Bestyrelsen har gennem længere tid arbejdet på at forny foreningens nuværende låne-engagement for at give os budgetsikkerhed de næste mange år.

Størrelse: px

Starte visningen fra side:

Download "Bestyrelsen har gennem længere tid arbejdet på at forny foreningens nuværende låne-engagement for at give os budgetsikkerhed de næste mange år."

Mikkel Ravn
8 år siden
Visninger:

1 Kære andelshavere, Bestyrelsen har gennem længere tid arbejdet på at forny foreningens nuværende låne-engagement for at give os budgetsikkerhed de næste mange år. Vi har derfor gennem en række møder med Nordea og Valdal Advokatfirma set på en række forskellige alternativer til en løsning. Vi er nu kommet så langt, at vi har fundet en løsning, som vi i bestyrelsen er rigtig glade for at kunne præsentere og som sikrer os budgetsikkerhed de næste 12 år, hvorefter aftalen igen skal fornyes. Alle andelshavere vil derfor blive indkaldt til en ekstraordinær generalforsamling mandag den 15. december 2014 kl. 19. Selve invitationen kommer senere. Men sæt allerede nu et kryds i kalenderen. Vi kan dog allerede nu fremlægge de to forslag, som vi vil bede generalforsamlingen stemme om. Begge tilbud får først effekt 1. januar 2017, når vores nuværende lån udløber (31. december 2016) Hvad betyder det for den enkelte andelshavers økonomi: Vi har en forventning om at boligafgiften fastholdes dog med en årlig 2% stigning i boligafgiften for at tilpasse den til inflationen. Dette er et krav fra Nordea, som stiller som krav om, at de penge, som vi sparer bliver hensat til vedligeholdelse eller afdrag på gælden. Det er i øvrigt også normal praksis i de fleste andre andelsboligforeninger samt lejeboliger. (eneste grund til at boligafgiften ikke kan fastholdes er, hvis den faste rente stiger til mere end 4% inden Lån 2 med afdrag skal refinansieres den 30. december 2016.) Nordea har opstillet følgende betingelser for begge lånetyper: o Godkendelse af 10 års budget incl 2 % årlig husleje stigning o Boligafgiften må ikke sættes ned uden Nordeas samtykke o Eventuelt overskud på lån skal gå til vedligeholdelse eller afdrag på gæld Ekstraordinær generalforsamling På den ekstraordinære generalforsamling den 15. december 2014, skal vi stemme om de 2 forslag, som bestyrelsen har fremlagt. Det er naturligvis også muligt for andre andelshavere at stille yderligere forslag. Det er også en mulighed at stemme imod forslagene, hvis man ønsker at vente med at refinansiere til udgangen af 2016.

Vi er nu kommet så langt, at vi har fundet en løsning, som vi i bestyrelsen er rigtig glade for at kunne præsentere og som sikrer os budgetsikkerhed de næste 12 år, hvorefter aftalen igen skal

2 Låneoplysninger Vores eksisterende lån på 97,3 millioner refinansieres med 2 nye lån: % af restgælden, svarende til 24.3 millioner, skal være med afdrag % af restgælden, svarende til 73,0 millioner vil være afdragsfrit som vores nuværende lån Lån 1 kan først refinansieres 31. december 2016, når vores nuværende lån udløber. Vi kan ikke sige hvad der vil være den bedste finansiering på det tidspunkt, da renten kan ændre sig. Lån 2 kan vi rentesikre på nuværende tidspunkt. Vi udnytter den nuværende meget lave rente og får budgetsikkerhed for størstedelen af vores gæld. Bestyrelsen har valgt at fremlægge to forskellige forslag til rentesikring. Fælles for de to forslag er: 1. Det nye lån træder i kraft 1. januar 2017, dvs. vi betaler på vores nuværende lån indtil 31/ Rentesikringsaftalen er gældende fra 1. januar Det nye lån løber i 30 år med 10 års afdragsfrihed, hvorefter lånet tilbagebetales over 20 år. I praksis vil man lave en refinansiering på det tidspunkt. 4. Der er ikke forskel på hvordan situationen vil se ud, når de 10 års afdragsfrihed udløber. Det er den samme restgæld og de samme vilkår der til den tid er gældende for de to forslag.

Vi kan ikke sige hvad der vil være den bedste finansiering på det tidspunkt, da renten kan ændre sig. Lån 2 kan vi rentesikre på nuværende tidspunkt.

Forslag 1 2 % renteswap Renteswap er et fast forrentet lån, der løber i 10 år fra det tidspunkt hvor aftalen indgås. Derefter vil renten følge markedsrenten.

3 Forslag 1 2 % renteswap Renteswap er et fast forrentet lån, der løber i 10 år fra det tidspunkt hvor aftalen indgås. Derefter vil renten følge markedsrenten. I forhold til det nuværende lån vil dette give en årlig gevinst på kr i de første 8 år, derefter vil der være en periode på 2 år, hvor vi ikke kender renten. På nedenstående tidsakse kan man se hvorledes lånet forløber. Fra 31/ til 31/ betaler vi på vores nuværende lån (vist med blåt). Fra 1/ til 31/ er lånet afdragsfrit med en fast rente på 2% (vist med grønt). Pr. 31/ udløber renteswap aftalen og der vil være 2 år tilbage af den afdragsfri periode hvor renten er ukendt (vist med gult). Pr 31/ udløber den afdragsfri periode, hvorefter lånet skal betales tilbage over 20 år, eller der skal foretages en refinansiering (vist med rødt)

På nedenstående tidsakse kan man se hvorledes lånet forløber. Fra 31/12-2014 til 31/12-2016 betaler vi på vores nuværende lån (vist med blåt).

Forslag 2 2 % renteloft BESTYRELSEN ANBEFALER denne løsning Renteloft bygger på variabel rente plus en forsikring mod at renten ikke kommer over et vist niveau.

4 Forslag 2 2 % renteloft BESTYRELSEN ANBEFALER denne løsning Renteloft bygger på variabel rente plus en forsikring mod at renten ikke kommer over et vist niveau. For denne forsikring skal der betales en præmie. Renten udgør pt. 0,48 % og præmie udgør 1,17 % for et 2 % renteloft. Den aktuelle betaling vil dermed være: 0,48 % + 1,17 % = 1,65. I forhold til det nuværende lån vil dette give en årlig gevinst på kr Såfremt renten stiger og rammer loftet på 2 % vil den årlige gevinst svinde ind til kr Præmien afhænger dels af det valgte renteloft og dels af garanti perioden. Bestyrelsen har valgt et 2 % renteloft og en garanti periode på 12 år, således at renteloftet udløber samme tid med den afdragsfri periode. På nedenstående tidsakse kan man se hvorledes lånet forløber. Fra 31/ til 31/ betaler vi på vores nuværende lån (vist med blåt). Fra 1/ til 31/ er lånet afdragsfrit med et renteloft på 2% (vist med grønt). Pr. 31/ udløber renteloftet og den afdragsfri periode. Herefter skal lånet betales tilbage over 20 år, eller der skal foretages en refinansiering (vist med rødt)

I forhold til det nuværende lån vil dette give en årlig gevinst på kr. 919.000. Såfremt renten stiger og rammer loftet på 2 % vil den årlige gevinst svinde ind til kr. 6.000. Præmien afhænger dels af det valgte renteloft og dels af garanti perioden.

5 Sammenligning af de to forslag Beregningerne af den årlige besparelse er baseret på, at Lån 1 (de 25% vi skal afdrage på) er et 4% 30 årigt kontantlån dvs. samme niveau som vores nuværende lån. Forslag 1: Renteswap Årlig besparelse Fordele Ulemper Den årlige besparelse er Ordet SWAP har en meget garanteret i 8 år. I alt dårlig klang og uden at ca. 6.5 millioner kende til begrebet er mange mennesker meget bange for det pga en masse skrækhistorier i pressen. Det kan derfor afskrække potentielle købere, hvis vi har et lån med renteswap Forslag 2: Renteloft Hvis renten forbliver lav får vi en stor økonomisk gevinst Den maksimale rente er kendt i hele den afdragsfri periode dvs. stor budgetsikkerhed Der vil ikke komme stigning i boligaften grundet udgifter til lånet. Renten er kun garanteret i 8 år. Det betyder, at hvis renten stiger meget de næste 10 år, vil vi kunne stå i den situation, at de penge vi har sparet op gennem 8 år, pludselig skal bruges til at betale en meget høj rente de sidste 2 år, før vi kan genforhandle en ny aftale. Hvis renten stiger kan den økonomiske gevinst svinde ind til næsten ingenting.

5 millioner kende til begrebet er mange mennesker meget bange for det pga en masse skrækhistorier i pressen.

6 Beboermøde Nordea og Valdal Advokatfirma vil deltage på den ekstraordinære generalforsamling for at kunne svare på eventuelle spørgsmål. Vi vil anbefale alle andelshavere, at have sat sig ind i deres egen holdning til valg af lånetype før den ekstraordinære generalforsamling. Hvis man har spørgsmål, er man naturligvis altid velkommen til at kontakte Carsten Block, CNP 26 eller Hanne Bjørn-Klausen, CNP 10. Hvis der er et ønske fra mere end 15 andelshavere om, at vi afholder et orienterende beboermøde onsdag den 3. december, vil vi arrangere dette. Dette kræver at I tilmelder jer snarest og senest søndag den 23. november 2014 til Hanne Bjørn-Klausen, CNP 10 enten via til hanne@netbjorn.dk eller ved at aflevere nedenstående i postkassen hos Hanne. JA vi ønsker at deltage på et orienterende beboermøde onsdag den 3. december kl. 19 NEJ vi ønsker/kan ikke deltage ved et orienterende beboermøde Denne seddel beder vi jer aflevere i postkassen hos Hanne Bjørn-Klausen, CNP 10 senest søndag den 23. november 2014.

Hvis man har spørgsmål, er man naturligvis altid velkommen til at kontakte Carsten Block, CNP 26 eller Hanne Bjørn-Klausen, CNP 10.

Relaterede dokumenter

Økonomi i andelsboligforeninger. hvad bør I overveje som bestyrelse?

Økonomi i andelsboligforeninger hvad bør I overveje som bestyrelse? 2 Hvordan ser jeres økonomi ud? Hvilke behov og planer har I i jeres andelsboligforening? Er der store vedligeholdelsesarbejder på vej?