LOKALPLAN HOTEL, VESTERBRO / URBANSGADE VESTBYEN

Transkript

1 LOKALPLAN HOTEL, VESTERBRO / URBANSGADE VESTBYEN AALBORG KOMMUNE TEKNISK FORVALTNING OKTOBER 2003

2 Nærmere oplysninger Aalborg Kommune, Teknisk Forvaltning, Stigsborg Brygge Nørresundby Tlf Forsidebilledet viser Hotel Phønix set fra Vesterbro

3 Indholdsfortegnelse Hotel, Vesterbro / Urbansgade, Aalborg midtby Vejledning Hvad er en lokalplan?... 5 Redegørelse Lokalplanens baggrund og formål... 7 Lokalplanområdet... 8 Lokalplanområdets omgivelser... 8 Lokalplanens indhold... 9 Lokalplanens sammenhæng med anden planlægning Tilladelser eller dispensationer fra andre myndigheder Servitutter Indledning Lokalplanbestemmelser 1. Formål Område og zonestatus Arealanvendelse Udstykning Bebyggelsens placering og omfang Bebyggelsens udseende Ubebyggede arealer Veje og parkering Tekniske anlæg Miljø Grundejerforening Betingelser for, at ny bebyggelse må tages i brug Lokalplan og byplanvedtægt Servitutter Retsvirkninger Vedtagelse Tinglysning Bilag Erhvervskatagorier, Bilag A * Støj fra erhverv, Bilag B * Støj fra trafik, Bilag C * Parkeringsnormer, Bilag F * * Bilagene stammer fra kommuneplanen. I lokalplanen er de medtaget i relevante uddrag. Matrikelkort, Bilag Arealanvendelse, Bilag Aalborg Kommune

4

5 Vejledning Hvad er en lokalplan? Lokalplaner skal styre den fremtidige udvikling i et område og give borgerne og byrådet mulighed for at vurdere konkrete tiltag i sammenhæng med planlægningen som helhed. I en lokalplan fastlægger byrådet bestemmelser for, hvordan arealer, nye bygninger, beplantning, veje, stier osv. skal placeres og udformes inden for et bestemt område. Lokalplanen består af: Redegørelsen, hvor baggrunden og formålet med lokalplanen beskrives, og der fortælles om lokalplanens indhold. Herudover redegøres der bl.a. også for de miljømæssige forhold, om hvordan lokalplanen forholder sig til anden planlægning, og om gennemførelse af lokalplanen kræver tilladelser eller dispensationer fra andre myndigheder. Planbestemmelserne, der er de bindende bestemmelser for områdets fremtidige anvendelse. Illustrationer samt tekst skrevet i kursiv har til formål at forklare og illustrere planbestemmelserne og er således ikke bindende. Bilag: Matrikelkort, der viser afgrænsningen af området i forhold til skel. Arealanvendelseskort, der viser, hvordan området er disponeret. Kortet hænger nøje sammen med lokalplanbestemmelserne og er bindende. Øvrige bilag. Lokalplanen indeholder herudover følgende bilag: Erhvervskategorier, Støj fra erhverv, Støj fra trafik, og Parkeringsnormer som uddyber eller illustrerer lokalplanbestemmelserne. Hvornår laves der lokalplan? Planloven bestemmer, at byrådet har pligt til at lave lokalplan, før der gennemføres større udstykninger eller større bygge- og anlægsarbejder, herunder nedrivning af byggeri. Endvidere når det er nødvendigt for at sikre kommuneplanens virkeliggørelse, eller når der skal overføres arealer fra landzone til byzone. Lokalplanforslaget Når byrådet har udarbejdet et forslag til lokalplan offentliggøres det i mindst 8 uger. I den periode har borgerne lejlighed til at komme med bemærkninger, indsigelser eller forslag til ændringer. Når offentlighedsperioden er slut vurderer byrådet, i hvilken udstrækning man vil imødekomme eventuelle indsigelser og ændringsforslag. Herefter vedtages planen endeligt. Hvis byrådet, på baggrund af de indkomne indsigelser eller efter eget ønske, vil foretage så omfattende ændringer, at der reelt er tale om et nyt planforslag, starter proceduren forfra med offentliggørelse af et nyt lokalplanforslag. Den endelige lokalplan Når byrådet har vedtaget lokalplanen endeligt og bekendtgjort den i avisen, er den bindende for de ejendomme, der ligger inden for lokalplanens område. Det betyder, at der ikke må etableres forhold i strid med planens bestemmelser. Lovlig eksisterende bebyggelse eller lovlig anvendelse, som er etableret før lokalplanforslaget blev offentliggjort, kan fortsætte som hidtil, selvom det er i strid med lokalplanen - også efter ejerskifte. Lokalplanen medfører ikke pligt til at gennemføre de bebyggelser eller anlæg, der er beskrevet i planen. Retsvirkninger Lokalplanens retsvirkninger er nærmere beskrevet i afsnittet Retsvirkninger i lokalplanen. Kommuneplantillæg 1.57 Lokalplanen er ikke i overensstemmelse med de gældende kommuneplanrammer. Derfor ændres de eksisterende kommuneplanrammer i et tillæg til kommuneplanen. Tillægget offentliggøres samtidig med lokalplanen og med samme indsigelsesfrist. Kommuneplantillægget findes i et særskilt hæfte. Byrådet har ret til på ethvert tidspunkt at beslutte at udarbejde et lokalplanforslag. Aalborg Kommune 5

6

7 Reberbansgade Redegørelse Nord Urbansgade Vesterbro Lokalplanområdets afgrænsning, ca. mål 1:2000. Luftfoto optaget Lokalplanens baggrund og formål Hotel Phønix er et vigtigt element i Vesterbros gadebillede. Hotellet har gennem årene gennemgået mange forandringer, der ikke alle har været lige gode. I dag består Hotel Phønix af mange forskelligartede bygninger fordelt langs Vesterbro samt de tilhørende baggårdsbygninger og enkelte bygninger ud mod Urbansgade. Arealerne ud mod Urbansgade består af et område med store asfalterede parkeringspladser og en meget sparsom beplantning. Baghusene har mange forskellige stilarter og bygningerne er opført lige fra 1 til 6 etager. Målet med lokalplanen er at sikre udvidelsesmulighed for hotellet, så der bl.a. bliver bedre mulighed for at afvikle konferencer. Udbygningen sker mod Urbansgade, som vist på de efterfølgende illustrationer. Oktober

8 Redegørelse Lokalplanområdet Lokalplanområdet omfatter det eksisterende Hotel Phønix, der går fra Vesterbro til Urbansgade, se luftfoto på side 7. Området omfatter en karré, der er opført i 2½-5½ etager. Der findes dog undtagelser i området, såsom den ene sidebygning til Hotel Phønix, der er opført i 6 etager. Området er centerområde med hotel og restaurationsvirksomhed, liberalt erhverv o.l. Bebyggelsen er opført i perioden fra 1770 til 1990 og fremstår som en blandet bebyggelse. Området domineres dog svagt af funkisbygningerne fra 1930-erne, som er kendetegnende for hele Vesterbro. En enkelt bygning er fredet, hovedbygningen til Hotel Phønix. Lokalplanområdets omgivelser Vesterbro er en vejstrækning, hvorpå mange stilarter er repræsenteret. Her støder rester fra den gamle bystruktur fra tiden før gadegennembruddet i Modelfoto, set fra 11. etage på Sygehus Nord, mulig ny bebyggelse. 8 Oktober 2003

9 Redegørelse Modelfoto, set fra Urbansgade / Reberbansgade, mulig ny bebyggelse. 38 sammen med den funktionalistiske byggestil fra 1930'erne. Ved Jens Bangs Gade er der, trods en omfattende nedrivning og opførelse af nye bygninger knyttet til Jens Bangs Gade, ikke opnået at skabe et byrum med harmoni. Den bevaringsværdige bebyggelse på vestsiden af Urbansgade skal respekteres. Mod syd ligger funktionalistiske/modernistiske bygninger, som hører til sygehuset: Patologisk Institut, Sygeplejeboligerne mv. Lokalplanens indhold Den nuværende hovedbygning mod Vesterbro er en fredet bygning. Lokalplanen skal derfor også sikre, at bebyggelsens udseende bevares med de nuværende karakteristiske bygningselementer, facadedetaljer, materialer og farver. Den eksisterende bygningsmasse kan bevares. Herudover giver lokalplanen udvidelsesmulighed for hotellet. så der bl.a. bliver bedre mulighed for at afvikle konferencer. Endelig fastlægger lokalplanen at bebyggelse alene kan placeres inden for fastsatte byggefelter. Oktober

10 Redegørelse Eksisterende bygninger, der forudsættes fjernet. Lokalplanens sammenhæng med anden planlægning Forholdet til kysten Lokalplanens område er beliggende inden for de kystnære dele af byzonen. Ifølge planloven skal der redegøres for, hvordan planlagte bebyggelser og anlæg i denne zone vil kunne påvirke kysten visuelt. Lokalplanområdet er en del af et eksisterende tætbyområde med omkringliggende bebyggelse i 4 1/2-5 etager. Der er ingen visuel kontakt med Limfjorden. Fremtidig bebyggelse vil ikke påvirke kysten visuelt. Kommuneplan Grundlaget for udarbejdelsen af lokalplanen er byplanrammerne (kommuneplanen), der angiver retningslinierne for den fremtidige udvikling i Vestbyen. Lokalplanområdet er omfattet af kommuneplanens byplanrammer for Vestbyen 32. Denne fastlægger, at der kan opføres bebyggelse i indtil 2 1/2 etage langs Urbansgade, og at etageantallet skal reduceres i karréen, hvis der skal bygges mod Urbansgade. Lokalplanen fastlægger, at der kan opføres bebyggelse mod Urbansgade i op til 3 etager, uden den eksisterende bebyggelse reduceres. 10 Oktober 2003

11 Redegørelse Lokalplanen er således ikke i overensstemmelse med den overordnede planlægning, hvorfor det har været nødvendigt at udarbejde et tillæg til kommuneplanens rammer, der sikrer overensstemmelse mellem lokalplan og kommuneplan. Byplanrammerne skal være vedtaget af byrådet senest samtidig med, at lokalplanen vedtages endeligt. Fredning, bevaringsværdige bygninger mv. Hotel Phønix er fredet og kan kun ændres eller ombygges efter særlig tilladelse fra Miljøministeriet. Ved genopførelse skal den nye bygning opføres, som en tro kopi af det oprindelige Hotel Phønix, både i materialer og udformning. Den sydvestlige bagbygning til Hotel Phønix, bag Vesterbro 77, kan ikke blive større end nu. Det gamle åløb bør søges friholdt eller markeret, som en forbindelse gennem hotellets område. Miljøforhold Opvarmning Bebyggelsen skal tilsluttes et kollektivt varmeforsyningsanlæg efter Aalborg Kommunes anvisning. Grundvand Der må ikke foretages permanent grundvandssænkning i området, men der kan tillades indbygget dræn til maksimering af grundvandsstanden omkring kældre og fundamenter. Kloakering Lokalplanområdet er omfattet af kommunens spildevandsplan. Området er fælleskloakeret og spildevandet ledes til Renseanlægget Vest. Under regn udledes opspædt spildevand til Limfjorden. Over ejendommen fører en hovedkloakledning nær ved den tidligere Hasseris Å's tracé. I forbindelse med realiseringen af lokalplanen etableres en ny offentlig ledning fra Urbansgade mod øst, syd for det sydlige byggefelt, frem til den eksisterende offentlige ledning over matr. nr. 77. Det planlagte ledningstracé er sikret i lokalplanen. Den eksisterende offentlige ledning over lokalplanområdet forudsættes nedlagt som offentlig ledning og overgå i det private ledningssystem. Kort der viser den frilagte å i Jordforurening Matrikel nr. 77, Aalborg Bygrunde er med på Nordjyllands Amts bruttoliste over lokaliteter, hvorpå der er eller har været muligt forurenende aktiviteter. Amtet har endnu ikke taget stilling til kortlægning i henhold til jordforureningsloven (Lov nr. 370 af 2. juni 1999). Hvis der i forbindelse med bygge- og anlægsarbejder konstateres tegn på jordforurening, skal arbejdet standses og kommunens tekniske forvaltning underrettes. Amtet vurderer, om der skal fastsættes vilkår for det videre arbejde. Der henvises til miljøbeskyttelseslovens 21 og jordforureningslovens 71. Oktober

12 Redegørelse Trafikstøj Ny og ændret bebyggelse skal sikres mod trafikstøjgener fra Vesterbro. For at sikre et acceptabelt støjniveau i bebyggelsen fastsætter lokalplanen, at det indendørs støjniveau fra vejtrafik ikke overstiger 30 db(a) i beboelsesrum og 35 db(a) i kontorer og lignende. På udendørs opholdsarealer må støjniveauet fra vejtrafikken ikke overstige 55 db(a) ved boliger (bortset fra altaner) og 60 db(a) ved kontorer og lignende (bortset fra altaner). Trafikstøj skal måles som anført i Miljøstyrelsens vejledning om trafikstøj i boligområder. Bygningstransmitteret støj Ny og ændret bebyggelse skal sikres mod bygningstransmitteret støj. For at sikre et acceptabelt støjniveau i boliger fastsætter lokalplanen en grænseværdi. Renovation Renovation skal opsamles i henhold til Aalborg Kommunes affaldsregulativ, se internetadressen: Ved projektering skal der tages hensyn til adgang, sortering og opbevaring af affald. Tilladelser eller dispensationer fra andre myndigheder Der kan ikke uden samtykke fra politiet gives tilladelse til udførelse af vejanlæg m.m., der kan have væsentlig betydning for færdslens sikkerhed og afvikling (se Færdselslovens 100). Servitutter Ejere og bygherrer må selv sikre sig overblik over tinglyste servitutter, der har betydning for bygge- og anlægsarbejder. Man skal være opmærksom på, at ikke alle rør, kabler eller ledninger er tinglyst. Derfor bør relevante forsyningsselskaber høres, forinden jordarbejder påbegyndes. Det kan fx dreje sig om elkabler, telefon-, tele- og TV-kabler, vandledninger, fjernvarmeledninger, gasledninger og spildevandsledninger. Kommunen kan være behjælpelig med at oplyse, hvilke forsyningsselskaber, der dækker det pågældende område. I området er der tinglyst deklarationer om ledninger, bl.a. forsyning- og afløbsledning. På matr.nr. 77, Aalborg Bygrunde er tinglyst deklarationen af om forløbet af hovedkloakledning. Der er senere indgået aftale om omlægning, overbygning og ret til for Aalborg Kommune til at føre ledning til Urbansgade. 12 Oktober 2003

13 Anmelder: Aalborg Kommune, Teknisk Forvaltning, Stigsborg Brygge 5, 9400 Nørresundby. Tlf Planbestemmelser Nord Lokalplanområdets afgrænsning, mål 1:4000. Indledning Lokalplanens bestemmelser er bindende og tinglyses på de ejendomme, der omfattes af lokalplanen. Tekst i kursiv har til formål at forklare og illustrere lokalplanbestemmelserne. Tekst skrevet i kursiv er altså ikke lokalplanbestemmelser og er således ikke bindende. Oktober

14 Planbestemmelser 1. Formål Lokalplanens formål er at sikre at hotellet kan udvides, at bebyggelsen i området gives helhedspræg, at ny bebyggelse udformes og placeres under hensyntagen til den eksisterende bebyggelse i området, at undgå gener i form af støj og anden forurening fra Vesterbro, og at friarealerne placeres og udformes på en måde, så det tidligere vandløb gennem området vises. 2. Område og zonestatus 2.1 Matrikeloversigt Lokalplanens område er vist på Bilag 1. Lokalplanen omfatter følgende matrikelnummer: Aalborg Bygrunde 77 samt alle parceller, der efter den 20. januar 2003 udstykkes fra den nævnte ejendom inden for lokalplanens område. 2.2 Zoneforhold Lokalplanområdet er beliggende i byzone. 3. Arealanvendelse 3.1 Anvendelse hotel / restaurant kontorer undervisning* tekniske anlæg** *) Kun kursus og konference. **)Der kan alene etableres tekniske forsyningsanlæg til områdets drift. 4. Udstykning Ingen særlige bestemmelser ud over gældende lovgivning. 5. Bebyggelsens placering og omfang 5.1 Byggefelt Ny bebyggelse skal placeres inden for byggefelterne, som vist på Bilag 2. Etageantallet og højden må ikke overstige det for det enkelte byggefelt anførte. Bebyggelsesprocenten bliver ca Gangbro Inden for det på Bilag 2 viste område, kan der etableres en gangbro mellem de 2 bygningskroppe. Frihøjden under broen skal være mindst 3 m. 5.3 Vesterbro Mod Vesterbro skal bygninger opføres som sluttet bebyggelse. Der skal bygges med facadelinie i skel. 6. Bebyggelsens udseende 6.1 Mod Vesterbro Randbebyggelsen mod Vesterbro skal udføres som blank mur i rød tegl. Udvendige døre og vinduer skal udføres af træ og fremstå med dækkende overfladebehandling. 6.2 Bevaring Den del af den nuværende bebyggelse, der er vist på illustrationen på modstående side, er fredet. Bygningen må ikke nedrives, ombygges eller på anden måde ændres uden Aalborg Kommunes tilladelse. Bestemmelsen omfatter også vedligeholdelses- og 14 Oktober 2003

15 Planbestemmelser moderniseringsarbejder som fx skalmuring, udskiftning af tagbeklædning, vinduer, udvendige døre, tagrender samt skiltning m. m. 6.3 Øvrig bebyggelse Til udvendige bygningssider og tagflader på lokalplanområdets fredede og bevaringsværdige bygninger, se nedenstående illustration, må kun anvendes materialer og farver, som harmonerer med områdets øvrige bevaringsværdige bygninger. 6.4 Bygninger i naboskel Bygninger, der placeres mod naboskel, skal fremstå som en helhed fra sokkel til tag. 6.5 Skiltning Der må kun opsættes et skilt pr. facade eventuelt som løse bogstaver. Der skal være fri mur omkring skilte, så det er tydeligt, at skiltet sidder på en facade. Skiltet må ikke være prangende, dvs., at det i proportioner og farver skal harmonere både med bebyggelsen og med de øvrige bygninger i området. Belysning af skilte og bygninger må ikke virke generende for trafikken og omgivelserne i øvrigt. Der må ikke skiltes på tage. Skiltes udformning og placering skal godkendes af Aalborg Kommune. Kommunen administrerer skiltning efter pjecen Din virksomhed, byens ansigt. 6.6 Antenneanlæg Der må ikke opsættes individuelle udvendige antenneanlæg på bygningsfacader, der er synlige fra offentlige veje, stier og rekreative arealer. 7. Ubebyggede arealer 7.1 Gårdareal Gårdareal med adgang fra Urbansgade fastholdes som friareal til opholdsareal, varetilkørsel og parkering. Arealerne skal befæstes og oplagring må ikke finde sted. 7.2 Tidligere åløb Det gamle åløb skal søges friholdt for bygninger eller lignende. Det skal markeres med belægning eller beplantning, og kan evt. bruges som en gangforbindelse gennem området. Åløbet løber fra Gåsepigen, områdets SV-hjørne til stjernekrydset ved Holbergsgade og Urbansgade, se redegørelsen side Veje og parkering 8.1 Vejadgang Urbansgade skal fortsat fungere som vejadgang til den parkeringen i karréen. Fredet bygning Høj bevaringsværdi Middel bevaringsværdi Bevaringsværdige bygninger inden for lokalplanområdet. 8.2 Parkering Ved ændret anvendelse eller nybyggeri inden for området skal der etableres parkering i henhold til den til enhver tid gældende parkeringsnorm, se Bilag F. Bestemmelsen medfører blandt andet, at der skal Oktober

16 Planbestemmelser indbetales et beløb til Aalborg Kommunes parkeringsfond, hvis der ikke kan etableres det fornødne antal parkeringspladser på egen grund. 9. Tekniske anlæg 9.1 Ledningsanlæg El-ledninger, TV-kabler og lignende må kun fremføres som jordkabler. 9.2 Øvrige tekniske anlæg Transformere, pumpestationer og lignende kan etableres, når de opfylder kravene i lokalplanens pkt. 3 om anvendelse og pkt. 6 om bebyggelsens udseende, og når de ikke er til gene for områdets beboere og erhvervsdrivende. 9.3 Ledningsplacering til spildevand De planlagte spildevandsledninger gennem lokalplanområdet skal respekteres ved fremtidige anlægsarbejder og byggeri. Traceet er fastlagt i en bredde af 4 m syd for bygningerne, som vist på Bilag 2, Arealanvendelse. Bebyggelse, etablering af ledningsanlæg, beplantning med træer eller buske med dybtgående rødder, opfyldning og udgravning må ikke foretages inden for traceet. 9.4 Opvarmning Al opvarmning af bebyggelse skal ske med fjernvarme. 10. Miljø 10.1 Støj fra erhverv Inden for lokalplanområdet må der kun etableres erhverv inden for miljøklasserne 1-2 (se skemaet erhvervskategorier, Bilag A). De nævnte miljøklasser med tilhørende beskyttelsesafstand bruges som vejledende grundlag for lokalisering af erhverv. Der kan fastsættes grænseværdier for den støjbelastning virksomheder må påføre omgivelserne. Miljøstyrelsens vejledende grænseværdier for ekstern støj fra virksomheder fremgår af Bilag B Trafikstøj Det konstante udendørs støjniveau, som trafikstøj påfører bebyggelsen og opholdsarealer, må ikke overstige Miljøministeriets til enhver tid vejledende grænseværdier for trafikstøj. Ved ny- og ombygning af bebyggelsen langs Vesterbro skal der lægges særlig vægt på at reducere støjniveauet i bebyggelsen. Sove- og opholdsrum skal så vidt muligt orienteres væk fra Vesterbro. Gældende vejledning går ud på at støjniveauet ikke må overstige 30 db(a) i beboelsesrum og 35 db(a) i kontorer og lignende. På udendørs opholdsarealer må trafikken ikke medføre et støjniveau, der overstiger 55 db(a). (Se Bilag C) Grundvandssænkning Der må ikke foretages permanent grundvandssænkning i området, men der kan tillades indbygget dræn til maksimering af grundvandsstanden omkring kældre og fundamenter. Nødvendig midlertidig grundvandssænkning for gennemførelse af byggearbejder vil kunne tillades, hvis der træffes nødvendige foranstaltninger til at sikre de omliggende grunde, bygninger og ledningsanlæg af enhver art. 11. Grundejerforening Ingen bestemmelser. 16 Oktober 2003

17 Planbestemmelser 12. Betingelser for, at ny bebyggelse må tages i brug 12.1 Fjernvarmepligt Ny bebyggelse må ikke tages i brug, før den er tilsluttet et kollektivt varmeforsyningsanlæg efter Aalborg Kommunnes anvisning Fællesanlæg Ny bebyggelse må ikke uden Aalborg Kommunes tilladelse tages i brug, før der er indrettet parkeringspladser, opholdsarealer, beplantning, m.m. hørende til hver samlet bebyggelse, der opføres inden for området. 13. Lokalplan og byplanvedtægt Ingen eksisterende lokalplan eller byplanvedtægt. 14. Servitutter Ingen servitutter aflyses. 15. Retsvirkninger Lokalplanforslaget (midlertidige retsvirkninger) I perioden fra lokalplanforslaget offentliggøres og indtil den af byrådet endeligt vedtagne lokalplan er offentligt bekendtgjort, gælder der midlertidige retsvirkninger. Det betyder, at ejendomme, der er omfattet af forslaget, ikke må bebygges eller i øvrigt udnyttes på en måde, der skaber risiko for at foregribe den endelige plans indhold. Efter udløbet af indsigelsesfristen kan byrådet tillade, at en ejendom, der er omfattet af lokalplanforslaget, bebygges eller udnyttes efter forslaget. Det forudsætter dog, at det aktuelle projekt er i overensstemmelse med kommuneplanen, og at der ikke er tale om at påbegynde et større byggearbejde. Lokalplanens midlertidige retsvirkninger gælder i højst 1 år fra offentliggørelsen af lokalplanforslaget. I indsigelsesperioden, som er på mindst 8 uger, er adgangen til at udnytte ejendomme, der er omfattet af forslaget, således meget begrænset. Når indsigelsesperioden er udløbet og byrådet kender eventuelle indsigelser og ændringsforslag, lempes disse midlertidige retsvirkninger. Lokalplanen 15.1 Når lokalplanen er endeligt vedtaget og offentligt bekendtgjort, må ejendomme, der er omfattet af planen, kun udstykkes, bebygges eller anvendes i overensstemmelse med planen Den nuværende lovlige anvendelse af ejendomme i lokalplanområdet kan fortsætte som hidtil Lokalplanen medfører ikke i sig selv, at anlæg mv., som er indeholdt i planen, skal etableres Byrådet kan meddele dispensationer, der ikke er i strid med planens principper Skønnes en ansøgning om dispensation at berøre naboer, skal der foretages en naboorientering, før dispensationen kan gives Nyt byggeri, anlæg og ændret anvendelse, som er i strid med planens principper, kan kun etableres ved udarbejdelse af en ny lokalplan. Oktober

18 Planbestemmelser 15.7 Når det er nødvendigt for at virkeliggøre lokalplanen, kan byrådet ekspropriere Hvis lokalplanens bestemmelser om bevaring af bebyggelse medfører, at ejeren ikke kan bruge ejendommen på en økonomisk rimelig måde, kan han under visse omstændigheder kræve, at kommunen overtager den.?? 18 Oktober 2003

19 Tinglysning Oktober

20

21 Erhvervskategorier: Bilag A Vejledning om miljøklasser og beskyttelsesafstande Virksomhederne er opdelt i 7 miljøklasser, hvor klasse 1 er den mindst miljøbelastende, og klasse 7 den mest miljøbelastende. Klasse 1 omfatter virksomheder og anlæg, som kun påvirker omgivelserne i ubetydelig grad, og således kan integreres med boliger. Klasse 2 omfatter virksomheder og anlæg, som kun påvirker omgivelserne i ringe grad, og ville kunne indplaceres i områder, hvor der også findes boliger. Klasse 3 omfatter virksomheder og anlæg, som kun påvirker omgivelserne i mindre grad, og som bør placeres i erhvervs- eller industriområder evt. i randzonen tættest ved forureningsfølsom anvendelse. Klasse 4 omfatter virksomheder og anlæg, som er noget belastende for omgivelserne, og derfor som hovedregel bør placeres i industriområder. Klasse 5 omfatter virksomheder og anlæg, som er ret belastende for omgivelserne, og derfor skal placeres i industriområder. Klasse 6 omfatter virksomheder og anlæg, som er meget belastende for omgivelserne, og derfor skal placeres i større industriområder, så den ønskede afstand i forhold til forureningsfølsomme naboer kan opnås. Klasse 7 omfatter virksomheder og anlæg, som er særligt belastende for omgivelserne, og derfor som hovedregel skal placeres i områder, indrettet til særligt miljøbelastende virksomhed (normalt kommuneplanens M-områder). Herudover findes der en række virksomheder og anlægstyper med specielle beliggenhedskrav, hvor afstanden til boligområder skal være større end 500 meter. Som eksempel kan nævnes særligt risikobetonet produktion, større skibsværfter, flyvepladser, skydebaner, motorsportsbaner og lignende. Der opereres med følgende minimumsafstandskrav: Klasse 1 0 meter (i forhold til boliger) Klasse 2 20 meter (i forhold til boliger) Klasse 3 50 meter (i forhold til boliger) Klasse meter (i forhold til boliger) Klasse meter (i forhold til boliger) Klasse meter (i forhold til boliger) Klasse meter (i forhold til boliger) Der kan forekomme situationer, der berettiger virksomheder til en anden miljøklassificering, end angivet i skemaet "Erhvervskategorier" på de følgende sider. Fx hvis en virksomhed foretager forureningsbegrænsende foranstaltninger udover det, der er normalt i forhold til gængse forureningsbegrænsende produktionsmetoder. I så fald kan en lavere klassificering accepteres, dvs. en kortere nødvendig afstand i forhold til forureningsfølsomme formål som fx boliger. Omvendt kan det være nødvendigt at klassificere en virksomhed højere end forudsat, hvis virksomheden forurener udover, hvad der er normalt for den pågældende virksomhedstype. Der er altså ikke tale om afstandskrav, der skal overholdes. Men hvis afstanden tillades kortere end den, der fremgår af skemaet på de følgende sider, må det ske ud fra en konkret vurdering af den enkelte virksomheds forureningsbelastning på både kort og langt sigt. Oktober

22 Bilag A: Erhvervskategorier Anvendelse Eksempler på virksomhedstyper Miljøklasse Bemærkninger Hotel/restaurant Bar 1-2 Diskotek 1-2 Hotel 1-2 Restauration o.l. 1-2 Kontorer Administration 1 Advokat, revisor o.l. 1 Arkitekt, ingeniør o.l. 1 Datarådgivning 1 Undervisning Kursus/konference Oktober 2003

23 Støj fra erhverv: Bilag B Vejledende grænseværdier for støjbelastning - målt udendørs - fra den enkelte virksomhed, anlæg eller indretning. Der er grænseværdier både for det område, hvori virksomheden, anlægget eller indretningen ligger og for omliggende områder. Arealanvendelse Det ækvivalente, korrigerede støjniveau i db(a) Mandag - fredag Mandag - fredag Alle dage Lørdag Lørdag (Maksimalværdier om natten er Søn- og helligdage anført i parantes) Erhvervsområder for særlige virksomheder (M-områder) Erhvervsområder for industri m.m. (I-områder), men kun i de tilfælde, hvor rammebestemmelserne åbner mulighed for støjniveau på 70 db(a) Erhvervsområder for industri m.m. (I-områder) Erhvervsområder for let industri m.m. (H-områder) Områder for boliger og erhverv (D-områder) (55) Centerområder (C-områder) (55) Etageboligområder og institutionsområder (55) Boligområder for åben og lav boligbebyggelse og særlig støjfølsomme institutioner (hospitaler, plejehjem m.v.) (50) Sommerhusområder, offentligt tilgængelige rekreative områder og særlige naturområder (50) Øvrige rekreative områder Kolonihaveområder Det åbne land (incl. landsbyer og landbrugsarealer) Se bemærkninger nedenfor Se bemærkninger nedenfor Se bemærkninger nedenfor Der henvises til den til enhver tid gældende vejledning fra Miljøstyrelsen om Ekstern støj fra virksomheder. Øvrige rekreative områder Områder, hvor der på grund af anvendelsen (f.eks. områder til kortvarigt ophold, idrætsanlæg, stier m.v.) og beliggenheden (f.eks. grønne kiler mellem erhvervsområder), kan fastsættes højere vejledende støjgrænser end for de områder, der betegnes "Offentligt tilgængelige rekreative områder". Ved fastsættelse af vejledende støjgrænser foretages der en konkret vurdering for hvert enkelt område. Kolonihaveområder Betragtes som rekreative områder. Områderne ligger oftest inde i byerne, hvor der er en del baggrundsstøj. Der er forskel på, hvordan områderne benyttes. I nogle kolonihaver må der i perioder af året finde overnatning sted. Andre områder har karakter af nyttehaver, hvor der ikke må overnattes. Ved fastsættelsen af de vejledende støjgrænser foretages der en konkret vurdering for hvert enkelt område. Oktober

24 Bilag B: Støj fra erhverv Det åbne land (incl. landsbyer og landbrugsarealer) Normalt er baggrundsstøjniveauet i det åbne land lavt. Derfor er det ønskeligt, at støjniveauet fra virksomheder er meget lavt. Hensynet til en række virksomheder, som det er naturligt at placere i det åbne land, gør det imidlertid nødvendigt i nogle tilfælde at acceptere et højere støjniveau. Ved fastsættelse af de vejledende støjgrænser foretages der derfor i hvert enkelt tilfælde en konkret vurdering. 24 Oktober 2003

25 Støj fra trafik: Bilag C Støj fra vejtrafik Støjen fra vejtrafik afhænger af antallet af biler, disses hastighed og andelen af tunge køretøjer. Ved registrering af vejtrafikstøj anvendes en gennemsnitsværdi af støjens variation i et døgn. Under normale omstændigheder skal årsdøgntrafikken være på mellem og biler, før støjniveauet overstiger de 55 db(a), der er grænsen for støjfølsomme formål, fx boliger. Eksisterende og planlagte veje Arealer langs eksisterende og planlagte veje må ikke anvendes til støjfølsomme formål, hvor trafikstøjen overstiger de grænseværdier, der er angivet i Skema 1. Nye veje og varige trafikomlægninger Ved anlæg af nye veje og ved varige trafikomlægninger, som giver øget trafik på eksisterende veje, skal følgende støjniveauer søges overholdt på arealer udlagt til støjfølsomme formål: Nuværende udendørs vejtrafikstøjniveau: Fremtidigt udendørs vejtrafikstøjniveau: under 55 db(a) max. 55 db(a) db(a) max. 65 db(a) over 65 db(a) max. nuværende niveau Anvendelse Udendørs Indendørs støjniveau støjniveau Liberale erhverv mv. - hoteller 60 db(a) 30 db(a) - kontorer mv. 60 db(a) 35 db(a) Skema 1: Grænseværdier for vejtrafikstøj. Anvendelse Udendørs Indendørs støjniveau støjniveau Rekreative områder i/nær byområder: - nyttehaver og turistcampingpladser 65 db(a) Boligområder: - boligbebyggelse 65 db(a) 30 db(a) - daginstitutioner mv. 65 db(a) 35 db(a) Liberale erhverv mv. - hoteller 70 db(a) 30 db(a) - kontorer mv. 70 db(a) 35 db(a) Skema 2: Grænseværdier for vejtrafikstøj i midtbyen. Særlige regler for midtbyen For at fastholde midtbyens blandede bymæssige anvendelse kan der indpasses støjfølsomme anvendelser på arealer med støjniveauer som angivet i Skema 2, såfremt - det ikke er muligt at anvende arealerne til ikke støjfølsomme formål, - antallet af støjramte boliger søges minimeret, - mindst en facade er belastet med mindre end 55 db(a) og sove- og opholdsrum orienteres mod denne facade, - de primære opholdsarealer maksimalt belastes med 55 db(a). Oktober

26

27 Parkeringsnormer: Bilag F P På den enkelte ejendom skal der udlægges tilstrækkeligt parkeringsareal til brug for ejenommens anvendelse efter følgende vejledende P-normer: BEBYGGELSENS ART P-NORMER: Vestbyen P-NORMER: Den øvrige del af Aalborg midtby kommunen Ø-gadekvarteret Nørresundby midtby Boligbyggeri: Boliger ½ P-plads pr. bolig Fritliggende enfamiliehuse Rækkehuse, dobbelthuse og lign. Etagehuse 2 P-pladser pr. hus 1½ P-plads pr. hus/lejlighed. P-pladser kan etableres i fælles P-anlæg 1½ P-plads pr. bolig Ungdomsboliger, kollegier, enkeltværelser 1 P-plads pr. 4 boligenheder 1 P-plads pr. 4 boligenheder Plejehjem, ældreboliger m.v. Såfremt indretning og benyttelse kan sidestilles med almindelige boliger, er det de almindelige krav til boliger, der er gældende. I andre tilfælde beregnes 1 P-plads for hver fjerde bolig samt de nødvendige pladser til personale og gæster. Erhvervsbyggeri: Kontor-, fabriks- og værkstedsbygninger 1 P-plads pr. 100 m 2 1 P-plads pr. 50 m 2 etageareal (excl. garageareal) Lagerbygninger 1 P-plads pr. 100 m 2 1 P-plads pr. 100 m 2 Servicestationer 10 P-pladser 10 P-pladser Hoteller 1 P-plads pr. 4 værelser 1 P-plads pr. 2 værelser Restaurationer og lignende 1 P-plads pr. 20 siddepladser 1 P-plads pr. 10 siddepladser Supermarkeder/discountbutikker/større 1 P-plads pr. 25 m 2 salgsareal samt 1 P-plads pr. 25 m 2 salgsareal samt udvalgsvarebutikker 1 P-plads pr. 50 m 2 bruttoetageareal iøvrigt 1 P-plads pr. 50m 2 bruttoetageareal iøvrigt Øvrige butikker 1 P-plads pr. 100 m 2 1 P-plads pr. 50 m 2 Andre erhvervsejendomme: Fastsættes efter byrådets individuelle vurdering af antal ansatte samt kunder. Blandet bolig og erhverv: Fastsættes som summen af kravet til de enkelte funktioner. Andet byggeri: Teatre, biografer og lign. 1 P-plads pr. 8 siddepladser 1 P-plads pr. 8 siddepladser Idrætshaller 1 P-plads pr. 10 personer som hallen må 1 P-plads pr. 10 personer som hallen må rumme rumme (dog mindst 20 pladser) Sportsanlæg 1 P-plads pr. 5 siddepladser 1 P-plads pr. 5 siddepladser Sygehuse 1 P-.plads pr. 125 m 2 etageareal 1 P-plads pr. 125 m 2 etageareal Skoler 1 P-plads pr. 2 ansatte samt 1 P-plads pr. 2 ansatte samt 1 P-plads pr. 8 elever over 18 år 1 P-plads pr. 4 elever over 18 år Daginstitutioner 2 P-pladser pr. 20 normerede pladser 4 P-pladser pr. 20 normerede pladser Såfremt en type byggeri, der ikke er nævnt i listen, ønskes opført, fastsætter byrådet i hvert enkelt tilfælde kravet til antal parkeringspladser under hensyntagen til den konkrete anvendelse. Oktober

28

29 Matrikelkort: Bilag 1 Nord Ejerlav: Aalborg Bygrunde m SIGNATURER: LOKALPLANGRÆNSE AALBORG KOMMUNE TEKNISK FORVALTNING DATO: MÅL: 1:1000

30

31 Arealanvendelse: Bilag 2 Nord SIGNATURER: LOKALPLANGRÆNSE BYGGEFELT ETAGEANTAL BYGNINGSHØJDE VEJADGANG AALBORG KOMMUNE TEKNISK FORVALTNING m NY OFF. KLOAKLEDNING MED 4 M BREDT SERVITUTBÆLTE DATO: MÅL: 1:1000 Lokalplan- og delområdegrænser følger matrikelskel. Skels nøjagtige placering kan kun fastslås ved opmåling.

32

33

34 Oversigtskort Nord Mål 1: Lokalplanskabelon Aalborg Kommune