KENDELSE. Klager har tillige indgivet klage til Disciplinærnævnet for Ejendomsmæglere.

Transkript

1 1 København, den 3. januar 2012 KENDELSE Klager ctr. Mette Lykken Bolig ApS v/ advokat Henrik Løbger Valkendorfsgade København K Nævnet har modtaget klagen den 9. juli Klagen angår spørgsmålet om, hvorvidt indklagede har handlet i strid med god ejendomsmæglerskik i forbindelse med underskrivelse af formidlingsaftale. Klager har tillige indgivet klage til Disciplinærnævnet for Ejendomsmæglere. Sagens nærmere omstændigheder er følgende: Klager ønskede at sælge sin ejendom og indgik derfor den 12. oktober 2011 en formidlingsaftale med Mette Lykken Bolig for 6 måneder. Det fremgik af aftalen, at mægleren havde værdiansat ejendommen til 3,6 mio. kr., men at ejendommen efter

2 2 klagers ønske skulle udbydes til 3,9 mio. kr. Der blev afsagt konkursdekret vedrørende Mette Lykken Bolig v/ Tony Genschow Mortensen den 19. december Den 21. december 2011 underskrev klager dokument benævnt Formidlingsaftale Aftale om ændring af vilkår. Salgsprisen blev heri aftalt nedsat til kr. Den 9. februar 2012 underskrev klager en ny formidlingsaftale, denne gang med indklagede, Mette Lykken Bolig ApS, der var et nyt selskab på samme adresse. Aftalen blev indgået for 6 måneder. Indklagedes firmanavn fremgik af formidlingsaftalens forside og flere gange i teksten vedrørende betaling. Inde i aftalen blev indklagede flere gange benævnt Mette Lykken Bolig. Af underskriftssiden ved indklagedes underskrift fremgik: Den 25. maj 2012 skrev klagers advokat til indklagede bl.a.: Min klient gik ud fra at hendes formidlingsaftale med det konkursramte Mette lykken bolig er udløbet senest med udløbsdato men også på grund af konkursen. Min klient er blevet præsenteret for at hun skulle have underskrevet en ny formidlingsaftale med et nyt firma Min klient har ikke forstået dette og er heller ikke blevet oplyst om dette. Ved gennemsyn af formidlingsaftalen ovenfor refereret, kan jeg se der skrives Mette Lykken Bolig Aps i øverste venstre hjørne. Men læser man teksten er den indgået mellem underskriverne. Underskriverne er min klient og Mette Lykken bolig ikke Aps.

3 3 Der er med andre ord indgået aftale mellem min klient og en konkursramt person, der ikke kan disponere på boets vegne. Om den pågældende kunne disponere på aps vegne ved jeg ikke, men Aps er ikke efter aftalens ordlyd part i aftalen. Jeg anser det for en meget betænkelig overtrædelse af konkurslovgivningen og tillige reglerne om drift af ejendomsmæglervirksomhed, såfremt Aps vil hævde at formidlingsaftalen er gældende. Med mindre jeg senest tirsdag efter pinse får en bekræftelse på mail om formidlingsaftalen ikke er gældende vil jeg underrette kurator, og samtidig klage over Aps til så vel klagenævnet som Disciplinærnævnet for ejendomsmæglere. Den 1. juni 2012 svarede indklagede bl.a.: Deres nedenstående mail står jeg noget uforstående overfor. Vi har haft det bedste samarbejde med [klager], og hun har da også givet udtryk for, at vi har gjort en stor indsats. Vi har informeret [klager] om firmaets situation, og hun har ikke følt behov for at stoppe forløbet da konkursen indtræder. Vores salgsarbejde fortsatte derfor. Der er sket prisnedsættelse i det gamle regi pr. 1/ , denne prisnedsættelse præciseres på et enkelt-sidet tillæg. Der afholdes møde her på kontoret den 9/2 2012, for at drøfte det videre forløb. Under dette møde blev det aftalt, at prisen skulle nedsættes, og at vi udarbejdede en helt ny formidlingsaftale i det nye regi. Aftalen blev således indgået mellem [klager] og Mette Lykken Bolig Aps, hvilket tydeligt fremgår af formidlingsaftalen. Det blev ligeledes aftalt, at aftalen skulle løbe i 6 mdr. Aftalegrundlaget er udarbejdet på brevpapir med udførlig angivelse af Mette Lykken Bolig Aps, hvilket gentages flere gange i aftalen. Aftalen underskrives af en statsaut. ejendomsmægler tillige med Logo-stempel. Mette Lykken Bolig er købt ud af konkursboet, med de deri værende formidlingsaftaler, og er fortsat i Aps-regi. Det nye firma har overtaget logo, forretningskendetegn og varemærker mv. hvorfor logostempel benyttes. Den 6. juni 2012 skrev klagers advokat på ny til indklagede bl.a.: Jeg vedlægger kopi af den formidlingsaftale min klient har. Der anføres udtrykkelig at aftalens parter er den der underskriver Og det ses tydeligt at det ikke er et Aps stempel I øvrigt er aftalen fyldt med henvisninger til Mette Lykken og Mette Lykken aps i flæng. Det er derfor for en forbruger ikke muligt at skelne, hvad der er hvad.

4 4 Så det afgørende er aftalens eget indhold, altså indledningens henvisning til hvem der underskriver. Min klient er tillige slet ikke enig i det refererede forløb jfr følgende citat fra hende: Ved mødet, som jeg var indkaldt til af [ansat hos indklagede], der havde haft med mit hus at gøre siden nytår, blev jeg lidt forbavset over, at også Mette Lykken skulle deltage, og at hun nærmest overtog mødet. Jeg havde inden fået at vide, at mødet kun var for, at jeg skulle skrive under på den nye pris, ligesom jeg havde gjort d Der blev intet nævnt om en ny formidlingsaftale med et nyt tidsforløb, så havde jeg simpelthen ikke skrevet under. Det eneste der blev nævnt var prisen. Under mødet gik [ansat hos indklagede] ud, og hun kom så kort tid efter ind igen med papirerne. Under dette sad Mette Lykken og snakkede om al muligt, og jeg har ikke hørt noget om, at det skulle være en ny aftale, som hun efterfølgende har påstået, da hun ringede til mig i Kina og fortalte, at jeg stadig havde en kontrakt med dem. Og ingen af dem har nævnt noget som helst om en ny 6 mdr.s periode. Det er tillige modstridende, at såfremt formidlingsaftalerne, som du anfører er købt ud af konkursboet, at det da skulle være nødvendigt med en ny 6 måneders periode forinden udløb. Min klient fastholder derfor, at kontrakten er ophørt senest med den gamle aftale den Dertil kommer, at det nu er kommet frem at der er sket politianmeldelse fra brancheforeningen mod dig, hvorfor min klient ikke kan have den fornødne tillid til dig som mægler. Det er oplyst, at klager den 4. maj 2012 satte sin ejendom til salg hos en anden ejendomsmægler. Klager har bl.a. anført: Indklagede har handlet i strid med god ejendomsmæglerskik ved at indgå en ny formidlingsaftale med klager for 6 måneder på trods af, at der allerede var en sådan løbende, og således indgå ny formidlingsaftale, før den gamle var ophørt. Indklagede har endvidere modsat sig, at formidlingsaftalen af 9. februar 2012 kunne opsiges uden konsekvenser før efter 6 måneders forløb. Indklagede erkendte ikke, at den oprindelige aftale var ophørt. Subsidiært gøres det gældende, at indklagede har forledt klager til at indgå en ny formidlingsaftale med indklagede, mens en anden med konkursboet var løbende, og at indklagede har undladt at oplyse om, at klager indgik en ny aftale på 6 måneder med en ny mægler, i stedet for at aftale en prisnedsættelse.

5 5 Indklagede har købt formidlingsaftalerne ud af konkursboet, uden at klager har fået oplysning herom. På trods heraf fastholdes formidlingsaftalen af indklagede. Samtidig blev klager forledt til at underskrive en ny formidlingsaftale på 6 måneder, i stedet for blot en forlængelse på 3 måneder, hvilket ville have været naturligt, hvis den gamle aftale var gældende. Det er tillige i strid med 12 i lov om omsætning af fast ejendom, idet der efter denne bestemmelse alene kan forlænges med 3 måneder. Klager blev forledt til at underskrive en formidlingsaftale med indklagede uden at blive orienteret om, at der var tale om et nyt mæglerfirma. Indklagede har ikke i underskriften eller i stemplet anført ApS, hvorfor det må være klart, at aftalen ikke er indgået med et ApS, men med et konkursramt selskab. En forbruger kan ikke overskue, hvad der bliver forelagt til underskrift, og det påhviler den professionelle at godtgøre, at forbrugeren er blevet behørigt vejledt, hvilket ikke er tilfældet i nærværende sag. Indklagede har igennem denne vildledning af klager optrådt på en måde, der ikke er i overensstemmelse med de etiske regler for ejendomsmæglere, og har tillige overtrådt 1 i lov om omsætning af fast ejendom, idet indklagede ikke har villet respektere, at aftalen ikke er gældende, selvom der er sket opsigelse, og selvom indklagede har tilsidesat sine pligter, jf. lov om omsætning af fast ejendom 12. Hertil kommer, at klager mener sig løst fra formidlingsaftalen, derved at det er kommet frem, at Dansk Ejendomsmæglerforening har indgivet politianmeldelse mod Mette Lykken for alvorlige lovovertrædelser, hvorfor klager ikke kan have den fornødne tillid til, at klagers interesser varetages behørigt, hvis der skulle ske et salg. Indklagede har bl.a. anført: Indklagede bestrider at have handlet i strid med god ejendomsmæglerskik. Det fremgår klart af formidlingsaftalen af 9. februar 2012, at aftalen er indgået med Mette Lykken Bolig ApS og ikke det konkursramte Mette Lykken Bolig v/tony Mortensen. Dette fremgår af aftalens forside tillige med CVR-nr., ligesom det fremgår af bestemmelserne om vederlaget i pkt. 10. Aftalen er underskrevet af en ansat mægler på vegne Mette Lykken Bolig ApS og med anvendelse af firma-stemplet Mette Lykken. På underskriftmødet den 9. februar 2012 blev det drøftet, at aftalen ikke kun vedrørte prisreduktion, men også det forhold, at aftalen blev indgået med en ny juridisk person. Klager har tidligere underskrevet aftale om nedsættelse af udbudsprisen. Klager var derfor bekendt med, at en sådan aftale alene fylder en enkelt side. Det må derfor have stået klager klart, at klager ikke blot underskrev et tillæg om en prisreduktion. Det bestrides således, at indklagede skulle have vildledt klager og bragt klager i den tro,

6 6 at klager på mødet den 9. februar 2012 alene skulle underskrive en aftale om nedsættelse af prisen. Indklagede købte ved aftale indgået i december 2011 en stor del af aktiviteterne ud af konkursboet, herunder rettighederne i relation til formidlingsaftalerne (herunder klagers), forretningskendetegn, logo, varemærker mv. Konkursboet har derfor ingen rettigheder i relation til den oprindelige formidlingsaftale af 11. oktober Denne overtagelse af rettighederne var dog ikke ensbetydende med en egentlig juridisk indtræden i de enkelte formidlingsaftaler. Klager var forud for aftalen af indklagede behørigt orienteret om det gamle mæglerfirmas situation og som led i indklagedes virke, blev der arrangeret møde med klager. Formålet hermed var at etablere et fremadrettet aftalegrundlag, og hvor det samtidig blev aftalt, hvilken pris ejendommen skulle udbydes til. Det bestrides, at indklagede har vildledt klager, og det bestrides, at mødet med klager skulle være i strid med god ejendomsmæglerskik. Indklagede er ikke bundet af begrænsningen i 12, stk. 1, 2. pkt. i lov om omsætning af fast ejendom, om forlængelse af formidlingsaftale med maksimalt 3 måneder, og der kan derfor som sket indgås en formidlingsaftale for 6 måneder. Hertil kommer, at klager på mødet blev gjort bekendt med, at der var tale om underskrivelse af en ny formidlingsaftale med et nyt mæglerfirma og med en løbetid på 6 måneder. Klagers argument om, at en forbruger ikke kan overskue, hvad der bliver forelagt til underskrift, kan ikke generelt påberåbes til støtte for klagen, særligt når der faktisk blev afholdt et møde mellem indklagede og klager, hvor udfaldet af mødet blev indgåelse af en ny formidlingsaftale, der blev underskrevet af parterne. I øvrigt har uoverensstemmelsen ikke haft betydning - og slet ikke væsentlig betydning når der henses til, at klager primo maj 2012 satte ejendommen til salg gennem Lokalbolig, og at indklagede ikke har protesteret over dette. Nævnet udtaler: Nævnet finder, at formidlingsaftalen af 12. oktober 2011 ophørte i december 2011, da Mette Lykken Bolig gik konkurs. Nævnet finder derfor ikke, at formidlingsaftalen af 9. februar 2012 er indgået, mens formidlingsaftalen af 12. oktober 2011 stadig gjaldt. Da der ikke er tale om en forlængelse af en eksisterende formidlingsaftale, er det ikke i strid med 12 i lov om omsætning af fast ejendom, at formidlingsaftalen af 9. februar 2012 blev indgået for mere end 3 måneder. Nævnet finder, at det fremgår af formidlingsaftalen af 9. februar 2012, at der er tale om en ny formidlingsaftale for 6 måneder. Parterne har givet modstridende oplysninger om,

7 7 hvad indklagede mundtligt oplyste til klager på underskriftmødet den 9. februar Nævnet må derfor afvise at tage stilling til, om indklagede oplyste at have købt formidlingsaftalen af konkursboet, og om indklagede oplyste, at der alene var tale om indgåelse af en aftale om nedsættelse af udbudsprisen, og om indklagede undlod at oplyse, at der var tale om en aftale med et nyt mæglerfirma. Nævnet må herefter afvise at tage stilling til, om indklagede har handlet i strid med god ejendomsmæglerskik i forbindelse med klagers underskrivelse af formidlingsaftalen af 9. februar Konklusion: På grund af modstridende forklaringer må nævnet afvise at tage stilling til, om indklagede har handlet i strid med god ejendomsmæglerskik. Kendelsen offentliggøres, jf. nævnets vedtægter 22, stk. 1. Forbrugerens navn anonymiseres ved offentliggørelsen, jf. nævnets vedtægter 22, stk. 2. P.N.V. Lone Kerrn-Jespersen formand