Strategisk ejendomsdrift i en ejendomsadministration. Bygherreforeningen Workshop om Ejendomsstrategier og porteføljestyring

Transkript

1 Strategisk ejendomsdrift i en ejendomsadministration Bygherreforeningen Workshop om Ejendomsstrategier og porteføljestyring

2 Drifts og vedligeholdelsesprocessen Identificering Scenarier Organisering Udførsel Evaluering Hvad kommer før processen? Portefølje strategien!

3 Strategiske elementer i ejendomsdrift Akut Langmodig Ledelse Benchmark Opgavens karakter Organisering af ejendomsfunktionen Dokumentation/ Kommunikation Rengøring Pause Relaterede aktiviteter Scenarier Kernevirksomheden (Ejendommen) Anlæg til drift til anlæg til IT Genopretning Indkøb Energirenoveringer Marked Kontrakt Behovs identificering Brugerobservationer Tilstandsvurdering

4 Tidshorisont Porteføljestrategi Lang Kommunal ejendomsporteføljen tjener kun kommunale formål Kort Lille Kerneaktivitet Stor

5 Prioriteringsmodel for vedligehold - Københavns kommune A HØJ B NORMAL C - BASIS Anvendelse Svømmehal Bibliotek Kulturhus Indtryk Meget pænt Normalt ( som derhjemme ) Funktionskrav - Ingen patina - Ingen defekter - Få/ingen funktionssvigt - Få / flere tegn på slidtage - Få / flere ridser eller mærker - Ingen / få defekter - Få funktionssvigt Brugt - Synlige tegn på slidtage - Synlig patina - Få defekter / huller - Funktionssvigt af og til

6 Attraktion Porteføljestrategi Stor Køb og udvikling af attraktive ejendomme - butikscentre over hele landet - erhvervsejendomme i Storkøbenhavn og de større byer i Danmark. Lille Lille Byens størrelse Stor

7 Lejers prioritet Prioriteringsmodel for Vedligehold - DADES Flytter Prioriteres Maling af trappe Beplantning Udføres Utæt tag Manglende varme Venter Maling af kældergang Ejendomsmesterens kontor Prioriteres Defekte fuger Vindues maling Ligeglad Teknisk prioritet Neutralt Funktionssvigt

8 Værdi for kunde Værdi for kundens kerneforretning Værdi for kunden: 95% Funktion/oppetid Høj Æstetik Lav Risiko Convenience Værdifastholdelse Lav total økonomi Små omkostninger i år Høj brugertilfredshed Dokumentation Aldrig Sjældent Ofte Hele tiden Nu og her besparelser Aktivitet Negativ værdi: Skimmelsvamp Tomgang Klager Huslejereduktion Erstatning

9 Vedligeholds særlige karakter - og hvad det kan bruges til Det kan forudses Giver mulighed for planlægning Det går langsomt i stykker Giver mulighed for udsættelse Lange frekvenser Opsparing/lån Forskellig konsekvens ved funktionssvigt Differenceret forebyggelse Æstetisk WYSIWYG

10 Finansiel styring Virksomheder ønsker økonomisk stabilitet Bygningsvedligehold kan medvirke til at Skabe stabilitet. VI dk OMX Cph

11 Omkostning kr./m2 Omkostningsprofil forbyggende vs genopretning Værdi: Værdi: 30+70=100 Forebyggende Genopretning År

12 Mio. kr. Københavns Kommune - Scenarier Ej genoprettet Ingen ekstramidler Strategi Resultat Porteføljen vil forfalde yderligere Risiko for væsentlige følgeskader og accelererende stigning i vedligeholdsbehovet Nuværende takt fastholdes Porteføljen vil være genoprettet i Porteføljen vil generelt opleves vel vedligeholdt om 5-7 år. Ekstra indsats Porteføljen vil være genoprettet i Porteføljen vil opleves vel vedligeholdt om 3-4 år.

13 Definition på vedligeholdelsesefterslæb Vedligeholdelsesefterslæb har man, når behovet for vedligehold (væsentligt) overstiger det, der erfaringsmæssigt skal bruges på at holde et bestemt vedligeholdelsesniveau. Behov opgøres via tilstandsvurdering Erfaringer hentes fra DFM 10 års statestik Vedligeholdelsesniveau defineres ud fra DFM niveau, nutilstand. Der er ikke tale om et efterslæb, fordi en ejendom skal renoveres eller vedligeholdes, hvis denne aktivitet er forventet og skyldes naturlig nedbrydning. Et mindre efterslæb vil kunne afvikles over en kortere årrække ved at acceptere et lavere vedligeholdelsesniveau i en den periode, efterslæbet afvikles på.

14 Beregning af vedligeholdelsesefterslæb Behov mere en 10 gange = stort vedligeholdelsesefterslæb Behov mellem 5 og 10 gange = vedligeholdelsesefterslæb Behov mindre en 5 gange = ingen vedligeholdelsesefterslæb 300 Opgjort behov (gennemsnit over 5 år) Behov (kr/m2) 200 = Efterslæbsstørrelse Gennemsnitlige erfaringsbehov Tid (år)

15 Benchmarking - Renhold Aktivitet Renhold Værdier Moderejendom Budget Nøgletal Ballerup Hørsholm RO'S Spinderiet Waves Waterfront Farum Viby Mathias Nørreport kr/m2-renhold kr/m2-renhold Kontotekst Total Ekstern viceværtservice Ekstra renholdelse - Grus og salt m.v Løsøreforsikringer, Køretøjsforsikringer Pasning af grønne og befæstede arealer Renhold af udvendige bygningsdele Snerydning, grus og saltning Sum af Renhold Diverse Areal: Renhold = Matrikel Bebygget + indvendige parkeringsarealer

16 Et eksempel Find forskellen mellem disse 2 indgangspartier: Shopping center 1 Shopping center 2 Er der (mere) beskidt her? Nej!

17 Et eksempel

18 Værdi Værdi for kerneforretning Vi får hvad vi betaler for, men får vi hvad vi har brug for? Aldrig Sjældent Ofte Hele tiden Negativ værdi for kunde Aktivitetsniveau