KONTOEN I GI og hvilke udgifter kan medtages?

Transkript

1 KONTOEN I GI og hvilke udgifter kan medtages? 8. maj 2014 v. Hannah Vilvig, GI Kontoen i GI,

2 Konto i GI hvad er det? Bindingskontoen efter boligreguleringslovens (Brl) 18 b er en (lille) del af de regler, som gælder for private udlejningsejendomme, og som primært regulerer forholdet mellem udlejer og lejer. Ejendomme med bindingskonto efter Brl 18 b har også en konto efter Brl 18. Bindingskonto efter lejelovens (LL) 63 a. Bestemmelserne findes i Lejeloven og Boligreguleringsloven. Kontoen i GI,

3 Konto i GI hvad er det? 18 b: Udlejeren har pligt til at vedligeholde sin ejendom og holde den i god stand (Lejelovens 19) Vedligeholdelseskonti ( 18 og 18 b): Som et led i opfyldelsen af sin pligt til at vedligeholde ejendommen skal udlejeren afsætte. ( 18). skal udlejeren ud over de beløb, der er nævnt i 18, afsætte. ( 18 b). (- Sikre, at der er penge til vedligeholdelse af ejendommen) 63 a: Konto til forbedringer skal udlejeren for ejendommens beboelseslejligheder afsætte (LL 63 a). Kontoen i GI,

4 Hvilke ejendomme er omfattet af 18 b bindingspligt? Beliggende i en reguleret kommune (Brl kap.ii-vi) Kommunalbestyrelsens beslutning (Brl 1) Hvilke kommuner er regulerede? Find svaret på gi.dk/huslejenævn Kontoen i GI,

5 Hvilke ejendomme er omfattet af 18 b bindingspligt? Taget i brug før 1970 Ejendommens eller bygningernes oprindelige ibrugtagningsår U H - Ejendom anset for taget i brug før 1. januar 1970, jf. ved en række lejeres successive indflytning i løbet af 1969, uanset at det omtvistede lejemål først blev taget i brug i GD B Hensættelser efter 18 og 18 b for en ejendom, hvor den ene ejendom var opført i 1890 og to bygninger var opført i 1970, skulle ske med forskellige satser for den gamle og de nye bygninger. ØL af antages, at bestemmelsen tager sigte på de på en ejendom opførte bygninger. Kontoen i GI,

6 Hvilke ejendomme er omfattet af 18 b bindingspligt? Taget i brug før 1970 Ejendommens eller bygningernes oprindelige ibrugtagningsår U V en ejendom fra 1850 var i 1993 ikke ombygget i et sådant omfang, at den kunne sidestilles med en ejendom fra 1970 eller senere. Kan en ombygget ejendom sidestilles med en nyopført ejendom/en ejendom taget i brug efter 1970? Som udgangspunkt ikke; der skal meget gennemgribende foranstaltninger til. Alene en del af de grundlæggende bygningsdele må være tilbage efter ombygningen. Kontoen i GI,

7 Hvilke ejendomme er omfattet af 18 b bindingspligt? En ejendom er samtlige bygninger på matriklen (udstykningslovens 2) Det udvidede ejendomsbegreb (Brl 4 a, stk. 1 og 2): Flere ejerlejligheder - i samme ejerforening - der ejes af den samme ejer. Alle bygninger på flere matrikelnumre, når de 1. ejes af samme ejer, 2. er opført kontinuerligt som en samlet bebyggelse, og 3. har enten fælles drift eller fælles friarealer. Ejendomme, der er samnoteret eller samvurderet. Kontoen i GI,

8 Hvilke ejendomme er omfattet af 18 b bindingspligt? 7 eller flere beboelseslejligheder den 1. januar og flere end 2 beboelseslejligheder i dag Færre end 7 beboelseslejligheder den 1. januar 1995 = småhuse, dog: U V Småhusreglerne gjaldt ikke for ejendom med mere end 6 beboelseslejligheder, selv om den daværende ejer, en andelsboligforening, kun udlejede 2 lejligheder pr. 1. januar Højesteret; domforhandles i maj Kontoen i GI,

9 Hvilke ejendomme er omfattet af 63 a b bindingspligt? Ejendommen ligger i en ureguleret kommune Ejendomme, som ligger i en reguleret kommune og havde mere end 80 % erhverv den 1. januar 1980 Flere end 2 beboelseslejligheder Taget i brug før 1970 En ejendom er samtlige bygninger på matriklen Kontoen i GI,

10 Beløb til vedligeholdelse efter 18 og 18 b - satser Udlejeren skal hensætte et beløb pr. m 2 - for hele ejendommen incl. erhverv (Brl 18, stk. 2) er ejendommen (bygningen) taget i brug før eller efter ? 18 b - er ejendommen (bygningen) taget i brug før eller efter ? Kontoen i GI,

11 Satser - 18 og 18 b Beregningsgrundlaget: Satserne fra 1994 blev forhøjet med 2/3 af beløbet til henlæggelse til fornyelse af tekniske installationer den ( 18 og 18 b) 18 b hensættelserne - 4 kr. eller 1,50 kr. pr. m² i kr. eller 1,00 kr. pr. m² i 1996 og 1997 Årlig regulering - udviklingen i nettoprisindekset Danmarks Statistik Kontoen i GI,

12 Høj eller lav 18 b? Afhænger af lejerens pligt til vedligeholdelse Fremgår af lejekontrakten lejelovens 20 Enten 1,50 kr. i 1995 og 1 kr. i 1996 og 1997 (i alt 3,50 kr.) Eller 4 kr. i 1995, 1996 og 1997 (i alt 12,00 kr.) Kontoen i GI,

13 Lejelovens 20 Indtil 1. juli 1994 Lejeren skal i lejeperioden foretage vedligeholdelse og fornøden fornyelse af låse, nøgler og ruder, samt holde vand- og gashaner og elafbrydere forsvarligt ved lige. Lejeren skal endvidere vedligeholde wc-kummer, cisterner, vaskekummer, badekar, køleskabe, komfurer, vaskemaskiner og lignende installationer, med mindre lejeren kan godtgøre, at forringelsen ikke skyldes hans forsømmelse. ~ lav 18 b sats Fra 1. juli 1994 Lejeren skal i lejeperioden foretage vedligeholdelse og fornøden fornyelse af låse og nøgler. ~ høj 18 b sats

14 Høj eller lav 18 b? Det er vigtigt at være opmærksom på: Tidligere oplyst i GI s pjece om regnskab, som fulgte regnskabsblanketten Er nu med som et obligatorisk punkt ved den digitale indberetning på gi.dk Kontoen i GI,

15 Regnskabet til GI Kontoen i GI,

16 Regnskabet til GI Udlejer skal aflægge regnskab til GI en gang årligt Regnskabet skal indberettes til GI senest 6 måneder efter, at regnskabsperioden er udløbet; typisk 1. juli året efter seneste kalenderår. Bindingsbekendtgørelsen, nr. 632 Regnskabet skal som udgangspunkt indberettes med brug af NemId via gi.dk Kontoen i GI,

17 Regnskabet til GI Regnskabet indberetningen omfatter: Opgørelse over både hensættelser og udgifter Angivelse af afholdte vedligeholdelses- og evt. forbedringsudgifter Underskrive Formel dokumentation : - alle beboelseslejere eller beboerrepræsentationen har fået besked om udgifterne eller - en advokat eller registreret eller statsautoriseret revisor bekræfter, at udgifterne afholdt efter 19. Kontoen i GI,

18 Regnskabet til GI Hvis udbetaling: Oplyse beboerrepræsentationen eller lejerne om: Udgifterne, og det beløb, der ønskes udbetalt Lejerne har 6 ugers indsigelsesfrist. Hvis indsigelse fra et flertal: udlejer skal indbringe sagen for huslejenævnet, hvis ønsket om udbetaling ønskes opretholdt. Kontoen i GI,

19 Regnskabet til GI: Selvbetjening på gi.dk Kontoen i GI,

20 Kontoen i GI,

21 Kontoen i GI,

22 Kontoen i GI,

23 Kontoen i GI,

24 Hvilke udgifter kan tages med over 18 og 18 b kontoen Kontoen i GI,

25 Vedligeholdelse Vær særlig opmærksom på bl.a.: Maling mv. inde i lejlighederne ( indvendig vedligeholdelse ) ctr. malerarbejde i form af absolut nødvendige følgearbejder Fraflytning: Lejers forpligtelse misligholdelse lejers manglende betaling Sparet vedligeholdelse /vedligeholdelsesfradrag v. forbedringer Serviceabonnementer Diverse. Uddybes i det følgende. Kontoen i GI,

26 Udvendig og indvendig vedligeholdelse afgrænsning Indvendig vedligeholdelse - LL 22, stk. 3 omfatter: maling hvidtning tapetsering i lejligheden (lakering gulve) Dækkes af konto til indvendig vedligeholdelse eller er lejers pligt. Kan ikke medtages over den udvendige vedligeholdelseskonto ( 18 og 18 b). kan fradrages beløb, der er anvendt til opfyldelsen af udlejerens pligt til anden vedligeholdelse end omhandlet i 21 i lov om leje, (Brl 19, stk.1) Kontoen i GI,

27 Hvornår kan indvendig vedligeholdelse alligevel tages med over bindingskontoen? Der kan tages et beløb med over 18 og 18 b kontoen, som svarer til det absolut nødvendige følgearbejde til vedligeholdelsesarbejder (og forbedringsarbejder, som efter reglerne er taget med over kontoen). GD 2011/08 B udgifter til malerarbejder, når disse er afholdt i tilknytning til vedligeholdelsesarbejde, som hører under udlejers vedligeholdelsespligt og hvor udlejers vedligeholdelsesudgifter også kan fradrages 18 b-kontoen, kan udgiften tages med over den udvendige vedligeholdelseskonto Kontoen i GI,

28 Vedligeholdelse i forbindelse med fraflytning Slid og ælde - medtages over den udvendige vedligeholdelseskonto Lejeren har overtaget vedligeholdelsesforpligtelsen Skader forvoldt af lejeren Misligholdelse fra lejers side Vær opmærksom på, hvad lejeren skal betale erstatning for. Intet af dette kan tages med over den udvendige vedligeholdelseskonto. Kan lejeren ikke betale, må dette sidestilles med lejetab. Kontoen i GI,

29 Sparet vedligeholdelse /vedligeholdelsesfradrag v. forbedringer Sparet vedligeholdelse : Blandt andet ved køkken, bad, vinduer Nogle huslejenævn har standardfradrag Vedligeholdelsesfradrag: Den andel af en samlet udgift til forbedring, der omfatter vedligeholdelsesarbejder Hvad er forskellen? Kontoen i GI,

30 Sparet vedligeholdelse /vedligeholdelsesfradrag v. forbedringer Nævns- og retspraksis Der skal i hvert enkelt tilfælde foretages en vurdering af størrelsen af den sparede aktuelle og fremtidige vedligeholdelse. Der er praksis for, at huslejenævnene forudsætter, at vedligeholdelsesfradraget kan tages med over kontoen for udvendig Vedligeholdelse. Vær opmærksom på: Indgår der beregnede udgifter i den samlede udgift (forbedring incl. sparet vedligeholdelse ), kan disse ikke medtages over den udvendige vedligeholdelseskonto. Kontoen i GI,

31 Arbejde Udgift Forbedringsandel Forbedringsudgift GD Ø Køkken ,89 kr. 75 % ,17 kr. Hvidevarer iøvr ,00 kr. 10 % 1.473,50 kr. Emhætte 2.140,00 kr. 100 % 2.140,00 kr. Ny kontakt og lyskilde 4090,00 kr. 100 % 4.090,00 kr. Bad ,83 kr. 75 % ,83 kr. Belysning i bad nyetabl. Sanitet, nyetabl. termostat 5.074,61kr. 100 % 5.074,61 kr ,50 kr. 100 % 3.132,50 kr. Gulv nyt + afhøvling 6.480,00 kr. 33,33 % 2.160,00 kr. Øvr. rum el udskiftning kontakter/udtag 8.614,84 kr. 33,33 % 2.871,61 kr. HPFI-anlæg nyetabl ,07 kr. 100 % 2.248,07 kr. I alt ,74 kr ,29 kr. Honorar tekniker, adm. finansieringsomkost. Samlet forbedringsudgift 11 % ,33 kr ,62 kr.

32 Eksempel på beregning af lejeforhøjelse 1) Andelen til sparet vedligeholdelse skal være faktisk afholdt. Nye vinduer Følgearbejder Byggeplads Håndværkerudgifter i alt Teknikerhonorar, 10 % 1) Omkostninger i alt Administration, 5 % 1) Bygherreudgifter 1) Administration i alt Sparet vedligeholdelse 1/ Grundlag for beregning af lejeforhøjelse Kontoen i GI,

33 Forbedringsforhøjelsen beregnet på baggrund af en beregnet fiktiv ydelse GA 2001/09 Udlejer kunne ved beregning af et forbedringstillæg i forbindelse med en økkenrenovering medtage 5 % til administration og 8 % til eget byggetilsyn. GD 2004/01 Ø Udlejer kunne medtage 10 % i tekniker- og administrationshonorar i mangel på dokumentation. GD 2002/01 H Udlejer kunne beregne lejeforhøjelsen på grundlag af et sædvanligt langfristet lån, selvom udlejer havde optaget et lavt forrentet lån i GI. Bemærk forskellen: GA 2003/16 Beregnede udgifter kan ikke fradrages på vedligeholdelseskontoen - kun dokumenterede og afholdte udgifter. Kontoen i GI,

34 Andre udgifter Serviceabonnementer Vedligeholdelsesmæssig karakter fx Cleanodan og skadedyrsabonnement er som hovedregel vedligeholdelse Lovpligtige (elevator og centrifuge) er driftsudgifter Energimærkning Skal med i varmeregnskabet Nøgler og låse Lejeren har pligt til at vedligeholde og udskifte i lejeperioden (lejelovens 20) Kontoen i GI,

35 Andre udgifter Energistyring Udgift til energistyring kunne indeholdes i varmeregnskabet GD 2013/67 B Udlejer havde medtaget udgiften til energistyring i varmeregnskabet over for lejeren med den begrundelse, at de månedlige registreringer af ejendommens forbrug og forbrugsinstallationernes driftsforhold var en pligt i direkte tilknytning til energimærkets udarbejdelse. Da energimærkningen var lovpligtig, og da det af ordlyden af LL 36, stk. 2, 3. pkt. fremgik, at "udgifter til energimærkning", skulle medtages i varme- og varmtvandsregnskabet, gjorde udlejeren gældende, at udgiften til energistyring ligeledes kunne medtages i varmeregnskabet. Kontoen i GI,

36 Andre udgifter Ekstra betaling for afkøling af fjernvarme GD H Det fremgår af lejelovens 36, stk. 2, 2. pkt., at udlejer ved leverancer fra et kollektivt varmeforsyningsanlæg skal tage den samlede udgift med i varmeregnskabet. En ekstrabetaling for ringe afkøling er en del af fjernvarmeudgiften og skal derfor tages med i varmeregnskabet. Kontoen i GI,

37 Andre udgifter Låse og nøgler vedligeholdelse og fornøden fornyelse i lejeperioden: lejerens forpligtelse (LL 20) Nøgler udskiftning og omkodning Lejer, der efter fraflytning undlod at aflevere sin nøgle, skulle betale for udskiftning af nøgler og omkodning af låse i hele ejendommen Lejeren fraflyttede den 1. februar 2010 sit boliglejemål og undlod trods aftale herom og flere påmindelser fra udlejer om at aflevere alle sine nøgler. Lejeren blev i boligretten frifundet for udlejerens krav vedrørende udskiftning og omkodning af låse, men blev af landsretten dømt til at betale for udskiftning og omkodning af låse i hele ejendommen. GD 2012/53 V Kontoen i GI,

38 Andre udgifter Teknikerhonorar/-bistand Afhænger af arbejdets karakter Ejerens eget arbejde kan fradrages vedligeholdelseskontoen hvis vedligeholdelse eller forbedring og arbejdet kan dokumenteres: Dokumentation (privat ejer): - Hvilke arbejder er udført - Hvor arbejdet er udført - Hvor mange timer - Timesatsen Kontoen i GI,

39 Etablering af lejligheder og ændring fra erhverv til bolig Ikke udgifterne til etablering af lejligheder Almindelige vedligeholdelsesudgifter som fx udskiftning af tag Ændring af erhverv til beboelse: Huslejenævnet i Århus har godkendt, at en udlejer har taget ca. 19 % af de samlede udgifter til ombygning/ renovering af et erhvervslejemål med over vedligeholdelseskontoen, idet hans opdeling af udgifter efter nævnets skøn var rimelig. Konkret skøn Aarhus Huslejenævn Kontoen i GI,

40 GI s regnskabskontrol Kontoen i GI,

41 Kontrol af regnskaber GI s kontrol af regnskaber = ca. 6-8 % årligt Udvælges tilfældigt Desuden udtager GI regnskaber på baggrund af en konkret risikovurdering. Begrundelsen er kontrolaspektet, som GI er pålagt i Bindingsbekendtgørelsen. Herunder også store og gentagne korrektioner. GI s afgørelser kan indbringes for nævnet. Kontoen i GI,

42 Hvordan kontrollerer GI regnskaberne Dokumentation for alle udgifter Vurderer dokumentation: Kan udgiften medtages over kontoen? Hvis det ikke er klart, hvad der er udført: - beder om specifikation, tilbud, beskrivelse el.lign. Vurderer fordelinger vedligeholdelse/forbedring (+ Sparet vedligeholdelse ) Lejeraccept vedr. forbedringer Korrigerer ved fejl Kontoen i GI,

43 Hvordan kontrollerer GI regnskaberne, fakturaer Sælgers og købers navn og adresse Sælgers momsregistreringsnummer Fakturadato Leverancens eller ydelsens art, omfang og beløb Fakturanummer eller tilsvarende identifikation Der skal anføres på fakturaen, at momssatsen er 25 %, og momsbeløbet skal fremgå. Den dato, hvor levering af varen er foretaget eller afsluttet, eller dato eller periode for arbejdets udførelse skal fremgå. Kontoen i GI,

44 Hvordan kontrollerer GI regnskaberne, låneydelser Er låneydelser medtaget (Brl 19, stk. 2): Den udgift, der ligger til grund for lånet, skal kunne dokumenteres (uanset hvornår det er optaget) Dokumentation for betaling af låneydelser: terminskvitteringer Kontoen i GI,

45 Hvordan kontrollerer GI regnskaberne, forbedringer Hvis der medtages forbedringsudgifter (Brl. 19, stk. 1, 1. pkt.): Dokumentation for lejernes samtykke (et flertal eller beboerrepræsentationen) Ikke dækket af en forbedringsforhøjelse T:BB B / skriftlig tilslutning Kontoen i GI,

46 Hvad GI administrerer på baggrund af Boligreguleringsloven og Lejeloven med tilhørende bekendtgørelser og cirkulærer Nævns og retspraksis Ministeriet (for By, Bolig og Landdistrikter), udtalelser Og GI er omfattet af: Forvaltningsloven Offentlighedsloven Persondataloven. - Kontoen i GI,

47 Tak for i dag Kontoen i GI,