Klagerne. København, den 21. juli 2009 KENDELSE. ctr. Place2live Høegh Bolig A/S Kongevejen Helsingør

Transkript

1 1 København, den 21. juli 2009 KENDELSE Klagerne ctr. Place2live Høegh Bolig A/S Kongevejen Helsingør Sagen angår spørgsmålet, om indklagede har givet mangelfulde og ukorrekte oplysninger om den ejendom, klagerne erhvervede - herunder om det havde betydning, at ejendommen var tinglyst som ejerlejlighed - og derfor skal betale erstatning til klagerne.

2 2 Sagens nærmere omstændigheder er følgende: Klagerne var interesseret i at købe en ejendom, som indklagede havde til salg, og den 16. december 2007 underskrev klagerne en købsaftale om køb af ejendommen for kr ,00 med overtagelse den 15. januar Handlen var i sin helhed betinget af klagernes advokats godkendelse. Det fremgik af købsaftalen, at der var tale om en ejerlejlighed med et grundareal på 0 m. Samtidig fremgik det af pkt. 16 i købsaftalen om individuelle vilkår, at grundarealet var anslået. Det fremgik videre af købsaftalen, at klagerne havde fået udleveret diverse dokumenter vedrørende ejendommen i forbindelse med handlen, bl.a. tingbog, hvoraf det fremgik, at der var tale om en ejerlejlighed. Klagerne fik imidlertid ikke udleveret et ejerlejlighedskort af indklagede. I den til købsaftalen hørende salgsopstilling fremgik, at der var tale om en villa med en nem og overkommelig have samt fremgik, at ejendommen må benyttes til Ejerlejlighed med beboelse i en-, to-, trefamilieshus ell. dobbel. Ejendomstypen var anført som Villa, 1 fam. Grundarealet var anført til 450 m, og der var ikke anført udgifter til ejerforening. Klagerne har til sagen oplyst, at de fik udleveret et ejerlejlighedskort af deres nye nabo, der ejede den anden ejerlejlighed på grunden: [...]

3 3

4 4 [...] På ejerlejligheden var tinglyst byplanvedtægt nr. 41. Det fremgår heraf, at der i området alene må bebygges med fritliggende parcelhuse. På hver ejendom må kun opføres eller indrettes en bolig til en familie. Byrådet kan dog tillade opførelse af dobbelthuse, hvor hver halvdel af huset indrettes til bolig for en familie. Det fremgik videre, at der i området ikke må udstykkes grunde under 700 m. Klagerne har bl.a. anført: Indklagede er erstatningsansvarlig over for klagerne. Indklagede oplyste ikke klagerne om, at grundopdelingen mellem de to ejerlejligheder ikke var tinglyst, eller om at der var en ejerforening, selvom der ikke var tinglyst en sådan på ejendommen. Indklagede oplyste heller ikke, at de 2 ejerlejligheder hæftede fælles for betaling af ejendomsskatter, og at det var klagerne, der kom til at stå for ansvaret for ejerforeningen, som den tidligere ejer havde gjort det, og dermed måtte lægge ud for naboen, når der skulle betales ejendomsskat. Indklagede har ikke udleveret et ejerlejlighedskort til klagerne. Klagerne modtog det fra deres nabo. I forbindelse med klagernes besigtigelse af ejendommen spurgte klagerne specifikt til grundopdelingen og betydningen af, at villaen var tinglyst som ejerlejlighed, hvortil indklagede svarede, at det ikke havde nogen betydning. Dog fortalte indklagede, at der var et fællesareal, som klagerne skulle dele med naboen, og at klagerne skulle tage stilling til, om klagerne kunne acceptere, at naboens båd stod på dette areal. Det er ikke korrekt, som af indklagede anført, at klagerne har nægtet at inddrage deres berigtigende advokat i sagen. Klagerne oplyste til indklagede, at det ikke var advokatens rolle, der skulle drøftes, men indklagedes ansvar, og at klagerne ville lade det være op til Klagenævnet for Ejendomsformidling at tage stilling til, om advokaten havde en andel i sagen. Såfremt indklagede ønskede at diskutere sagen med klagernes advokat, kunne indklagede selv have kontaktet denne. Klagerne har tidligere ejet en ejerlejlighed på Nørrebro, hvilket var noget helt andet end denne bolig. Klagerne bestrider at have haft kendskab til bl.a. fælleshæftelse for ejendomsskatter. Indklagede påpegede netop, at huset kun på papiret var en ejerlejlighed, men i virkeligheden var et hus både udseendemæssigt og

5 5 konstruktionsmæssigt, hvilket betød, at huset ville fungere som et normalt hus og ikke som ejerlejlighed. Klagerne finder, at indklagede skal erstatte klagernes udgift til opdeling af matriklen, dvs. omkostninger til landinspektør og diverse afgifter, således at klagerne juridisk kommer til at eje den jord, som klagerne har betalt for. Indklagede skal endvidere betale for opsætning af brandmur mellem de to huse på grunden, da det er et lovkrav, for at de to ejendomme kan blive udstykket på hver deres matrikel. Klagerne mister ca. 163 m af fællesarealet ved opdelingen af matriklen, og indklagede skal derfor erstatte prisen på dette areal. Endelig mener klagerne, at de har betalt for meget for ejendommen, idet denne blev erhvervet med den forudsætning, at der hørte et grundstykke med til huset. Klagerne står med et tab og en markant dårligere forhandlingssituation med naboen vedrørende opdeling af grunden. Dertil kommer, at klagernes mulighed for at få en indkørsel fra den vej, hvor der er indkørsel nu, er blevet begrænset betydeligt eller måske slet ikke kan lade sig gøre med den opdeling af grunden, som klagerne må acceptere for at få naboen til at gå med til opdelingen. Indklagede har bl.a. anført: Indklagede bestrider at være erstatningsansvarlig over for klagerne. Klagerne har ikke været i god tro i relation til spørgsmålet om ejendommens status som ejerlejlighed. Klagerne har da også selv erkendt, at statussen som ejerlejlighed er blevet drøftet med indklagede i forbindelse med fremvisningen af ejendommen, herunder fælleshæftelse for enkelte omkostninger samt deling af brugsret til have/indkørsel. Klagerne har tidligere ejet en ejerlejlighed og forstod derfor klart, hvad dette indebar. Det fremgår tillige af købsaftalen samt af salgsopstillingens ejendomsoplysninger, at der er tale om en ejerlejlighed. Klagernes advokat godkendte købsaftalen samt alle dokumenter. At klagerne har nægtet at involvere advokaten på trods af indklagedes opfordring hertil, finder indklagede bekræfter mistanken om, at klagerne ikke har været i god tro i denne sag. Indklagede har i købsaftalen anført, at grundarealet er anslået.

6 6 At klagerne har påtaget sig at administrere ejerforeningen og lægge penge ud for naboen, kan ikke bebrejdes indklagede. Klagerne er ikke fra indklagedes side blevet stillet muligheden for indkørsel fra eksisterende vej i udsigt. Indklagede mener ikke, at klagerne har lidt et tab, ligesom indklagede ikke finder, at klagerne har betalt for meget for ejerlejligheden. Nævnet udtaler: Nævnet finder det kritisabelt, at indklagede i salgsopstillingen anførte, at der var tale om en villa med et grundareal på 450 m uden samtidig at oplyse, at der alene var brugsret til dette areal, idet det ikke var tinglyst som en del af ejerlejligheden. Klagerne har til sagen oplyst, at de var klar over, at de erhvervede en ejendom, der havde status som ejerlejlighed. Nævnet finder det på grund af oplysningerne i salgsopstillingen imidlertid ikke godtgjort, at klagerne dermed var bekendt med, at de alene have brugsret til den del af grunden, der fremstod som hørende til ejendommen. På baggrund af oplysningerne i sagen om reglerne om bebyggelse og arealstørrelse i området, finder nævnet det ikke sandsynligt, at klagerne vil kunne blive stillet som forudsat ved handlen. Nævnet kan som følge heraf ikke pålægge indklagede at erstatte klagernes udgifter til opførelse af brandmur, landinspektør mv. Spørgsmålet, om indklagede har vurderet salgsprisen på klagers ejendom forkert, skønnes uegnet til nævnsbehandling, idet afgørelsen af dette spørgsmål vil kræve en bevisførelse, herunder sædvanligvis afholdelse af syn og skøn, der ligger uden for rammerne af en nævnsbehandling, hvorfor nævnet må afvise at tage stilling til, om indklagede skal betale erstatning til klagerne i den anledning. Nævnet finder det kritisabelt, at indklagede ikke oplyste til klagerne, at der var fælles hæftelse for ejendomsskatter mellem de to ejere. Det kan dog ikke bebrejdes indklagede, at klagerne ikke fik oplyst, at sælger havde stået for betaling af ejendomsskat på vegne de to ejere. Der er ikke tinglyst ejerforeningsvedtægter på ejendommen. Hvis der på trods heraf alligevel er en ejerforening, finder nævnet det ikke godtgjort, at det kan bebrejdes indklagede, at klagerne ikke modtog oplysning herom. Konklusion:

7 7 Som følge af kritikken skal indklagede inden 30 dage fra kendelsens dato betale klagerne det af dem til nævnet indbetalte gebyr på kr. 700,00. Kendelsen offentliggøres, jf. bekendtgørelse om forbrugerklager 20, stk. 1, og nævnets vedtægter 20, stk. 1. Forbrugerens navn anonymiseres ved offentliggørelsen, jf. nævnets vedtægter 20, stk. 2. P.N.V. Lone Kerrn-Jespersen formand