STRATEGI FOR BY- og LANDSBYFORNYELSEN i Tønder Kommune

Transkript

1 STRATEGI FOR BY- og LANDSBYFORNYELSEN i Tønder Kommune Forslag 22. august 2013 Strategien er affødt af øgede byfornyelsestilsagn i foråret 2013 og har til formål At synliggøre den samlede indsats og investering på byfornyelsesområdet At sikre en koordinering af anvendelsen af midler i 2013 samt , så kommunen udnytter mulighederne til en strategisk indsats fra Tønder by og centerbyerne til de små byer og i landområderne ved fx at o tomme grunde efter nedrivningerne af forfaldne boligog erhvervsejendomme med støtte fra landsbypuljen ikke efterlades, men så vidt muligt indgår som et aktiv i en målrettet udvikling eller forskønnelse af landsbyen og følges op med bygningsfornyelsesstøtte til en (op-) rydning af arealer og fx et nyt grønt opholdsområde o støtte boligejere til at istandsætte deres ejendomme i landsbyer eller centerbyer strategisk, så der fx kan ske en sammenhængende forskønnelses og helhedsindsats Eksemplet er forfalden bolig opkøbt, Klostergade 9 i Højer Byfornyelsestilsagn omfatter: 1. Ordinære bygningsfornyelsesmidler tildelt kommunen hvert forår, her 2013 se side 5 2. Ny pulje til landsbyfornyelse for 2014 og 2015 se side 6 samt side 11 om forslag til handlingsplan, kortlægning af ejendomme og indsats generelt 3. Områdefornyelser i Bredebro 2012/ og Skærbæk 2013/ med ekstraordinære bygningsfornyelsesmidler side 17 Alle midler forvaltes efter den nyreviderede byfornyelseslov under Ministeriet for by, bolig og landdistrikter (MBBL), der gælder fra den 1. januar Lovændringerne frem til 2013 har især de små byer og landområderne i fokus og fx puljen til landsbyfornyelse understøtter dette fokus. Pulje og Midler har forskellige anvendelsesområder og varierende % sats i statsrefusion, jf. introduktion og overblik på side 2. Strategien er udarbejdet af Teknisk forvaltning, Plan & Trafik i samarbejde med BNByfornyelse v/ Christel Ebsen 22. august 2013 STRATEGI FOR BY- OG LANDSBYFORNYELSEN I TØNDER KOMMUNE Side 1 af 19

2 OVERBLIK OVER BYFORNYELSESOMRÅDET og den planlagte kommunale indsats Efter overblikket følger uddybende tekst om de forskellige typer af byfornyelse samt forslag til strategi og anvendelse. Type af midler Anvendelsesområde Vilkår og refusion Handling Budgetfordeling og behov i stat kommune stat kommune 1. Ordinær bygningsfornyelse Overalt i alle typer af byer og i landområde til alle byfornyelseslovens aktiviteter fra bygninger, nedrivninger og grønnere byer fra energirenovering til bedre friarealer. Søges årligt af kommunen; tilsagn meddeles hvert forår. I 2013 har kommunen modtaget kr. 3,5 mio. se forslag til anvendelse i strategi. Kommunen kan vedtage kriterier for prioritering af indsats og dermed tildeling af støtte til den enkelte grundejer. Budget er fremskrevet for 2014/15 pva ,5 mio. 3,5 mio. 3,5 mio. 3,5 mio. 50 % refusion ved byer over indbyggere 60 % refusion ved byer under indbyggere Indsatspuljen, der gælder for 2011 og 2012 er forlænget ind i Alle midler er opbrugte og den afsluttes nu efter status over uafsluttede sager. Den afløses i 2014 og 2015 af Pulje til Landsbyfornyelse. 2. Pulje til landsbyfornyelse Byer under indbyggere og i det åbne land støttes Nedrivning eller istandsættelse af nedslidte boliger, herunder kommunalt opkøb nedrivning af private (nedlagte) erhvervsbygninger; landbrugsbygninger i det åbne land er ikke omfattet fjernelse af skrot og affald på boligejendomme 60 % refusion ved byer under indbyggere. Kommunen kan vedtage kriterier for prioritering af indsats og dermed tildeling af støtte til den enkelte grundejer. 6,6 mio. 4,4 mio. 6,6 mio. 4,4 mio. STRATEGI FOR BY- OG LANDSBYFORNYELSEN I TØNDER KOMMUNE Side 2 af 19

3 3. Områdefornyelse - med ekstraordinær bygningsfornyelse Revitalisering af byer og byområder med en flerhed af problemer Fysisk/trafikalt Socialt Kulturelt Områdefornyelsen består af 2 faser: PROGRAM (1 år) og UDFØRELSE maks. 5 år. Områdefornyelsen har 33 % refusion LAG-tilskud (til 2013) ved byer under indbyggere giver samlet 50 % refusion PROGRAM er godkendt pr samt LAG støtte er søgt. Kommunen kan ansøge hvert år i januar. Højer i er afsluttet. Se nedenfor: Bredebro i gang i 2012 Skærbæk i gang i 2013 OF i Bredebro Under by i bevægelse spænder indsatsen fra trafiksikring og forskønnelse af hovedgaderne, ny belysning m.m. samt opfølgning på ECCO investering i Storegade, ny bypark på børnehavegrund til udvikling af nye sociale og kulturelle initiativer for børn&unge med klub & Idrætscentret, formidling af kulturarven, registrering + udstilling, kløverstier med DGI mfl. Alle byfornyelseslovens aktiviteter støtte til private ejere af bygninger fra før 1950, fra nedrivninger og bevaringsindsats til energirenovering og bedre friarealer. Kommunen kan generelt søge om at forhøje de ordinære bygningsfornyelses- MBBL kr LAG kr Kommune kr BUDGET kr OPSTART gennemførelsen august (maks. til 2018) 0,5 mio. 1,0 mio. 1,0 mio. 2,0 mio. Ekstra fornyelse i Bredebro Midler skal anvendes inden for 3 år under gennemførelsesperioden på 5 år fra % statsrefusion, da byen har < indbyggere. Der er givet tilsagn om statslig ramme på kr. 2 mio. Kommunen har modtaget ekstraordinære midler og kan vedtage kriterier for prioritering af indsats og dermed tildeling af støtte til den enkelte grundejer. 1,0 mio. 0,67 mio. 1,0 mio. 0,67 mio. STRATEGI FOR BY- OG LANDSBYFORNYELSEN I TØNDER KOMMUNE Side 3 af 19

4 OF i Skærbæk Ekstra fornyelse i Skærbæk midler (se 1) i forbindelse med områdefornyelse. Under porten til Rømø udvikles turismeinitiativerne i samarbejde med erhvervslivet med indsats fra byforbedring, beplantning og særligt fokus på koordinering af aktiviteter, nyt sundhedshus m.m. og omdannelsen af den store P plads fra butikkerne til en smukkere ankomst til Skærbæk by. Alle byfornyelseslovens aktiviteter støtte til private ejere af bygninger fra før 1950, fra nedrivninger og bevaringsindsats til energirenovering og bedre friarealer. Reservation er modtaget i juni Skærbæk har godt indbyggere, derfor modtages ikke LAG støtte. MBBL kr Kommune kr BUDGET kr Midler skal anvendes inden for 3 år under gennemførelsesperioden på 5 år fra % statsrefusion, da byen har > indbyggere. Midler kan søges NÅR der er godkendt PROGRAM, dvs. forventet efterår PROGRAM fase opstart efterår forår Kommunen kan generelt søge om at forhøje de ordinære bygningsfornyelsesmidler (se 1) i forbindelse med områdefornyelse. Kommunen kan vedtage kriterier for prioritering af indsats og dermed tildeling af støtte til den enkelte grundejer. 0,25 mio. 0,50 mio. 1,0 mio. 2 mio. 0,4 mio. 0,4 mio. SAMLET INVESTERING I MIO. KR. FORDELT 2014 OG ,85 10,07 13,5 12,97 SAMLET INVESTERING I BYFORNYELSE ÅRLIGT I MIO. KR. KR. 21,92 MIO. KR. 26,47 MIO. STRATEGI FOR BY- OG LANDSBYFORNYELSEN I TØNDER KOMMUNE Side 4 af 19

5 1. Ordinære bygningsfornyelsesmidler Kommunen søger hvert år Ministeriet for by, bolig og landdistrikter om at modtage det maksimale tilskud til bygningsfornyelse. Hvert forår får kommunen meddelelse om vejledende udgiftsramme, dvs. det maksimale tilskud, staten kan refundere med enten 50 eller 60 %. I 2013 har Tønder Kommune modtaget en ramme på 3,5 mio. kr. til Tønder Kommune, dvs. samlet rådighedsbeløb er minimum 7 mio. kr. i kommunen ved en modsvarende kommunal finansiering. Forslag Strategi for tildeling af bygningsfornyelsesmidler 2013 Fra midlerne tildeles ansøgninger under Indsatspuljen 2011, hvor der er givet tilsagn, så de kan gennemføres og afsluttes. Det omfatter maks. 3 mio. kr. af ordinære midler i 2013 Tønder BY til istandsættelser og nedrivninger m.m. i Det omfatter de resterende ordinære midler, anslået omfang ca. 4 mio. kr. Kriterier og forslag til mulig områdeafgrænsning kan udarbejdes efterfølgende. Strategi og kriterier for tildeling af de ordinære midler for 2014 og 2015 drøftes og udmeldes af koordinationsgruppen for byfornyelse tidligt forår Behovet i Tønder revurderes gennem antal af ansøgninger i 2013 i forhold til strategi og kriterier i 2014 m.v. Baggrund Ved Indsatspuljen 2010 og 2011 har kommunen fortolket kriteriet må bruges i landområderne til at udpege hele kommunen som landområde, undtaget Tønder By. 1 Indsatsen for Puljen /13 har haft øget fokus på, at forslummede by- og erhvervsområder, der belaster byudviklingen i kommunens centerbyer, opryddes og renoveres efter behov via en strategisk og koordineret indsats med bygningsfornyelsen og/eller områdefornyelsen og indgår som del af den planlagte udvikling i kommuneplanen. 2 Se eksempel på type af indsats i Skærbæk side 6. Den samlede investering over de sidste par år samt den forventede i 2014/2015 med Puljen til landsbyfornyelse i mindre byer og landområder understreger behovet for en SYNLIG og MARKANT støtte til TØNDER, kommunens hovedcenter i 2013 efter en intensiv og målrettet informations kampagne mod bygningsejerne i Tønder by. 1 Der henvises til Strategi og Indsats for forskønnelse og oprydning m.v. i landområderneitønder Kommune vedr. Indsatspuljen 2010 og 2011 (vedtaget i kommunalbestyrelsen den 25. februar 2010 og den 11. marts 2011). Indsatsen var bredt baseret med 100 % tilskud til nedrivning i landområderne og % til istandsættelse i byer og på land og i samarbejde også med borger- og lokalråd. Den økonomiske ramme var samlet 4,7 mio. kr., heraf statstilskud 3,5 mio. kr. og kommunal 1,2 mio. kr. 2 Indsatsen har fortsat støttet private nedrivninger med 50 % tilskud. I byerne har kommunen ageret proaktivt på baggrund af en handlingsplaner med opkøb af ejendomme på tvangsauktion samt oprydning i centerbyerne i samarbejde med erhvervsliv og entreprenører. Det gælder f x Skærbæk, i Højer m.m. Økonomisk ramme har været 5,1 mio. kr., heraf statstilskud 3,6 mio. kr. og kommunal andel 1,5 mio. kr. STRATEGI FOR BY- OG LANDSBYFORNYELSEN I TØNDER KOMMUNE Side 5 af 19

6 2. Pulje til landsbyfornyelse 2014 og 2015 Strategi og Indsats for istandsættelse og nedrivning af huse i de små byer og landdistrikter i Tønder Kommune Som led i Vækstplan DK har regeringen afsat 400 mio. kr. til istandsættelse og nedrivning af faldefærdige boliger, der ligger i byer under ring er der i Puljen til Landsbyfornyelse 11,0 mio. kr. til rådighed i tilstand, alder m.m. i kommunen. Forudsat den kommunale finansie indbyggere og i det åbne land fordelt med 200 mio. kr. i 2014 og 2014 samt 11, 0 mio. kr. i mio. kr. i kommuner har fået midler med 60 % statsrefusion. Udgifter til kommunens eget personale kan ikke anmeldes til refusion. Tønder Kommune har søgt og fået tildelt 6,6 mio. kr. fra staten med en Kommunen skal anvende midlerne inden for en periode af 1 ½ år. kommunal medfinansiering på 40 %, 4,4 mio. kr. Tildelingen er sket på Nærmere retningslinjer for puljen følger i august/september baggrund af statistiske data som antal og type af boliger, beliggenhed, EKSEMPEL FRA INDSATSPULJEN 2010 OG PULJE FOR LANDSBYFORNYELSE GIVER næsten - SAMME MULIGHEDER Eksempel: Omdannelse af Jernbanegade-karréen i Skærbæk er sket gennem opkøb, oprydning og nedrivninger i samarbejde med privat developer og entreprenør. Omdannelsen bygger hele vejen igennem på en helhedsplan, der sikrer offentlige stiforbindelser på tværs af karréen og bedre og grønnere opholdsmuligheder mellem butikkerne NETTO og REMA1000 og de store parkeringspladser. Planen viser én af mange muligheder for nyt byggeri bagest i karréen. STRATEGI FOR BY- OG LANDSBYFORNYELSEN I TØNDER KOMMUNE Side 6 af 19

7 Forslag Overordnet strategi for Pulje til Landsbyfornyelse Den vedtagne strategi for Indsatspuljen 2011 er opdateret med de justerede formuleringer, der fremgår nedenfor med blåt Støtte til nedrivninger m.m. under Landsbypuljen koordineres i videst muligt omfang med støtte fra de ordinære bygningsfornyelsesmidler, som del af en samlet udviklings- og forskønnelsesindsats. Nedrivninger o. lign. oprydning følges hermed til dørs, således at tomme grunde ikke skæmmer unødigt, men bliver et aktiv i landsbyudviklingen. Gennemførelsen af indsats i 2014 evalueres og drøftes i Teknik- og Miljø udvalget og/eller Koordineringsgruppen for Byfornyelse for en eventuel ændret fokusering i Baggrund Strategier for Indsatspuljen 2010 og 2011 ligger i vid udstrækning til grundlag for den fortsatte indsats med Pulje til Landsbyfornyelse. Hvor principperne i strategien er opdateret juridisk og tilpasset , er de medtaget her med samme nummerering. 1. Overordnet vision for kommunens byfornyelsesindsats Visionen er overført uændret fra den tidligere vedtagne strategi for Indsatspuljen 2010 og 2011: At der sker en reduktion af boligantallet i landområderne, og at reduktionen sker ved fjernelse de dårligste ejendomme og i de lokalområder, hvor boligoverskuddet er størst At beboelse og anvendelse af sundhedsfarlige boliger og lokaler bringes til ophør eller at boligerne forbedres At mindre lokalsamfund styrkes via en målrettet indsats for at sikre, at forfaldne boliger og bygninger enten forbedres eller fjernes og at tomme grunde ikke henligger, men så vidt muligt indgår i en udviklingsindsats som byforbedring, nyt grønt område eller lignende. At forslummede by- og erhvervsområder, der belaster byudviklingen i kommunens centerbyer, opryddes og renoveres efter behov via en strategisk og koordineret indsats med bygningsfornyelsen og/eller områdefornyelsen og indgår som del af den planlagte udvikling i kommuneplanen At indsatsen sker med hensyntagen til bevaringsværdige bygninger og bymiljøer At social forslumning forebygges via en indsats over for spekulationsmæssig udlejning At ophobning af affald, skrotbiler eller rod på private ejendomme bringes til ophør i det omfang, det er muligt. STRATEGI FOR BY- OG LANDSBYFORNYELSEN I TØNDER KOMMUNE Side 7 af 19

8 2. Udfordringerne Problemerne med tomme og forfaldne huse i såvel mindre som større bysamfund er et stort og stigende problem i kommuner med store landdistrikter. I landområderne gælder desuden også særskilt problemerne med overflødige avls- og driftsbygninger, der IKKE kan opnå støtte med den nye landsbypulje. Der sker en fortsat afvandring fra land til by, og samtidig er der en tendens til, at det primært er de ressourcestærke beboere, der flytter og de mindre ressourcestærke, der bliver boende. Det betyder en mindre efterspørgsel på boliger i mindre bysamfund og i landområderne og det betyder igen, at der er risiko for, at: udbuddet af huse væsentligt overstiger efterspørgslen tomme huse med boliger, der ikke har kunnet sælges, forfalder hurtigt negativ udvikling i større lokalområder (by/land), fordi tomme, overflødige produktionsbygninger og boliger ikke er attraktive for de nødvendige investeringer og revitalisering lave handelspriser og evt. tvangsauktionspriser, der medfører, at der kan spekuleres i at opkøbe ejendomme og foretage udlejning, ofte til ressourcesvage lejere. eventuelle problemer med rod, skrotbiler, ophobning af affald og andet Disse forhold kan medføre en væsentlig belastning for såvel de små lokalsamfund som i kommunens centerbyer og yderligere skubbe på en negativ udvikling en nedadgående spiral, hvor der også kan ske en accelererende social forslumning. Forfaldne huse udenfor de mindre bysamfund er primært et problem, hvis de ligger ved de større veje. Det giver et trøstesløst indtryk. 3. Strategi for tildeling og gennemførelse Visionen realiseres gennem puljen for landsbyfornyelsen ved Koordinering med øvrig planlægning, Kommuneplan og strategi, landdistriktspolitikken samt konkret ved Udpegning af geografiske indsatsområder og/eller mindre lokalsamfund o Prioritering af tilskud til nedrivning, renovering sker med øje for udvikling i lokalsamfund, som de indgår i Kommunestrategi og plan, landdistriktspolitik m.m. o I samarbejde med lokalråd, landdistriktsudvalg, fagkoordinatorer o. lign. udarbejdes et samlet (delvist skønnet) overblik over ejendommes tilstand i de enkelte lokalområder, landsbyer og det åbne land. Kommunens data over ejendomme samt lokalkendskab suppleret med yderligere registreringer og vurderinger skulle samlet kunne bidrage til et systematisk billede af problemets omfang - og nuancerede løsningsforslag. Prioritering sker med henvisning til ovenstående samt også til øvrige kriterier nedenfor. o Overblik over tilstand i lokalområderne danner grundlag for overordnet forslag til handleplan til prioritering og koordinering af byfornyelsesindsats generelt i Tønder Kommunes centerbyer < indbyggere og i landområderne Kriterier ved prioritering og udvælgelse af ejendomme o beboede ejendomme med sundhedsfare Indsatsen i form af kondemnering ved sundheds- og brandfare i boliger er en lovbestemt kommunal pligt og skal have højeste prioritet. o ejendomme beliggende i mindre bysamfund samt centerbyer. Forfaldne ejendomme eller forfaldne områder - i de mindre bysamfund samt centerbyer er tit til betydelig gene for lokalsamfundet og især for naboerne. Det gør by- STRATEGI FOR BY- OG LANDSBYFORNYELSEN I TØNDER KOMMUNE Side 8 af 19

9 o o o erne mindre attraktive og er en belastning i forhold til at kunne tilbyde attraktive bosætningsmuligheder for tilflyttere. ejendomme beliggende ved offentlig vej Forfaldne ejendomme, der ligger ved offentlig vej er særligt synlige og giver hele området et trøstesløst indtryk. andre ejendomme, som det er væsentligt at få nedrevet eller forbedret Afsides beliggende forfaldne og tomme ejendomme der kun i begrænset omfang generer i omgivelser og naboer, kan få lov at ligge og forfalde. Der kan dog under alle omstændigheder foretages en kondemnering for at sikre mod, at de bliver beboede. Et nedrivningspåbud kan komme på tale, under særlige omstændigheder, f. eks. hvis ejendommen ligger i et naturskønt område. planlægning for fx mindre byer og lokalsamfund, således at de forskellige initiativer og indsatser supplerer hinanden på kort og på lang sigt. Omgående indsats i forhold til ejendomme i henhold til o Forslag, der bygger på især teknisk forvaltnings lokalkendskab og evt. udvidet boligtilsyn o Forslag fra lokalråd m.fl. o Ansøgninger fra offentlig og private efter annoncering Gennemførelsen af indsatsen forudsætter, at der iværksættes en intensiv og målrettet informations- og kampagne indsats målrettet bygningsejerne, lokale borgere og foreninger koordineret med kommunens informationsafdeling, annoncering m.m. for at få vakt interesse for puljen og realiseres ved Nedrivning og oprydning o Dialog med ejere af dårlige boliger og/eller overflødige erhvervsbygninger i byerne for at afklare muligheder og påvirke adfærd o o o o o o o Frivillige aftaler om nedrivning og oprydning i det omfang det er muligt Forhandlede aftaler om offentlig tilskuds % til ejers udgifter Kondemnering, hvor forholdene nødvendiggør det og hvor en frivillig løsning ikke er mulig Påbud om nedrivning, hvor bygningerne belaster lokalsamfund og omgivelser Opkøb af forfaldne huse på tvangsauktion, hvor det kan ske til en pris, der svarer til ejendommens reelle værdi Opkøb af forfaldne ejendomme i øvrigt, hvor det kan ske til en rimelig pris. Påbud om oprydning, hvor der er affald, rod, gamle biler etc. Forskønnelse og forbedring o Tilskud på op til 25 % til ejerboliger i de mindre bysamfund og centerbyer til udvendig renovering til særligt bevaringsværdige ejendomme (SAVE 1-4) kan tilskuddet gå op til 33 % o Forhandlede aftaler om offentlig tilskuds % til ejers udgifter ved private udlejningsejendomme o Tilskud på op til 25 % til forsamlingshuse o. lign. samlingssteder i de mindre bysamfund og centerbyer til udvendig renovering, tilgængelighed og afhjælpning af evt. sundhedsfare. Ordningen administreres i samarbejde med kultur- og fritidsforvaltningen o Yderligere tilskud til ejendomme under områdefornyelse o Renovering af andre ejendomme, som har særlig arkitektonisk eller kulturhistorisk værdi o Afhjælpning af sundhedsfarlige forhold i offentlige bygninger skoler, institutioner STRATEGI FOR BY- OG LANDSBYFORNYELSEN I TØNDER KOMMUNE Side 9 af 19

10 Koordinering med sociale forvaltninger o Opbygning af en mere permanent struktur og rutine som opgradering af det lovpligtige boligsyn i et samarbejde mellemteknisk-, og Sociale forvaltninger samt Borgerservice i 2011 med formål at sikre socialt udsatte husstande mod sundhedsfare, reducere kommunens udgifter og sætte kommunen over tid i stand til selv at udpege og at forestå kondemneringer. o Procedure for en konkret vurdering af sundhedsfare som forudsætning for udbetaling af tilskud Eksempel: Opkøb og mulig omdannelse af Nygade 6- Toldgade Højer 4. Organisation og interne ressourcer Medarbejder i Teknisk forvaltning fungerer som tovholder til at fastholde overblik over sagsbehandlingen, ansøgninger og økonomi, korrespondance/tilsagn samt afsluttende regnskaber. Erfaringen viser fra tidligere, at denne tidskrævende og centrale post er en vigtig hjørnesten i hele gennemførelsen. Erfaringer fra den tidligere indsats- og sekretariatsgruppe inddrages i en ny indsatsgruppe eller landsbyfornyelsesgruppe, der sammensæ tes på tværs med repræsentanter fra teknisk, social og kultur/fritids forvaltninger (med nyt kommissorium). Konsulenter tilknyttes til at forestå bygningsgennemgang, dialog med ejere, juridisk/ administrativ/teknisk bistand, sagsforberedelse, udkast til klagesvar m.v. Der tilknyttes en ekstern teknisk rådgiver, der kan varetage kommunens opgaver i forbindelse med udbud, gennemførelse og aflevering af nedrivningsprojekter. Indsatsgruppen skal herudover følge lovgivning og muligheder og sikre, at mulighederne for at foretage nye indsatser afdækkes. Indsatsgruppen sikrer, at alt efter opgavernes karakter og behov tilknyttes forskellige forvaltningers kontaktpersoner i forhold til genhusning, miljøsager, tinglysning m.v. samt forhold til pressen, eventuel forskønnelseskampagne m.m. Indsatsgruppen refererer til Koordinationsudvalget for byfornyelse. STRATEGI FOR BY- OG LANDSBYFORNYELSEN I TØNDER KOMMUNE Side 10 af 19

11 5. Handlingsplan for kortlægning og prioritering af ejendomme og områder i 2013 Med baggrund i en foreløbig vurdering foreslås en målrettet indsats for opprioriteringen af det fysiske miljø: 5.1: 1. fase Der er i Tønder Kommune en række kendte problemejendomme eller problemområder, der er meget synlige eller hvor der er kommet klager fra naboer og lokalsamfund. Strategi for center- og landsbyerne Der gennemføres i efteråret 2013 en fortsat screening i center- og landsbyerne med en kortlægning af særlige problemejendomme og nedslidte bolig- og erhvervsområder i fx Toftlund, Løgumkloster, Jejsing, Agerskov, Hjerpsted, Branderup, Rørkær m.m. som ikke har været med i indsatsen hidtil. Det foreslås fx i samarbejde med Landdistriktsudvalget at invitere alle lokale borgerforeninger og råd til en informationsaften om Puljen for Landsbyfornyelse. Foreningerne (- og borgerne indirekte) involveres til at komme med konkrete bud og står til gengæld for at vise kommune og konsulenter rundt til besigtigelser på stedet, planning by walking og høre om mulighederne på stedet i forhold til netop den konkrete situation. Der udarbejdes et konklusionsnotat for hver enkelt by/område, og der udarbejdes et forslag til indsats inkl. skønnet økonomi. Strategi for sundhedsfarlige boliger i center- og landsbyer - og især i landområderne Et igangsætningsseminar med socialforvaltning, boligstøtte og borgerservice, hvor problematikken om de svage husstande, dårlige boliger, boligstøtte til kondemnable ejendomme drøftes med henblik på en kortlægning og systematisk indsats. Dette kan for eksempel bestå i en overordnet og udvendig screening af ejendomme i et udvalgt område i bysamfund eller landdistrikt, hvortil der ydes boligstøtte. Ejendomme, der virker dårlige, utidssvarende eller fugtige gennemgår boligtilsyn. Der bør desuden i samarbejde med de implicerede afdelinger i kommunen udarbejdes en samlet strategi i forhold til de svage husstande, f.eks. psykisk syge, store børnefamilier og enlige ældre i egne boliger m.fl. i usunde boliger. Teknisk og Sociale forvaltninger samt Borgerservice inddrages fra 2013 til at opbygge en mere permanent struktur og rutine som opgradering af det lovpligtige boligsyn, der har til formål at sikre socialt udsatte husstande mod sundhedsfare, reducere kommunens udgifter og sætte kommunen over tid i stand til selv at udpege og at forestå kondemneringer. Fase 2 Der indhentes i dialog med forskellige kommunale forvaltninger, Landsbyråd, landboforeninger, borgerforeninger etc. oplysninger om ejendomme til en opfølgende indsats, og der samles op på løbende klager. STRATEGI FOR BY- OG LANDSBYFORNYELSEN I TØNDER KOMMUNE Side 11 af 19

12 Fase 3 Der annonceres løbende i dagspressen for private o.a., der kan søge tilskud til frivillig aftale om nedrivning eller renovering efter de opslåede kriterier. Ejendommene udpeges herefter følgende prioritering: A. Beboede, sundhedsfarlige ejendomme B. Forfaldne ejendomme og områder i mindre bysamfund og centerbyer, 1) der belaster naboer og omgivelser og 2) der prioriteres planlægningsmæssigt (kommuneplan, områdefornyelse m.m.) C. Forfaldne ejendomme ved offentlige veje D. Andre ejendomme, som det er væsentligt at få nedrevet eller forbedret. Ejerne af ejendommene vil blive indbudt til dialog om muligheder og fremtid for ejendommene og/eller besked om tilskud om støtte i overensstemmelse med byfornyelseslovens procedurer i øvrigt. Oprettelse af listen skal anmeldes til registertilsynet. Efter gennemførelsen af denne indsats evalueres processen for Teknik- og Miljø udvalget eller Koordineringsgruppen for Byfornyelse. 5.2 Enkelte elementer i indsatsen, der bygger på principielle beslutninger: A. Dialog Begrundelse og baggrund Påbud og især kondemnering er et drastisk indgreb, der kan føles meget indgribende. Det vil i mange tilfælde vise sig, at ejeren er opmærksom på problemerne og selv ønsker at gøre noget, enten i form af istandsættelse eller nedrivning. Alternativt kan en henvendelse fra kommunens side om ejendommen ofte skubbe på en frivillig løsning. Det er ønskværdigt, at så mange sager som muligt løses uden en formel offentlig indgriben. Der bør ske en opfølgning på disse sager inkl. orientering af fx et særligt nedsat udvalg eller TMU, med henblik på tvangsindgreb, hvor ejerens tilkendegivelser viser sig ikke at blive ført ud i livet. Frivillige aftaler om nedrivning Hvor ejeren gerne vil have en ejendom eller en bygning fjernet, og den opfylder kriterierne indgås der skriftlig aftale om, at ejendommen kan nedrives. Nedrivningen foretages så af kommunen. Ejeren skal selv sørge for panthaversamtykke og andre krav. Beslutning: Forvaltningen skal gennemføre en forudgående dialogfase med ejerne af dårlige ejendomme inden der skrides til påbud/forbud, hvis ikke der er tale om væsentlig sundhedsfare, der kræver øjeblikkelig indgriben. Såfremt ejeren tilkendegiver planer med ejendommen, der efter forvaltningens opfattelse kan løse problemerne stilles sagen i bero i 3 måneder. Forvaltningen skal sørge for opfølgning og hvert kvartal orienteres udvalget om status på sager, der er i venteposition. Overholder ejer ikke de indgåede aftaler, rejses sag om påbud eller kondemnering. STRATEGI FOR BY- OG LANDSBYFORNYELSEN I TØNDER KOMMUNE Side 12 af 19

13 B. Beslutningskompetence: Begrundelse og baggrund For at kunne få en effektiv indsats, er det vigtigt, at processen gøres så enkelt som muligt, og at beslutningskompetencen lægges det rigtige sted. Hvis beslutningskompetencen efter byfornyelsesloven ikke uddelegeres betyder det, at det samlede byråd skal tage stilling til alle beslutninger Det vil være hensigtsmæssigt, at Forvaltningen bemyndiges til at indgå aftaler om opkøb eller frivillige nedrivninger, hvor der ikke skal betales erstatning, men alene dækning af købs- samt nedrivningsudgifter. SE også afsnit H om kommunalt opkøb. Beslutning: Beslutningskompetencen for samtlige beslutninger efter lov om byfornyelse og udvikling af byer, kap. 9 delegeres. Forvaltningen bemyndiges til at indgå aftale om opkøb eller frivillig nedrivning, såfremt det kan ske med panthavernes samtykke, uden erstatning og med en maksimal nedrivningsudgifter på kr pr. ejendom ekskl. sagsomkostninger. Sager med større udgift forelægges udvalget. Udvalget administrerer på baggrund af: Princippet om mindste indgriben På baggrund af dokumentationen herunder besigtigelse skal det vurderes, om de sundhedsfarlige forhold kan afhjælpes med mindre bygningsmæssige indgreb så skal der igen søges gennemført en mindelig løsning eller om ejendommen ud fra en teknisk og økonomisk helhedsvurdering ikke vil kunne ombygges til en forsvarlig bolig så skal der ske kondemnering Nødvendig og smidig beslutningsproces Der træffes beslutning om kondemnering af beboede ejendomme, hvor der konstateres sundhedsfarlige forhold, der er væsentlige og hvor en afhjælpning ikke kan ske via en dialog med ejeren. Der er beslutning om kondemnering af tomme, sundhedsfarlige boliger og lokaler af de ejendomme, der er optaget på den kommunale observationsliste. om samtidig påbud om nedrivning, hvor der er tale om bygninger, der er forfaldne og hvor bygningerne giver gener for omgivelser, naboer eller lokalsamfund. C. Kondemnering Begrundelse og baggrund En kondemneringsbeslutning går ud på, at der nedlægges forbud mod beboelse eller ophold i ejendommen eller en del heraf. Reglen findes i 76, stk. 1. En forudsætning for at kondemnere en bygning/lokale er, at der er sundhedsfare forbundet med brugen af lokalerne eller hvis lokalerne skulle i brug igen. Hovedreglen er, at kommunalbestyrelsen skal fastsætte en frist for, hvornår lokalerne skal være fraflyttede eller ryddede, jf. 76, STRATEGI FOR BY- OG LANDSBYFORNYELSEN I TØNDER KOMMUNE Side 13 af 19

14 stk. 2. Fristen skal fastsættes i forhold til den risiko, der er ved benyttelsen eller beboelsen. Beslutning Følgende frister foreslås som vejledende. I tilfælde af overhængende sundheds eller brandfare - kondemnering med omgående virkning. Væsentlig sundheds eller brandfare kondemnering med 3 måneders frist Anden sundheds eller brandfare kondemnering med 1 års frist For ubeboede ejendomme, der skal nedrives omgående frist Undtagelse kondemnering med udskudt ikrafttræden eneboerparagraffen Såfremt der er særlige omstændigheder til stede, kan kommunalbestyrelsen vælge at foretage en kondemnering, så den først træder i kraft ved den nuværende beboers fraflytning eller død. Ved en udskudt kondemnering kan det lejede så ikke bruges til bolig/ophold efter første flytning. Reglen kan for eksempel overvejes anvendt, hvor det kan skønnes urimelig byrdefuldt at kræve, at en bestemt beboer flytter fra den pågældende bolig, som vedkommende kan have beboet i mange år. Det er dog også her en forudsætning, at der ikke er nærliggende fare/risiko for beboeren. D. Påbud om nedrivning Begrundelse og baggrund Samtidig med, at kommunen nedlægger forbud mod ophold i en bygning, kan kommunen dersom det kan begrundes i bygningens tilstand påbyde bygningen nedrevet. Påbud om nedrivning kan også udsendes efterfølgende. Nedrivningen skal gennemføres af ejeren, og kommunen kan gennemføre nedrivningen, hvis ejeren ikke selv gør det. A h t overholdelse af miljøkrav om deponering m.m. ved nedrivninger forventes det, at kommunen via udbud og selvstændige entreprenører tilbyder at forestå nedrivningerne. Som begrundelse for påbud om nedrivning kan ud over sammenstyrtningsfare e.l. også anvendes hensynet til naboer/lokalsamfund og hensynet til den almindelige ryddelighed. Kommunen bør dog foretage et skøn i hvert enkelt tilfælde. Generne for naboer m.v. skal være akutte og væsentlige. Beslutning: Hvor der foretages kondemnering af tomme boliger, bør det som udgangspunkt altid suppleres med påbud om nedrivning kondemneringen foretages som udgangspunkt med henblik på fjernelse af bygningen. Det bør i hvert enkelt tilfælde vurderes, om bygningen er bevaringsværdig eller er et positivt element i et bevaringsværdigt miljø. I så fald kan det overvejes at yde tilskud til en bevaring. STRATEGI FOR BY- OG LANDSBYFORNYELSEN I TØNDER KOMMUNE Side 14 af 19

15 E. Afhjælpning og ophævelse af kondemnering. Uanset bygningens tilstand skal kommunen altid give ejeren en rimelig frist til at komme med et forbedringsforslag, således at kondemneringen kan ophæves. Forbedringen skal afhjælpe alle mangler, således at der bliver tale om en god og tidssvarende bolig og ikke kun de mangler, der har givet anledning til kondemneringen. Når projektet er gennemført og ombygningen er godkendt, ophæves kondemneringen. F. Økonomisk støtte til forbedring og genopretning Beslutning: Kommunen kan i henhold til lov om Byfornyelse og udvikling af byer yde støtte til en ombygning og forbedring af bygninger samt genopretning af områder, friarealforbedringer m. v. G. Oprydning Begrundelse og baggrund Ophobning af affald, udrangerede biler og landbrugsmaskiner, byggematerialer m.v. er et stort problem såvel i de mindre bysamfund som i det åbne land. Kommunerne har været tilbageholdende med at gribe ind, men der kan konstateres flere og flere klager. I kan der indgås frivillig aftale mellem kommunen og ejerne om oprydning og bortskaffelse. Det er dog en væsentlig hindring, at kommunens betaling af oprydningsudgifterne er skattepligtig indkomst for ejerne. Beslutning: Der indgås en dialog med ejerne af problemejendommene med henblik på aftaler. Såfremt der ikke indgås aftale og problemerne er af et uacceptabelt omfang, indledes der sag om påbud efter diverse bekendtgørelser suppleret med påbud efter byggeloven. De af kommunalbestyrelsen allerede vedtagne retningslinjer for tilskud i henhold til denne lov anvendes, således at fx: Der ydes tilskud til ejerboliger, der ligger i de mindre bysamfund og centerbyer til udvendig forbedring. Der gives tilskud til boliger, der er bygget før Tilskuddet gives til udvendig istandsættelse (tag, vinduer, facader, døre etc.). Det forudsættes samtidig, at ejer sørger for, at ejendommen indvendigt er god og sund. Tilskuddet udgør op til 25% - til særligt bevaringsværdige ejendomme (af SAVE værdi 1-4) op til 33%. H. Kommunale opkøb med henblik på nedrivning Kommunen kan lovligt enten i fri handel eller på tvangsauktion o. l. opkøbe private beboelsesejendomme med henblik på nedrivning, hvis det er relevant i forhold til at få fjernet sundhedsfarlige boliger eller at forebygge, at de bliver beboet. STRATEGI FOR BY- OG LANDSBYFORNYELSEN I TØNDER KOMMUNE Side 15 af 19

16 Af landsbypuljen yder staten refusion på 60 % af købsudgifterne, mens salg af grunde og ejendomme er en kommunal indtægt. Beslutning: Tvangsauktioner i kommunen overvåges, da kommunen kan have glæde af at byde ind, dersom en forfalden ejendom kan købes billigt og af hensyn til den langsigtede planlægning. Det bemærkes, at visse af de mere berygtede spekulanter har erhvervet en ret stor del at deres ejendomsportefølje på tvangsauktion. Da køb på tvangsauktion skal ske hurtigt og kontant, er det aftalt at udpege lokal advokat til efter aftale at overvåge, forestå og administrere eventuelle opkøb på tvangsauktion for kommunen. I øvrigt kan ejendomme overtages, når: De tilbydes på meget fordelagtige vilkår, og det er hensigtsmæssigt for at få et problem fjernet eller det af andre årsager kan være hensigtsmæssigt, at kommunen overtager ejendommen f. eks. for at lave et grønt område i et bysamfund. I. Lejere i sundhedsfarlige og kondemnerede ejendomme Genhusning i forbindelse med kondemnering: Kondemneres en beboet bolig, skal kommunen sørge for en alternativ bolig og dække flytteomkostningerne herved. Der skal i visse tilfælde ydes supplerende støtte til en højere husleje. Sociale forhold I forbindelse med en forøget indsats, herunder med kondemnering vil det formentlig kunne konstateres, at der i kondemnerede eller kondemnable boliger kan være husstande med betydelige sociale problemer. Hvis der som følge af en kondemnering skal ske genhusning, bør kommunalbestyrelsen være opmærksom på, at der kan være tale om husstande, der har behov for en særlig støtte, navnlig i de situationer, hvor der er børn i husstanden. Husstandene kan have en høj flyttefrekvens. Beslutning: Der indgås et tæt samarbejde mellem Indsatsgruppen og de relevante forvaltninger, når der skal ske genhusning. J. Konflikter, klager og retssager. Erfaringsmæssigt kommer der mange klager og enkelte retssager, når der meddeles forbud efter lov om byfornyelse og boligforbedring. At der klages over beslutningerne, bør anses for at være en del af den nødvendige proces for at få grebet ind over for tomme og sundhedsfarlige bygninger og boliger, rod, affald m.v. Klager skal i første omgang behandles af byfornyelsesnævnet for Region Syd. Byfornyelsesnævnet vil påse, at alle formalia er overholdt. Byfornyelsesnævnets kendelse kan af parterne indbringes for boligretten. STRATEGI FOR BY- OG LANDSBYFORNYELSEN I TØNDER KOMMUNE Side 16 af 19

17 Påbud efter byggelov, affaldsbekendtgørelse el. kan påklages til tilsynsmyndighederne. Beslutning: Der holdes fokus på, at de medarbejdere, der skal forestå den praktiske indsats forberedes på de kommende konflikter, og at det kræver en vist personlig robusthed at arbejde i et konfliktfyldt område. 6. Økonomi Påbud og forbud efter byfornyelsesloven. Tønder kommune skal som udgangspunkt ikke betale erstatning ved påbud eller kondemnering efter lov om byfornyelse. Det forventes ligeledes ikke, at der skal betales erstatninger og godtgørelser til erhvervsdrivende. Hvis en bygning som følge af kondemnering og/eller fremskredent forfald er uden værdi, skal der ikke betales erstatning, hvis den nedrives. Såfremt ejeren selv ønsker at foretage nedrivningen, bør kommunen stille krav om at godkende tilbuddet dels for at sikre prisen og dels at bygningen nedrives og bortskaffes på forsvarlig vis. Det anbefales: At Teknisk forvaltning vurderer om der er behov for et nyt rammeudbud mellem de lokale nedrivere for at sikre den lavest mulige pris. Udbuddet fra 2011 kan gentages efter behov i Områdefornyelserne samt ekstraordinære bygningsfornyelsesmidler til boligejerne under områdefornyelserne i Bredebro by i bevægelse 2012/ Skærbæk porten til Rømø 2013/ Områdefornyelsen (OF) i Højer har over en kort årrække vist både den direkte og indirekte positive indflydelse, en sådan strategisk og økonomisk satsning har i hverdagslivet for borgerne og tilflyttere - og for turister på gennemrejse. Med OF Højer afsluttet blev det besluttet at ansøge om områdefornyelse i Bredebro 2012 og året efter i Skærbæk Med ansøgning om områdefornyelse følger politisk principbeslutning om at gennemføre byfornyelse, hvorfor der kun er medtaget princip for en fremtidig prioritering. STRATEGI FOR BY- OG LANDSBYFORNYELSEN I TØNDER KOMMUNE Side 17 af 19

18 Forslag Strategi for fremtidige OF ansøgninger Det er en overordnet ambition, at alle kommunens centerbyer skal have modtaget den form for revitalisering og støtte, fx en områdefornyelse kan rumme - og således at rækkefølgen for ansøgningerne bliver Løgumkloster (2014), Tønder (2015) og Toftlund 2016 ansøgningerne bør bygge på en realistisk vurdering af byens/- ernes flerhed af de nødvendige problemstillinger og reelle muligheder. Behov og dermed rækkefølgen kan derfor ændres. Baggrund Byfornyelsesloven justeres i disse år løbende og til tider ganske drastisk. Det anbefales derfor at følge de strategiske udmeldinger fra MBBL Ministeriet for by, bolig og landdistrikter og vælge den by- og problemkarakter, der særligt er i fokus og på den måde fremme ansøgningen. Det er en helt afgørende forudsætning, at byerne rummer den nødvendige flerhed af problemstillinger (se overblik side 3) for at være kvalificeret til stå i centrum for den ganske omfattende ansøgning og procedure. Bredebro by i bevægelse 2012/ Kommunen modtog reservation af midler til Bredebro i foråret 2012 og efter koordinering med ECCO indsendtes PROGRAM maj 2013 og endeligt TILSAGN til gennemførelsen kom herefter den 31. juni Temaer med projekterne nedenfor gennemføres over en periode på maks. 5 år og kan løbende følges på kommunens og lokalrådets hjemmeside. BREDEBRO BY I BEVÆGELSE TEMA for indsatsområderne Tema A Bedre byrum byforskønnelse og trafiksikkerhed i hovedgader, nyt bytorv ved ECCO Tema B Byens Hus - det gode liv sociale og kulturelle tiltag for unge ved klub og Idrætscenter, ny bypark samt det nye generationernes hus Tema C Bedre Byggeskik i hverdagen kulturarven som aktiv med byvandringer, udstilling om Bedre Byggeskik, sprossekasse, SAVE rgst. Tema D Bevægelse vision, strategi og branding med tema/lkløverstier med bl.a. DGI og klatre-oplevelses SILO Tema E Bredebro 2020 udviklingsplan for fx centrale erhvervsarealer efter at Limtræsfabrik m.m. er lukket hvad nu? Tema F Grib bolden - borgerinitierede projekter betyder, at Lokalrådet bestemmer og administrerer en pulje borgerne kan søge STRATEGI FOR BY- OG LANDSBYFORNYELSEN I TØNDER KOMMUNE Side 18 af 19

19 Illustration fra PROGRAM for Områdefornyelse i Bredebro by i bevægel se ( 2013) Skærbæk porten til Rømø 2013/ Kommunen modtog reservation af midler til Skærbæk i sommeren Der indkaldes til opstart på PROGRAM i samarbejde med fagforvaltninger og borgerforeninger m. fl. efteråret PROGRAM forvendes klar maj 2014 og endeligt TILSAGN til gennemførelsen den 31. juni Under porten til Rømø er der ansøgt om at udvikle turismeinitiativerne i samarbejde med erhvervslivet med særligt fokus på en indsats med byforbedring, træer og koordinering af aktiviteter, nyt sundhedshus m.m. og omdannelsen af den store P plads fra butikkerne til en smukkere ankomst til Skærbæk by. Skærbæk har godt indbyggere, derfor modtages ikke LAG støtte. Ekstraordinær bygningsfornyelse I Bredebro og Skærbæk Der er ansøgt og forventet det samme statslige rammebeløb på 2 mio. kr. tildelt HENHOLDSVIS Bredebro og efterfølgende Skærbæk. Der nedsættes sprossekasse med lokale interessenter og sagkyndige, der sammen med kommunens fagfolk behandler og prioriterer de lokale ansøgninger om støtte til istandsættelse af facader, tage, nye vinduer m.m. STRATEGI FOR BY- OG LANDSBYFORNYELSEN I TØNDER KOMMUNE Side 19 af 19