Lokalplan 1032, Blandet byområde ved Søren Frichs Vej og Lokesvej, Åbyhøj - Forslag

Transkript

1 Indstilling Til Aarhus Byråd via Magistraten Fra Teknik og Miljø Dato 13. marts 2017 Lokalplan 1032, Blandet byområde ved Søren Frichs Vej og Lokesvej, Åbyhøj - Forslag Offentlig fremlæggelse af forslag til Lokalplan nr. 1032, Blandet byområde ved Søren Frichs Vej og Lokesvej i Åbyhøj, forslag til Tillæg nr. 80 til Kommuneplan 2013, forslag til udbygningsaftale og forslag til miljørapport. 1. Resume Lokalplanområdet omfatter etape 2 af et område syd for Søren Frichs Vej og udgør et areal på ca m 2. Området indgår som en del af det nye brokvarter langs Søren Frichs Vej. Formålet med lokalplanen er at muliggøre en ændring af anvendelse af området fra erhvervsområde til blandt byområde med boliger, liberale erhverv, publikumsorienterede funktioner som butikker, aktiviteter og café/restaurant. Der skal desuden være en daginstitution i området. Lokalplanen er ikke i overensstemmelse med Kommuneplan Derfor ledsages lokalplanen af et kommuneplantillæg. Derudover er projektet et højhusprojekt, da der enkelte steder kan opføres bebyggelse i op til 7 etager, hvorfor der er udarbejdet en miljørapport i forbindelse med lokalplanforslag og kommuneplantillæg. Der har i perioden fra den 28. oktober til 18. november 2015 været afholdt en forudgående offentlig høring om ændring af kommuneplanen, der har resulteret i to høringssvar, der primært omhandler forhold, der relaterer sig til hele det nye brokvarter. Lokalplan 1032, Blandet byområde ved Søren Frichs Vej og Lokesvej, Åbyhøj - Forslag side 1 af 9

2 Aarhus Kommune har fra ejeren af lokalplanområdet modtaget en opfordring til at indgå en frivillig udbygningsaftale, der vedlægges som bilag. 2. Beslutningspunkter At 1) forslag til Lokalplan 1032 og forslag til Tillæg nr. 80 til Kommuneplan 2013 godkendes til offentlig fremlæggelse. At 2) forslag til udbygningsaftale godkendes til offentlig fremlæggelse. At 3) forslag til miljørapport godkendes til offentlig fremlæggelse, og At 4) bemærkninger indkommet under den offentlige høring af forslaget til ændring af kommuneplanen besvares som angivet i indstillingens afsnit Baggrund Lokalplanen er udarbejdet på baggrund af ønske fra privat bygherre om at planlægge for 2. etape af det område, der i kommuneplanen er benævnt som byomdannelsesområde Åby/Søren Frichs Vej. Omdannelsen blev påbegyndt med vedtagelse af lokalplan nr. 990 i september 2015, der dækker etape 1 i området. Etape 2 dækker den resterende del af fragtmandscentralen og Aarsleff s ejendom. 4. Relationer til mål Lokalplanen er i overensstemmelse med målsætningen i Kommuneplan 2013 og Planstrategi 2015 om, at der skal ske en fortætning af byen for at spare på arealressourcerne, og at en stor del af nybyggeriet i kommunen skal ske i omdannelsesområder. Lokalplanen er endvidere i overensstemmelse med forslaget til udviklingsplan for det nye brokvarter, der strækker sig fra Godsbanen i øst til Åby Skole i vest. Lokalplan 1032, Blandet byområde ved Søren Frichs Vej og Lokesvej, Åbyhøj - Forslag side 2 af 9

3 5. Sagsfremstilling 5.1 Lokalplanens indhold Lokalplanområdet ligger i byzone mellem Søren Frichs Vej og Lokesvej og udgør et areal på ca m 2, hvoraf ca m 2 er kommunalt vejareal. Resten er privatejet. Lokalplanområdet opdeles i 2 områder: Delområde I betegnes Karrébyen og ligger tættest på Søren Frich Vej. Det består af to karréer, et torvehus og 2 torve (Bytorvet og Kvartertorvet). Delområde II betegnes Havebyen og ligger syd for Karrébyen mod Lokesvej. Det består af brudte karréer samt et areal, hvor der skal være et regnvandsbassin, og som kan benyttes til byhaver. Det er i lokalplanen forsøgt at skabe rammerne for et godt kvarter, hvor bylivet kan udfolde sig. Planen sikrer, at der etableres forskellige byrum i form af torve, bygader, boliggader og private gårdrum. Dette giver et varieret forløb af byrum med mulighed for forskellige former for ophold og aktiviteter. Lokalplanen giver mulighed for, at der kan opføres i alt op til m² etageareal til blandede byformål, herunder primært etageboliger. I en del af den ene karré skal der etableres boliger i 2 etager med egen indgang fra gaden. Der er fastsat gennemsnitlig lejlighedsstørrelse i hovedparten af området. Dermed sikres der variation i boligstørrelsen og typer. En del af boligerne skal etableres som almene boliger (se afsnit 5.6). Det skønnes, at der opføres boliger i lokalplanområdet. Lokalplanen giver desuden mulighed for erhverv, butikker, offentlige formål, fritids- og kulturformål, sportsaktiviteter og lignende. I Karrébyen stilles der udvalgte steder krav til publikumsorienterede funktioner i stueetagen for at sikre at området får bykarakter. I Havebyen skal der etableres en daginstitution (se afsnit 7.1.3). Torvehuset, de to karréer og bebyggelsen i Havebyen adskiller sig fra hinanden både i funktionssammensætning, bygningsform og facadeudtryk. Dermed skabes der variation i bebyggelsen. Lokalplan 1032, Blandet byområde ved Søren Frichs Vej og Lokesvej, Åbyhøj - Forslag side 3 af 9

4 Mod Søren Frichs Vej er bebyggelsen i 6-7 etager og trapper ned til 5 etager mod Havebyen. Havebyens bebyggelsen er i 3-4 etager og er med til at sikre en overgang mellem bebyggelsen ved Søren Frichs Vej til kolonihusenes skala. Torvehuset er tiltænkt som områdets blikfang, hvorfor det primært vil fremstå transparent og primært skal beklædes med f.eks. strækmetal eller perforerede plader. Nederste etage skal fremstå åbent og primært beklædes med glas. De to karréer skal primært opføres i mørke teglsten. De skal fremstå som flere sammenbyggede individuelle huse, hvor der er en forskydning og højdeforskel mellem hver facadedel. Dette er for at skabe oplevelsesrige facaderækker og byrum. Havebyens bebyggelse skal fremstå som en sammensætning af forskellige primære facadematerialer for at skabe en sammenhæng til kolonihavehusene. Det sekundære facademateriale skal derimod være en variation af træ og cementplader for at der alligevel skabes en form for sammenhæng mellem Havebyens huse. 5.2 Forslag til kommuneplantillæg Lokalplan nr er ikke i overensstemmelse med Kommuneplan 2013 med hensyn til nuværende rammebestemmelser, hvad angår områdets anvendelse, etageantal, højde og bebyggelsesprocent. Kommuneplanen udpeger imidlertid området som omdannelsesområde. Kommuneplanen søges ændret til blandet byområde med et maksimal etageantal på 7 etager og en maksimal bebyggelsesprocent på 165 for området under ét. Dermed bliver det muligt at opføre etagebebyggelse og fortætte området. 5.3 Lokalplan 990 En mindre del af området er i dag omfattet af Lokalplan nr Den del, der vedrører dette lokalplanområde, er udlagt til vej og parkeringsareal. Med denne lokalplan udlægges området til vejareal og bytorv. Lokalplan nr. 990 Lokalplan 1032, Blandet byområde ved Søren Frichs Vej og Lokesvej, Åbyhøj - Forslag side 4 af 9

5 for Aarhus Kommune ophæves for den del, der vedrører lokalplanområdet. 5.4 Byomdannelsesområde og udviklingsplan for det nye brokvarter Det fremgår af kommuneplanen, retningslinje 2.13, at det for større og højt prioriterede omdannelsesområder er et krav, at der udarbejdes en helhedsplan for det samlede omdannelsesområde, inden der kan igangsættes lokalplaner inden for området. Der blev i 2011 udarbejdet helhedsplan for Åbydalen ved Søren Frichs Vej og Åbyvej. Siden denne helhedsplans udarbejdelse er der indarbejdet nye forudsætninger for området i form af et forslag til udviklingsplan for det nye brokvarter, der strækker sig fra Godsbanen i øst til Åby Skole i vest. Formålet med udviklingsplanen er at sætte rammen for, hvordan der kan skabes en sammenhængende by med boliger, gode byrum, caféer, indkøbsmuligheder, kultur- og idrætstilbud osv. Udviklingsplanen har dannet udgangspunkt for lokalplanlægningen. 5.5 Forslag til udbygningsaftale Aarhus Kommune har fra ejerne af lokalplanområdet modtaget en opfordring til at indgå en frivillig udbygningsaftale og har forhandlet herom. Udkast til aftale er vedlagt som bilag 3 til indstillingen. Ved aftalen forpligter grundejer sig til at bekoste 3 infrastrukturanlæg i form af: Signalanlæg for krydset Huginsvej/Søren Frichs Vej. Herunder arealreservation og forberedelse for udvidelse til 4-benet kryds. Lokesvej ombygges og etableres som sivegade med hastighedsdæmpning og hastighedsdæmpende foranstaltninger. Søren Frichs Vej etableres med beplantningsbælte i form af vejtræer, fortov og cykelsti. 5.6 Almene boliger Der er i denne sag stillet krav til, at mindst 20 % af lokalplanområdets boligetageareal skal være familieegnede almene boliger, for at sikre en alsidig boligsammensætning i området. Lokalplan 1032, Blandet byområde ved Søren Frichs Vej og Lokesvej, Åbyhøj - Forslag side 5 af 9

6 5.7 Grundvand Området ligger uden for områder med særlige drikkevandsinteresser (OSD). Det ligger inden for indvindingsoplandet til Stavtrupværket, Aarhus Vand samt i nitratfølsomme indvindingsområder (NFI), hvilket betyder, at området er særlig sårbart over for forurening. I lokalplanen er der fastsat bestemmelse, der sikrer grundvandet mod forurening. Der er forventes vedtaget en indsatsplan for området senest ved udgangen af 2018, hvori der måske suppleres med yderligere grundvandsbeskyttende tiltag. 5.8 Kommentarer og bemærkninger indkommet under den offentlige høring om kommuneplanændringen I perioden fra den 28. oktober til 18. november 2015 har der været afholdt en forudgående offentlig høring om ændring af kommuneplanen for det eksisterende erhvervsområde til et blandet byområde med mulighed for boliger og en større bebyggelsestæthed. Der er modtaget synspunkter og idéer fra følgende: Åbyhøj Fællesråd v/formand Poul B. Schou. Foruden deres egne bemærkninger støtter fællesrådet i hovedtræk op om høringssvaret fra Aktiv Åby. Aktiv Åby v/bestyrelsesformand Kasper Møller Bemærkningerne omhandler hovedsageligt forhold, der relaterer sig til hele det nye brokvarter. Synspunkterne og idéerne gennemgås emnevis i bilag 6 og omhandler følgende emner: Den nye bydels samspil til Åbyhøj og Aarhus C Omdannelse til et nyt kvarter med byliv Overordnede sammenhænge og forbindelser Sportsfaciliteter Skole- og dagtilbud Trafikforhold Busforbindelsen Mangfoldighed i beboersammensætning og byggeriets udformning Bygningshøjden Betegnelsen Åbyen Lokalplan 1032, Blandet byområde ved Søren Frichs Vej og Lokesvej, Åbyhøj - Forslag side 6 af 9

7 Høringsmaterialet er vedlagt indstillingen som bilag 4. Høringssvar er vedlagt indstillingen som bilag 5. Indsigelserne foreslås besvaret, som det fremgår af indstillingens bilag Strategi for borgerinddragelse I foråret 2015 blev der udarbejdet 3 idéoplæg på baggrund af to interne workshops og møder med lokale interessenter. I maj 2015 på et debatmøde om det nye brokvarter blev idéoplæggene fremlagt og debatteret med interesserede borgere. Fællesrådet og Aktiv Åby har været inddraget i processen vedrørende udviklingsplanen for det nye brokvarter. I forbindelse med igangsætningen af planarbejdet er fællesrådet blevet orienteret. Der vurderes ikke at være behov for yderligere tiltag om borgerinddragelse ud over den normale praksis for lokalplanlægningen i Aarhus Kommune. 7. Konsekvenser for ressourcer 7.1 Kommunaløkonomiske konsekvenser Udbygningsaftale Som beskrevet i indstillingens afsnit 5.3 foreligger der et forslag til udbygningsaftale. Forslaget medfører kommunale driftsudgifter til belysning, signalanlæg og vedligehold af vejtræer. Udgifterne kan afholdes inden for gældende budgetter Skoleforhold Områdets distriktsskole er Åby Skole. Denne plan medfører ikke behov for udvidelse af Åby Skole, men på baggrund af forventningerne til boligudbygningen i hele brokvarteret, forventes det på sigt behov for udvidelse. Børn og Unge vil i de kommende år følge udviklingen i elevtallet på Åby Skole nøje, med henblik på at iværksætte initiativer tids nok til, at området også i fremtiden har tilstrækkeligt med skolekapacitet Daginstitution Der er vurderet behov for en daginstitution i området foruden den arealreservation, Børn og Unge har i dag syd for Lokalplan 1032, Blandet byområde ved Søren Frichs Vej og Lokesvej, Åbyhøj - Forslag side 7 af 9

8 Lokesvej. Derfor indgår der en daginstitution i lokalplanforslaget, som skal rumme en 6-gruppers dagtilbudsafdeling. Der er i planen afsat m 2 til selve institutionen og 960 m 2 til udendørs opholdsareal. 7.2 Konsekvenser for miljøet I henhold til Lov om miljøvurdering af planer og programmer er det vurderet, at lokalplanen er omfattet af kravet om miljøvurdering, idet planen vurderes at kunne få væsentlig indflydelse på miljøet, jf. lovens 3, stk. 1, nr. 3 og kommuneplanens højhuspolitik. Miljørapporten er vedlagt indstillingen som bilag 2. Følgende emner indgår i miljørapporten: Trafikale forhold Trafikstøj Byarkitektur påvirkning af byens skyline ved Åbyhøj Byarkitektur påvirkning af lokalområdet internt og i forhold til naboområderne, herunder byrum, skala og indblik. Det lokale klima omkring byggeriet vindforhold Det lokale klima omkring byggeriet skyggeforhold Kristian Würtz / Erik Jespersen Bilag Bilag 1: Lokalplanforslag 1032 med tilhørende tillæg nr. 80 til Kommuneplan 2013 Bilag 2: Miljørapport til lokalplan 1032 Bilag 3: Forslag til udbygningsaftale, lokalplan 1032 Bilag 4: Forhøring om ændring af Kommuneplanen Bilag 5: Høringssvar Bilag 6: Forslag til besvarelse af høringssvar Lokalplan 1032, Blandet byområde ved Søren Frichs Vej og Lokesvej, Åbyhøj - Forslag side 8 af 9

9 Tidligere beslutninger Byrådet vedtog den 23. oktober 2013 Kommuneplan 2013 for Aarhus Kommune, hvori lokalplanområdet udlægges til erhvervsområde og byomdannelsesområde Lokalplan nr. 990, Blandet byområde ved Lokesvej, Åby, vedtaget 9. september 2015 Byrådet vedtog den 21. december 2016 Forslag til udviklingsplan for det nye brokvarter ved Søren Frichs Vej til offentlig fremlæggelse Sagsnummer: 15/ Center for Byudvikling og Mobilitet Tlf.: E-post: Antal tegn: Sagsbehandler: Peter Christoffersen Tlf.: E-post: Lokalplan 1032, Blandet byområde ved Søren Frichs Vej og Lokesvej, Åbyhøj - Forslag side 9 af 9