Ejendomsmæglertillæg til overdragelsesaftalen (køb/salg af andelsbolig)

Transkript

1 Ejendomsmæglertillæg til overdragelsesaftalen (køb/salg af andelsbolig) Indledning Dette er et tillæg til overdragelsesaftalen (køb af andelsbolig). Tillægget indeholder yderligere standardvilkår for handlen og er en del af aftalen. Formålet med tillægget er at give parterne alle de oplysninger, som er af betydning for handlen og aftalens indgåelse, således at ejendomsmægleren kan opfylde sin oplysningsforpligtelse i henhold til lov om formidling af fast ejendom. Det samlede aftalegrundlag vedr. overdragelse af andelsbolig fra sælger til køber består derfor af overdragelsesaftalen, nærværende tillæg samt den af ejendomsmægleren udarbejdede og udleverede salgsopstilling. Parterne er gjort opmærksom på, at der tidligere kan være udleveret salgsopstillinger, som efterfølgende er blevet korrigeret. Den salgsopstilling, der er vedlagt overdragelsesaftalen og dette tillæg er den gældende. Standardvilkårene i ejendomsmæglertillægget og i overdragelsesaftalen kan være fraveget eller ændret i overdragelsesaftalens afsnit 11, i hvilket tilfælde fravigelsen/ændringen vil være gældende. Tillæggets overskrifter henviser til hvilke afsnit i overdragelsesaftalen den pågældende tekst vedrører. Indholdsfortegnelse Side Andelsboligen (overdragelsesaftalen afsnit 2)... 1 Overtagelse (overdragelsesaftalen afsnit 3)... 2 Overdragelsessummen (overdragelsesaftalens afsnit 4)... 2 Løbende ydelser (overdragelsesaftalens afsnit 5)... 3 Omkostninger (overdragelsesaftalens afsnit 6)... 3 Købers samlede indbetaling (overdragelsesaftalen afsnit 7):... 3 Afregning til sælger (overdragelsesaftalen afsnit 8)... 4 Aflæsning af forbrug (overdragelsesaftalen afsnit 9)... 4 Øvrige oplysninger (overdragelsesaftalens afsnit 12)... 4 Rådgivere (overdragelsesaftalens afsnit 14)... 5 Accept og underskrift (overdragelsesaftalens afsnit 16)... 5 Bestyrelsens godkendelse (overdragelsesaftalens afsnit 17)... 6 Andelsboligen (overdragelsesaftalen afsnit 2) Generelt om andelsboligens data henvises til vedlagte salgsopstilling. Såfremt der er særlige forhold at bemærke vedrørende andelsboligens stand, evt. konstaterede mangler i andelsboligen eller fremtidige istandsættelsesarbejder i andelsboligforeningen, vil oplysninger herom fremgå af overdragelsesaftalens afsnit 11 og/eller evt. specifikation/vurderingsrapport. Parterne er gjort bekendt med, at den ansvarsfraskrivelsesmulighed, der findes for villaer o.lign., jf. lovbekendtgørelse om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom kap. 1 (Huseftersynsordningen), ikke gælder for andelsboliger. Parterne er rådgivet om behov og mulighed for en byggeteknisk gennemgang af ejendommen. Side 1 af 6

2 Sælger oplyser: at der sælger bekendt ikke fra det offentlige eller private er rejst sager eller krav, som ikke er opfyldt, at der sælger bekendt ikke inden for de seneste 10 år, dog højst i sælgers ejertid, har været konstateret eller afhjulpet skader på grund af svampe- og/eller insektangreb, med mindre andet er oplyst, at der sælger bekendt ikke påhviler andelsboligen rettigheder eller forpligtelser udover, hvad der er anført overdragelsesaftalen med tilhørende bilag, at andelsboligen og de til brugsretten evt. hørende bygninger og installationer sælger bekendt er lovligt opført, indrettet og benyttet, at der sælger bekendt ikke er skjulte fejl eller mangler ved andelsboligen, og at evt. kendte fejl og mangler er nævnt i overdragelsesaftalens afsnit 11. I det omfang, det findes i andelsboligen medfølger sanitet og alt i vægge og gulve monteret badeværelsesudstyr, faste indvendige lamper i køkken, bryggers og baderum og udvendige lamper, pejse og brændeovne, postkasse, renovationsstativer og beholdere, el-radiatorer, el- og gasvandvarmere, FM/TVantenner og parabolantenner ekskl. receiver. Haveskulpturer/-udsmykning medfølger ikke. I det omfang tyverialarmer med tilbehør, tele/kabel/audioinstallationer og digital TV-box tilhører sælger, medfølger de ikke, medmindre andet er aftalt. I det omfang, tele/kabelinstallationer og tyverialarm tilhører forsyningsselskabet/andelsboligforeningen, forbliver de på hovedejendommen/andelsboligen eller nedtages af forsyningsselskabet. Vedr. abonnementer (eksempelvis kabel-tv, alarmanlæg o.lign.) henvises til evt. aftaler herom i overdragelsesaftalens afsnit 11. Overtagelse (overdragelsesaftalen afsnit 3) I forbindelse med overdragelsen af andelsboligen afleverer sælger samtidig samtlige nøgler, samt brugsanvisninger til hårde hvidevarer mv., i det omfang disse forefindes. Sælger vedligeholder andelsboligen forsvarligt i enhver henseende indtil overtagelsesdagen. Inden køber overtager (overtager nøgler til) andelsboligen skal: - alle forpligtelser vedr. deponering og garantistillelser være opfyldt - andelsboligforeningen have godkendt køber og overdragelsesaftalen. - de køberen påhvilende handelsomkostninger, herunder betalinger til andelsboligforeningen, være betalt eller deponeret. - alle forbehold for handlens gennemførelse være afklaret. Hvis det fremgår af foreningens vedtægter, at andelsboligen skal besigtiges af foreningens bestyrelse inden/ved/efter overtagelsen, sørger parterne for at aftale dette indbyrdes, evt. i samarbejde med foreningen/administrator. Såfremt der afholdes generalforsamling i andelsboligforeningen efter overdragelsesaftalens indgåelse, har køber, fuldmagt fra sælger til at møde/stemme på generalforsamlingen, i det omfang dette kan ske i henhold til vedtægterne. Overdragelsessummen (overdragelsesaftalens afsnit 4) Køber er gjort bekendt med andelsboligforeningslovens 5, 15, stk. 1 samt 16, stk. 1 og 3, jf. vedlagte uddrag, og at købsprisen ikke må overstige den i overdragelsesaftalens afsnit 4 nævnte maksimalpris! Side 2 af 6

3 Køber opfordres til at søge bistand hos egen rådgiver vedrørende indholdet og konsekvenserne af maksimalprisbestemmelserne i andelsboligforeningsloven 5, herunder begrænsningerne for fremtidig salgspris som følge af maksimalprisbestemmelserne, opgørelsen af maksimalprisen, konsekvenser såfremt foreningen beslutter at skifte vurderingsprincip, konsekvenser såfremt foreningens formue falder væsentligt mellem to generalforsamlinger, konsekvenser såfremt andelsboligforeningen indsætter aftalevilkår om reguleringsklausuler m.v. Ang. særlig tilpasset inventar og andet løsøre: I henhold til andelsboligforeningslovens maksimalprisbestemmelser sondres der ved salg af andelsboliger mellem særlig tilpasset inventar og andet løsøre. Særlig tilpasset inventar betragtes som en del af andelsboligen. Værdien heraf medregnes derfor i maksimalprisen og medfølger i handlen. Se specifikation/vurderingsrapport samt salgsopstillingen for hvilket særlig tilpasset inventar, der medfølger. Andet løsøre er ikke en del af maksimalprisen, og sælgeren kan derfor ikke betinge sig, at løsøret aftages af køber. Sælger og køber kan dog indgå en frivillig aftale om, at andet løsøre medfølger enten uden beregning eller til en pris godkendt af andelsboligforeningen. Se overdragelsesaftalens afsnit 11 for hvilket andet løsøret, der evt. medfølger og til hvilken pris. Såfremt der er indgået en sådan aftale, afleveres løsøret i gældfri og brugbar stand. Bemærk at sådanne aftaler kan være begrænset af andelsboligforeningens vedtægter. Løbende ydelser (overdragelsesaftalens afsnit 5) Køber gøres opmærksom på, at oplysningerne om de på andelsboligen påhvilende løbende ydelser er oplyst af andelsboligforeningen. Køber gøres bekendt med, at á conto betalinger løbende kan ændres på grund af almindelige reguleringer. Ændringer i boligydelsen, eller andre økonomiske beslutninger, vedtaget efter købers underskrift på købsaftalen er sælger uvedkommende. Køber gøres i øvrigt opmærksom på, at der evt. kan være pligtige pengeydelser, f.eks. renovation, der opkræves af andre end foreningen, som betales udover de løbende ydelser, der er nævnt i afsnit 5. Omkostninger (overdragelsesaftalens afsnit 6) Parterne gøres opmærksom på, at oplysningerne om hhv. sælgers og købers omkostninger i forbindelse med overdragelsen af andelsboligen er oplyst af andelsboligforeningen. Købers samlede indbetaling (overdragelsesaftalen afsnit 7): Deponering: Sælger er kun berettiget til at stille krav om deponering, hvis sælger har underskrevet købsaftalen. Beløb, der deponeres af køber, jf. overdragelsesaftalens afsnit 7, forrentes af sælger frem til overtagelsesdagen, såfremt andelsboligforeningen forrenter deponerede midler overfor sælgeren. Beløb, der deponeres hos ejendomsmægleren, forrentes ikke. Evt. renter af deponeringsbeløb tilfalder sælger fra deponeringsdagen, men afregnes af sælger overfor køber snarest muligt efter overtagelsesdagen for perioden fra deponeringsdagen til overtagelsesdagen. Sælger afholder evt. gebyr til pengeinstitut vedrørende deponeringskonto. Såfremt handelen ikke gennemføres, og dette ikke skyldes købers misligholdelse, tilbagebetaler sælger deponerede beløb med evt. tilskrevne renter. Side 3 af 6

4 Såfremt køber deponerer en del af overdragelsessummen hos ejendomsmægleren eller på en deponeringskonto i sælgers pengeinstitut, inden den i overdragelsesaftalens afsnit 7 angivne dato for indbetaling til andelsboligforeningen, skal den modtagne deponering indbetales til andelsboligforeningen på denne dato, jf. andelsboligforeningslovens 6, stk. 10. Garantistillelse: Garantierklæringen kan kun kræves, hvis sælger har underskrevet købsaftalen. Garantierklæringen skal sendes i kopi til sælgers ejendomsmægler. Garantien erstattes af kontant betaling til andelsboligforeningen på den dato, der fremgår af overdragelsesaftalens afsnit 7. Hvis betalingsdagen ændres, skal pengeinstituttet orienteres herom. Såfremt deponeringsdagen for garantien ikke falder på en bankdag, skal garantisummen deponeres seneste bankdag forud for denne. Hvis garantisummen deponeres for sent hos andelsboligforeningen, forrentes denne af køber overfor sælger. Forrentningen udgør, hvis ikke andet er aftalt, den til enhver tid fastsatte rentesats i henhold til rentelovens 5, stk. 1, beregnet fra betalingsdagen til udbetalingsdagen. Garantisummen kan anvendes og frigives til sælger i overensstemmelse med overdragelsesaftalens afsnit 8. Andre økonomiske forhold: Sælger oplyser, at der for andelsboligen ikke består restancer af nogen art til andelsboligforeningen med mindre andet er oplyst under overdragelsesaftalens afsnit 11. Sælger afholder eventuelle omkostninger til digitalisering af ejerpantebrev(e). Afregning til sælger (overdragelsesaftalen afsnit 8) Ejendomsmægleren er uden ansvar for andelsboligforeningens afregning af overdragelsessummen overfor sælger. Sælger erklærer, at der forinden frigivelse skal fratrækkes et beløb til vederlag, markedsføring og udlæg til ejendomsmægleren i henhold til udarbejdet transporterklæring, som fremsendes til andelsboligforeningen af ejendomsmægleren. Aflæsning af forbrug (overdragelsesaftalen afsnit 9) Aflæsning af evt. forbrugsmålere foretages på overtagelsesdagen. Såfremt det er køber/sælger der sørger for aflæsning anbefales det, at parterne gør det i fællesskab, og at de dokumenterer aflæsning, fx via et foto af måleren. Øvrige oplysninger (overdragelsesaftalens afsnit 12) Fortrydelsesret: Såfremt nærværende handel er omfattet af reglerne om fortrydelsesret, er der udfærdiget selvstændigt dokument herom, jf. Oplysning om fortrydelsesret. Køber er gjort bekendt med, at fortrydelsesretten løber fra indgåelsen af nærværende overdragelsesaftale, uanset at køber og aftalen efterfølgende skal godkendes af foreningen, eller at parterne skal underskrive en aftale på foreningens formular el.lign. Såfremt Side 4 af 6

5 nærværende aftale efterfølgende ændres væsentligt, anses det imidlertid, at der er indgået en ny aftale, hvorfor der i dette tilfælde vil gælde en ny fortrydelsesret. Andelsboligforeningens overdragelsesaftale: I visse handler kræver andelsboligforeningen deres egen overdragelsesaftale anvendt. Såfremt dette er tilfældet i nærværende handel, er parterne forpligtet til på anfordring at underskrive denne, med mindre der fremgår forhold heraf, som væsentligt adskiller sig fra vilkårene i nærværende aftale. I så fald vil parterne have mulighed for at træde tilbage fra handlen, uden at parterne kan gøre noget krav gældende mod hinanden. Hvis bestemmelserne i foreningens aftale afviger fra bestemmelserne i nærværende aftale, er det bestemmelserne i foreningens aftale, der går forud. Dette gælder dog kun såfremt bestemmelserne i foreningens formular ikke er i strid med gældende lovgivning. Medvirkende ejendomsmægler er uden ansvar for indholdet af foreningens evt. overdragelsesaftale. Legitimation: Parterne er gjort opmærksom på at ejendomsmægleren i henhold til lovbekendtgørelse om forebyggende foranstaltninger mod hvidvask af udbytte og finansiering af terrorisme har pligt til at kræve at kunder legitimerer sig, når der optages en forretningsmæssig forbindelse med disse, og at opbevare disse oplysninger i mindst 5 år. Rådgivere (overdragelsesaftalens afsnit 14) Køber er gjort bekendt med, at medvirkende ejendomsmægler repræsenterer sælger og ikke kan være rådgiver for begge parter i samme handel. Køber opfordres derfor til at søge egen juridisk, finansiel samt byggeteknisk rådgivning m.v.. Parterne betaler hver især deres egne rådgivere. Accept og underskrift (overdragelsesaftalens afsnit 16) Køber og sælger er i forbindelse med underskriften specielt gjort opmærksom på: at sælger ikke er forpligtet til at acceptere tilbuddet, heller ikke selv om det måtte være i overensstemmelse med udbudsvilkårene, at ejendomsmægleren er forpligtet til at forelægge eventuelle andre tilbud for sælger, indtil overdragelsesaftalen er underskrevet af begge parter, at det står sælger frit at vælge, herunder at udbyde andelen i budrunde, hvis der inden en endelig aftale er indgået viser sig flere interesserede købere, sådan at alle interesserede får lejlighed til, inden en bestemt frist, at afgive sit tilbud. Udbud af andelen i budrunde er kun muligt i de tilfælde, hvor andelen er udbudt til en lavere pris end andelsværdien, jf. andelsboligforeningens regnskab. Bud i budrunde må maksimalt udgøre den samlede maksimalpris i henhold til andelsboligforeningslovens 5, jf. overdragelsesaftalens pkt. 14, at køberen hvis denne er forbruger i henhold til lovbekendtgørelse om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom 7, stk. 2 vederlagsfrit kan tilbagekalde sit tilbud, så længe et tilbud om køb ikke er antaget af sælgeren, Sælger bekræfter desuden ved sin underskrift at have modtaget salgsprovenuberegning på handelsvilkårene. Side 5 af 6

6 Bestyrelsens godkendelse (overdragelsesaftalens afsnit 17) Medvirkende ejendomsmægler er forpligtet til at fremsende overdragelsesaftalen til andelsboligforeningens bestyrelse hurtigst muligt efter, at den er underskrevet af såvel køber som sælger. Køber er gjort bekendt med bestemmelserne i andelsboligforeningsloven 6, stk. 5 og 6, hvorefter andelsboligforeningens bestyrelse skal godkende køber som nyt medlem af andelsboligforeningen samt godkende overdragelsesaftalen. Manglende godkendelse af enten køber eller af overdragelsesaftalen kan udelukkende ske under henvisning til saglige årsager. I så tilfælde bortfalder nærværende overdragelsesaftale, uden at parterne kan gøre noget krav gældende mod hinanden. Side 6 af 6