NYE BYER OG ØVRIG STØRRE BYUDVIKLING PÅ BAR MARK

Transkript

1 BILAG 3 - NYE REVIDEREDE HOVEDSTRUKTURTEKSTER: NYE BYER OG ØVRIG STØRRE BYUDVIKLING PÅ BAR MARK Lisbjerg og Nye perspektivarealer Udviklingen af den nye by ved Lisbjerg og Nye skal op i gear frem mod De nye byer skal være mangfoldige, bæredygtige og tætte. De har høj prioritet. De nye byer ved Harlev og Malling og øvrige større perspektivarealer inddrages, hvis der viser sig behov hvilket først forventes at være på lang sigt Kommuneplanens rammebelagte arealer til byudvikling på bar mark omfatter i 2017 samlet knap ha, hvoraf knap 700 ha er udlagt til boligformål, ca. 750 ha til erhvervsformål og de resterende til offentlige formål. Ca. halvdelen af arealerne er lokalplanlagte, men endnu ikke bebyggede. For en del af arealerne til boligformål er det hensigten, at der skal udvikles områder med blandede byfunktioner og dermed også mulighed for lettere erhverv, institutioner mv. De seneste år har forbruget af bar mark arealer været ca. 50 ha årligt. Med et større fokus på omdannelse og fortætning forventer vi et mindre årligt forbrug fremover. Lisbjerg og Nye Den nye by ved Lisbjerg og Nye er allerede under planlægning og udvikling. Begge byer er vigtige led i byudviklingen langs letbanens 1. etape, og har derfor høj prioriteret. De nye byer skal være helstøbte nye bysamfund med centre, offentlig og privat service, boliger og erhverv mv. De nye byer skal være bæredygtige byområder med god tilgængelighed for alle trafikarter. De skal være mangfoldige, spændende og levende, og med et varieret udbud af boliger, arbejdspladser, butikker, service, kulturtilbud, grønne områder mv. af høj kvalitet. Med Lisbjergskolen og de første boligbebyggelser er udbygningen af Lisbjergs 1. etape vest for Randersvej påbegyndt, mens 2. etape øst for Randersvej fortsat afventer en nærmere disponering. Både 1. og 2. etape ligger i byzone. Den 3. etape af Lisbjerg ligger mod nord i området omkring Ølsted og er et perspektivareal. Nye er kun skitsemæssigt disponeret, og der er alene udarbejdet lokalplan for 1. etape i området mod nordøst. De efterfølgende etaper er alle beliggende i ét rammeområde, som skal disponeres mere detaljeret snarest. I den proces fastlægger videt samlede indbyggertal og den nye skole, der allerede er behov for, kan etableres inden perspektivarealer De større perspektivarealer i Kommuneplan 2017 afspejler den nuværende interesse for på langt sigt at etablere nye byer ved Harlev (øst for Stillingvej) og vest for Malling i lighed med den igangværende byudvikling i Lisbjerg og Nye.

2 Derudover har vi større perspektivarealer ved Skødstrup, Mundelstrup, Harlev (nord for Silkeborgvej), Tilst og Årslev. Når arealerne en dag skal udvikles til nye byområder, skal de komplementere de eksisterende byområder, de hver især grænser op til, så det samlede byområde bliver mere mangfoldigt og mere robust. De fleste større perspektivarealer er umiddelbart mest egnede til boligformål, men arealerne nord for Silkeborgvej ved Harlev og i Tilst er umiddelbart bedst egnede til udvidelse af de erhvervsområder, de grænser op til. Det er vigtigt at understrege, at der skal gennemføres en grundig planlægning, inden der kan tages stilling til, hvornår og hvordan perspektivarealerne skal udlægges til byudvikling. Bl.a. skal der tages stilling til sammenhængen med det omgivende landskab, natur, miljø, infrastruktur, grundvandssikring, klimatilpasning mv. Planlægningen skal også sikre et godt samspil mellem de nye byområder og de eksisterende nabobyer. Det kan for eksempel ske på baggrund af konkurrencer eller konkurrencelignende tiltag. Perspektivarealerne kan ikke tages i anvendelse til byudvikling uden statens godkendelse. RETNINGSLINJER De ubebyggede rammeområder (2017) og den planlagte anvendelse til henholdsvis bolig, erhverv og offentlige formål samt perspektivarealer er vist på kortet Nye byer og øvrig større byudvikling på bar mark, s. xx. Udviklingen af nye byer og større bar-mark arealer skal ske på baggrund af en sammenfattende planlægning for sammenhængen med landskab, natur, miljø, infrastruktur, grundvandssikring, klimatilpasning mv., såvel som eksisterende nabobyer og andre tilgrænsende byområder. Faktaboks Det samlede potentiale i de nye byer og større perspektivarealer forventes at være: Nye byer: Lisbjerg samlet (Etape 1, 2 og 3)*: Nye**: Harlev: Malling: ca indbyggere og ca arbejdspladser. ca indbyggere og ca arbejdspladser ca indbyggere og ca arbejdspladser ca indbyggere og ca arbejdspladser Nye byvækstområder: Skødstrup: Mundelstrup: Harlev: Årslev: ca indbyggere og ca arbejdspladser ca indbyggere ca arbejdspladser ca indbyggere og ca arbejdspladser *Lisbjerg etape 1 og 2 er rammebelagt og byzone, mens 3. etape er perspektivareal.

3 **Indbyggertallet og antallet af arbejdspladser er løseligt anslået. Begge fastlægges snarest i forbindelse med den overordnede bystruktur, bl.a. med henblik på etablering af den nye skole inden BOLIGER bebyggede og ubebyggede boligarealer afrunding af den eksisterende by Der skal være plads til alle, også de nye aarhusianere som kommer til. Mange boliger findes i centerområder og blandede byområder, og nye opstår i forbindelse med omdannelse, fortætning og nye byer. Derudover er der de rene boligområder, som skal rumme såvel etageboliger som åben lav boligbebyggelser med både række-, kæde-, klyngehuse og parcelhuse blandet og med blandede ejerformer bebyggede og ubebyggede boligarealer I årene siden vedtagelsen af Kommuneplan 2009 er en meget væsentlig del af den nye boligmasse opført inden for det eksisterende byområde via omdannelse og fortætning. Det er sket ved at bygge nye boliger på gamle erhvervsarealer, ombygge erhvervsbygninger til boligformål eller bygge tættere i eksisterende boligområder. Der er i perioden sket en tilvækst af boliger i Aarhus Kommune på omkring I samme periode er der sket en reduktion af de i Kommuneplan 2009 udlagte ubebyggede arealer til boligformål på ca. 100 ha. Udviklingen af den tætte by lægger ikke beslag på så meget areal pr. bolig som enfamiliehuset. Der er derfor plads til, at byudviklingen også kan ske på bar mark i den kommende tid. Der er fortsat knap 700 ha ubebyggede boligarealer i kommunen. Omkring 200 ha af arealerne er en del af grundlaget for den nye by i Lisbjerg. Med udviklingen af Nye overføres yderligere 132 ha. Herudover kommer den primære boligtilvækst i de kommende år til at ske inden for den eksisterende by. Der er navnlig plads til mange nye boliger i Det Nye Brokvarter ved Åby, i omdannelsen af Psykiatrisk Hospital i Risskov, Risskov Brynet, Gellerup, Bispehaven, Amtssygehusområdet og institutionsområdet ved Skejbyvej samt den fortsatte udbygning på Aarhus Ø. Der skønnes at være plads til omkring boliger i de udpegede byomdannelsesområder. Hertil kommer en række potentialer i de udpegede vækstakser og fortætning i øvrigt. Samtidig med boligudbygningen skal det sikres, at den private og den offentlige service følger med.

4 REVIDEREDE REDEGØRELSESTEKSTER: NYE BYER OG ØVRIG STØRRE BYUDVIKLING PÅ BAR MARK Status for udviklingen Pr. 1. januar 2017 er der ca. 750 ha ubebyggede erhvervsarealer og ca. 670 ha ubebyggede arealer til boliger inklusive områder til blandede boliger og erhverv. Hertil kommer ca. 50 ha. til offentlige formål. Det årlige forbrug af ubebyggede arealer (de i kommuneplanen såkaldte bar-mark arealer) er ca. 50 ha. med hovedvægten på arealer til boligformål. Siden vedtagelsen af Kommuneplan 2009 er der således forbrugt ca. 150 ha. erhvervsarealer og godt 200 ha arealer til boligformål. Væksten i Aarhus skal fortsætte. Inden for planperioden forventes en befolkningstilvækst på personer, og opførelse af ca nye boliger samt en tilvækst på arbejdspladser. Hertil kommer skoler, institutioner, parker, fritidsfaciliteter m.v., som også er arealkrævende. Byvækststrategien handler grundlæggende om, at de nye boliger og arbejdspladser fortrinsvis skal lokaliseres i den eksisterende by samt i den nye by ved Lisbjerg og den nye by Nye. På den ene side den tætte by fremmes og på den anden side skal der være plads til alle og ikke mindst arbejdspladser indenfor de i erhvervsplanen prioriterede erhvervsklynger. Lisbjerg og Nye skal således også blive tætte byer med stor mangfoldighed i boligudbuddet med en blanding af boliger og erhverv. Begge byer har i princippet været på tegnebrættet siden egnsudviklingsplanen fra midten af 1960 erne. For Lisbjergs vedkommende kom godt halvdelen af de ca. 550 ha. i byzone allerede med den første kommunalreform. I Lisbjerg er der således mere end 200 ha, der fortsat ligger som perspektivareal. For Nyes vedkommende er der i 2016 vedtaget et kommuneplantillæg og en lokalplan for 1. etape på knap 20 ha. De resterende ca. 132 ha. medtages i nærværende kommuneplan som et samlet rammeområde, der skal detailplanlægges. Med idriftsættelsen af letbanens 1. etape medio 2017 kommer begge de to nye byer til at blive letbanebetjent og får dermed direkte adgang til den nordlige vækstakse ad Randersvej og Midtbyen. Lisbjerg og Nye har derfor høj prioritet sammen med omdannelsen af den eksisterende by. På sigt kommer de to nye byer til at have indbyggere tilsammen. Mest usikkerhed er der om Nye, som byrådet først nu igangsætter en mere detaljeret planlægning for. For Lisbjergs vedkommende har målet længe været et indbyggertal på I planperioden opereres i Aarhus Kommunes boligprognose med, at de 2 nye byer udvikler sig til tilsammen at rumme ca indbyggere. Som en del af forberedelsen af kommuneplanforslaget er alle erhvervsarealer blevet vurderet i forhold til spørgsmålet om der overordnet set er rummelighed til fremtidens virksomheder og arbejdspladser og i forhold til spørgsmål i relation til grundvandsbeskyttelse. Dette arbejdet er besluttet videreført og skal munde ud i en temaplan, der udarbejdes de kommende år. I Kommuneplan 2017 er blot af hensyn til grundvandsbeskyttelsen - foretaget enkelte nedjusteringer af nogle erhvervsområders virksomhedsklasse. Det er forventningen at temaplanen vil vise, at mange erhvervsområder planlægningsmæssigt kan moderniseres og opgraderes, så de i fremtiden vil kunne rumme flere virksomheder og arbejdspladser.

5 Kommuneplanen er i forlængelse heraf meget tilbageholdende med at åbne mulighed for yderligere konverteringer af erhvervsområder til boligformål. Redegørelse for ændring af plangrundlag Foruden de knap ha. ubebyggede arealer der er i kommuneplanen pr. 1. januar 2017 medtages yderligere ca. 208 ha. Nedenfor er arealerne oplistet. Nye, ca. 132 ha - BL Arealet medtages mhp. at fastlægge en overordnet strukturplan for hele den nye by. Strukturplanen skal i første omgang lægges til grund for en bestemmelse af det fremtidige indbyggertal i Nye og for placeringen og udformningen af den nye skole, som skal ibrugtages senest i Ved Mundelstrup, knap 30 ha til BO Arealet er et perspektivareal som ligger på nordsiden af Mundelstrup. Inddragelsen i rammerne og en udbygning fortrinsvis med parcelhuse skal styrke Mundelstrup. Der er tale om en delvis imødekommelse af Sabro-Fårup Fællesråds ønske om flere parcelhuse, som er ubetænkelig i forhold til den overordnede strategi om omdannelse, fortætning og byudvikling i form af 2 nye byer. Ved Harlev, ca. 13 ha til BO Arealet er et landzoneareal som ligger syd for Harlev. Inddragelsen i rammerne og en udbygning fortrinsvis med parcelhuse skal styrke Harlev. Der er tale om en delvis imødekommelse af Harlev Fællesråds ønske om flere parcelhuse, som er ubetænkelig i forhold til den overordnede strategi om omdannelse, fortætning og byudvikling i form af 2 nye byer. I Skæring, ca. 2 ha til BO Der er tale om et landzoneareal som praktisk taget er omsluttet af boliger. Det er p.t. et plantecenter. Anvendelsen til boliger er i overensstemmelse med den overordnede byudviklingsstrategi og desuden en imødekommelse af ejeren. Ved Mårslet, ca. 1 ha til BL Der er tale om et landzoneareal beliggende tæt på centrum og stationen i Mårslet. Det grænser op til Giber Å, en rekreativ forbindelse og det rekreative område nord for åen. Der er flere ruiner på grunden. Anvendelsen til boliger er i overensstemmelse med den overordnede byudviklingsstrategi og desuden en imødekommelse af ejeren. Ved Skåde, ca. 4 ha. til BO Der er tale om et landzoneareal beliggende tæt på Ringvej Syd. Arealet er bragt i forslag af Magistratsafdelingen for Sociale Forhold og Beskæftigelse, der i samarbejde med en boligforening og ejeren vil etablere en boenhed for udsatte personer, som er vanskelig at integrere i den eksisterende by. Ved Beder, ca. 1 ha. til BO Der er tale om en enkeltejendom, som grænser direkte op til byzonen og som bebos af 8 familier. Anvendelsen til boliger er i overensstemmelse med den overordnede byudviklingsstrategi og desuden en imødekommelse af ejeren. Agro Food Park er en tilvækst på 25 ha til erhverv (virksomhedsklasse 1-2).

6 Agro Food Park beskæftiger sig med fødevareproduktion og fødevareforædling m.v. og udgør en højt prioriteret erhvervsklynge i Aarhus. Agro Food Park er i rivende udvikling og har netop udarbejdet en plan for den fysiske udvikling af komplekset. Agro Food Park er beliggende i nærheden af letbanens 1. etape og den nordlige vækstakse. Udbygningen er i overensstemmelse med den overordnede byudviklingsstrategi. BOLIGER Status for udviklingen Indenfor planperioden forventes en befolkningstilvækst på personer, og opførelse af ca nye boliger. Boligerne vil i høj grad blive opført i omdannelsesområderne og i forbindelse med spredt fortætning i den eksisterende by. Omdannelsesområderne i forslag til Kommuneplan 2017 er vurderet at kunne rumme boliger, men omdannelsen forventes ikke at være gennemført i løbet af planperioden; der er tale om komplicerede processer, som ofte tager flere årtier. Det skønnes, at ca boliger vil blive opført i byomdannelsesområderne, i vækstakserne og centrene, samt i forbindelse med spredt fortætning i planperioden. Dermed vil de øvrige boliger skulle opføres på bar mark arealer. Pr. 1. januar 2017 er der ca. 450 ha. ubebyggede kommuneplanlagte og ca. 220 ha. ubebyggede lokalplanlagte boligarealer inklusive arealer til blandede formål (BL-områder). Se kortet Boliger i hovedstrukturen. Ca. 200 ha. ligger indenfor Lisbjergs 1. og 2. etape henholdsvis sydvest og sydøst for Lisbjerg. Den nye by ved Lisbjerg inklusive 3. etape, som er perspektivarealet omkring Ølsted mod nordvest, forventes at blive til en tæt by med indbyggere, arbejdspladser og service m.v. i løbet af de næste år. Befolkningstallet i den anden nye by, Nye, der ligesom Lisbjerg ligger ved letbanens 1. etape, fastlægges indenfor den nærmeste fremtid. Det forventes at blive i omegnen af På trods af, at de to nye byer har r høj prioritet, skønnes der ikke at blive opført mere end boliger i de to byer tilsammen i planperioden, hvorfor der skønnes at være behov for øvrige bar-mark arealer svarende til boliger. Heraf er det planen at bliver parcelhuse. De senere år har det årlige forbrug af bar-mark arealer til boligformål været omkring 30 ha. Arealerne er blevet bebygget med en blanding af åben lav (parcelhuse), rækkehuse og etageboliger med forholdsvis lav højde. Ses alene på parcelhusene, er der opført ca. 175 boliger pr. år siden 2010; svarende til samlet ca. 150 ha. på 7 år. Den samlede revision Dermed kan bar-mark arealressourcen til især parcelhuse blive udfordret i slutningen af planperioden, hvorfor der medtages arealer til boligformål (Lav Bolig) ved henholdsvis Harlev, Mundelstrup, Skæring og Mårslet i alt ca. 46 ha., der fortrinsvis vil skulle anvendes til parcelhuse. Arealerne ved Mundelstrup, der udgør knap 30 ha., er tidligere perspektivarealer. Arealet i Skæring, der udgør ca. 2 ha., er et nuværende plantemarked, der er omkranset af by. Arealerne ved Harlev og Mårslet, der udgør henholdsvis ca. 13 og ca. 1 ha., er nye arealer, der ikke tidligere har været udpeget til byudviklingsformål. Det forventes, at der i forbindelse med kommuneplanrevisionen i 2025 vil være behov for en mere detaljeret analyse af arealressourcen til Lav Bolig, herunder ikke mindst parcelhuse.

7 NY KOMMUNEPLANRAMME: Rammeområde 27.xx.xx BL Området skal inden for en kortere årrække udvikles til den nye by Nye. Forinden der kan udarbejdes kommuneplantillæg og byggeretsgivende lokalplaner for dele af området, skal der fastlægges en overordnet bystruktur og fastlægges et mål for indbyggertallet og antallet af arbejdspladser m.v. Indtil da kan den nuværende lovlige anvendelse videreføres.