Offentlig fremlæggelse af forslag til Lokalplan nr. 1058, Boliger og erhverv ved Gudrunsvej i Gellerup, samt Tillæg nr. 106 til Kommuneplan 2013.

Transkript

1 Indstilling Til Aarhus Byråd via Magistraten Fra Teknik og miljø Dato 13. februar 2017 Lokalplan 1058, Boliger og erhverv ved Gudrunsvej - Forslag Offentlig fremlæggelse af forslag til Lokalplan nr. 1058, Boliger og erhverv ved Gudrunsvej i Gellerup, samt Tillæg nr. 106 til Kommuneplan Resume Der er udarbejdet et forslag til Lokalplan nr. 1058, Boliger og erhverv ved Gudrunsvej i Gellerup. Lokalplanen er ikke i overensstemmelse med Kommuneplan 2013, og der er derfor samtidig udarbejdet Tillæg nr Området afgrænses mod nord og vest af Gudrunsvej og de eksisterende etageboliger i Gellerupparken samt Globus1. Mod øst afgrænses området af Åby Ringvej, mod sydvest af parcelhusene på Christianshøj og mod syd af Silkeborgvej. Lokalplanområdet, der er ca. 5 ha stort, er hhv. privat og kommunalt ejet. Området er beliggende i byzone, og størstedelen af området er i dag udlagt til offentlige formål. Lokalplanen indeholder bestemmelser om, at bebyggelsesprocenten for det nye område ikke må overstige 100 for området under ét, og at ny bebyggelse må opføres i højst 6 etager og indeholde boliger og kontor-/serviceerhverv. På grund af vejstøj skal der som hovedprincip placeres erhverv ud mod Åby Ringvej (den kommunalt ejede del) og boliger på arealet bagved (den privat ejede del). Lokalplan 1058, Boliger og erhverv ved Gudrunsvej - Forslag side 1 af 9

2 Lokalplanene bliver byggeretsgivende for den privatejede del, med mulighed for at opføre op til etagemeter ny bebyggelse. Det forventes, at denne del af området kommer til at rumme ca. 450 boliger. Lokalplanen har karakter af rammelokalplan for en del af den kommunalt ejede del, og der skal derfor på et senere tidspunkt udarbejdes en detaljeret lokalplan for denne del af området, inden der kan opføres bebyggelse. Der har i perioden fra den 23. september 2016 til 14. oktober 2016 været en forudgående offentlig høring om ændring af kommuneplanens rammer for det område, som er omfattet af Lokalplan nr Der er modtaget 9 bemærkninger i høringsperioden. 2. Beslutningspunkter At 1) forslag til Lokalplan nr. 1058, Boliger og erhverv ved Gudrunsvej i Gellerup godkendes til offentlig fremlæggelse, At 2) forslag til Tillæg nr. 106 til Kommuneplan 2013 godkendes til offentlig fremlæggelse, og At 3) synspunkter og idéer fremkommet under den forudgående offentlige høring besvares som angivet i indstillingens afsnit Baggrund Lokalplanen er udarbejdet efter ønske fra Brabrand Boligforening, som ønsker at afhænde deres del af området til en privat byudvikler med henblik på at opføre ny bebyggelse på arealet. 4. Relationer til mål I 2007 vedtog Aarhus Byråd Helhedsplanen for Gellerupparken og Toveshøj med henblik på at omdanne området fra et socialt udsat område til en attraktiv bydel. I forlængelse af Helhedsplanen er der udarbejdet en dispositionsplan, der omsætter Helhedsplanens idéer til en overordnet plan for den fysiske omdannelse af området med beskrivelse af blandt andet nedrivning, nybyggeri, nye ve- Lokalplan 1058, Boliger og erhverv ved Gudrunsvej - Forslag side 2 af 9

3 je og pladser. Dispositionsplanen er godkendt af Brabrand Boligforenings beboerdemokrati og af Aarhus Byråd. Lokalplan 1058 vil muliggøre et nyt blandet byområde på arealerne mellem Gudrunsvej og Åby Ringvej, hvilket er i overensstemmelse med Helhedsplan for Gellerupparken og Toveshøj. 5. Sagsfremstilling 5.1 Forslag til lokalplan Der er udarbejdet et forslag til Lokalplan nr. 1058, Boliger og erhverv ved Gudrunsvej i Gellerup. Lokalplanen er ikke i overensstemmelse med Kommuneplan 2013, og der er derfor samtidig udarbejdet Tillæg nr Lokalplanen gælder for et område mellem Gudrunsvej og Åby Ringvej i Brabrand. Området afgrænses mod nord og vest af Gudrunsvej og de eksisterende etageboliger i Gellerupparken samt Globus1, som er et multiaktivitetscenter med tilhørende idrætsbørnehave. Mod øst afgrænses området af Åby Ringvej, mod sydvest af parcelhusene på Christianshøj og mod syd af Silkeborgvej. Lokalplanområdet, der er ca. 5 ha stort, var ved planens udarbejdelse hhv. privat og kommunalt ejet. Området er beliggende i byzone og størstedelen af området er i dag udlagt til offentlige formål. Arealet har indtil i dag fungeret som en grøn kile mellem Gudrunsvej og Åby Ringvej, og fremstår som et ubebygget område med tæt og høj beplantning på en del af arealet. Der er udarbejdet et forslag til en ny lokalplan, som giver mulighed for at etablere et ny blandet byområde med boliger og erhverv. Bebyggelsesprocenten for det nye område må ikke overstige 100 for området under ét, og ny bebyggelse må opføres i højst 6 etager og indeholde boliger og kontor-/serviceerhverv. Lokalplanen giver mulighed for at opføre op til etagemeter ny bebyggelse. Lokalplan 1058, Boliger og erhverv ved Gudrunsvej - Forslag side 3 af 9

4 Ny bebyggelse Bebyggelsen er udarbejdet ud fra en række principper om varieret arkitektur, anvendelige og trygge byrum, rekreative kantzoner og en tæt sammenhæng med resten af bydelen, herunder de eksisterende etageboliger i Gellerup, den nye bygade Karen Blixens Boulevard, den kommende Bypark samt det nærliggende parcelhusområde Christianshøj. Den vestlige del af lokalplanområdet inddeles i to kvarterer med hver sin bebyggelsesstruktur og identitet, der relaterer sig til de nære omgivelser, nemlig Karrékvarteret (delområde I) og Skovkvarteret (delområde II). Lokalplanen giver mulighed for at opføre op til etagemeter bolig i alt inden for delområde I og II, svarende til ca. 450 boliger. Lokalplanen medvirker dermed til at realisere helhedsplanens mål om at skabe blandede ejerformer og forskellige boligtyper, der kan understøtte kvarterdannelsestanken. Der planlægges ikke for almene boliger, da der i forvejen er en stor andel af almene boliger i området. Karrékvarteret gives en bygningshøjde på 4-5 etager. Facader opføres primært i teglsten. Med bygningsmæssige spring og farveskift er det intentionen at skabe varierende og levende bygninger og byrum. Karréerne udføres med traditionelle opgange mod gaden, således at der kommer byliv i gaderummene. Skovkvarteret opføres i 2 etager, ligeledes primært i teglsten. I lokalplanområdet udlægges arealer på terræn til opholdsarealer for bebyggelsen. Opholdsarealerne er placeret, så de er beskyttet mod støj fra Åby Ringvej. I alt etableres der opholdsarealer på terræn og på altaner svarende til min. 27% af boligetagearealet. I den sydøstligste del af lokalplanområdet (delområde III) etableres et stort grønt område med rekreative stiforbindelser og regnvandsbassiner til håndtering af overfladevand fra området. Lokalplanen indeholder bestemmelser, der sikrer etablering af en jordvold med buskbeplantning Lokalplan 1058, Boliger og erhverv ved Gudrunsvej - Forslag side 4 af 9

5 og enkelte træer mellem bassinerne og Christianshøj. Jordvolden skal sammen med bassinerne medvirke til at sikre, at naboarealerne ikke oversvømmes ved ekstreme regnhændelser. Den nordøstlige del af lokalplanområdet (delområde IV) langs Åby Ringvej udlægges i lokalplanen som rammeområde med anvendelsen blandet byområde. På grund af vejstøj skal der som hovedprincip placeres erhverv ud mod Åby Ringvej. I forbindelse med en realisering af en bebyggelse skal der udarbejdes en ny byggeretsgivende lokalplan. Denne lokalplan indeholder derfor ikke byggeretsgivende bestemmelser for dette delområde. Veje, stier og parkering Vejadgang til lokalplanområdet kommer til at ske fra den nye Gudrunsvej. Der etableres stisystemer internt i lokalplanens område, som kobles på eksisterende stier i de tilstødende områder. Lokalplanområdet bliver et bindeled i den overordnede rekreative stiforbindelse fra Hasle Bakker i nord via Byparken til Brabrand Sø i syd. Stisystemerne inden for lokalplanområdet bidrager således til at koble Gellerup sammen dels med nærliggende naturområder og dels med den omkringliggende by. I lokalplanen stilles krav om, at der etableres 199 parkeringspladser i forbindelse med Karrékvarteret (Delområde I) og 24 parkeringspladser i forbindelse med Skovkvarteret (Delområde II). Der er tilladt en reduktion i forhold til Aarhus Kommunes parkeringsnormer, bl.a. på baggrund af en vurdering af mulighed for dobbeltudnyttelse af parkering samt god kollektiv trafikbetjening. Parkering i det nye byområde etableres på terræn. Cykelparkering etableres i henhold til Aarhus Kommunes parkeringsnormer. Fredskov og skovbyggelinjer En del af den eksisterende beplantning er omfattet dels af fredskovpligt og dels af skovbyggelinjer. En realisering af Lokalplan 1058, Boliger og erhverv ved Gudrunsvej - Forslag side 5 af 9

6 lokalplanen kræver, at fredskovpligten ophæves, og at der sker reduktion/dispensation fra skovbyggelinjerne. Forslag til Lokalplan nr. 1058, Boliger og erhverv ved Gudrunsvej i Gellerup, samt Tillæg nr. 106 til Kommuneplan 2013 er vedlagt indstillingen som bilag Forslag til kommuneplantillæg Lokalplanen er ikke i overensstemmelse med Kommuneplan 2013, og der er derfor samtidig udarbejdet Tillæg nr Arealet har hidtil fungeret som en grøn kile mellem Gudrunsvej og Åby Ringvej, og størstedelen af området er i dag udlagt til offentlige formål i kommuneplanen (rammeområde OF). Lokalplanen er ikke i overensstemmelse med kommuneplan 2013, idet området ønskes anvendt til blandet boligog erhvervsområde i overensstemmelse med Helhedsplan for Gellerupparken og Toveshøj. I Tillæg nr. 106 til Kommuneplan 2013 fastlægges bestemmelser for et nyt rammeområde BL. Forslag til Lokalplan nr. 1058, Boliger og erhverv ved Gudrunsvej i Gellerup, samt Tillæg nr. 106 til Kommuneplan 2013 er vedlagt indstillingen som bilag Bemærkninger til den offentlige fremlæggelse Der har i perioden fra den 23. september 2016 til 14. oktober 2016 været en forudgående offentlig høring om ændring af kommuneplanens rammer for det område, som er omfattet af Lokalplan nr Der er modtaget 9 bemærkninger i høringsperioden. Bemærkningerne indeholder synspunkter inden for følgende temaer: Stiforbindelser (5 høringssvar), eksisterende træbeplantning (5 høringssvar), nye bygningers højde og nærhed til de nærmeste parcelhuse (4 høringssvar), vejstøj (3 høringssvar), vand, jordbundsforhold og evt. sætningsskader (3 høringssvar) samt faciliteter til fritids- og Lokalplan 1058, Boliger og erhverv ved Gudrunsvej - Forslag side 6 af 9

7 kulturformål i form af muligheder for fysisk aktivitet (1 høringssvar). Høringen har medført ændringer i forløb af stier til sammenbinding af områderne, bevaring af så meget beplantning som muligt samt etablering af en jordvold langs parcelhuskvarteret med ny beplantning med buske og solitære træer. Efter ønske fra beboerne i parcelhusområdet er der desuden udarbejdet visualiseringer, som viser den nye bebyggelse set fra parcelhusområdet. Visualiseringerne indgår som en del af lokalplanforslaget. Høringsmaterialet er vedlagt indstillingen som bilag 2. Modtagne synspunkter og idéer i høringsperioden er vedlagt indstillingen som bilag 3. I bilag 4 til indstillingen indgår forslag til besvarelse af de modtagne synspunkter og idéer. Bemærkningerne er refereret og kommenteret tematisk i relation til de nævnte temaer. 5.4 Skoleforhold Området har siden nedlæggelsen af Nordgaardsskolen været en del af Åby skoledistrikt. Åby Skole har aktuelt overskydende kapacitet, men grundet en forventet kraftig vækst i antallet af distriktsbørn, forventer Børn og Unge, at skolen skal udbygges. Inden for fem år, har skolen behov for ombygning af undervisningslokaler til kombineret undervisnings- og fritidsbrug, mens skolen forventeligt skal tilføres helt nye lokaler på ti års sigt. Børn og Unge har vurderet, at Åby Skole på egen matrikel kan udvides til at rumme fire spor, hvorefter en vækst ud over dette kræver overdragelse af nyt areal i forbindelse med omdannelsen af det eksisterende erhvervsområde langs Søren Frichs Vej. 6. Strategi for borgerinddragelse Ud over den forudgående offentlige høring og den lovbestemte offentlige fremlæggelse af lokalplanforslaget har der i efteråret 2016 været afholdt et uformelt møde på Lokalplan 1058, Boliger og erhverv ved Gudrunsvej - Forslag side 7 af 9

8 stedet med repræsentanter fra Teknik og miljø og repræsentanter fra den frivillige grundejerforening Christianshøj. Grundejerne har indgået en aftale om at inddrage de kommende beboere i arbejdet med at etablere Kvarterpladsen i en midlertidig udgave allerede tidligt i udbygningen af området. Processen tilrettelægges således, at de nye beboere bliver medbestemmende for indretningen af Kvarterspladsen. 7. Konsekvenser for ressourcer Kommunaløkonomiske konsekvenser Lokalplanen har i sig selv ingen kommunaløkonomiske konsekvenser. Der er lavet en udviklingsaftale imellem de to grundejere (Brabrand Boligforening og Aarhus Kommune), som medfører udgifter for Aarhus Kommune til byggemodning mv. De kommunaløkonomiske konsekvenser i forbindelse med byggemodning vil blive behandlet i en særskilt indstilling. Som grundejer skal kommunen være medlem af den kommende grundejerforening i lokalplanområdet, som skal stå for drift af lokalplanområdets fællesarealer, grønne områder, beplantninger, veje, stier og pladser. Miljømæssige konsekvenser Der er foretaget en screening for at afgøre, om lokalplanen og kommuneplantillægget er omfattet af krav om miljøvurdering. Påvirkningerne på miljøet er vurderede til ikke at være væsentlige. Kristian Würtz / Erik Jespersen Lokalplan 1058, Boliger og erhverv ved Gudrunsvej - Forslag side 8 af 9

9 Bilag Bilag 1: Forslag til Lokalplan 1058, Boliger og erhverv ved Gudrunsvej i Gellerup, samt Tillæg nr. 106 til Kommuneplan 2013 Bilag 2: Høringsmateriale, forhøring Bilag 3: Høringssvar, forhøring Bilag 4: Forslag til besvarelse af modtagne synspunkter og idéer, forhøring Tidligere beslutninger Aarhus Byråd vedtog den 19. december 2007 Helhedsplan for Gellerupparken og Toveshøj og den 16. marts 2011 Dispositionsplanen Gellerupparken + Toveshøj. Sagsnummer: 16/ Center for Byudvikling og Mobilitet Tlf.: E-post: byudviklingogmobilitet@aarhus.dk Antal tegn: Sagsbehandler: Hanne Skipper Jørvang Tlf.: E-post: jsha@aarhus.dk Lokalplan 1058, Boliger og erhverv ved Gudrunsvej - Forslag side 9 af 9