Indstilling. Nybyggeri og ombygning ved Lokalcenter Søholm og Lokalcenter. 1. Resume. Til Århus Byråd via Magistraten.

Transkript

1 Indstilling Til Århus Byråd via Magistraten Sundhed og Omsorg Den 1. maj 2009 Århus Kommune Bygningsafdelingen Sundhed og Omsorg Nybyggeri og ombygning ved Lokalcenter Søholm og Lokalcenter Bøgeskovhus 1. Resume Den 25. juni 2008 vedtog Byrådet en indstilling fra Magistratsafdelingen for Sundhed og Omsorg vedrørende udmøntning af rådighedsbeløb til moderniseringsplanens Fase III etape 1. I denne indstilling blev der bl.a. afsat rådighedsbeløb til ombygning af plejehjemsværelserne på Lokalcenter Søholm og Lokalcenter Bøgeskovhus. Det blev indledningsvis vurderet, at de 40 plejehjemspladser ved Lokalcenter Søholm kunne ombygges til 20 moderne plejeboliger. Efterfølgende har det vist sig muligt at etablere flere plejeboliger, så projektet ved Lokalcenter Søholm vil komme til at omfatte i alt 60 plejeboliger med tilhørende serviceareal. Søren Frichs Vej 36M 8230 Åbyhøj Sagsnummer M3/2008/01493 Sagsbehandler Jesper Dahlsen- Jensen Telefon Direkte telefon Telefax E-post E-post direkte jdj@aarhus.dk 12 af de 60 planlagte boliger foreslås etableret hvor de nuværende beskyttede boliger og administrationsbygninger er opført. Administrationsbygningerne og de 7 beskyttede boliger anbefales nedrevet i forbindelse med gennemførelse af projektet. De 12 nye boliger ønskes indtil videre udlejet til Den selvejende institution Hospice Søholm. Beboerne i de beskyttede boliger, der nedlægges, er orienteret på et beboermøde. I forbindelse med Byrådets vedtagelse af Sundhed & Omsorgs indstilling den 25. juni 2008 var det forudsat at 28 plejehjemsværelser ved Lokalcenter Bøgeskovhus skulle ombygges til 14 plejeboliger med serviceareal. I overensstemmelse med Lov om almene boliger m.m. er der derfor blevet udarbejdet en førsynsrapport for byggeriet. Konklusionen i rapporten er, at boligerne ud fra en helhedsbetragtning fremstår i en stand der ikke gør dem velegnede til den påtænkte om- Nybyggeri og ombygning ved Lokalcenter Søholm og Lokalcenter Bøgeskovhus

2 bygning. Det foreslås derfor, at plejehjemsværelserne på Lokalcenter Bøgeskovhus nedlægges og at de 14 forudsatte plejeboliger flyttes til at udgøre en del af de 60 plejeboliger ved Søholm. Projektet på Lokalcenter Søholm udbydes i totalentreprise i efteråret 2009/foråret 2010, med henblik på en egentlig byggestart i januar Ifølge den foreløbige tidsplan vil byggeriet kunne stå færdigt den 31. december Boligerne forventes at få et gennemsnitligt bruttoareal på mellem 80 og 90m 2 inkl. andel i fælles boligareal og andel af adgangsarealer, og vurderes at ville koste knap 1,8 mio. kr. pr. bolig, eller i alt 105,4 mio. kr. Hertil kommer en anskaffelsessum for servicearealet m.m. på 11,4 mio. kr. 2. Beslutningspunkter At 1) projektet på Søholm udvides fra 20 boliger til 60 boliger, At 2) 12 af de 60 boliger indtil videre udlejes som hospice til Den selvejende institution Hospice Søholm, At 3) 7 beskyttede boliger ved Lokalcenter Søholm nedlægges, At 4) 28 plejehjemsværelser ved Plejehjemmet Bøgeskovhus nedlægges og nedrives, dog undersøges det om en del af værelserne kan ombygges til administration, At 5) der meddeles en yderligere anlægsbevilling på kr til planlægning og projektering til og med afholdt licitation, At 6) rådighedsbeløbene overføres som anført i indstillingens afsnit 7.2, tabel 3 og 4, At 7) Sundhed og Omsorg bemyndiges til på Byrådets vegne at meddele tilsagn til projektet (skema A godkendelse) når projektet er klar til totalentrepriseudbud. At 8) finansiering af 17,5 mio. kr. til optimering af byggeriets energiforhold henvise til drøftelserne vedrørende budget Nybyggeri og ombygning ved Lokalcenter Søholm og Lokalcenter Bøgeskovhus Side 2 af 9

3 3. Baggrund Lokalcenter Søholm består i dag af et lokalcenter med 40 plejehjemspladser og 7 beskyttede boliger. Foruden disse er der 11 hospicepladser, som er udlejet til Den selvejende institution Hospice Søholm. Lokalcenter Bøgeskovhus består af et lokalcenter med 28 plejehjemspladser. Derudover er der 70 nye plejeboliger og 54 nye ældreboliger tilknyttet lokalcentret. 4. Den forventede effekt Indstillingen er et led i Byrådets mål om at sikre et udbud af boliger, der imødekommer borgernes særlige behov, herunder at borgerne skal have mulighed for at blive boende i nærområdet. Miljømæssige konsekvenser. Med budgetforliget for 2008 traf Byrådet beslutning om at intensivere arbejdet med et bæredygtigt Århus, herunder at Århus Kommune som bysamfund skal være CO 2 -neutral inden år Det får bl.a. konsekvenser for de kommende års kommunale byggeri. Med henblik på at nå målet, er en klimaplan under udarbejdelse. Sundhed og Omsorg vil med denne indstilling søge at få afsat midler, så det her omtalte byggeri kan energioptimeres, jf. intentionerne i klimaplanen. Nybyggeri og ombygning ved Lokalcenter Søholm og Lokalcenter Bøgeskovhus Side 3 af 9

4 5. De planlagte ydelser 5.1 Lokalcenter Søholm Det blev indledningsvis vurderet, at de 40 plejehjemspladser kunne ombygges til 20 moderne plejeboliger. Efterfølgende er der blevet udarbejdet nogle foreløbige skitser, som viser at der med fordel kan bygges 48 plejeboliger. Boligerne indrettes dels ved en sammenlægning af de eksisterende plejehjemsværelser to og to og dels ved påbygning af en ekstra etage på de nuværende boliger. De 48 boliger er 2-rums boliger med et bruttoareal (areal af egen bolig og andel af adgangsarealer samt fælles ophold/køkken) på ca. 90 m². I arbejdet med ombygningsplanerne er der nedsat et lokalt byggeudvalg med deltagelse af Bygningsafdelingen, medarbejderrepræsentanter, repræsentanter fra brugerråd og beboer-pårørenderåd. På det første møde i byggeudvalget blev der orienteret om planerne. Beboerne på Lokalcenter Søholm skal tilbydes en anden bolig inden ombygningens begyndelse - så vidt muligt efter eget valg. Information Nybyggeri og ombygning ved Lokalcenter Søholm og Lokalcenter Bøgeskovhus Side 4 af 9

5 og tilbud om anden bolig vil ske ved individuelle samtaler mellem lokalcentret og beboeren samt evt. dennes pårørende. Der ydes praktisk og økonomisk hjælp ved flytningen. Der foreslås opført yderligere 12 plejeboliger hvor de nuværende beskyttede boliger og administrationsbygninger er opført. Administrationsbygningerne og de 7 beskyttede boliger anbefales nedrevet i forbindelse med gennemførelse af projektet. Beboerne tilbydes en beskyttet bolig eller en ældrebolig, så vidt muligt efter den enkeltes ønske, dog skal der være en ledig bolig det pågældende sted. Størrelse og indretning af de 12 boliger vil der blive taget stilling til i en kommende byrådsindstilling i forbindelse med anlægsbevilling til byggeri. I løbet af 2008 har der været ført en række forhandlinger mellem Region Midtjylland og Århus Kommune vedrørende udlejning af de eksisterende hospicepladser ved Søholm. Formålet med disse forhandlinger var bl.a. at sikre, at der fortsat er hospicepladser i Århus Kommune. Under forhandlingerne blev flytning af hospicepladserne til adresser uden for Århus Kommune også diskuteret. Som en afslutning på forhandlingerne blev det aftalt, at de 12 plejeboliger indtil videre udlejes til Den selvejende institution Hospice Søholm. Boligerne skal indrettes således, at de efter lejeaftalens ophør kan anvendes af Århus Kommune. Indtil de 12 boliger er opført har Den selvejende institution Hospice Søholm lejet 11 hospicepladser på Lokalcenter Søholm. 5.2 Lokalcenter Bøgeskovhus I forbindelse med Byrådets vedtagelse af Sundhed & Omsorgs indstilling den 25. juni 2008 var det forudsat at de 28 plejehjemsværelser ved Lokalcenter Bøgeskovhus skulle ombygges til 14 plejeboliger med serviceareal. I overensstemmelse med Lov om almene boliger m.m. er der derfor blevet udarbejdet en førsynsrapport for byggeriet. Baggrunden for udarbejdelsen af rapporten er beslutningen om modernisering og sammenlægning af boligerne, således at de får en standard i overensstemmelse med retningslinierne for opførelse af plejeboliger. Nybyggeri og ombygning ved Lokalcenter Søholm og Lokalcenter Bøgeskovhus Side 5 af 9

6 Rapporten bygger på en vurdering af bygningens almene tilstand samt egnetheden for den påtænkte ombygning. Konklusionen i rapporten er, at boligerne ud fra en helhedsbetragtning fremstår i en stand der ikke gør dem velegnede til den påtænkte ombygning. Med baggrund i førsynsrapporten foreslås det derfor, at de 28 plejehjemsværelser på Skovlundgårdsvej 51 nedlægges og bygningen nedrives. I tilknytning hertil undersøges mulighederne for, at en del af plejehjemmet indrettes til kontorer for administrationen ved Lokalcenter Søholm-Bøgeskovhus-Koltgården. I givet fald skønnes det at kunne ske i sidste halvår af Beboerne tilbydes en bolig efter samme principper beskrevet i afsnit Organisering af indsatsen 6.1 Lokalcenter Søholm Disponeringen af bebyggelsen vil foregå i tæt samarbejde med brugerråd og personale, samt repræsentanter fra Den selvejende Institution Hospice Søholm og Region Midtjylland. 6.2 Information af beboere. Beboerne i de 7 beskyttede boliger er blevet orienteret om planerne ved et møde d. 19. november Det er aftalt med de berørte lokalcentre, at nye plejehjemsbeboere skal informeres om ombygningsplanerne, og at nuværende beboere skal orienteres efter behov idet tidsplanen indtil nu har været lidt usikker. Da planerne nu er mere konkrete vil alle nuværende beboere og deres pårørende blive orienteret, og der vil blive indledt individuelle samtaler med henblik på flytning. 7. Konsekvenser for ressourcer 7.1 Lokalcenter Søholm Anskaffelsessum Nybyggeri og ombygning ved Lokalcenter Søholm og Lokalcenter Bøgeskovhus Side 6 af 9

7 Tabel 1 60 plejeboliger m.m. Søholm (2009-priser) Boliger kr inkl. moms Serviceareal kr ekskl. moms Boligernes anskaffelsessum finansieres med: Tabel 2 60 plejeboliger på Søholm Kr inkl. moms Lånoptagelse 91 % Beboerindskud 2 % Kommunal grundkapital 7 % I alt Rådighedsbeløb Boliger: Tabel 3 60 plejeboliger på Søholm kr I alt Nuværende behov Tidligere afsat plejeboliger Søholm Tidligere afsat plejeboliger Bøgeskovhus Difference Differencen udgør kr hvoraf den kommunale udgift udgør 7%, svarende til kr Beløbet foreslås finansieret af afsatte midler til Modernisering, ældreområdet i Serviceareal: Tabel 4 Serviceareal til 60 boliger på Søholm kr I alt Nuværende behov Tidligere afsat, Søholm Tidligere, afsat, Bøgeskovhus (ekskl Nybyggeri og ombygning ved Lokalcenter Søholm og Lokalcenter Bøgeskovhus Side 7 af 9

8 lokalcenterudbedringer) ikke stedfæstede servicearealer Difference Husleje På baggrund af den budgetterede anskaffelsessum på kr for 60 plejeboliger og med et gennemsnitligt bruttoareal på ca. 85 m² vil huslejen udgøre brutto ca. kr pr. måned ekskl. forbrug. Den maksimale boligydelse for gennemsnitsboligen vil udgøre ca. kr for en enlig pensionist uden anden indkomst end folkepension og ældrecheck, hvilket giver en nettohusleje på ca. kr Det relativt høje huslejeniveau skal ses i sammenhæng med, at der er tale om større boliger. 7.4 Anlægsbevillinger Boliger: Tabel 5 60 plejeboliger på Søholm Kr inkl. moms 02. Projektering Omkostninger 900 I alt tidligere bevilling Behov for bevilling 500 Energioptimering. Det foreslås med denne indstilling, at der afsættes en beløbsramme på 15 % af anskaffelsessummen til at energioptimere byggeriet. Målet er, at nybygningen med de 12 boliger skal opføres som lavenergibygninger i klasse 1, mens ombygningen skal energioptimeres mest muligt inden for beløbsrammen. Den samlede anskaffelsessum er brutto ca. 117 mio. kr. Der ønskes derfor afsat en beløbsramme på 17,5 mio. kr. til energioptimering. Dette vil ikke kunne rummes inden for den statslige maksimumbeløb, og kan dermed ikke belånes eller indregnes i huslejen. Denne optimering af bygningens energiforhold medfører lavere driftsudgifter til opvarmning, men denne gevinst vil for størstedelens ved- Nybyggeri og ombygning ved Lokalcenter Søholm og Lokalcenter Bøgeskovhus Side 8 af 9

9 kommende komme beboerne til gavn, og kun for en mindre dels vedkommende kommunekassen. Med den snarlige vedtagelse af regeringens boligpakke forventes indført et energitillæg til rammebeløbet for de almene boliger, svarende til merudgiften ved at opgradere bebyggelsen til lavenergibygning klasse 1. Energitillægget forventes finansieret fuldt ud af beboerne, der som følge af opgraderingen får lavere energiomkostninger. Dette gælder dog formentlig ikke for servicearealerne, ligesom der er tvivl om muligheden for at bruge et beboerfinansieret energitillæg, hvis bygningen rent fysisk ikke kan opgraderes fuldt ud til lavenergiklasse 1. Sundhed og Omsorg vil i forbindelse med budgetdrøftelserne udarbejde et notat, der nærmere redegør for konsekvenserne af de foreslåede lovændringer og energitillægget. Dorthe Laustsen Sundheds- og omsorgsrådmand / Hosea Dutschke Direktør Bilag Bilag 1: Udtalelse fra Ældrerådet (kopi til alle + elektronisk) Bilag 2: Rådighedsbeløb T Bilag 3: Bevilling: AB Tidligere beslutninger Magistratsafdelingen for Sundhed & Omsorgs indstilling af 2. maj 2008 om udmøntning af rådighedsbeløb til videreførelse af Fase III, etape 1, vedtaget på Byrådets møde d. 25. juni Nybyggeri og ombygning ved Lokalcenter Søholm og Lokalcenter Bøgeskovhus Side 9 af 9