KENDELSE. Indklagede havde en ejendom til salg, som klager var interesseret i at købe.

Transkript

1 1 København, den 15. maj 2012 KENDELSE Klager ctr. EDC Bent Nielsen A/S v/ Tryg Klausdalsbrovej Ballerup Nævnet har modtaget klagen den 11. august Klagen angår spørgsmålet om, hvorvidt indklagede har givet mangelfulde oplysninger til klager i forbindelse med klagers køb og derfor er erstatningsansvarlig over for klager. Sagens nærmere omstændigheder er følgende: Indklagede havde en ejendom til salg, som klager var interesseret i at købe. Den 5. maj 2008 underskrev klager købsaftale om køb af ejendommen for en kontantpris på kr. Overtagelsesdagen blev aftalt til den 15. juni Det fremgår af købsaftalen, at handlen er omfattet af reglerne i lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom mv. kapitel 1, og at klager

2 2 forinden afgivelse af købstilbud har modtaget kopi af tilstandsrapport udarbejdet den 2. maj 2008 samt tilbud på ejerskifteforsikring dateret 5. maj Det fremgår videre af købsaftalen, at klager er gjort bekendt med, at klager i tilfælde af konstatering af fejl ved bygningerne, der burde have været omtalt i tilstandsrapporten, kan fremsætte krav om skadeserstatning over for den bygningssagkyndige. Kravet skal være fremsat senest 5 år fra overtagelsesdagen, dog senest 6 år fra rapportens datering. Det er i købsaftalens pkt. 27 anført, at klager sammen med købsaftalen modtog kopi af bl.a. tilstandsrapport af 2. maj 2008, samt udløbet tilstandsrapport af 4. september I tilstandsrapport af 2. maj 2008 er der af den bygningssagkyndige givet oplysning om en tidligere tilstandsrapport udarbejdet i 2006, og sælger har i sælgeroplysninger givet oplysning om en tidligere udarbejdet tilstandsrapport fra Det fremgår af sagen, at indklagede og klager den 11. juni 2008 pr. drøftede tidspunkt for nøgleoverdragelse, og det fremgår af denne korrespondance, at klager havde fravalgt at tegne ejerskifteforsikring. Den 1. august 2011 skrev klager til indklagede bl.a.: Jeg skal orientere dig om, at jeg som følge af en opstået vandskade har opdaget en lang række mangler og fejl ved ovenstående hus jeg købte af [sælger] med overtagelse den 15. juni Der er en skade nu, men denne ville ikke være opstået, hvis blot huset var lavet som beskrevet i Bygningsreglementet. (helt konkret er den udendørs terrasse, der er anlagt på køkkenet ikke sikret mod fugt!) Jeg har netop fået udleveret tilstandsrapporter fra 2006 og 2007 for huset og jeg er mildest talt rystet. Begge rapporter nævner at huset generelt set er under normal standard! og det er en række alvorlige problemer ved de fundamentale installationer (K02 og K03). Problemer, som ikke er udbedret når rapporten for 2008 laves. Hvordan kan det ske, at der ikke oplyses herom inden jeg underskriver købsaftale? Det er under al kritik og uværdigt, for slet ikke at sige i strid med reglerne om ejendomsformidlerens oplysnings- og undersøgelsespligter, jf og 16 i lov om omsætning af fast ejendom. Du bedes venligst sende mig dine bemærkninger hertil inden jeg indgiver klage til Klagenævnet for ejendomsformidling.

3 3 Jeg vedhæfter alle tre tilstandsrapporter (hvor jeg altså først fik kendskab til de to andre i går!) og et foto af skaden. [ ] Samme dag skrev indklagede til klager: Som jeg nævnte da vi talte sammen i telefon er jeg naturligvis ked at de problemer du har med vandskaden i huset når det så er sagt mener jeg du som professionel advokat lige på gennemgå sagen inden du skyder på vores håndtering men henvisning til omsætningslovens 13, 14 og 16. Vi har ikke overtrådt lovgivningen. Jeg bemærker at tilstandsrapporten fra er vedlagt som et bilag til købsaftalen og fremgår således af bilagsoversigten pkt. 27. Så du taler ikke sandt når du nævner at rapporten først er kommet til dit kundskab netop nu. Jeg må bede dig rettet dit skyds mod forsikringsselskabet hvor ejerskifteforsikringen er tegnet subsidiært mod den byggesagkyndige og ejendommens forsikringsselskab. Du er naturligvis velkommen til at indgive klage herom til klagenævnet for ejendomsformidling, idet jeg vil afvente klagenævnets afgørelse heraf med sindsro. Vi har loyalt videregivet de oplysninger vi har modtaget fra sælger og de bilag som er er pligtige til at undersøge. Indklagede har i forbindelse med klagesagen fremlagt et tillæg til tilstandsrapporten fra 4. september I tillægget har den byggesagkyndige angivet følgende: - den skønnede restlevetid for grundlæggende bygningsdele - de skønnede udbedringspriser for reparationer nævnt i tilstandsrapporten - konklusioner på ejendommens stand og indeklimaforhold Det fremgår af tillægget, at ejendommen skønnes at være i god og velholdt stand, og at de skønnede udbedringsomkostninger for de fejl, der er nævnt i tilstandsrapporten, er kr. Efter sagens indbringelse for Klagenævnet for Ejendomsformidling, har klager kontaktet kommunen vedrørende lovligheden af altanen på ejendommen. Den 28. marts 2012 skrev en medarbejder hos kommunen til klager: Jeg har kigget ejendommens gamle byggesag igennem, og den angiver ikke en altan. Den må derfor være etableret senere. Det vil ikke kræve en godkendelse at etablere den altan jeg kan se på de vedhæftede billeder. Den bør dog figurere på jeres BBR oplysningsskema. Jeg indfører den i en note på jeres BBR. Klager har bl.a. anført:

4 4 Indklagede er erstatningsansvarlig over for klager som følge af, at indklagede har givet klager mangelfulde oplysninger i forbindelse med klagers køb. Klager fik ikke oplyst, at der var problemer/mangler ved huset, herunder mangler i forhold til bygningsreglementet, selvom det var noget, den tidligere ejer havde kæmpet med. Klager fik ikke oplyst, at den altan der er på ejendommen, ikke var tegnet ind på bygningstegningerne og derfor ikke var godkendt. Indklagede burde derfor, også henset til den usædvanlige ombygning af en købmandsgård til 5 boliger, have undersøgt forholdet nærmere. Indklagede udleverede ikke byggesagsdokumenterne fra ombygningen i 2005 til klager i forbindelse med handlen. Altanen er etableret i forbindelse med ombygningen og er ikke bygget efterfølgende, som kommunen antyder. Indklagede udleverede ikke tidligere udarbejdede tilstandsrapporter til klager i forbindelse med klagers køb og undlod at oplyse om dem. De gamle rapporter er dårligere end den fra 2008, som klager baserede sin købsbeslutning på. Da klager fik fremvist ejendommen, sagde indklagede, at rapporten fra 2007 var ugyldig og dermed ikke relevant. Det er imidlertid klagers opfattelse, at det er væsentligt at kunne følge historikken på ejendommen, og det er underordnet, om rapporten er gyldig eller ej. Indklagede burde ved fremvisningen have udleveret tilstandsrapporten fra 2007, som på det tidspunkt var den senest udarbejdede. Klager bestrider, som af indklagede anført, at det forhold, at sælger har valgt at sælge med anvendelse af reglerne i lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom mv., bevirker, at indklagede ikke havde pligt til at undersøge og udlevere tidligere tilstandsrapport. Indklagede har dermed ikke opfyldt sin forpligtelse til at undersøge forholdene omkring ejendommen og videregive oplysninger til køber. Indklagede må da også have set tilstandsrapporten fra 2007, forinden han prisfastsatte ejendommen, idet prisfastsættelsen skal ske under hensyntagen til ejendommens stand. Indklagede havde en økonomisk interesse i ikke at udlevere de kritiske rapporter, fordi han vidste, at det ville have betydet, at klager ikke havde indgået købsaftale på de vilkår, som blev aftalt. De mangelfulde oplysninger har medført, at klager nu står med store udgifter til retablering og til udbedring af mangler/skader. Klager er påført et væsentligt værdiforringende tab som følge af de mange skjulte mangler, som huset havde, og som skal bringes i orden. Der er tale om f.eks. lydkrav, terrasse, vægge, trapper, vådrum. Ifølge oplysninger, som klager har fundet på Boligsiden.dk, er ejendommen blevet solgt i

5 5 2004, 2006 og til klager i 2008, og der er udarbejdet tilstandsrapporter i 2006, 2007 og Klager blev først i juli 2011 opmærksom på eksistensen af de tidligere tilstandsrapporter, og det har vist sig, at de fejl, der blev påpeget i tilstandsrapporten fra 2007, fortsat er uudbedret. Dette er bekræftet i en skønserklæring udarbejdet 28. september Indklagede har ikke oplyst klager om, at der havde været to ejerskifter kun 2 år, før klager købte ejendommen. Indklagede måtte være bekendt med, at sælger ikke havde udbedret noget ved huset, og burde have undret sig over, at de fejl, der var nævnt i den tidligere rapport, ikke var nævnt i den nye tilstandsrapport. Tillæg til tilstandsrapport fra 2007 er klager først blevet bekendt med under klagesagen. Klagers tab skønnes til godt kr. Tabet er opgjort under hensyntagen til, at klager bærer det fulde ansvar for generelt fald i huspriser. Indklagede har bl.a. anført: Indklagede bestrider at være erstatningsansvarlig over for klager. Indklagede har været sælgermægler og har således ikke ydet køberrådgivning. Indklagede var bekendt med tilstandsrapporten fra 2007, idet den var gældende, da indklagede fik ejendommen til salg. Da rapporten udløb, bad indklagede sælger om at få den forlænget, men sælger ville ikke bekoste dette før, der var en køber. Da klager var interesseret i at afgive købstilbud, bestilte sælger ny tilstandsrapport. Denne rapport modtog indklagede den 4. maj 2008, og indklagede sendte den straks videre til klager, som dagen efter underskrev købsaftalen. Indklagede har, selvom indklagede ikke var forpligtet hertil, udleveret tilstandsrapporten fra 2007 til klager. Både i forbindelse med fremvisning på ejendommen og som bilag til købsaftalen. Det fremgår da også af købsaftalens pkt. 22, at rapporten fra 2007 er udleveret som bilag til købsaftalen. Det fremgår af tillæg til rapport fra 2007, at den byggesagkyndige anslår, at det vil koste kr. at udbedre de skader, som er nævnt i tilstandsrapporten fra Den byggesagkyndige anførte, at ejendommen i øvrigt var i fin stand, og dette gav på ingen måde anledning til, at indklagede skulle foretage yderligere undersøgelser. De forhandlinger, som klager havde med sælger om pris m.v., inden den nye tilstandsrapport forelå, var da også fra klagers side baseret på forhold nævnt i den gamle tilstandsrapport samt markedet generelt. Klager har helt bevidst selv fravalgt den beskyttelse, loven giver klager som køber, ved ikke at tegne en ejerskifteforsikring. Den byggesagkyndige har pligt til at gøre sig bekendt med tilstandsrapporter udarbejdet

6 6 inden for de seneste 6 år. Hvis tilstandsrapporten fra 2. maj 2008 ikke indeholder en korrekt beskrivelse af ejendommens stand, må klager rette sit krav mod den byggesagkyndige. Indklagede er ikke ansvarlig for indholdet af tilstandsrapporten. Der findes tegninger af ejendommen, hvor altanen ud for klagers bolig er indtegnet, og der findes tegninger, hvor altanen ikke er med. At altanen ikke er med på en tegning, er ikke det samme som, at altanen ikke er lovlig. I den udarbejdede tilstandsrapport, som var gældende på handelstidspunktet, er der ingen bemærkninger om ulovlige bygningsindretninger i relation til altanen. Der var ikke noget, der indikerede, at altanen kunne være ulovlig, og indklagede har derfor ikke haft pligt til at undersøge forholdet nærmere. Indklagede har ikke pligt til at oplyse om ejerskifte på ejendommen forud for klagers køb. Indklagede var ikke bekendt med, hvad sælger af ejendommen havde foretaget af arbejder i huset i sælgers ejertid. Ud fra kommunens svar til klager, må det konstateres, at det slet ikke kræver nogen godkendelse at etablere altanen. Indklagede bestrider i øvrigt klagers tabsopgørelse. Opgørelse af et eventuelt tab må ske ved syn og skøn. Nævnet udtaler: Indledningsvis bemærker nævnet, at det ikke af klager ses godtgjort, at indklagede var bekendt med, at sælger havde haft problemer med mangler og/eller bygningsreglementet. Nævnet finder derfor, at det ikke kan bebrejdes indklagede, at klager ikke modtog oplysning herom. Indklagede havde ikke pligt til at oplyse klager om tidligere ejerskifte forud for klagers køb, og nævnet finder derfor ikke anledning til kritik af indklagede i den forbindelse. Ud fra oplysningerne i sagen, herunder oplysningerne fra kommunen, lægger nævnet til grund, at altanen ikke er ulovlig. Nævnet finder det ikke godtgjort, at indklagede vidste eller burde vide, at der var fejl og mangler i forbindelse med altanen, og finder ikke grundlag for at bebrejde indklagede, at klager ikke ved købet modtog oplysninger om disse fejl/mangler. Sælger af ejendommen har valgt at anvende reglerne i lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom mv. kapitel 1. Sælger har således fået udarbejdet tilstandsrapport og tilbud på ejerskifteforsikring i forbindelse med salget. Indklagede har

7 7 forinden handlens indgåelse til klager udleveret tilstandsrapporten og tilbud på ejerskifteforsikring sammen med sælgers accept af at betale halvdelen af forsikringspræmien, som indklagede har pligt til. Nævnet finder ikke, at indklagede tillige havde pligt til at udlevere tidligere udarbejdede tilstandsrapporter til klager. Nævnet kan herefter ikke pålægge indklagede at betale erstatning til klager. Nævnet bemærker, at det ifølge den dagældende bekendtgørelse nr af 12. december 2007 (nu bekendtgørelse nr. 18 af 13. januar 2012) om huseftersynsordningen 10 (nu 14) påhviler den bygningssagkyndige, som skal udarbejde tilstandsrapport vedrørende en ejendom, at undersøge, om der de seneste 6 år er udarbejdet tilstandsrapport. I bekræftende fald skal den bygningssagkyndige fremskaffe den senest udarbejdede rapport, så den kan indgå i grundlaget for eftersynet. Tilstandsrapport af 2. maj 2008, som klager fik udleveret i forbindelse med købet, indeholder oplysninger om tilstandsrapporterne fra 2006 og Hvis klager mener, at den udarbejdede tilstandsrapport af 2. maj 2008 er fejlbehæftet, idet der ikke er taget hensyn til oplysningerne i de to tidligere rapporter, må klager rette henvendelse til den bygningssagkyndige eller til Disciplinær- og klagenævnet for beskikkede bygningssagkyndige. Konklusion: Klagen tages ikke til følge. Kendelsen offentliggøres, jf. nævnets vedtægter 22, stk. 1. Forbrugerens navn anonymiseres ved offentliggørelsen, jf. nævnets vedtægter 22, stk. 2. P.N.V. Lone Kerrn-Jespersen formand