KENDELSE. Indklagede havde et fritidshus til salg, som klager ønskede at købe. Det fremgår af sagen, at det var et dødsbo, som solgte fritidshuset.

Transkript

1 1 København, den 16. december 2011 KENDELSE Klager ctr. Statsaut. ejendomsmægler MDE Kenneth Jensen Skarridsøgade Jyderup Nævnet har modtaget klagen den 11. maj Klagen angår spørgsmålet om, hvorvidt indklagede skal betale erstatning til klager som følge af fejlagtige oplysninger om et fritidshus afløbsforhold. Sagens nærmere omstændigheder er følgende: Indklagede havde et fritidshus til salg, som klager ønskede at købe. Det fremgår af sagen, at det var et dødsbo, som solgte fritidshuset. Den 8. marts 2011 underskrev klager en købsaftale om køb af fritidshuset. Det fremgik af købsaftalen, at klager i forbindelse med handlen bl.a. havde fået udleveret kopi af BBR-ejermeddelelse samt skatter og afgifter for Det fremgik videre af købsaftalen bl.a.:

2 2 [ ] Det fremgik af den til købsaftalen hørende salgsopstilling, at der var nedsivningsanlæg på ejendommen. Af salgsopstillingen fremgik hverken sælgers seneste årsforbrug eller udgift til varme. Af det kommunale oplysningsskema dateret 27. december 2010 fremgik vedrørende afløbsforhold: Bemærkninger Oplysninger registreret i BBR om ejendom: 80 Anden type afløb Sommerhusområderne undersøges i planperioden med henblik på vurdering af mulige tiltag i næste planperiode Af BBR-ejermeddelelsen dateret 22. november 2010 fremgik bl.a.: Anden type afløb [ ] Andet end vandskyllet toilet eller intet toilet Efter handlens indgåelse sendte indklagede den 26. april 2011 pr. BBRejermeddelelsen til klager. Ejendomsskattebilletten for 2011 indeholder ikke oplysning om udgift til tømning af spildevandsanlæg. Efter overtagelse af fritidshuset fik klager problemer med ejendommens afløb. Klager

3 3 henvendte sig herefter til en kloakmester. Den 2. maj 2011 sendte kloakmesteren et tilbud på et nedsivningsanlæg. Det fremgik heraf bl.a.: Den 17. maj 2011 skrev kloakmesteren til klager bl.a.: Afløbsforhold: De eksisterende afløbsforhold på ejendommen er hverken lovlige eller funktionsdygtige. Årsagen hertil er, at afløbet fra WC er ført til lille sivebrønd fra køkken og håndvask. Der forefindes ikke bundfældningstank med tilhørende sivestrenge på grunden. For lovliggørelse skal foretages grundvandspejling og ansøgning til [ ] kommune. Den 7. september 2011 skrev kloakmesteren på ny til klager bl.a.: Når der etableres vandskyllende toilet og det kobles på eks. kloakledning SKAL der altid samtidig etableres bundfældningstank med tilhørende sivestrenge. Dette er ikke sket, så derfor virker afløbet ikke. Klager har bl.a. anført: Indklagede skal betale erstatning til klager som følge af fejlagtige oplysninger om fritidshusets afløbsforhold. Klager blev fejlinformeret om de toiletforhold, som var i fritidshuset. Indklagede oplyste, at der var en septiktank, som blev tømt af kommunen, og at udgift hertil blev betalt via ejendomsskatten. Indklagede fortalte ikke, at der kun var sivebrønd. Ved fremvisningen var der frostvæske i toilettet, og det fremstod som et almindeligt vandskyltoilet. Det

4 4 fremgår imidlertid af BBR-ejermeddelelsen, at der ikke er et vandskyllet toilet. En kloakmester har efterfølgende oplyst klager om, at afløbene på ejendommen ikke er funktionsdygtige eller lovlige. Indklagede har oplyst, at han har indhentet kommunalt oplysningsskema og vedlagt dette til køber. Ved fremvisningen modtog klager kun en salgsopstilling fra indklagede og ingen BBR-ejermeddelelse. Først da klager opdagede, at der var noget galt med afløbsforholdene, modtog klager en BBR-ejermeddelelse fra indklagede, hvoraf oplysningen om det manglende vandskyltoilet fremgik. Klager modtog således først BBRejermeddelelse efter handlens indgåelse. Indklagede burde efter at have læst BBR-ejermeddelelsen have meddelt klager, at der ikke var et vandskyltoilet. Enhver, der sælger huse, burde vide, at et nedsivningsanlæg ikke har træk og slip. Klager havde ikke købt fritidshuset, såfremt klager havde vidst, at toiletforholdene ikke var i orden. Efter nævnets henvendelse har klager ønsket klagesagen udvidet med spørgsmålet om, hvorvidt indklagede skal pålægges at betale erstatning til klager som følge af, at indklagede ikke i salgsopstillingen har givet oplysning om det årlige forbrug af varme. Indklagede har bl.a. anført: Indklagede bestrider at skulle betale erstatning til klager. Indklagede fik fritidshuset til salg af et dødsbo, som var repræsenteret af dels et pantebrevsfirma dels et advokatfirma. Indklagede bad ved opstart af sagen advokatkontoret om alle relevante oplysninger, ligesom indklagede på normal vis indhentede BBR-ejermeddelelse, ejendomsvurdering, tingbogsattest og kommunalt oplysningsskema. Det blev aftalt med pantebrevsfirmaet, at disse selv ville foretage gennemgang af købsaftalen med køber samt sende sagen til dødsboets advokat for godkendelse og underskrift. Indklagede skulle blot udarbejde selve købsaftalen. Det er korrekt, at indklagede ikke udleverede hele fritidshusets bilagsmappe ved fremvisningen, idet det er ganske normalt, at en mulig kunde kun modtager salgsopstillingen og eventuelt tilstandsrapport ved første fremvisning. Købsaftalen blev udarbejdet med komplet ansvarsfraskrivelsesklausul. Klager fik udleveret alle bilag oplistet i købsaftalen. Klagers kæreste ringede på et tidspunkt til indklagede og spurgte, om bilagene ikke kunne genfremsendes, idet klager ikke lige kunne finde disse i kasserne.

5 5 Indklagede erindrer ikke, at der blev talt om afløbsforhold i forbindelse med fremvisningen. Indklagede har haft tredjemand ude for at vintersikre fritidshuset, men indklagede mener ikke at foretagelse af vintersikringen herunder frostsikring af toilettet skulle have givet indklagede anledning til at foretage undersøgelser hos kommunen vedrørende nedsivningsanlæg. Der var ingen grund til at tro, at toilettet på badeværelset ikke blev anvendt på almindelig vis af den tidligere ejer. Indklagede har foretaget alt efter bogen, og indklagede havde ingen grund til at tro, at afløbsforholdene ikke var funktionsdygtige. Det er korrekt, at indklagede ikke havde fået oplysninger om elforbrug, hvilket jo i et fritidshus afhænger af, hvor meget huset anvendes, antal brugere med videre. Nævnet udtaler: Det fremgår af 14 i lov om omsætning af fast ejendom, at en formidler i fornødent omfang skal foretage undersøgelser samt indhente og kontrollere oplysninger med henblik på, at udkast til købsaftale indeholder en betryggende regulering af forholdet mellem parterne, således at handelens efterfølgende berigtigelse er af ekspeditionsmæssig karakter. Det fremgår af sagen, at det i BBR-ejermeddelelsen var oplyst, at der var Andet end vandskyllet toilet eller intet toilet. Nævnet finder, at indklagede efter fremkomsten af BBR-ejermeddelelsen hos kommunen nærmere burde have undersøgt, om det eksisterende toilet var godkendt eller kunne godkendes, som det var. Nævnet finder det videre kritisabelt, at indklagede ikke i købsaftalen særskilt gjorde opmærksom på, at toilettet ikke var godkendt. Nævnet lægger på baggrund af købsaftalen til grund, at klager modtog de i købsaftalen nævnte bilag herunder BBR-ejermeddelelse. Nævnet finder imidlertid ikke grundlag for at fastslå, at klager selv burde have indset, at toilettet ikke var godkendt, eller at der skulle etableres et nyt spildevandsanlæg. Nævnet lægger på baggrund af kloakmesterens erklæringer til grund, at det eksisterende spildevandsanlæg er ulovligt. Nævnet finder herefter, at indklagede er erstatningsansvarlig over for klager. Nævnet finder, at en erstatning passende kan fastsættes til kr. Nævnet har i en årrække lagt til grund, at nævnet i medfør af officialmaksimen er berettiget og forpligtet til at afgøre konkrete sager i overensstemmelse med lovgivningen eller fast nævnspraksis, uanset om klageren eller dennes repræsentant har været opmærksom på et fejlagtigt forhold. I sådanne tilfælde følger nævnet den praksis at henlede klagers opmærksomhed på forholdet med anmodning om klagers stillingtagen til, hvorvidt klager ønsker sin påstand udvidet. Denne procedure er tiltrådt af Forbrugerklagenævnet og er fulgt i nærværende sag. Efter 20, stk. 2, i bekendtgørelse om ejendomsformidling skal der i salgsopstillingen

6 6 for så vidt angår vand og varme gives oplysning om sælgers seneste årsforbrug og udgiften hertil. Da salgsopstillingen ikke indeholder oplysning om det seneste årsforbrug vedrørende varme eller udgiften hertil, har indklagede tilsidesat sine pligter efter loven. Nævnet udtaler videre, at en forbruger efter 24, stk. 1, i lov om omsætning af fast ejendom har ret til erstatning efter dansk rets almindelige regler, hvis forbrugeren lider tab som følge af, at formidleren tilsidesætter sine pligter efter loven eller aftalen. Nævnets formand og Dansk Ejendomsmæglerforenings repræsentanter i nævnet (3 medlemmer) udtaler om spørgsmålet om erstatning: Ved afgørelsen af, om klager har lidt et tab som følge af de forkerte anvendelsesudgifter, påhviler det klager at bevise, at indklagede har vurderet salgsprisen på ejendommen forkert, og dermed at klager som følge af den fejlagtige oplysning har betalt for meget for ejendommen. Afgørelsen af dette spørgsmål er ikke egnet til nævnsbehandling, idet en stillingtagen hertil vil kræve en bevisførelse, herunder afholdelse af syn og skøn, der ligger uden for rammerne af en nævnsbehandling. Vi stemmer derfor for, at spørgsmålet om tilkendelse af erstatning afvises fra nævnsbehandling, men udtaler kritik af indklagedes mangelfulde arbejde. Forbrugerrådets og Grundejernes Landsorganisations repræsentanter i nævnet (2 medlemmer) udtaler: Vi er enige i at udtale kritik af indklagedes mangelfulde arbejde, og vi finder, at indklagede har handlet ansvarspådragende over for klager og dermed skal betale erstatning. Der skal dog i erstatningsudmålingen tages hensyn til, at klager ikke berettiget kunne forvente, at der slet ikke ville være udgifter til opvarmning af ejendommen. I overensstemmelse med hidtidig nævnspraksis stemmer vi for at udmåle erstatningen med udgangspunkt i den årlige difference mellem de forkerte og de korrekte oplysninger kapitaliseret med 2,5. Efter stemmeflertallet udtales kritik af indklagedes mangelfulde arbejde, mens spørgsmålet om tilkendelse af erstatning afvises fra nævnsbehandling. Konklusion: Indklagede skal herefter betale kr. til klager. Beløbet skal forrentes med Nationalbankens officielle udlånsrente med tillæg af 7 % fra, 11. maj 2011 til betaling finder sted. Efter sagens udfald skal indklagede endvidere betale klagegebyret på 700 kr. til klager. Betalingerne skal ske inden 30 dage fra kendelsens dato.

7 7 Spørgsmålet om indklagede skal betale erstatning for den manglende oplysning om udgift til varme afvises fra nævnsbehandling. Kendelsen offentliggøres, jf. nævnets vedtægter 22, stk. 1. Forbrugerens navn anonymiseres ved offentliggørelsen, jf. nævnets vedtægter 22, stk. 2. P.N.V. Lone Kerrn-Jespersen formand