Nyheder indenfor boliglejelovgivningen

Transkript

1 Ejendomsforeningen Danmark Nyheder indenfor boliglejelovgivningen 17. september 2013 Juridisk konsulent Niklas B. Kejlskov, Ejendomsforeningen Danmark

2 Ny lovgivning (1) Afskaffelse af løbedage i boliglejemål LL 33, stk. 3 og 93, stk. 2 Pr. 1. januar 2013 er løbedagene for boliglejemål afskaffet Rettidig betaling skal nu senest ske påforfaldsdagen, men påkrav kan nu tidligst afgives efter 3. hverdag efter sidste rettidige betalingsdag Ingen reel betydning for udlejers mulighed for at sende påkrav. Løbedage i erhvervslejemål er ikke afskaffet. Betaling anses stadig for rettidig, når den sker senest den 3. hverdag efter forfaldsdagen, og påkrav kan tidligst afgives efter sidste rettidige betalingsdag

3 Ny lovgivning (2) Betalingsdatoer 2013 Måned Forfaldsdag Sidste rettidige indbetaling - LL Afsendelse af påkrav -LL Sidste rettidige indbetaling - ELL Afsendelse af påkrav ELL Januar 2. jan. 2. jan. 7. jan. 7. jan. 8. jan. Februar 1. feb. 1. feb. 6. feb. 5. feb. 6. feb. Marts 1. mar. 1. mar. 6. mar. 5. mar. 6. mar. April 2. apr. 2. apr. 8. apr. 5. apr. 8. apr. Maj 1. maj 1. maj 6. Maj 6. Maj 7. Maj Juni 3. jun. 3. jun. 7. jun. 6. jun. 7. jun. Juli 1. jul. 1. jul. 5. jul. 4. jul. 5. jul. August 1. aug. 1. aug. 6. aug. 5. aug. 6. aug. September 2. sep. 2. sep. 6. sep. 5. sep. 6. sep. Oktober 1. okt. 1. okt. 7. okt. 4. okt. 7. okt. November 1. nov. 1. nov. 6. nov. 5. nov. 6. nov. December 2. dec. 2. dec. 6. dec. 5. dec. 6. dec.

4 Ny lovgivning (3) På man nu finde afgørelser fra huslejenævnene og beboerklagenævnene, sålejere, udlejere, huslejenævn, beboerklagenævn, advokater og andre kan fåkendskab til nævnspraksis påforskellige områder inden for lejelovgivningen. Indtil videre kun afgørelser fra huslejenævn i København og Frederiksberg, men påsigt skal landets 12 største huslejenævn lægger afgørelser på hjemmesiden

5 Ny lovgivning (4) Forhåndsgodkendelse af lejen for ejer-og andelsboliger LL 59d og BRL 25d Ejere af ejerboliger eller andelshavere i en andelsboligforening, som kun ejer énbolig, som påtænkes udlejet, får mulighed for at anmode huslejenævnet om en forhåndsgodkendelse af lejen. Forhåndsgodkendelsen er bindende, og huslejenævnet vil derfor ikke ved en senere sag imellem ejeren og den kommende lejer kunne ændre lejen medmindre, der foreligger ændrede forhold. I 2013 er gebyret for forhåndsgodkendelse påkr ( 2014: kr )

6 Ny lovgivning (5) Kommunal indbringelse af vedligeholdelsessager for huslejenævnene LL 106 a Kommunalbestyrelsen har nu mulighed for enten efter aftale med lejer eller af egen drift at indbringe en sag om vedligeholdelsesmangler for huslejenævnet. Der skal være tale om væsentlige og alvorlige vedligeholdelsesmangler i et sådan omfang, at boligen umiddelbart vurderes at være i mindre velegnet stand til beboelse. Kommunen kan gøre huslejenævnet opmærksom påudlejers eventuelle overskridelse af huslejenævnets udbedringsfrist med henblik påat forholdet indberettes til GI. Kommunen kan anmode GI om at udføre påbudte vedligeholdelsesarbejder for udlejers regning, hvis udlejer ikke overholder en udbedringsfrist fra huslejenævnet.

7 Ny lovgivning (6) Udvidelse af frakendelsesordningen LL 113a, stk. 3, nr. 2 Frakendelsesordningen i lejeloven vil udvides, såfrakendelse tillige kan ske, hvis en udlejer to eller flere gange er idømt bødestraf for at benytte lokaler til beboelse, som ikke lovligt måanvendes til beboelse, når benyttelsen er sket som et led i et lejeforhold om en bolig.

8 Ny lovgivning (7) Forhøjet morarente Renteloven 5, stk. 1 Fra den 1. marts 2013 er den almindelige morarente forhøjet, idet den nu beregnes på baggrund af den officielle udlånsrente, som Nationalbanken fastsætter, med et tillæg på 8 pct., hvor tillægget tidligere var 7 pct. Den nye morarente gælder for såvel erhvervsforhold som forbrugerforhold, ligesom den gælder for aftaler, der er indgået inden den 1. marts 2013, når blot kravet er forfaldet efter denne dato Morarenten er 8,20 pct. for perioden fra den 1. juli til den 31.december For krav, der er forfaldet inden den 1. marts 2013, skal stadig anvendes den hidtidige rentesats, altsånationalbankens officielle udlånsrente med et tillæg på7 pct.

9 Ny lovgivning (8) Lejeres mulighed for nettoafregning, herunder afgiftsfritagelse for elektricitet fremstillet på vedvarende energianlæg Elforsyningsloven 8a, stk. 1, og 8b, samt LL 45, stk. 1 Der er nu åbnet op for, at lejerne kan opnåafgiftsfritagelse for forbrug af elektricitet fra solcelleanlæg og andre VE-anlæg i ejendommen, selvom udlejer ejer anlægget. Det er ligeledes blevet præciseret i loven, at udlejer kan kræve sine udgifter til el, der leveres til lejeren til andet end opvarmning, refunderet efter de samme regler, som gælder for varmeregnskaber. Ordningen forudsætter, at der installeres fordelingsmålere i de enkelte boligenheder til fordeling af den udgift, som udlejeren afholdertil levering af el, og at der skal udarbejdes et separat regnskab alene for eludgifter. - Det præciseres endvidere i forarbejderne, at installation af solcelleanlæg og andre VEanlægsom udgangspunkt vil være en forbedring, som kan udløse en forbedringsforhøjelse og hermed indgå i huslejen.

10 Verserende lovforslag (1) Lovforslag nr. 109 (Energisparepakken) Forhåndsgodkendelse af forbedringsforhøjelse og samlede leje Udlejer vil i forbindelse med påtænkte forbedringsarbejder kunne anmode huslejenævnene om en forhåndsgodkendelse af forbedringsforhøjelsens størrelse og om den samlede leje kommer til at overstige det lejedes værdi. Udlejer vil i forbindelse med en påtænkt gennemgribende forbedring af et lejemål efter BRL 5, stk. 2, kunne anmode huslejenævnet om en forhåndsgodkendelse af, om lejen kommer til at overstige det lejedes værdi. Huslejenævnenes sagsbehandlingstider for forhåndsgodkendelse af forbedringsforhøjelser nedsættes til højst 2 måneder.

11 Verserende lovforslag (2) Lovforslag nr. 109 (Energisparepakken) (fortsat) Lejers råderetsbeløb forhøjes fra kr. til kr. Lejernes ret efter LL 62a til at gennemføre forbedringsarbejder, som f.eks. energibesparende foranstaltninger eller arbejder vedrørende køkken og bad, i boliger i private udlejningsejendomme, og ved fraflytning kræve godtgørelser herfor af udlejer udvides. Adgang for udlejer til at opsætte vandmålere og målere af energiforbrug til køling Udlejeren får ret til at kræve vandmålere opsat i de enkelte boliglejemål til måling af lejernes individuelle vandforbrug, hvis opsætningen er påbudt i henhold til lov. Det påtænkes således at indføre krav i byggeloven om individuel måling af varmt og koldt vand samt køling i flerbrugerejendomme.

12 Verserende lovforslag (3) Lovforslag nr. 109 (Energisparepakken) (fortsat) Totaløkonomiske rentable energiforbedringsarbejder LL 58, stk. 3 (endnu ikke vedtaget endeligt) Udlejer vil ensidigt kunne gennemføre en totaløkonomisk rentabel energiforbedring. Energiforbedringer mågenerelt forstås som arbejder, som minimerer energiforbruget i ejendommen. Dette kan f.eks. være en minimering af ejendommens forbrug af el, vand og varm. Fremgangsmåden for udlejers gennemførelse af totaløkonomiske rentable energiforbedringer vil som udgangspunkt være den samme, som når udlejer ensidigt gennemfører forbedringsarbejder i en ejendom og/eller lejemålene heri, men ministeren for by, bolig og landdistrikter vil sandsynligvis fastsætte nærmere regler for krav til dokumentation for energiforbedringen samt betingelser for at kræve lejeforhøjelse og om forhøjelsens beregning. Endvidere vil det sandsynligvis blive krævet, at udlejeren forud for projektets påbegyndelse indhenter en vurdering fra et certificeret energimærkningsfirma af, om de energimæssige forudsætninger for projektet er holdbare.

13 Verserende lovforslag (4) Lovforslag nr. 109 (Energisparepakken) (fortsat) Totaløkonomiske rentable energiforbedringsarbejder LL 58, stk. 3 (fortsat) Efter udlejers ensidige gennemførelse af totaløkonomiske rentable energiforbedringer, vil udlejer kunne opkræve en lejeforhøjelse pågrundlag af de samlede udgifter, der med rimelighed er afholdt hertil, dog højst svarende til den besparelse, som arbejderne medfører for lejerne. Der skal ikke ske fradrag for sparet vedligeholdelse. Lejeforhøjelsen kan ogsåopretholdes, selvom den samlede leje for et lejemål herved kommer til at overstige det lejedes værdi.

14 Verserende lovforslag (5) Lovforslag nr. 109 (Energisparepakken) (fortsat) Aftalt grøn byfornyelse LL 58a og Byfornyelsesloven kap. 6A Udlejer vil kunne indgåen aftale om gennemførelse af energibesparende arbejder og om lejeforhøjelse med et flertal af lejerne eller en beboerrepræsentation efter regler om Grøn Byfornyelse. Flertallet af lejer eller beboerrepræsentationen vil i så fald indgå aftalen på samtlige lejeres vegne, ligesom aftalen vil fåvirkning for lejemål, der er ubeboede og uudlejede på tidspunktet for aftalens indgåelse Der vil være gyldighedskrav til såvel beboerrepræsentationens bemyndigelse som selve aftalen.

15 Verserende lovforslag (6) Lovforslag nr. 109 (Energisparepakken) (fortsat) Aftalt grøn byfornyelse LL 58a og Byfornyelsesloven kap. 6A (fortsat) Efter udlejers gennemførelse af energiforbedringsarbejder efter aftale med et flertal af lejerne eller beboerrepræsentationen, kan udlejer opkræve lejeforhøjelse pågrundlag af de samlede aftalte og dokumenterede udgifter. Ved beregning af lejeforhøjelsen skal der ikke ske fradrag for vedligeholdelse. Lejeforhøjelsen kan heller ikke tilsidesættes helt eller delvist, fordi den samlede leje for lejemålet overstiger det lejedes værdi.

16 Verserende lovforslag (7) Lovforslag nr. 109 (Energisparepakken) (fortsat) Energikrav som betingelse for anvendelse af boligreguleringslovens 5, stk. 2 (gennemgribende forbedrede lejemål) Det bliver et krav for anvendelse af BRL 5, stk. 2, at ejendommen, hvori boliglejemålet er beliggende, på udlejningstidspunktet har a)en energimærkning påa-d, eller b)at udlejer inden for en periode på2 år har foretaget og afholdt udgifter til energiforbedringer ekskl. vedligeholdelse vedrørende den del af ejendommen, der anvendes til beboelse, svarende til mindst 400 kr. pr. m²bruttoetageareal. Ved beregning skal der ske fradrag for vedligeholdelsesarbejder

17 Lejelovsforhandlinger Varslede kommende ændringer i boliglejelovgivningen Nye varslingsregler for lejeforhøjelser Nettoprisindeksering af lejen Nye vedligeholdelsesregler Begrænset muligheder for at kræve nyistandsættelse ved fraflytning Hindring af urimelige istandsættelsesudgifter ved fraflytning Obligatorisk ind- og fraflytningssyn

18 Telefon: Ejendomsforeningen Danmark Nørre Voldgade København K