NOTAT TIL 10 ÅRS VEDLIGEHOLDLESESPLAN

Transkript

1 NOTAT TIL 10 ÅRS VEDLIGEHOLDLESESPLAN EF STEFANSGADE 35 /HUSUMGADE OPDATERET FEBRUAR 2011

2 Indhold: Side: 1.0 INDLEDNING KORT BESKRIVELSE AF EJENDOMMEN OVERORDNET KONKLUSION VURDERING AF BYGNINGSDELENES STAND TAGVÆRK KÆLDER OG FUNDERING FACADER / SOKKEL VINDUER UDVENDIGE DØRE TRAPPER PORTE / GENNEMGANGE ETAGEADSKILLELSER WC / BAD KØKKEN VARMEANLÆG AFLØB KLOAK VANDINSTALLATION GASINSTALLATION VENTILATION EL / SVAGSTRØM ØVRIGE BYGNINGSDELE PRIVATE FRIAREALER BYGGEPLADS/ STILLADS DIVERSE UFORUDSETE UDGIFTER TEKNISK RÅDGIVNING. 9

3 Overordnet konklusion 1.0 INDLEDNING. Dette notat er udarbejdet som bilag til 10-års vedligeholdelsesplanen for ejendommen Stefansgade 35/Husumgade udarbejdet af a4 arkitekter og ingeniører a/s. Formålet med notatet er at give en overordnet vurdering af ejendommens tilstand således at ejerforeningen dels får et overblik over ejendommens byggetekniske tilstand og dels et redskab til at gennemføre anbefalede byggearbejder i en prioriteret rækkefølge set ud fra et byggeteknisk synspunkt. Notatet berører derfor ikke nødvendigvis samtlige bygningsdele på ejendommen. Nærværende notat og vedligeholdelsesplan er en opdatering af plan og notat udarbejdet i september KORT BESKRIVELSE AF EJENDOMMEN. Ejendommen ligger i Københavns Kommune. Ejendommen er ifølge BBR-ejermeddelelse af den 16/7-01 bygget i 1900 og består af 3 opgange med hver 5 etager samt kælder og loft. I ejendommen er der i alt 30 beboelseslejligheder og 276 m² erhvervsareal. 3.0 OVERORDNET KONKLUSION. Ejendommen er i god stand. Der er igennem de senere år gjort mange tiltag til at få istandsat ejendommen og få udbedret de mest påkrævede vedligeholdelsesopgaver. Der er derfor kun enkelte påkrævede vedligeholdelsesopgaver der venter i den kommende 10 års periode: Fugtsikring af fundamenterne på gadesiden. Om 4-6 år bør vinduer igen maleristandsættes. I den sammenhæng bør facademurværk eftergås for evt. skader. Taget skal holdes under opsyn. Som minimum bør der i forbindelse med vindues- og facadearbejder foretages en gennemgang af taget, men helst før

4 5.0 VURDERING AF BYGNINGSDELENES STAND. Ejendommens bygningsdele gennemgås i korte træk i de følgende afsnit med hensyn til deres nuværende byggetekniske tilstand og hvilke arbejder der bør udføres i forbindelse med overtagelsen af ejendommen eller på et senere tidspunkt TAGVÆRK. Taget er et manzardtag, med eternitskifer på alle flader. Hovedtaget er udskiftet i 1986, mens manzardtagfladen er udskiftet i Tårnet er endnu nyere. Hovedtaget er udført uden undertag. Tagrender og nedløb er udført i zink. Ejendommen har haft punktvise utætheder i de senere år. Der er udført en række tætningsarbejder. Udsnit af hovedtaget Overgang tagflade/hjørnetårn revner

5 Svage punkter i tagflader Der er en række svage konstruktionsdeltaljer på tagfladerne som der bør holdes øje med, herunder plasttagvinduer, inddækninger ved murværk på tårn og skorstene, overgang sink/tagflader m.m. Der bør med jævne mellemrum foretages en grundig gennemgang af tagfladerne, enten fra en lift eller fra stillads når der skal laves andre arbejder på facaderne KÆLDER OG FUNDERING. Der er etableret omfangsdræn og lodret fugtsikring på hele gårdfacaden i Endvidere er der indbanket stålplader i fundamenterne (Vandret fugtsikring). Dette har medført en markant udtørring af fundamenterne mod gården. Mod gade er fundamenter stærkt fugtprægede, og der sker jævnligt vandindtrængninger i butikken på hjørnet. Der bør etableres fugtsikring på gadeside som det er sket på gårdsiden. I forbindelse med etableringen af fugtsikring på gadesiden, bør trappetrin til gadedørene udskiftes til nye trin, da disse er en del forvitrede. Trappetrin mod gade

6 5.03 FACADER / SOKKEL. Gårdfacade blev istandsat i I den forbindelse blev der foretagen en del ommuringer af murede stik over vinduer, da disse var ved at falde ud. Endvidere blev der foretaget en række forstærkninger af brøstningsmurværk under vinduerne. Betonsålbænke blev alle udskiftet til skifersålbænke. Gårdfacade fremstår i god stand, men det må forventes at der kan opstå nye skader i murværk omkring vinduer, særligt hvis disse på et tidspunkt bliver udskiftet, da de murede stik vurderes at være svage i konstruktionen. Udsnit af gårdfacade Gadefacaden er ligeledes istandsat i Her er de mest nødvendige udbedring af skader i murværket udbedret og overflader på pudsede gesimsbånd og sålbænke er fornyet. Udsnit af gadefacade Det må påregnes at der løbende vil være brug for at udbedre opståede skader på murværket samt at forny overfladebehandlingen på gesimsbånd og sålbænke

7 5.04 VINDUER. Vinduerne mod gade og gård er nyere trævinduer med termoglas, udskiftet i Bundglaslisterne er i aluminium. Vinduerne blev istandsat i 2009 og fremstår pt. i god stand. Det anbefales normalt at male vinduerne ca. hvert år. Derfor bør vinduerne males igen inden for den kommende 10 års periode. Termoglas begynder at punktere efter ca år, og alle vinduerne må forventes at være punkteret efter 35 år. Ejendommen oplyser at der allerede er udskiftet flere termoglas i ejendommen, dette vil således tage til. Det er vores vurdering at ejendommen på længere sigt er bedre tjent med at udskifte vinduerne. Der er 2 principielle typer vinduer som er relevante efter vores vurdering: Koblede vinduer med termoglas inderst. Træ-/aluvinduer med termoglas Vi har således set bort fra trævinduer med termoglas som de nuværende forklaringen kommer nedenfor. Fordelene ved at få nye vinduer, uanset typen, vil være: Kvaliteten af vinduer er forbedret væsentligt siden 1980 erne m.h.t. produktionsdetaljer, trækvalitet, holdbarhed på termoglas, certificering etc. Alle termoglassene vil være nye, så den meget store udgift til jævnlig udskiftning af punkterede termoglas i de kommende 10 år er sparet. Vinduerne vil have en væsentligt bedre isoleringsevne - nye vinduer er ca. dobbelt så isolerende som de nuværende. Med bedre isoleringsevne kommer også mindre kondensdannelse på indersiden af vinduerne. Vinduerne kan udføres med en bedre lyddæmpning end de nuværende. Alle tætningslister vil være helt nye. Fordelen ved at udskifte vinduerne til koblede vinduer vil særligt være: Vinduernes udseende vil blive bragt tilbage til de oprindelige trævinduer med kitfals Vinduerne ser rigtige ud. Vinduerne kan udføres med mørtelfuger som de nuværende. Disse holder længere end de bløde fuger som træ-/aluvinduer skal fuges med. Der opnås en ekstra høj isoleringsevne hvilket på længere sigt giver en besparelse for den enkelte lejlighed. Vinduerne er mere lyddæmpende. Isoleringsværdien er så høj, at trækgener på grund af kuldenedfald normalt er ubetydelige. Termoglasset sidder beskyttet for sol, vind og temperatursvingninger, og holder væsentligt længere af denne grund

8 Fordelene ved at udskifte vinduerne til træ-/alu vinduer vil særligt være: Vinduerne skal ikke vedligeholdes med maling hvert 8-10 år som trævinduerne skal. Trævinduer med termoglas har ingen af de særlige fordele som koblede vinduer eller træ-/aluvinduer har, derfor har vi set bort fra dem. Koblede vinduer med vedligeholdelsesfri beklædning findes ikke på markedet UDVENDIGE DØRE. Gadedøre til trappeopgange og bitrappedøre er alle udskiftet til nye trædøre i Dørene fremstår i god stand. Gadedør 5.06 TRAPPER. Køkkentrappernes trinflader er i lakeret træ. De fremstår slidte. Overfladerne er ikke vedligeholdt i mange år, og fremstår også slidt. Der er råglas fra trappen til baderummene, disse bør udmures i forbindelse med en istandsættelse af trapperummene for at forbedre brandsikkerheden. Når der opstår et ønske om det i ejendommen, kan trapperummet istandsættes

9 Hovedtrappernes malede overflader er i udmærket stand. Hovedtrapperne er udført i træ. På den øverste del er trinnene lakeret, og lakken er slidt, ligesom forkanterne er lidt hulslidte. Hovedtrappernes trin er fra stuen til 2.sal belagt med en støbt belægning. Belægningen kan muligvis indeholde asbest, dette bør undersøges inden der iværksættes arbejder på den. Det bør overvejes at udskifte den eksisterende belægning og lægge ny belægning på den sidste del af trappen PORTE / GENNEMGANGE. Porten er maleristandsat for nyligt og fremstår i udmærket stand ETAGEADSKILLELSER. Ingen bemærkninger WC / BAD. Badeværelserne moderniseres og vedligeholdes af de enkelte ejere, men eventuelle skader fra utætte vægge og gulve kan medføre store skader på bygningen, som man eventuelt ikke vil kunne få dækket hos beboeren, dennes forsikring eller ejendommens forsikring. Boligforeningen bør derfor interessere sig for, at disse konstruktioner er i god stand. Der opstår erfaringsmæssigt ofte tvister vedrørende nye og renoverede badeværelser i forbindelse med køb/salg af ejerlejligheder, hvorfor det også er i den enkelte ejers interesse at konstruktionerne er i orden. Der er ikke i denne rapport taget stilling til den tekniske udførelse eller lovligheden af de etablerede badeværelser. I forbindelse med istandsættelse af et eksisterende badeværelse, stilles ingen krav fra myndighedernes side. Her bør ejendommen søge at gøre beboerne opmærksom på at de bør indhente information om hvordan en tidssvarende konstruktion opbygges i detaljer, fortrinsvis via By & Byg Anvisning

10 5.10 KØKKEN. Ingen bemærkninger VARMEANLÆG AFLØB. Ingen bemærkninger 5.13 KLOAK. Køkken- og toiletfaldstammer blev alle udskiftet i 2007 til nye faldstammer i rustfrit stål. Installationerne fremstår i god stand. Alle kloakledninger blev udskiftet i Gennemføringen fra gård til hovedledningen i gaden er ført under bygningen. Denne er bevaret. Det bør overvejes at strømpefore kloakledningen, for at forlænge levetiden VANDINSTALLATION. Koldt og varmtvands stigtstrenge og fordelingsledninger bele udskiftet til nye i rustfrit står i Installationerne fremstår i god stand GASINSTALLATION. Ingen bemærkninger VENTILATION. Ventilationskanaler i badeværelser bør renses for at forøge ventilationsevnen EL / SVAGSTRØM. Det oplyses at el-installationen på hovedtrappen er gennemgået for nylig og alle mangler udbedret. El-installationen på køkkentrapperne er den oprindelige installation, - 8 -

11 med stofledninger i stålrør. I forbindelse med istandsættelse af køkkentrapperne bør hele installationen udskiftes ØVRIGE BYGNINGSDELE. Ingen bemærkninger PRIVATE FRIAREALER. Den fælles gård, der deles med naboejendommene, er blevet gennemgribende renoveret i 2008 af Grønne gårde. Gårdanlægget fremstår i god stand BYGGEPLADS/ STILLADS. Når man sætter større byggearbejder i gang skal der afsættes et beløb til byggepladsindretning til opstilling af skure, materiale- og affaldscontainere, byggestrøm, vand og afløb etc., hvilket erfaringsmæssigt andrager ca. 5 % af håndværkerudgifterne. Når der skal udføres byggearbejder på ejendommens tag, facader og vinduer er det nødvendigt at opstille stillads. 6.0 DIVERSE UFORUDSETE UDGIFTER. Når der gennemføres byggearbejder på en ældre ejendom, er det ofte er vanskeligt at forudsige hvad der gemmer sig i de gamle konstruktioner. Der bør derfor erfaringsmæssigt afsættes ca. 10 % til diverse uforudsete udgifter. Det er også vigtigt med en buffer i budgetrammen, der kan anvendes til eventuelle naturlige mindre tillægsarbejder som boligforeningen måtte ønske udført under byggeriet. 7.0 TEKNISK RÅDGIVNING. Ved gennemførelse af større arbejder på ejendommen bør ejendommen søge byggeteknisk rådgivning. Byggeteknisk rådgivning omfatter: Drøftelse og fastlæggelse af foreningens ønsker og behov, Udarbejdelse af beslutningsgrundlag, - 9 -

12 Myndighedsbehandling, Udarbejdelse af hovedprojekt, inkl. udbudsmateriale, Indhentning af tilbud fra håndværkere/ entreprenører Vurdering af tilbud, Byggestyring og koordinering af håndværkere/ entreprenører, Tilsyn med arbejdets udførelse, Afholdelse af byggemøder, Byggeregnskab, attestering af fakturaer etc., Afslutning og mangelgennemgang. Diverse forhandlinger med myndigheder. Ved at bruge en teknisk rådgiver, opnår ejendommen langt større sikkerhed for at projektet er fornuftigt sammensat i forhold til ejendommens behov, at der indhentes gode tilbud, at arbejdet udføres i en god kvalitet og at ejendommen har solid hjælp til at træffe gode beslutninger undervejs i byggeriet. Vi har i vedligeholdelsesplanen foreløbigt afsat 15 % af de samlede håndværkerudgifter til teknisk rådgivning, således at der er et råderum for boligforeningen. Udgiften til teknisk rådgivning afhænger af det konkrete projekt som skal gennemføres. Når det konkrete projekt er fastlagt, kan vi oplyse den nøjagtige udgift. a4 arkitekter og ingeniører a/s Jesper B. Thomsen Den 2. februar