RIOS. E/F Fiskedamsgade Ejendommen: Fiskedamsgade 9-11, 2100 København Ø. RIOS as Rådgivende ingeniører og arkitekter

Transkript

1 E/F Fiskedamsgade 9-11 RIOS RIOS as Rådgivende ingeniører og arkitekter Lipkesgade København Ø Tlf.: Fax: Cvr. nr Ejendommen: Fiskedamsgade 9-11, 2100 København Ø Dato :

2 Indhold Indholdsfortegnelse 1.0 Rapportens formål samt generelle forbehold Bygningsoplysninger Besigtigelse Tilstandsvurdering af ejendommen Konstaterede fejl og mangler ved bygningsundersøgelse Vedligeholdelsesplan

3 . Kontaktperson ved ejerforening Anne Wieth-Knudsen Tlf Rådgivende ingeniør på opgaven RIOS A/S Ingeniører & Arkitekter Lipkesgade København Ø Tlf Fax Tilstandsvurdering Tilstandsvurdering er udført af: Bygningssagkyndig Hans Berggren, RIOS A/S Bygningskonstruktør Thomas Friis, RIOS A/S 3

4 1.0 Rapportens formål samt generelle forbehold Denne rapport er udarbejdet på foranledning af bestyrelsen for ejerforeningen Fiskedamsgade 9-11, 2100 København Ø. Rapporten omfatter en byggeteknisk tilstandsvurdering af primære bygningsdele for den nævnte ejendom på grundlag af en gennemgang af ejendommen. Formålet med bygningsbeskrivelsen er i denne rapport at få udarbejdet en overordnet byggeteknisk vurdering af udvalgte bygningsdele. Nærværende rapport beskriver bygningsdelenes generelle tilstand, og der vil blive beskrevet bemærkninger om de specielle forhold, som er registreret. Rapporten afsluttes med en vedligeholdelsesplan over de næste 10 års forestående arbejder, der anbefales nødvendige og rentable at udføre. Ved udførelse af beskrevne vedligeholdelsesarbejder anbefales det at søge teknisk bistand fra rådgivende ingeniører for på foreningens vegne, at varetage planlægning, projektering, myndighedsbehandling, udbud til entreprenører samt kontrol af udført arbejde ved tilsyn. Denne byggetekniske rapport omhandler ejendommen, der er en etageejendom fra 1900, bestående af 23 lejligheder, der tilsammen udgør et opvarmet etageareal på 1313 m² fordelt på 5 etager samt en udnyttet tagetage. Der er fuld kælder under ejendommen. Rapporten skal betragtes som en overordnet redegørelse, der er baseret på en visuel gennemgang af ejendommen. Eventuelle mangler eller skader i skjulte bygningsdele, utilgængelige eller aflåste rum er ikke omfattet af gennemgangen. 1.1 Bygningsoplysninger Beliggenhed: Fiskedamsgade 9-11, 2100 København Ø Matrikelnr: 2759 Ejerlav: Udenbys Klædebo Kvarter, København Opførelseår: 1900 Anvendelse: Bygningen indeholder: Etageboligbebyggelse 23 lejligheder Samlet opvarmet beboelsesareal: 1313 m² Samlet opvarmet erhvervsareal: 0 m² 4

5 1.2 Besigtigelse. Ejendommen er gennemgået tirsdag d Følgende var til stede under besigtigelsen: Bestyrelsesmedlem Anne Wieth-Knudsen. Hans Berggren og Thomas Friis, RIOS Ingeniører og Arkitekter A/S. Følgende blev besigtiget: Ydervægge, kælder, køkkentrapper, tagrum og tagbelægninger, varmecentral og tilgængelige vand- og varmeinstallationer i kælder. Flere lejligheder er besigtiget med henblik på at vurdere de lodrette strækninger på faldstammerne. Disse var dog placeret i lukkede rørkasser og ikke tilgængelige. Det blev oplyst at faldstammer er partielt udskiftet. Der må påregnes løbende udgifter til udskiftning af faldstammer. Der blev ved besigtigelsen ikke foretaget destruktive indgreb. 2.0 Konklusion for bygningsundersøgelse Ejendommen er overordnet i god stand for en ejendom fra Dog forestår enkelte reparationer som følge af slid og alder. Kælderen fremstår fugtig og der bør inden for overskuelig fremtid gøres foranstaltninger for at nedbringe fugt. Herunder gennemgås de indsatsområder, der bør være fokus på de næste 5 år: Overordnet konklusion Ejendommen fremstår i ok stand, alderen taget i betragtning. Der er dog et par punkter man bør have fokus på i vedligeholdelsen af ejendommen. Kælder samt sokkel fremstår kraftigt opfugtet. Det anbefales at etablere omfangsdræn for at komme dette til livs. Bestyrelsen oplyste bekymring for standen af ejendommens pælefundering. Det anbefales at få nivelleret og opmålt kælder, med afsætning af faste fix-punkter, for ud fra disse at kunne registrere evt. sætninger i bygningen. Facade mod gade Facade mod gaden er opført i blankt murværk, med høj, pudset sokkel. Gadefacaden fremstår i ok stand. Enkelte sålbænke er revnede og enkelte fuger fremstår porøse. 5

6 Pudset sokkel er opfugtet og med pudsafskalninger. Facade viser ikke tegn på sætningsrevner. Facade mod gård Facaden mod gården er opført i blankt murværk, dog med pudset underfacade i stueetagen. Facaden fremstår i ok stand uden tegn på sætningsrevner. Underfacade er opfugtet og med pudsafskalninger nær terræn. Tag Ejendommens tag er københavnertag med naturskifer på skråvæggene og tagpap på det flade tag. Taget er renoveret for ca. 10 år siden og fremstår i god stand. Inddækninger m.m. fremstår i ok stand. Skorstene og brandkamme er med mindre pudsafskalninger. Der har tidligere været utæthed i taget ved skorsten i skel mod Fiskedamsgade 13. Dette er udbedret og der var ved besigtigelsen ikke tegn på vandindtrængen eller fugt i området. Køkkentrapper Vægge i køkkentrapper fremstår slidt og med mindre pudsafskalninger. Vedhæftning af puds er ok. Skader er primært kosmetiske. Vinduer Vinduer i trappeopgange er oprindelige vinduer med 1 lag glas. Vinduesrammer m.m. viser tegn på nedbrydning i træet. Vinduer vurderes som udtjente og bør udskiftes inden for overskuelig fremtid. Kælder Kælderen fremstår fugtig. Fugtmålinger viser at vægge er kraftigt opfugtede og vægge har generelt kraftige pudsafskalninger. For at nedsætte fugtproblemer anbefales det at etablere dræn på ejendommens for- og bagside. Jernbjælker i etageadskillelse viser generelt overfladerust. 4-5 steder ses desuden kritisk tæring af bjælkeender. Det anbefales at tærede bjælker understøttes med stålsøjler. Naboejendommen har oplevet problemer med forrådnelse af deres pælefundering. Da en undersøgelse af ejendommens pælefundering er meget omfattende og vil kræve udgravning af kældergulv m.m. med fare for at påføre mere skade end gavn, anbefales det som en start, med assistance fra en landmåler, at få nivelleret kælder og afsat fixpunkter. Ud fra dette kan kældergulv og fundament holdes under opsyn med særlige intervaller, og der kan sættes ind med en reel udbedring ved tegn på, at bygningen begynder at sætte sig. 6

7 . Varmecentral Ejendommens varmecentral, der er placeret i kælderen, vurderes ud fra besigtigelse af anlæggets sammensætning at være i udmærket stand. Installationer og automatik er tidssvarende. Faldstammer Faldstammer var tilgængelige for besigtigelse fra kælderen. Her ses at faldstammer er delvist udskiftede. Det blev desuden oplyst at de lodrette faldstammer op gennem ejendommen er partielt udskiftet. Rørstykker i kælder, der ikke er skiftede, fremstår tærede og bør udskiftes. Vandrør/stigstrenge Vandrør/stigstrenge var tilgængelige for besigtigelse fra kælderen. Rør i kælderen fremstår nyere og i god stand. Rør er velisolerede. 3.0 Tilstandsvurdering af ejendommen Tilstand: God Middel Dårlig Facade mod gade Facade mod gården Tag Vinduer (opgange) Hovedtrapper Køkkentrapper Kælder Varmecentral Faldstammer Vandrør 7

8 4.0 Konstaterede fejl og mangler ved bygningsundersøgelse Facade mod gade Enkelte sålbænke fremstår revnede. Nogle fuger under sålbænke fremstår udkradsede / porøse. Høj sokkel fremstår opfugtet og med pudsafskalninger. Riste over lyskasser er tærede af rust. Facade mod gård Pudset underfacade har mindre pudsafskalninger nær terræn grundet opstigende fugt. Trappetrin ved køkkentrappe, nr. 11, er beskadiget. Tag Vinduer (opgange) Hovedtrapper Køkkentrapper Kælder Brandkamme og skorstene fremstår med pudsafskalninger og revner i pudslag. Vinduesrammer er opfugtede. Træ er partielt nedbrudt. Vinduer bør udskiftes. Ingen bemærkninger. Maling på vægge er slidt og med mindre pudsafskalninger. Puds har ok vedhæftning. Kælder fremstår fugtig. Murværk er opfugtet og afskallet. Kældergulv fremstår partielt ujævnt. Ståldragere i etageadskillelse viser overfladerust. Enkelte ståldragere viser kritiske tegn på tæring af bjælkeender. Efterisolering under etageadskillelse er udført uden håndværksmæssig finish. Der blev ved besigtigelsen observeret en død rotte i kælderen. Der bør tages kontakt til skadedyrsbekæmper. Varmecentral Faldstammer Vandrør Der blev konstateret en mindre utæthed i flange ved temperaturføler ved varmtvandsbeholderen. Faldstammer i kælderen er delvist udskiftede. Enkelte strækninger fremstår tærede af rust og bør udskiftes. Ingen bemærkninger. 8

9 5.0 Vedligeholdelsesplan Alle beløb er i 2012 priser inkl. moms. Beløb er entreprenørudgifter samt materialer dog ikke byggepladsudgifter og stillads. Ejendommens løbende driftsudgifter og almindelige vedligeholdelse er ikke indeholdt i nærværende oversigt. De skønnede omkostninger er baseret på erfaringstal og V&S prisbøger. Bygningsmæssige tiltag de næste 10 år. Arbejder Beskrivelse Facade mod gade Pudset sokkel udbedres + sålbænke og fuger eftergås i forbindelse med etablering af dræn. Facade mod gård Pudset underfacade udbedres i forbindelse med etablering af dræn. Tag Tag og inddækninger eftergåes. Brandkamme og skorstene pudsrepareres. Vinduer (opgange) Vinduer i opgange udskiftes. Hovedtrapper Køkkentrapper Kælder ¹ ² Vægge og loftsløb pudsrepareres og malerbehandles. Træværk slibes og lakeres. Udbedring af nedslidte trappetrin. ¹: Kælder nivelleres og opmåles til registrering af evt. sætning af bygningen. ²: Der etableres omfangsdræn på gade- og 9

10 Varmecentral Faldstammer Vandrør Årets forbrug / Sum gårdside. Jernbjælker i kælder korrosionsbeskyttes. Tærede bjælker understøttes med stålsøjler. (Evt. udbedring af pælefundering er ikke medregnet) Utæthed ved VVB udbedres. Installationer eftergås og justeres ca. hvert 5. år. Tærede faldstammer i kælder udskiftes. 10