Notat. Bygning af små billige boliger

Transkript

1 Notat Vedrørende: Fælles - Notat Sagsnavn: Billige boliger til flygtninge og socialt udsatte Sagsnummer: A Skrevet af: Torben Rugholm torben.rugholm@randers.dk Forvaltning: Social og Arbejdsmarked sekretariat Dato: Sendes til: På Byrådets temamøde i juni 2016 vedr. Klimaplan og strattegisk energiplan, samt Mulighed for at påvirke udbuddet af billige almene boliger, bad byrådet forvaltningen om at arbejde videre med hvilke muligheder, der er for at bygge billigere på området. Forvaltningen gjorde på mødet opmærksom på, at staten havede afsat en pulje til små billige boliger til flygtninge, samt andre borgere med behov for denne boligtype. Puljen dækkede dele af de kommunale udgifter ved byggeri, men gav ikke tilskud til, at prisen for boligerne kunne sænkes. Forvaltningen har i den mellemliggende tid arbejdet videre med de muligheder, der er for at bygge billigere på området, samt undersøgt om puljen til de små billige boliger kan anvendes i Randers Kommune. Bygning af små billige boliger For at få kommunerne til at gå aktivt ind i forsøget på at bygge små billige boliger har KL og regeringen i marts 2016 indgået en aftale om tilskud til almene familieboliger, som kan forbeholdes flygtninge eller andre med særlige behov. Tilskuddet nedsætter kommunernes udgifter ved opførelsen, men nedbringer ikke huslejerne. Med aftalen har kommunerne fået mulighed for at få dækket deres grundkapitaludgift til opførelsen af de første 30 m 2 af en bolig. Hvis boligen er større, betaler kommunen normal grundkapital for de resterende m 2. Halvdelen eller mere af ethvert tilskudsberettiget byggeri skal bestå af boliger på under 55 m 2, og hele byggeriet skal bygges som familieboliger, hvilket betyder, at udgiftsrammen inkl. energitillæg for byggeri i Randers Kommune ikke må overstige kr pr. m 2. Boligerne skal opføres med fuld anvisning, hvilket betyder, at kommunen i hele byggeriets levetid skal dække evt. tomgangsleje. Boligerne kan forbeholdes flygtninge, men kan også bruges til andre målgrupper. Randers kommune har reserveret 13,3 mio. kr. i puljen svarende til kommunens grundkapitaltilskud af de første 30 m 2 af 229 boliger. Reservationen gælder frem til udgangen af 2017, hvor skema A for byggerierne skal være godkendt, for at få endelig del i tilskuddene. Side 1 af 5

2 Boligerne tager udgangspunkt i flygtningeproblematikken, men man skal være meget opmærksom på hvad boligerne efterfølgende skal bruges til, idet flygtningene på sigt formentligt ikke har brug for boliger mellem 35 og 40 m 2. Behovet for små billige boliger Når man ser på behovet for små billige boliger, er det vigtigt, at det er et vedvarende behov, idet tomgangsleje skal betales af kommunen. En lejlighed på 40 m 2 skal kun stå tom i 17 måneder, før udgiften til tomgangsleje overstiger det statslige tilskud til grundkapital. For de større lejligheder, eksempelvis på 80 m2, skal lejligheden blot have tomgangsleje i 9 mdr. I den sammenhæng skal man også være opmærksom på, at eksempelvis Randers bolig har sammenlagt en del små boliger, idet de har haft udlejningsbesvær med denne kategori af boliger. I det følgende vil de typiske brugergrupper for små boliger blive gennemgået. Flygtninge Flygtninge er ikke en gruppe som forventes vedvarende, at have særlige behov, men kan på boligmarkedet kan de være det i en årrække og have et behov for billige boliger. Et behov som også betyder, at flere kommer til at efterspørge de samme billige boliger. Imidlertid er der en særskilt indsats overfor flygtningegruppen gennem integrationsindsatsen, hvis formål netop er at få flygtningene ud af gruppen af borgere med særlige behov. Hvis man ser på problemets omfang kan det konstateres, at det er meget svært at sige noget præcist om udviklingen i antallet af flygtninge og her især antallet af familiesammenføringer. Derfor skal integrationskontorets estimater også tages med et vist forbehold, idet de har svært ved at få valide oplysninger fra Udlændingestyrelsen. Vi ved, at der i årene er kommet 460 borgere til Randers Kommune. Udlændigstyrelsen har som kvote for 2017 tildelt Randers Kommune 177 nye flygtninge. Hvis man ser på det hidtidige forløb er ca. 60 % af de flygtninge, der er kommet til Randers Kommune blevet permanent boligplaceret eller har fundet boligen selv, herunder stort set alle familier. De flygtninge som pt. er midlertidig boligplaceret, samt de flygtninge som kommer til Randers Kommune i 2017 vil på den korte bane have brug for følgende boliger, beregnet ud fra de hidtidige fordeling af familier og enlige samt formodet familiesammenføring: Årstal: 2017/18 Behov for familiebolig Behov for mindre bolig (1 2 personer) Samlet behov Familieboligerne er nemmest at finde selvom antallet indikerer, at det er vanskeligt for boligmarkedet at opsuge en så stor tilgang hurtigt. De mindre billige lejligheder er der stor mangel på. Problemet med de små billige lejligheder vil imidlertid ændre sig ved forsat familiesammenføring og ved at enlige og par kommer i job og derfor har en større betalingsevne. På sigt vil gruppen af flygtninge ikke være dem der have behov for disse små boliger. Flygtningene er midlertidig indkvarteret indtil permanente løsninger er fundet. Side 2 af 5

3 Borgere med sociale problemer og hjemløshed Tilgangen af borgere, der har meget lav betalingsevne og har brug for billige og små boliger, som de vil have svært ved selv at finde, er skønnet til at ligge på ca. 10 personer årligt. Tallene er indsamlet igennem hjemløsestrategien og center for særlig social indsats. Når der er tale om et forholdsvis lille antal skyldes det en række indsatser på området. For det første har forskellige dele af den almennyttige boligsektor m.v. sørget for, at der har været ca. 20 boliger til især unge, der er kommet ud i hjemløshed. For det andet har Randers Kommune meget målrettet, også ydet personlig og økonomisk støtte til udsatte borgere ved anskaffelse af bolig i den private udlejningssektor. Det har betydet, at der årligt for gruppen er blevet anvist omkring 35 boliger i den private sektor, hvor mange af de billigste boliger findes. For det tredje er der generelt forholdsvis mange billige boliger i Randers Kommune. Hvis man jævnligt undersøger boligmarkedet på boligportalen er der ca boliger med en husleje under kr. og 5 10 boliger med en husleje under kr. For det fjerde står der der for nuværende, marts 2017, kun 10 borgere på den boligsociale anvisningsliste til en bolig på under kr. pr. måned inkl. forbrugsafgifter. For det femte har der også været en stor indsats for at undgå udsættelser, hvilket også er med til at holde presset på billige boliger nede. Studerende De større uddannelsesbyer er konstant underforsynet med mindre boliger til unge studerende, hvorfor der ikke er frit valg, om man eksempelvis gerne vil have en ungdomsbolig, med et studiemiljø. Det betyder, at i disse byer kan ledige små boliger altid lejes ud. Randers er i den sammenhæng en lille uddannelsesby og at trække studerende fra andre byer til Randers Kommune ved at kunne tilbyde en lille relativ bilig bolig, dog uden et samlet studiemiljø er formentligt ikke atraktivt. Endelig vil en lang række af de studerende formentligt også vælge andre løsninger, eksempelvis at flere går sammen om en delebolig, som lejes på det private boligmarked. Andre problemkomplekser ved tilskudsordningen Udover at det kan være meget tvivlsom om der vedvarende er behov for disse små boliger, er der også et par andre problemsæt, som er vigtig at være opmærksom på. For det første er det vigtigt at eventuelle små boliger placeres i Randers by, idet de henvender sig til en målgruppe, som ikke har den store fysiske mobilitet, hvilket vil sætte høje krav til den kollektive trafik. At boligerne skal ligge i Randers by gør dem sværere at opføre, idet grundpriserne er væsentlig højere her end i den øvrige del af kommunen. Et andet problemkompleks er, at for at få tilskud fra puljen er der krav om, at mindst halvdelen af boligerne i et byggeri skal være 55 m 2 eller mindre. Da der er store udgifter og usikkerheder forbundet med afdelinger af almene boliger med få lejemål, vil der typisk være behov for at bygge lejemål i hver afdeling. Der skal derfor også være en opmærksomhed på, at koncentrationen af små boliger i et område kan blive forholdsvist stor. Jo større koncentration af små boliger er, jo større risiko er der også for, at de større boliger i samme bebyggelse ikke kan udlejes. Side 3 af 5

4 Ud over dette er der dårlige erfaringer med "kategoriboliger", hvilket vil sige boliger hvor beboerne har den samme type af problemsæt. Der er en tendens til, at denne type boliger forstærker beboernes problemer. Det er i forbindelse med etableringen af de små boliger og dermed adgang til tilskuddet vigtigt, at overveje de økonomiske konsekvenser af satsningen. Det er åbenbart, at der ikke er brug for den reserverede pulje på 229 boliger, men hvis man bare opfører 80 boliger igennem ordningen, eksempelvis med etablering af 40 boliger på ca. 40 m 2 og 40 boliger på ca. 80 m 2, så får man selvfølgelig et tilskud fra staten på kr. 4,8 mio., men Randers Kommune har en udgift på samme niveau, nemlig 4,8 mio. kr. Imidlertid kan der nemt opstå problemer med tomgangsleje med denne model. Det er derfor vigtigt, at der i givet fald budgetmæssigt, afsættes et beløb til dette, idet det på sigt ikke primært er flygtninge, der vil bebo de små boliger, men borgere med lav betalingsevne. Et eventuelt byggeri vil først kunne stå klar i slutningen af 2018, hvorfor der først er behov for eventuelle hensættelser til dette formål fra Det foreslås, at der afsættes kr. årligt. Endelig skal man være opmærksom på at Kommunerne ikke selv kan bygge boligerne, dette skal være igennem en boligforening. Muligheden for at påvirke udbuddet af billige almene boliger Byrådet bad på deres temamøde d. 1. juni 2016, om at forvaltningen fik afklaret mulighederne for at bygge under rammebeløbet og dermed billigere boliger. Forvaltningen har afholdt møde med boligorganisationerne med henblik herpå. Referat fra mødet med boligorganisationerne er vedlagt som bilag: Drøftelse af muligheder for etablering af billigere alment byggeri Tilbagemeldingen fra boligorganisationerne er, at det er svært at bygge billigere, og at den primære måde at få boligerne billigere er at bygge dem mindre. Der er ikke nogen væsentlig prisforskel på, hvad det koster at bygge i træ, beton og tegl. Lejerbo har gennemført et større udbud på modulbyggeri for at se, om det kunne give en billigere kvadratmeterpris. Imidlertid må det konstateres, at der ikke var rationaliseringsgevinster at hente. Ligeledes har Domea, undersøgt mulighederne for, sammen med flere Jyske kommuner, at bygge kombinationsbyggeri, altså lejligheder i familiestørrelse og små billige boliger. Domea har også fremsendt et forslag til Randers Kommune, som i sin udformning er interessant, men prisen er forsat rammebeløbet og altså ikke billigere byggeri. Endvidere er rammebeløbet anvendt for byggeri i Assentoft, hvilket holder grundprisen nede. Hvis et liggende byggeri skal opføres i Randers by skal m 2 prisen for håndværkerudgifterne sænkes med kr. Domeas forslag er, som sagt, heller ikke i sig selv en billigere byggeteknik. Det er det lille antal m 2 som nogle af boligerne er på, der gør dem relative billige, hvilket vil sige kr. pr måned eksklusiv forbrugsafgifter for en 40 m 2 bolig. Det er også nødvendigt, at det er en kombination af nogle små boliger, sammen med boliger i familiestørrelse. Reelt er de små boliger dyrere pr. m 2 end boligerne i familiestørrelse, men der bliver udregnet en samlet m 2 pris, som reelt gør det muligt at gennemføre. Det er tillige undersøgt, om der kan bygges almene boliger af containere eller moduler. Side 4 af 5

5 Region Midtjylland har udviklet nogle fleksible og flytbare moduler, men prisen er her højere end m 2 prisen for ældre og handicapbyggeri. Viden Djurs har brugt containere til deres studieboliger, men huslejen for 30 m 2 er på kr. pr. måned og dermed ikke en speciel billig byggeform. En generel sænkning af byggeomkostningerne er med andre ord ikke en farbar vej pt. Selvom der er mange firmaer der arbejder med konceptet, er det også et faktum, at hvis det nyeste bygningsreglement skal overholdes er mulighederne små. Randers Kommune er med i et frikommunenetværk sammen med København, Roskilde, Høje Taastrup, Favrskov og Århus Kommuner om Flere billige boliger og fleksible boligløsninger. Her har en af ansøgningerne gået på, at kunne bygge billigere ved at sætte færre krav til byggerierne i forhold til eksempelvis krav om elevator, antal parkeringspladser, arealkrav, byggematerialer m.v.. Denne ansøgning er ikke imødekommet. Muligheden for at bygge boliger til en lav husleje er altså kun til stede, hvis man vel og mærke anvender færre m 2. Regeringen har konstateret de samme manglende muligheder for billigere byggeri og har derfor nedsat en tværministeriel arbejdsgruppe med inddragelse af KL, der skal se på om boligselskaberne, kommunernes plankrav og Landsbyggefonden, hver især har bidraget til det forholdsvise høje omkostningsniveau. Konkluderende kan det konstateres, at det her og nu ikke er muligt, at bygge væsentlig billigere end hidtil. Anbefalinger Forvaltningen kan ikke anbefale, at kommunetilsskuddet til de små boliger anvendes i Randers Kommune, idet efterspørgslen kan være yderst svær at estimere på længere sigt. Endvidere er der med udformningen af tilskuddet kraftige økonomiske bindinger som meget hurtigt kan overstige tilskuddets størrelse. Side 5 af 5