Klagerne. J.nr UL/li. København, den 9. oktober 2012 KENDELSE. ctr.

Transkript

1 1 København, den 9. oktober 2012 KENDELSE Klagerne ctr. Statsaut. ejendomsmæglere MDE Jens H. Bjerregaard og Jens Saugstrup Kastrupvej København S Nævnet har modtaget klagen den 27. januar Klagen angår spørgsmålet om, hvorvidt de indklagede fejlagtigt har oplyst til klager, at der ikke var bopælspligt på den ejerlejlighed, som klager ønskede at købe, og derfor er erstatningsansvarlig for klagers forgæves udgifter til besigtigelse af ejerlejligheden. Sagens nærmere omstændigheder er følgende:

2 2 Indklagede havde flere ejerlejligheder til salg i en nyopført ejendom i København. Af lokalplanen for området fremgik, at området fastlægges til helårsboliger, og at der ved helårsboliger forstås, at det er i strid med lokalplanen at anvende boliger til eksempelvis ferieboliger. I februar 2010 havde indklagede kontaktet kommunen for at få uddybende svar på, om der var bopælspligt i ejerlejlighederne. Den 24. februar 2010 svarede kommunen bl.a.: Beboelse i ganske korte tidsrum er således i overensstemmelse med lokalplanen og der kan ikke med hjemmel i en lokalplan stilles krav om, at en tom bolig tages i anvendelse til beboelse. Derimod vil det være i strid med en lokalplan, der fastlægger boliger til helårsboliger, at anvende en bolig til ferie- eller fritidsbolig, herunder successiv udlejning til ferieformål. Der kan således med hjemmel i en lokalplan, der fastlægger boliger til helårsboliger udstedes påbud om, at en ejer ophører med at anvende boligen på en måde, der er i strid med lokalplanen. Klager er en feriefond for medarbejdere ved en kommune. Klager ønskede i 2011 at erhverve en ferielejlighed i København til brug for udlejning til fondens medlemmer. Klager fik kontakt til en af de indklagedes medarbejdere, der den 11. november 2011 skrev til et af bestyrelsesmedlemmerne i feriefonden. Medarbejderen anførte bl.a.: Som du kan se af nedenstående links er der mange muligheder for at få opfyldt jeres ønsker for ny bolig i [den nyopførte ejendom] Jeg indsætter her et par forslag [...] Bestyrelsesmedlemmet skrev senere samme dag til resten af bestyrelsen bl.a.: Jeg har talt med div. ejendomsmæglere, og det er slet ikke let, at finde en bolig i København, hvor der ikke er bopælspligt! Og boligreguleringsloven er noget, som Københavns kommune håndhæver! Jeg er så langt om længe kommet i kontakt med [de indklagedes medarbejder] [...] [De indklagedes medarbejder] har sendt mig nogle forslag, som I kan se nedenfor [...] Vi har en aftale med ham lørdag kl. 14, dvs at vi ikke skal op før fanden får sko på, og så ser vi på de lejligheder, som vi på forhånd har bestemt, at vi vil kikke på, og så tygger vi på det over aftensmaden, og så mødes vi igen med [de indklagedes medarbejder] om torsdagen, til det videre forløb. Klagers bestyrelse, der bestod af 5 personer, rejste herefter til København den 23. november 2011 for at se på ejerlejlighederne, og tilbage igen næste dag. Den 15. december 2011 skrev klager til de indklagede bl.a.:

3 3 Vi har haft flere telefonsamtaler med [de indklagedes medarbejder], og vi har hele tiden gjort jer opmærksom på, at vi repræsenterede en feriefond, og at vi derfor var på udkig efter lejligheder i København uden bopælspligt. I den forbindelse har I gentagne gange forsikret overfor os, at dette ikke var et problem i [den pågældende bebyggelse], og på den baggrund besluttede den samlede bestyrelse (fem personer) at tage af sted til København [...], idet det var vores forventning, at vi ville komme til at se nærmere på en række lejligheder i [den pågældende bebyggelse] uden bopælspligt. Vi har ikke noget at udsætte på den rundvisning, som [de indklagedes medarbejder] forestod i de fire forskellige lejligheder vi beså i [den pågældende bebyggelse]. Men vores overraskelse er stor, da [de indklagedes medarbejder] ringer til os [...]. I en kort telefonsamtale siger [de indklagedes medarbejder], at der er et problem med bopælspligten, og at vi skal have en godkendelse fra Københavns Kommune, hvis vi vil købe den lejlighed vi har udset os. [...] Vi bliver imidlertid endnu mere rystede, da vi modtager købsmaterialet fra home. Blandt de papirer vi får tilsendt, fremgår det, at home v/bjerregaard & Co. allerede i januar 2010 har bedt Københavns Kommune forholde sig til spørgsmålet om bopælspligt i [den pågældende bebyggelse]. Københavns Kommune svarer, at det vil være i strid med lokalplanen at anvende en bolig til ferie- eller fritidsbolig. [...] Ved læsning af den gældende lokalplan for området har vi konstateret, at lokalplanen udtrykkeligt nævner, at anvendelse af lejlighederne som ferielejligheder vil være i strid med lokalplanen. Vi har efterfølgende været i kontakt med Københavns Kommune, der har svaret, at det ikke vil være muligt for os at købe en lejlighed i [den pågældende bebyggelse] til ferieformål. [...] Vi skal derfor venligt, men bestemt, bede om, at I holder os skadesløse. At I refunderer vores samlede udgifter til turen. [...] Vi vedlægger fortegnelse over vores bilag, den samlede sum udgør kr ,94 [...]. De bilag, som klager henviste til, var dokumentation for 5 bestyrelsesmedlemmers udgifter til kørsel og Brobizz, togbilletter, hotelværelser, mad i 2 dage og entre til Tivoli.

4 4 Den 12. januar 2012 svarede de indklagede bl.a.: Da du retter henvendelse til vores firma vedrørende køb af boliger uden bopælspligt bliver din henvendelse sendt videre til [de indklagedes medarbejder], som arbejder i vores afdeling i [...]. Det er i det område, at der er flest boliger der er fritaget for bopælspligt. [De indklagedes medarbejder] refererer til denne samtale i har i relation til [den pågældende bebyggelse], og han giver på ingen måde udtryk for, at I som feriefond kan købe en bolig i [den pågældende bebyggelse], men han tilbyder at undersøge forholdet omkring bopælspligten i Københavns Kommune. Det afviser du med henvisning til, at det nok er nemmere med en positiv dialog to kommuner i mellem. Havde [de indklagedes medarbejder] kontaktet Københavns Kommune, ville han have fået det samme svar som I har kunnet læse ud af det dokumentationsmateriale der er fremsendt, nemlig, at boligerne i [den pågældende bebyggelse] ikke må anvendes til den form for ferieboliger. [De indklagedes medarbejder], som ikke er vidende om den lokalplan der er gældende for [den pågældende bebyggelse], fordi han ikke arbejder med den ejendom, tilbyder jo netop at undersøge forholdet for Jer, og havde du ladet ham være behjælpelig med dette, så var dette problem for jer ikke opstået. Du argumenterer for, at det burde [de indklagedes medarbejder] have vidst, idet [de indklagede] allerede tilbage i 2010 har fået et uddybende svar fra Københavns Kommune vedrørende bopælspligten, og at det er dette forhold, der danner baggrund for jeres krav om at holde [klager] skadesløs. [De indklagedes medarbejder] er imidlertid ikke ansat i vores projektafdeling eller på nogen måde allokeret til vort projektsalg [ ] og har aldrig været det. Idet han i sagens natur ikke kan være vidende om alle forhold der relaterer sig til alle boliger vi har til salg i vores 13 afdelinger, tilbyder han jo netop at kontakte kommunen desangående. [De indklagedes medarbejder] er ikke et øjeblik i tvivl om, at du naturligvis vil kontakte Københavns Kommune og her få afklaret forholdet inden fremvisningen den 23. november. Det giver jo ingen mening hverken for Jer eller os at gennemføre en fremvisning til Jer, hvis I under alle omstændigheder ikke kan købe boligen. [De indklagedes medarbejder] afviser samtidigt, at han skulle have rådet Jer til at tage en overnatning i København for at I kunne sove på det og evt. tage et nyt møde næste dag. Det ville være absurd at forestille sig, at købere der tager til København for at besigtige en bolig, kan indlogere sig på hotel incl. beværtning i Tivoli, for at sove på det og efterfølgende sende regningen til os, hvis det viser sig, at boligen de har vist interesse i efterfølgende er blevet solgt. Jeg afviser i det hele kravet om betaling af logi og beværtning i forbindelse med feriefondens udflugt til København. Klager har bl.a. anført: Indklagede skal erstatte klager ,94 kr., som klager har afholdt til transport af 5

5 5 bestyrelsesmedlemmer, bespisning og overnatning i forbindelse med fremvisning af ejerlejligheder, som det viste sig, at klager ikke havde mulighed for at købe. De indklagede havde ikke undersøgt og/eller ikke informeret klager om, at den gældende lokalplan ikke gav klager mulighed for at anvende en ejerlejlighed til ferieformål. De indklagede havde ellers i november 2011 henvist klagerne til flere lejligheder i den nyopførte ejendom og anført, at der ikke var bopælspligt på disse, hvorefter klagers bestyrelse besluttede at rejse til København og besigtige disse lejligheder. Bestyrelsen besluttede at erhverve en af ejerlejlighederne, men herefter meddelte de indklagede, at klager skulle søge godkendelse til købet hos kommunen. Klager fandt herefter ud af, at det fremgik af lokalplanen, at alle ejerlejligheder skulle være helårsbeboelse, og at det direkte i lokalplanen var anført, at det var i strid med lokalplanen at anvende boliger til ferieboliger. De indklagede har på intet tidspunkt informeret klager om denne lokalplan. Klager har søgt om dispensation, hvilket kommunen har afvist. Klager havde ikke fantasi til at forestille sig, at spørgsmålet om bopælspligt kunne være reguleret af en lokalplan, idet dette er højst usædvanligt. Klager bestrider ikke, at klager over for de indklagede har givet udtryk for den opfattelse, at bopælspligt er reguleret i boligreguleringsloven, og at klager derfor ikke fandt grund til, at de indklagede skulle kontakte kommunen. De indklagede har erkendt, at de indklagedes medarbejder ikke havde kendskab til lokalplanen. Klagers besigtigelsestur til København havde ikke fundet sted, hvis de indklagede fra starten havde været bekendt med lokalplanen. Klager har aldrig givet udtryk for, at det var lettere at kommunikere internt mellem to kommuner. Klager repræsenterer ikke nogen kommune, men medarbejderne i en kommune. Klager har muligvis givet udtryk for, at det ville være forholdsvis nemt for et af klagers bestyrelsesmedlemmer, der arbejder med boliglovgivning til daglig, at tage kontakt til Københavns Kommune. Klager havde oprindeligt alene planlagt at være i København 1 dag, men ideen om at overnatte i København blev født under en samtale med de indklagedes medarbejder, hvor denne foreslog, at klager skulle besigtige ejerlejlighederne igen dagen efter. De indklagede har bl.a. anført: De indklagede bestrider at skulle dække klagers udgifter til mad, transport, overnatning, Tivoli-entré mv. Det er korrekt, at de indklagedes medarbejder ikke var vidende om, at der gjaldt en lokalplan for området, der var forskellig fra resten af området. Dette var også

6 6 baggrunden for, at medarbejderen tilbød at kontakte kommunen for at få afklaret forholdet. Dette ønskede klager imidlertid ikke, idet klager henviste til, at det var lettere at kommunikere internt mellem to kommuner. Klager konkluderede fejlagtigt, at det alene var boligreguleringsloven, der kunne være gældende for området, og af denne grund ønskede klager ikke, at de indklagede skulle kontakte kommunen. De indklagede står uforstående over for, at klager ikke selv kontaktede Københavns Kommune, inden klager valgte at rejse til København og bruge 2 dage herpå. Det bestrides, som anført af klager, at det var de indklagedes medarbejder, der opfordrede klager til at blive i København endnu en dag. Klager havde fra starten besluttet sig for at tilbringe 2 dage i København. Dette fremgår af det ene bestyrelsesmedlems af 11. november 2011 til de øvrige bestyrelsesmedlemmer. Ved en fejl står der lørdag i stedet for onsdag i en, men der er ingen tvivl om, at klager allerede før afrejsen havde planlagt et 2-dages ophold i København. De indklagedes medarbejder fik oplyst af klager, at klager skulle tilbringe 2 dage i byen, og dette var baggrunden for, at han tilbød klager at genbesigtige ejerlejlighederne dagen efter. Nævnet udtaler: De indklagede har ikke bestridt klagers påstand om, at de indklagede fra starten var klar over, at klager søgte en ejerlejlighed, der kunne anvendes som feriebolig for klagers medlemmer, hvorfor nævnet lægger dette til grund. De indklagede har oplyst, at de hos kommunen havde undersøgt og fået oplyst, at de ejerlejligheder, som de foreslog klager at kigge på, ikke lovligt kunne anvendes som ferieboliger, men at den medarbejder, der kom med forslaget til klager ikke var klar over dette, idet denne medarbejder ikke normalt stod for salg af ejerlejligheder i det omhandlede område. Nævnet udtaler kritik af dette mangelfulde arbejde. Nævnet finder dog ikke, at dette kritisable forhold kan medføre, at de indklagede skal erstatte klager de krævede udgifter i forbindelse med besigtigelse af ejerlejlighederne. Nævnet har navnlig lagt vægt på, at der er tale om udgifter som afholdes af en interesseret køber på et helt forberedende stadie. Konklusion: Som følge af kritikken skal de indklagede betale klagegebyret på 400 kr. til klager inden 30 dage fra kendelsens dato. Kendelsen offentliggøres, jf. nævnets vedtægter 22, stk. 1. Forbrugerens navn

7 7 anonymiseres ved offentliggørelsen, jf. nævnets vedtægter 22, stk. 2. P.N.V. Lone Kerrn-Jespersen formand