Klager. J.nr UL/bib. København, den 3. juli 2012 KENDELSE. ctr.

Transkript

1 1 København, den 3. juli 2012 KENDELSE Klager ctr. Statsaut. Ejendomsmæglere MDE John Oppermann Wentzlau og Steen Grosen Fisketorvet Slagelse Nævnet har modtaget klagen den 12. januar Klagen angår spørgsmålet om, hvorvidt de indklagede skal betale erstatning til klager som følge af, at der ikke blev tegnet byggeskadeforsikring på en nyopført ejendom, som klager købte via de indklagede. Sagens nærmere omstændigheder er følgende: De indklagede havde et halvt dobbelthus til salg i et byggeprojekt. Klager var interesseret i at købe huset, og den 28. maj 2010 underskrev klager købsaftale om køb af huset for kr. til overtagelse 1. juli 2010.

2 2 Det fremgik af købsaftalen bl.a.: I forbindelse med byggeriet og udstedelse af byggetilladelse/ibrugstagningstilladelse tegner sælger den lovpligtige byggeskadeforsikring som sikrer køber, jfr. lovgivning/vilkår for Byggeskadeforsikring. Vilkår Marts 2008 fra Topdanmark vedlagt som bilag. Af det udleverede bilag Vilkår for Byggeskadeforsikring fremgik bl.a.: Det følger af Byggelovens 25 A, at entreprenør/bygherre sammen med ansøgning om byggetilladelse skal vedlægge et tilbud på byggeskadeforsikring. Formålet med denne lov er at forebygge byggeskader, og sikre ejeren en mere enkel adgang til at få udbedret eventuelle byggeskader, hvis de er væsentlige. Topdanmarks byggeskadeforsikring lever op til de krav, som Byggelovens 25 stiller til en byggeskadeforsikring. Byggeskadeforsikringen træder i kraft, når entreprenøren afleverer byggeriet til bygherren, eller hvis der ikke sker en formel aflevering ved første indflytning. Forsikringen dækker skader, som vi får anmeldt inden 10 år fra den dag, forsikringen træder i kraft, uanset om ejendommen har skiftet ejer. Kommunalbestyrelsen registrerer i Bygnings- og Boligregistreret (BBR), hvilket forsikringsselskab bebyggelsen er byggeskadeforsikret hos, og hvilken dag forsikringen træder i kraft. Topdanmark udsteder forsikringen på grundlag af det projektmateriale, som vi har fået fra entreprenøren/bygherren. Det fremgik videre af bilaget bl.a.: Den sikrede er den til enhver tid registrerede ejer af bebyggelsen. Den første sikrede er den, der ejer bebyggelsen, når den første gang bliver taget i brug lovligt. Klager har i forbindelse med klagesagen fremlagt kopi af selve tilbuddet på byggeskadeforsikringen. Det fremgår heraf, at forsikringen er tilbudt til den entreprenør, der stod for opførelsen af huset, og ikke sælger. Det fremgår videre, at forsikringen dækker hele huset, det vil sige dels klagers halve hus dels det andet halve hus, og at forsikringen koster kr.

3 3 Den 26. maj 2010 skrev klagers advokat til de indklagede bl.a.: Jeg skal herved på købers vegne godkende ovenstående handel på følgende vilkår: [...] Det er en betingelse, at jeg modtager dokumentation for at sælger har tegnet den lovpligtige byggeskadeforsikring, som sikrer køber, jf. lovgivning/vilkår for Byggeskadeforsikring Den 3. juni 2010 skrev de indklagede til klagers advokat bl.a.: Med hensyn til Byggeskadeforsikring, jfr. bekendtgørelsen, bliver denne forsikring tegnet i forbindelse med afslutningen og færdigmelding af byggesagen. I vil herefter modtage kopi af policen. Klager overtog huset på den aftalte overtagelsesdag den 1. juli Klager har oplyst, at der blev tinglyst anmærkningsfrit skøde den 31. august 2010, og at handlen herefter blev afsluttet. Klager har endvidere oplyst, at klager i marts 2011 blev kontaktet af kommunen, der meddelte, at byggesagen ikke var færdiggjort, og at der ikke var tegnet byggeskadeforsikring. Klager henvendte sig herefter til advokaten, der berigtigede handlen, for at få sagen på plads. Den 11. april 2011 rykkede klagers advokat de indklagede for modtagelse af dokumentation for tegnet byggeskadeforsikring. Den 10. maj 2011 rykkede advokaten på ny de indklagede for byggeskadeforsikringen. Den 11. maj 2011 oplyste klagers advokat til de indklagede, at kommunen havde rykket klager for byggesagsforsikring, teknisk dokumentation samt afsætningsplan. Klager har fremlagt kopi af udskrift fra Statstidende, hvoraf det fremgår, at sælger blev taget under konkursbehandling den 19. maj Den 6. juni 2011 skrev klagers advokat til de indklagede bl.a.: Det er min opfattelse, at sælger i h.h. til købsaftalens bestemmelse og efterfølgende korrespondance har tilsikret at byggeskadeforsikring ville blive tegnet. Det er ligeledes min opfattelse, at Home, som repræsentant for sælger, har indestået og må bære risikoen for, at sælger i strid med det tilsikrede ikke har fået tegnet Byggeskadeforsikringen.

4 4 Jeg skal opfordre til, at Home snarest får tegnet den tilsikrede forsikring ligesom jeg ved nærværende tager forbehold for yderligere krav på vegne min klient, såfremt forsikringen ikke tegnes herunder forhold, der kunne være dækket af forsikringen. Jeg har forstået på Dem, at sælger har økonomiske problemer og, at dette er årsag til at forsikringen endnu ikke er tegnet. Jeg har i den forbindelse været i dialog med [ansat i sælgers bank] og [sælgers bank], i det [sælgers bank] i h.h. til en af sælger underskrevet uigenkaldelig transport i garanti/provenu ved salg af ejendommen har modtaget de i forbindelse med handlen deponerede midler. Jeg har pr. telefon forsøgt at overbevise [ansat i sælgers bank] om, at [sælgers bank] af det modtagne provenu skulle frigive et beløb til brug for betaling af byggeskadeforsikringen. Jeg har fået oplyst, at byggeskadeforsikringen for [de 2 halve dobbelthuse] samlet ville beløbe sig til ca. kr Denne oplysning har De meddelt mig, men jeg har ikke noget nærmere på beløbets størrelse. [...] var af den opfattelse, at [sælgers bank] ikke skulle frigive noget beløb. Jeg må ærligt tilstå, at jeg helt kan følge [ansat i sælgers bank] indgang til sagen, særligt ikke i lyset af, at [ansat i sælgers bank ]oplyste mig, at [sælgers bank] ved egen advokat var i færd med at begære det sælgende selskab konkurs. Jeg er i sagens natur ikke advokat for [sælgers bank], men kan ikke helt identificere [sælgers banks] interesse i, at kurator får særlig fokus på handel omkring [det omhandlede halve dobbelthus] og eventuelle omstødelige dispositioner i relation hertil. Min umiddelbare vurdering er således, at [sælgers banks] modtagelse af provenu for salget af [dobbelthuset] vil være omstødelig, da [sælgers bank] på tidspunktet for modtagelse af de deponerede midler var fuldt ud klar over, sælgers vanskelige økonomiske situation og rent faktisk havde afvist betaling af byggeskadeforsikringen iflg mine oplysninger. Min indgang til sagen er at sikre [klager] det [klager] er stillet i udsigt i forbindelse med handlen. Det er mig underordnet om byggeskadeforsikringen bliver betalt af Home med Home s efterfølgende regres mod sælger/[sælgers bank] eller om betaling sker direkte fra [sælgers bank]. Det afgørende for mig er imidlertid at forholdet bliver bragt på plads straks. Den 23. juni 2011 skrev de indklagede til klagers advokat bl.a.: Vi har kontaktet sælgers pengeinstitut, der har meddelt at der ikke er midler i firmaet til at betale præmien. Derudover har de oplyst at de hidtidige tegningsberettigede i firmaet er fratrådt og at der ikke er nogen der er tegningsberettiget i firmaet. Tilbuddet på byggeskadeforsikringen gælder til 2012, men Topdanmark oplyser at det skal være de tegningsberettigede i firmaet der underskriver begæringen om forsikringen. Vi har fået oplyst at den manglende afsætningsplan samt de underskrevne tekniske tegninger til bliver indleveret til kommunen, men hidtil er det ikke sket. Den 21. september 2011 oplyste Topdanmark, at Topdanmark ikke havde udstedt

5 5 forsikringstilbud til sælger eller tilbud på klagers adresse (det halve dobbelthus). Klager har fremlagt en udskrift fra Erhvervs- og Selskabsstyrelsen vedrørende sælger. Det fremgår heraf, at sælger i maj 2010 var begæret opløst, og at denne anmodning blev tilbagetaget i juli Klager har bl.a. anført: Klager ønsker byggeskadeforsikringen tegnet. Subsidiært tegning af en anden forsikring med mindst samme dækningsomfang. Mere subsidiært, at de indklagede selv indestår for de skader, der måtte opstå, og som ville have været dækket af forsikringen og på de vilkår, forsikringen udstikker. Mest subsidiært et erstatningsbeløb på kr. svarende til præmien på forsikringen. Forsikringstilbuddet er ikke afgivet til sælger men til entreprenøren. Dette burde de indklagede have oplyst klager og klagers advokat om. Undladelsen heraf betyder, at klager blev unddraget den lovfæstede beskyttelse, der ligger i byggeskadeforsikringsordningen, idet denne kun beskytter klager som 2. led, ikke som 3. led. De indklagede burde videre have oplyst, at der var tale om et fælles forsikringstilbud med den anden halvdel af dobbelthuset, og at det endnu ikke var tegnet og derfor ikke var bindende for forsikringsselskabet. Når de indklagede ikke oplyste, at forsikringen skulle tegnes med den anden halvdel af dobbelthuset, kunne klager ikke vurdere risikoen for, at forsikringen ikke blev tegnet grundet det andet halve dobbelthus forhold. Både entreprenøren og sælger gik konkurs, hvilket de indklagede burde have forudset. I maj 2010 blev sælger begæret tvangsopløst ved skifteretten. Sælger var således under tvangsopløsning i hele perioden, hvor der blev forhandlet med klager om køb samt indgået købsaftale. Entreprenørens bestyrelse udtrådte af entreprenørselskabet den 26. maj 2010, hvilket også var under selve salgsprocessen. Disse meget tydelige faresignaler om sælgers økonomiske stilling videreformidlede de indklagede hverken til klager eller klagers advokat, hvilket burde være gjort. De manglende oplysninger fra de indklagedes side har betydet, at klager er blevet frataget muligheden for en realistisk vurdering af kreditrisikoen ved at indgå en handel på det vilkår, at byggeskadeforsikringen blev tegnet senere. De indklagede burde klart have gjort opmærksom på, at forsikringen alene forelå som et tilbud og ikke som en tegnet forsikring. Klagers advokat betingede sig i forbindelse med godkendelsen af handlen, at det blev dokumenteret, at den lovpligtige byggeskadeforsikring var blevet tegnet. Den 3. juni 2010 svarede de indklagede til klagers advokat bl.a.: Med hensyn til

6 6 Byggeskadeforsikringen, jfr. Bekendtgørelsen, bliver denne forsikring tegnet i forbindelse med afslutningen og færdigmelding af byggesagen. I vil modtage kopi af policen. Ved at svare i bestemt form med både bliver og denne, gives der udtryk for, dels at forsikringen vil blive tegnet, dels at den konkrete forsikring først vil blive tegnet, når byggesagen er færdig, dvs. efter handlens gennemførelse. Klagers advokat havde betinget sig, at forsikringen ville blive tegnet, og da de indklagede er sælgers repræsentant, giver de indklagede den opfattelse, at de indklagede tilsikrer forsikringens tegning. Da ibrugstagningstilladelse tillige er betinget af forsikringens tegning, giver det også kun mening at overdrage huset til klager, når de indklagede ved, at forsikringen er tegnet, eller når de indklagede selv indestår for, at forsikringen efterfølgende tegnes. Det fremgår af forsikringsbetingelserne, at forsikringen træder i kraft, enten ved en officiel overdragelse eller ved købers indflytning, hvilket gav klager den opfattelse, at forsikringen trådte i kraft ved klagers indflytning den 1. juni De indklagede må herefter også bære risikoen for, at sælger i strid med det tilsikrede ikke har fået tegnet forsikringen, at de indklagede fremsendte dokumenter, der umiddelbart kunne forstås sådan, at tegning ville ske automatisk, og at de indklagede i øvrigt har gennemført handlen og frigivet midler uden at sikre sig, at de betingelser, som klager og klagers advokat klart havde opstillet, var opfyldt. Opløsning af sælger havde ikke kun indflydelse på, om handlen overhovedet skulle gennemføres, men også i høj grad på, i hvilket omfang der skulle finde kontrol sted af, hvorvidt sælger efterfølgende ville kunne afdække sine forpligtelser, herunder forpligtelsen til at honorere byggeskadeforsikringspræmien. De indklagede har bl.a. anført: De indklagede bestrider at have handlet i strid med god ejendomsmæglerskik. Det bestrides, at de indklagede ikke har undersøgt relevante forhold vedrørende tegning af byggeskadeforsikring og/eller ikke har oplyst herom. Der forelå tilbud på forsikring. Det er entreprenøren, der har indhentet forsikringstilbuddet. De indklagede har udleveret kopi af vilkårene for tilbuddet sammen med de øvrige handelsdokumenter til klager. Klagers advokat var berigtigende advokat og repræsenterede klager i forbindelse med handlen. Advokaten kunne have bedt om kopi af selve tilbuddet, hvis advokaten tillagde dette betydning. Det bestrides, at de indklagede ikke har oplyst om relevante forhold vedrørende sælgers tvangsopløsning/økonomiske forhold. De indklagede var ikke bekendt med, at sælger var under tvangsopløsning frem til juni Sælgers ledelse var de indklagedes kontaktpersoner, og der var ikke noget, som gav de indklagede anledning til at tro, at

7 7 sælger var brudt sammeneller var på vej til at bryde sammen økonomisk. De indklagede var heller ikke bekendte med, at ledelsen skulle være fratrådt. Først i april 2011 blev de indklagede opmærksomme på problemerne hos sælger, da de indklagede blev kontaktet af klagers advokat herom. Endeligt bestrides det, at de indklagede skulle have indestået over for klager for, at byggeskadeforsikringen ville blive tegnet ved indflytning. I købsaftalen er det anført, at sælger vil tegne forsikringen. Når de indklagede i deres til klagers advokat anfører, at byggeskadeforsikringen bliver tegnet i forbindelse med afslutningen og færdigmelding af byggesagen, var det en orientering om, hvad arbejdsgangen var, og hvad der var sælgers forpligtelser. Det var ikke en indeståelse fra de indklagedes side om, at forsikringen ville blive tegnet. Da forsikringen skulle tegnes af sælger, var der ikke tale om noget, som de indklagede kunne indestå for. At sælger ikke fik tegnet forsikringen, kan ikke være de indklagedes risiko. Forsikringen kunne i øvrigt have været tegnet, da klager blev opmærksom på problemet efterfølgende. Der forelå et forsikringstilbud, der var gældende i 2 år, og der var således god tid til at benytte sig af tilbuddet og få forsikringen tegnet. Klagers advokat har tilsyneladende frigivet købesummen uden at sikre sig, at forsikringen var tegnet og betalt. Nævnet udtaler: Det fremgår af købsaftalen, at sælger over for klager forpligter sig til at tegne byggeskadeforsikring. Nævnet finder ikke grundlag for at fastslå, at det kan bebrejdes de indklagede, at sælger alligevel ikke tegnede forsikringen. Nævnet finder ikke, at de indklagede har givet klager det indtryk, at forsikringen var tegnet og betalt, og finder ikke, at de indklagedes af 3. juni 2010 kan betragtes som en indeståelse for, at bygningsskadeforsikringen ville blive tegnet. Det kan ikke bebrejdes de indklagede, at klagers advokat gjorde handlen endelig og frigav købesummen uden at have modtaget dokumentation for forsikringens tegning, som advokaten ellers havde betinget handlen af. Nævnet finder det ikke godtgjort, at de indklagede var eller burde være bekendt med sælgers økonomiske eller ledelsesmæssige problemer. Det kan derfor ikke bebrejdes de indklagede, at klager ikke blev gjort bekendt hermed. Nævnet finder det ikke godtgjort, at det havde betydning for, om klager kunne blive dækket af en byggeskadeforsikring, om det var entreprenøren eller bygherren, der har indhentet forsikringstilbuddet, hvorfor det ikke er kritisabelt, at de indklagede ikke oplyste klager om, til hvem tilbuddet var afgivet. Af samme grund finder nævnet det heller ikke kritisabelt, at de indklagede ikke oplyste om, at forsikringstilbuddet gjaldt 2 dobbelthuse.

8 8 Nævnet kan herefter ikke pålægge de indklagede at betale erstatning til klager som følge af, at der ikke blev tegnet et byggeskadeforsikring på klagers halve dobbelthus. Konklusion: Klagen tages ikke til følge. Kendelsen offentliggøres, jf. nævnets vedtægter 22, stk. 1. Forbrugerens navn anonymiseres ved offentliggørelsen, jf. nævnets vedtægter 22, stk. 2. P.N.V. Lone Kerrn-Jespersen formand