplanprocedure ikke gennemført særlige initiativer med borgerinddragelse ud over de lovbestemte krav og den normale praksis for lokalplanlægning i Århus Kommune. 7. Konsekvenser for ressourcer En del af lokalplanens arealudlæg til boligformål er kommunalt ejet. Der er indgået byggemodningsaftale med den private ejer af areal udlagt til boligformål. Der forventes en god økonomi ved den kommunale byggemodning. Der vil samtidig med indstilling om endelig vedtagelse af lokalplanforslaget blive fremsendt indstilling om byggemodning. I henhold til Lov om Miljøvurdering er det vurderet, at lokalplanen ikke er omfattet af krav om miljøvurdering, idet det er antaget, at den ikke vil få væsentlig indvirkning på miljøet. Peter Thyssen / Bjarne Knudsen Bilag Bilag 1-3: Idéer og forslag fremkommet under den forudgående høring om ændring af kommuneplanen. (Vedlagt originalsagen /+ elektronisk) Folder fra den forudgående høring om ændring af kommuneplanen. (Vedlagt originalsagen/+ elektronisk) Forslag til lokalplan nr (Vedlagt til alle /+ elektronisk) Side 7 af 8

8 Tidligere beslutninger Århus Byråd vedtog i mødet den 22. juni 2005 lokalplan nr. 728 samt tillæg nr. 60 til Kommuneplan Det indgår i byrådsvedtagelsen, at der skal igangsættes lokalplanlægning og ændring af kommuneplanen for et areal beliggende mellem Bøgeskov Bæk og Onsholtgårdsvej vest for området omfattet af lokalplan nr Planlægningen ønskes gennemført på baggrund af overvejelser om trafikbetjening og anvendelse m.v. af hele perspektivarealet (en strukturplan). Side 8 af 8