Afslag på ansøgning om byggetilladelse og nedrivningstilladelse på Nr. Allé 10, 7400 Herning

Transkript

1 Anette Kusk Advokat (H) LL.M., Partner Herning Kommune Byplanudvalget Torvet Herning Sekretær: Jane Kirk jk@abel.dk Att.: Hans Eghøj bjghe@herning.dk Marius Reese bekmr@herning.dk 30. september 2013 J. nr.: Afslag på ansøgning om byggetilladelse og nedrivningstilladelse på Nr. Allé 10, 7400 Herning Som advokat for Poul Jeppesen, Nr. Allé 10, 7400 Herning, retter jeg henvendelse til Dem, som følge af afslag på ansøgning om byggetilladelse og nedrivningstilladelse på ovennævnte ejendom. Jeg er bekendt med, at sagen skal behandles igen i Byplanudvalget den 7. oktober 2013, hvor jeg henstiller til, at nærværende brev tages i betragtning. Det er min klare opfattelse, at behandlingen af min klients sag har været mangelfuld og fejlagtig, og at der ikke har været udvist god forvaltningskik. Jeg skal i det følgende redegøre for min klients synspunkter i sagen. Sagsforløbet: I januar 2010, forud for køb af ejendommen, rettede min klient henvendelse til Herning Kommune for at forhøre sig om proceduren for nedrivnings- og byggetilladelse for ovennævnte ejendom, der er optaget Herning Kommuneatlas med bevaringsværdi 6. ADVOKATFIRMA SØNDER ALLÉ 9 TLF abel@abel.dk Member of LawExchange International DK-8000 AARHUS C FAX CVR-nr. DK Bank Giro

2 Baggrunden var, at min klients rådgivere ikke mente, at det var økonomisk forsvarligt at renovere det eksisterende hus på 90 kvadratmeter i to plan, samt et udhus på 41 kvadratmeter. Det eksisterende hus er opført i 1902 og med en ikke tidsvarende indretning. Huset er sammenbygget med naboejendommen med en sædvanlig brandmur mellem bygningerne. Der har ikke tidligere været foretaget nævneværdige restaureringer. Min klient fik efter henvendelsen at vide, at når der var tale om en bevaringsværdi på 6, som svarer til middelværdien, ville afgørelsen omkring nedrivningen være en embedsmandsafgørelse, som skulle behandles med ansøgningen om byggetilladelse. Den 20. oktober 2010 indsendtes projekt nr. 1. Projektet indebar en dispensation fra en bebyggelsesprocent på 30, da projektet havde en bebyggelsesprocent på 38. I forbindelse med udarbejdelsen af projektet blev denne problemstilling drøftet med forvaltningen, der oplyste min klient om, at dispensation var almindelig for de mindre ejendomme på gaden, og at der var eksempler på en bebyggelsesprocent på op til 43. Min klient anså derfor ikke dette som et problem. Efter nabohøring indkom en samlet klage fra kvarteret, hvorefter administrationen anbefalede min klient at trække ansøgningen tilbage, da der ikke var politisk vilje til at meddele dispensationen. Ansøgningen blev herefter trukket tilbage, og i den forbindelse blev min klient gjort opmærksom på, at han skulle udfærdige et projekt, der ikke krævede dispensation. Ansøgningen skulle herefter forelægges Teknisk Udvalg til orientering, men hvis der ikke var tale om en ansøgning med dispensationer, ville det alene være til orientering og ikke til afstemning. Herefter ville byggesagsafdelingen arbejde videre med ansøgningen. Den 8. juli 2011 fremsendtes myndighedsprojekt. Projektet var disponeret med en fritliggende bolig på 121 kvadratmeter og en garage med redskabsrum på 35 kvadratmeter. Projektet var desuden forelagt administrationen forud for indsendelsen, og de kunne bekræfte, at projektet ikke krævede nogen form for dispensation. Efter gentagne rykkere for svar, fik min klient meddelelse om, at Herning Kommune havde besluttet at ændre proceduren for udstedelse af nedrivningstilladelser, og at den fremsendte sag skulle være prøvesag ved fastlæggelse af ny procedure i Kommunen. Efter behandling i Byplanudvalget og efterfølgende den 11. oktober 2011 i Byrådet, fik min klient tilsendt afgørelse i sagen, hvoraf fremgik, at Herning Byråd havde tiltrådt Byplanudvalgets afgørelse, hvorefter ansøgningen om nedrivningstilladelse af ejendommen afvistes på det foreliggende grundlag. 2/5

3 Projekt nr. 3 fremsendtes den 22. december Forinden da blev der afholdt møde hos Herning Kommune med deltagelse af formanden for Byplanudvalget og forvaltningen. Her blev min klient anbefalet at rykke projektet op til gaden og samtidig sammenbygge den nye bygning med det eksisterende hus. Projekt nr. 3 indeholdt dermed disse anvisninger, og projektet skulle behandles på Byplanudvalgsmøde den 9. januar Da der ikke blev truffet ny afgørelse, så min klient sig nødsaget til at påklage afgørelsen til Natur- og Miljøklagenævnet den 11. januar Natur- og Miljøklagenævnet har ved afgørelse af 4. november 2011 ophævet Herning Kommunes afgørelse, da afgørelsen var ugyldig som følge af manglende hjemmel i planlovens 12, stk. 3, som ikke kan anvendes ved nedrivninger. Den 22. december 2012 fremsendte min klient fornyet ansøgning med henvisning til Natur- og Miljøklagenævnets afgørelse. Ansøgningen blev sat på dagsordenen til Byplanudvalgsmøde den 14. januar 2012, men inden mødet modtog min klient meddelelse fra administrationen om, at man fra politisk hold var blevet anmodet om at udsætte sagsbehandlingen. I forlængelse af denne meddelelse opfordredes min klient til at tilrette det fremsendte projekt og i samarbejde med afdelingsleder Hans Eghøj at drøfte eventuelle tilretninger med ejerne af naboejendommene for at sikre, at der i det tilrettede projekt kunne tages mest muligt højde for deres holdninger. Projekt nr. 4 indsendtes den 2. juli Forud herfor havde der været afholdt møde ved ejendommen med deltagelse af afdelingsleder Hans Eghøj. Hans Eghøj fremsendte efterfølgende et referat indeholdende de punkter, som var genstand for drøftelser på mødet. Min klient anmodede herefter sin arkitekt om at udarbejde projekt nr. 4 under iagttagelse af de forhold, som var blevet fremført på mødet. Der blev også afholdt møde den 28. juni 2013 hos Herning Kommune, hvor arkitekt Kaare Dahlmann fremlagde projektet over for 3 fremmødte naboer og Hans Eghøj med deltagelse af min klient. Gennemførelse af det fremsendte projekt ville indebære, at der blev meddelt dispensation for to forhold - skrå højdegrænseplan mod naboskel, og mindste afstand til naboskel og vej på 2,5 meter for bygning og tagterrasse på 1. sal. For så vidt angår skrå højdegrænseplan mod naboskel ville projektet kunne tilrettes med anden tagkonstruktion, såfremt der ikke kunne meddeles tilladelse til det fremsendte. For så vidt angår mindste afstand til naboskel og vej på 2,5 meter for bygning og tagterrasse på 1. sal var dette indarbejdet i projektet ud fra det på nabomødet drøftede, men dette ville kunne bearbejdes i det endelige projekt. 3/5

4 Med ovennævnte sagsforløb gøres gældende, at der med tydelighed er ført bevis for, at min klient har haft en berettiget forventning om at få bygge- og nedrivningstilladelse. Jeg anmoder således om, at der meddeles den fornødne nedrivnings- og byggetilladelse med baggrund i projekt nr. 4, subsidiært myndighedsprojekt af 13. juni 2011, som ikke kræver dispensation. Fejlagtig sagsbehandling: Som det følger af ovennævnte beskrivelse af sagsforløbet har sagsbehandlingen lidt af alvorlige mangler, som har haft vidtrækkende konsekvenser for min klient. Det gøres derfor gældende, at Kommunen har pådraget sig et erstatningsansvar overfor min klient, som har afholdt mange omkostninger i forbindelse med tilretningerne i projektet, som var foranlediget af Kommunens anvisninger. Endvidere har sagsbehandlingstiden trukket i langdrag, som følge af manglende håndtering af sagen. Jeg henviser i den forbindelse til U H, hvor en bygherre fik tilkendt erstatning for forsinket behandling af byggesag. Det påpeges endvidere, at det fremkommer mærkværdigt, at Kommunen i 2011 vælger at behandle sagen, som en prøvesag i Byplanudvalget og i Byrådet, og at man herefter i 2013 fremsætter forslag om nedlæggelse af forbud efter planlovens 14 med efterfølgende udarbejdelse af bevarende lokalplan, hvilket vil have meget vidtrækkende konsekvenser for områdets grundejere. Kommunens tiltag i denne retning står i misforhold med de tidligere meldinger fra Kommunen særligt Byrådets afgørelse af 11. oktober 2011, hvor tilladelse blev nægtet på det foreliggende grundlag. Dette grundlag kunne ikke, jf. Natur- og Miljøklagenævnet, medføre det meddelte afslag, hvorfor afgørelsen var ugyldig. Endelig påpeges, at angivelse af, at bygningen er bevaringsværdig med henvisning til bygningens bevaringsværdi på 6 er udtryk for usaglig forskelsbehandling, da det ikke har været muligt at finde fortilfælde, hvor nedrivning er blevet nægtet som følge heraf tværtimod er bygninger med højere bevaringsværdier set nedrevet efter tilladelse. 4/5

5 Det gøres således gældende, at min klient har haft en berettiget forventning om, at han ville få den fornødne nedrivnings- og byggetilladelse, og Kommunen er derfor erstatningsansvarlig for det tab han har lidt, som følge af den mangelfulde sagsbehandling. Der tages forbehold om på et senere tidpunkt at opgøre det fulde erstatningskrav. Må jeg venligst høre fra Dem. Med venlig hilsen Anette Kusk 5/5