Andelsboligforeningen FYRREHEGNET

Transkript

1

2 Andelsboligforeningen FYRREHEGNET INDHOLDSFORTEGNELSE Side Foreningsoplysninger 2 Bestyrelsespåtegning 3 Den uafhængige revisors påtegning 4 Anvendt regnskabspraksis 5-7 Resultatopgørelse 8 Balance 9 Noter til årsrapporten Noter Nøgleoplysninger Beregning af andelsværdi samt eventualforpligtelser 16 Budgetforslag

3

4

5

6 ANVENDT REGNSKABSPRAKSIS Årsrapporten for AB Fyrrehegnet er aflagt i overensstemmelse med årsregnskabslovens bestemmelser for regnskabsklasse A, andelsboliglovens para 5, stk. 11 og para 6, stk. 20 og 8, samt foreningens vedtægter. Formålet med årsrapporten er at give et retvisende billede af foreningens aktiviteter for regnskabsperioden, og vise om den budgetterede og hos medlemmerne opkrævede boligafgift er tilstrækkelig. Endvidere er formålet at give de efter bekendtgørelse nr af 16. december 2013, jf. andelsboligforeningslovens para 6, stk. 2, krævede nøgleoplysninger og at give oplysning om andelenes værdi, jf. lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber (andelsboligforeningsloven), para 6, stk 8, samt at give de efter andelsboliglovens para 5, stk. 11, krævede oplysninger om tilbagebetalingspligt vedrørende modtaget støtte. Anvendt regnskabspraksis er uændret i forhold til det foregående år. RESULTATOPGØRELSEN Opstillingsform Resultatopgørelsen er opstillet, så denne bedst viser foreningens aktivitet i det forløbne regnskabsår. De i resultatopgørelsen anførte, ureviderede budgettal for regnskabsåret er medtaget for at vise afvigelser i forhold til realiserede tal, og dermed hvorvidt de opkrævede boligafgifter i henhold til budget har været tilstrækkelige til at dække omkostningerne forbundet med de realiserede aktiviteter. Indtægter Boligafgiften vedrørende regnskabsperioden indgår i resultatopgørelsen. Omkostninger Omkostninger vedrørende regnskabsperioden indgår i resultatopgørelsen. Væsentlige resultatposter er periodiseret pr. statusdagen. Finansielle poster Finansielle indtægter og omkostninger indregnes i resultatopgørelsen med de beløb, der vedrører regnskabsperioden. Finansielle indtægter består af renter af bankindeståender. Finansielle omkostninger består af regnskabsperiodens renteomkostninger og bidrag vedrørende prioritetsgæld, indexering af restgælden vedr. indexlån, samt låneomkostninger fra optagelse af lån (prioritetsgæld). AB FYRREHEGNET ÅRSRAPPORT 2013 Side 5 af 17 sider

7 Forslag til resultatdisponering Under resultatdisponering indgår bestyrelsens forslag til disponering af regnskabsperiodens resultat, herunder eventuelle forslag om overførsel til "Andre reserver", f. eks. reservation af beløb til dækning af fremtidige vedligeholdelsesomkostninger på foreningens ejendom. BALANCEN Materielle anlægsaktiver Foreningens ejendom (grund og bygning) indregnes på anskaffelsestidspunktet og værdiansættes ved første indregning til kostpris. Ved efterfølgende indregninger værdiansættes foreningens ejendom til dagsværdien på balancedagen. Opskrivninger i forhold til seneste indregning føres direkte på foreningens egenkapital på en særskilt opskrivningshenlæggelse. Dagsværdien af foreningens ejendom vurderes at kunne fastsættes til senest kendte offentlige ejendomsvurdering (kontantværdi) med tillæg af værdien af de forbedringsarbejder på ejendommen, som måtte være afholdt efter vurderingstidspunktet. Opskrivninger tilbageføres i det omfang, den offentlige vurdering falder. I tilfælde, hvor den offentlige vurdering er lavere end den historiske kostpris, nedskrives ejendommen til denne lavere værdi. Der afskrives ikke på foreningens ejendom. Tilgodehavender Tilgodehavender værdiansættes til nominel værdi. Værdien reduceres med nedskrivning til imødegåelse af tab. Egenkapital Under foreningens egenkapital indregnes medlemmernes andelsindskud. Der føres en separat konto for opskrivningshenlæggelsen vedrørende opskrivning af foreningens ejendom til dagsværdi ("Reserve for opskrivning af foreningens ejendom"). "Overført resultat m.v." indeholder akkumuleret resultat samt resterende overførsel af årets resultat. Under posten "Vedligeholdelsesfond" indregnes beløb reserveret til fremtidig vedligeholdelse. Det reserverede beløb indgår ikke i beregning af andelsværdien. Prioritetsgæld Prioritetsgæld indregnes ved låneoptagelsen til den kontante restgæld, svarende til det beløb der skal tilbagebetales over lånets løbetid. De afholdte transaktionsomkostninger føres i resultatopgørelsen på tidspunktet for låneoptagelsen. Prioritetsgælden er således værdisat til, hvad der for kontantlån svarer til lånets restgæld og for obligationslån til nominel restgæld, hvilket for begge typer svarer til det beløb der skal tilbagebetales. AB FYRREHEGNET ÅRSRAPPORT 2013 Side 6 af 17 sider

8 Øvrige gældsforpligtelser Øvrige gældsforpligtelser værdiansættes til nominel værdi ØVRIGE NOTER Nøgleoplysninger De i note 15 anførte nøgleoplysninger har til formål at leve op til de krav, der følger af para 3 i bekendtgørelse nr af 16. december 2013 fra Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter om oplysningspligt ved salg af andelsboliger. Herudover indeholder noten visse supplerende nøgletal, der informerer om foreningens økonomi. Andelsværdi Bestyrelsens forslag til andelsværdi fremgår af note 16. Andelsværdien opgøres i henhold til andelsboligforeningsloven samt vedtægternes 27. Vedtægterne bestemmer desuden i 13, at selvom der lovligt kan vedtages en højere andelsværdi, er det den på generalforsamlingen vedtagne andelsværdi, der er gældende. AB FYRREHEGNET ÅRSRAPPORT 2013 Side 7 af 17 sider

9 Resultatopgørelse for året 1. januar december 2013 Realiseret Budget Realiseret Ordinære indtægter: Note KR. KR. KR. Boligafgift Vandafledningsafgift Snerydning (naboerne) Gebyrer Ordinære indtægter i alt Ordinære omkostninger: Ejendomsskat og forsikringer Forbrugsafgifter Vedligeholdelse Administrationsomk Øvrige foreningsomkostninger Ordinære omkostninger i alt Ordinært resultat før finansielle poster Renteindtægter bank Finansielle omkostninger Ordinære finansielle poster netto Ordinært resultat Ekstraordinære Poster: For meget opkrævet renovation tidligere år Ekstraordinære indtægter i alt Omprioritering obligationslån Ekstraordinære omkostninger i alt Ekstraordinært resulatat Årets resultat Forslag til resultatdisponering: Hensat til større vedligeholdelsesarbejder Overført til "Overført resultat m.v." Betalte prioritetsafdrag indexlån Betalte prioritetsafdrag obligationslån Indexregulering af indexlån Overført restandel af årets resultat Disponeret i alt AB FYRREHEGNET ÅRSRAPPORT 2013 Side 8 af 17 sider

10 Balance pr. 31. december Aktiver Note KR. KR. Ejendommen matr. Nr. 1. A Tømmerup bys overdrev Torup Optaget til offentlig ejendomsvurdering pr. 1. Oktober 2012 Anlægsaktiver Tilgodehavende renter Tilgodehavender Likvide beholdninger (inkl. vedligeholdfond) Omsætningsaktiver Aktiver Passiver Andelsindskud Reserve for opskrivning af foreningens ejendom Overført resultat m.v Egenkapital excl. andre reserver Andre reserver (jf. forslag til generalforsamlingsbeslutning) Reserveret til vedligeholdelse af ejendommen Andre reserver Egenkapital Langfristede gældsforpligtelser Prioritetsgæld Langfristede gældsforpligtelser i alt Kortfristede gældsforpligtelser Skyldig selvrisiko forsikringssag Kortfristede gældsforpligtelser i alt Gældsforpligtelser i alt Egenkapital + passiver i alt AB FYRREHEGNET ÅRSRAPPORT 2013 Side 9 af 17 sider

11 Noter til resultatopgørelsen for 2013 Realiseret Budget Realiseret Note 1. Gebyrer Gebyr ved andelssalg Gebyr for ventelisten Note 2. Ejendomsskat og forsikringer Ejendomsskatter Forsikring Bygning/Brand Forsikring Arbejdsskade Netbanksindbrudsforsikring Note 3. Forbrugsafgifter Vandafledningsafgift Renovation Note 4. Vedligeholdelse Udvendigt malerarbejde Opretning fliser + ny rensebrønd Materialer 2 containergårde Øvrig vedligeholdelse Snerydning Pasning fællesarealer Note 5. Administrationsomkostninger Bank, PBS, kontorartikler Telefongodtgørelse Revisor, administration Note 6. Øvrige foreningsomkostninger Fortæring, møder Kurser, faglitteratur mv Repræsentation ABF kontingent Note 7. Finansielle omkostninger Renter/bidrag indexlån Heraf offentlig støte Renter/bidrag tilpasningslån (opt. 2010) Renter/bidrag obligationslån (omprioriteret 2012) Indexregulering af indexlån Note 8. Omprioritering obligationslån Tinglysningsafgift Kurstab Stiftelsesprovision, kurtage m.v. Nykredit AB FYRREHEGNET ÅRSRAPPORT 2013 Side 10 af 17 sider

12 Noter til balancen KR. KR. Note 10. Ejendommen, matr. Nr. 1.A. Tømmerup Bys overdrev Torup Kostpris pr. 1. Januar Tilgang 0 0 Afgang 0 0 Kostpris pr. 31. december Opskrivninger pr. 1. Januar Årets opskrivning 0 0 Tilbageført opskrivning 0 0 Opskrivninger pr. 31. December Regnskabsmæssig værdi pr. 31. December Ejendommen er indregnet til seneste offentlige ejendomsvurdering pr. 1. oktober 2012, som besluttet på tidligere generalforsamlinger. Det må antages at den offentlige vurdering er følsom over for renteudsving. Note 11 Likvide beholdninger KR. KR. Rente indest. pct. p.a. Rente gæld pct. p.a. Nykredit, foreningskonto 0,5 11, Nykredit, Pluskonto 1 9, Nykredit, aftalekonto, valørdato 7. maj 2013 n/a n/a Nykredit, aftalekonto, valørdato 7. nov n/a n/a Nykredit, erhvervskonto n/a n/a 0 0 Kontant n/a n/a AB FYRREHEGNET ÅRSRAPPORT 2013 Side 11 af 17 sider

13 Noter til balancen Note 12 Egenkapital Andelshaverindskud Opskrivning af ejendommen Saldo pr. 31/ Årets opskrivning Driftsresultat Saldo pr. 31/ Årets resultat efter afdrag og hensættelser Prioritetsafdrag Saldo pr. 31/ Årets afdrag Indexregulering Saldo pr. 31/ Årets indexregulering Betalte renter nedsparingslån (afsluttet) Saldo pr. 31/ Årets renter Overført resultat m.v Egenkapital excl. vedligeholdelsesfond Vedligeholdelsesfond Saldo pr. 31/ Årets hensættelse Egenkapital pr. 31/ Note 13 Prioritetsgæld Låntype Kontant indexlån Tilpasningslån Obligationslån I alt F5 lån, Fast forrentet, afdragsfrit til 2018 afdrag betales Hovedstol Rentesats 2,50 2,00 3,50 Rente, bidrag heraf offentlig støtte Rente, bidrag netto Afdrag Indeksering Restløbetid 1 år 25 år 28 3/4 år Restgæld Kursværdi af restgæld Det forventes at indexlånet med restgæld kr vil være fuldt indfriet ved udgangen af Note 14 Pantsætninger og sikkerhedsstillelser Til sikkerhed for gæld til Nykredit Realkredit kr er tinglyst pantebrev i ejendommen værdi kr AB FYRREHEGNET ÅRSRAPPORT 2013 Side 12 af 17 sider

14 Note 15 Nøgleoplysninger Nøgletallene viser centrale dele af foreningens økonomi og er primært udregnet på baggrund af arealer. Ifølge foreningens vedtægter anvendes andelsindskuddene som fordelingsnøgle, og de arealbaserede nøgletal for andelsværdi og boligafgift svarer derfor ikke nøjagtigt til de, der konkret gælder for den enkelte andelshaver. Lovkrævede nøgleoplysninger I bilag 1 til bekendtgørelse nr af 16. December 2013 er opregnet en række nøgleoplysninger om foreningens økonomi, der skal optages som noter til årsregnskabet. Disse nøgleoplysninger følger her: Antal BBR Areal BBR Areal BBR Areal m2 m2 m2 B1 Andelsboliger B2 Erhvervsandele B3 Boliglejemål B4 Erhvervslejemål B5 Øvrige lejemål (kældre, garager m.v.) B6 I alt C1 C2 Sæt kryds Hvilket fordelingstal benyttes ved opgørelse af andelsværdien? Hvilket fordelingstal benyttes ved opgørelse af boligafgiften Boligernes areal (BBR) Boligernes areal (anden kilde) Det oprindelige indskud X X År D1 Ejendommens stiftelsesår 1989 D2 Ejendommens opførelsesår 1989 E1 Sæt kryds Ja Nej Hæfter den enkelte andelshaver for mere, end der er betalt for andelen? X F1 Sæt kryds Anvendt vurderingsprincip ved beregning af andelsværdien Anskaffelsesprisen Valuarvurdering Offentlig vurdering X F2 Forklaring på udregning Anvendt værdi pr Ejendomsværdi (F2) divideret med m2 ultimo året i alt (B6) kr. kr. pr. m2 Ejendommens værdi ved det anvendte vurderingsprincip AB FYRREHEGNET ÅRSRAPPORT 2013 Side 13 af 17 sider

15 F3 F4 Forklaring på udregning Generalforsamlingsbestemte reserver Forklaring på udregning Reserver i procent af ejendomsværdi Anvendt værdi pr. Andre reserver (F3) divideret med m2 ultimo året i alt (B6) kr. kr. pr. m Andre reserver (F3) divideret med ejendomsværdi (F2) ganget med 100 % 0,67 G1 G2 G3 Sæt kryds Ja Nej Har foreningen modtaget offentligt tilskud, som skal tilbagebetales ved foreningens opløsning? X Er foreningens ejendom pålagt tilskudsbestemmelser, jf. lov om frigørelse for vise tilskudsbestemmelser m.v. (lovbekendtgørelse nr. 978 af 19. Oktober 2009)? X Er der tinglyst en tilbagfekøbsklausul (hjemfaldspligt) på foreningens ejendom? X Forklaring på udregning Ultimomånedens indtægt (uden kr. pr. fradrag for tomgang, tab m.v.) m2 ganget med 12 og divideret med andelsboligernes areal på balancedagen (B1) H1 Boligafgift x12 / H2 Erhvervslejeindtægter H3 Boliglejeindtægter J Forklaring på udregning Årets resultat divideret med andelsboligernes areal på balancedagen (B1) Kr. pr. m2 Kr. pr. m2 Kr. pr. m2 Årets overskud (før afdrag) gns. pr. andels-m2 de sidste tre år Kr. pr. m2 Forklaring på udregning K1 Andelsværdi Andelsværdi på balancedagen (note 16) divideret med andelsboligernes areal på balancedagen (B1) K2 Gæld - omsætningsaktiver (Gældsforpligtelser jf. balancen minus omsætningsaktiver jf. balancen) divideret med andelsboligernes areal på balancedagen (B1) K3 Teknisk andelsværdi K1 plus K2 Forklaring på udregning Vedligehold (hhv. løbende og genopretning og renovering) jf. resultatopgørelsen divideret med det samlede areal ultimo året (B6) Kr. pr. m2 Kr. pr. m2 Kr. pr. m2 M1 Vedligeholdelse, løbende M2 Vedligeholdelse, genopretning og renovering M3 Vedligeholdelse i alt AB FYRREHEGNET ÅRSRAPPORT 2013 Side 14 af 17 sider

16 P Forklaring på udregning Friværdi (gældsforpligtelser sammenholdt med ejendommens regnskabsmæssige værdi) (Regnskabsmæssig værdi af ejendommen (jf. balancen) - gældsforpligtelser i alt (jf. balancen) divideret med den regnskabsmæssige værdi af ejendommen (jf. balancen) ganget med 100 % 65 R Forklaring på udregning Årets afdrag divideret med andelsboligernes areal på balancedagen Kr. pr. m2 Kr. pr. m2 Kr. pr. m2 Årets afdrag pr. andels-m2 de sidste tre år Supplerende nøgletal i øvrigt Udover de lovkrævede nøgleoplysninger overfor er der beregnet følgende nøgletal pr. statusdagen, der medvirker til at skabe det fornødne overblik over foreningens økonomiske forhold: Kr. pr. m2 andel Offentlig ejendomsvurdering Anskaffelsessum (kostpris) Gældsforpligtelser fratrukket omsætningsaktiver Foreslået andelsværdi Reserver uden for andelsværdi 79 Boligafgift i gennemsnit pr. andelsbolig - m2 404 Omkostninger m.v. i pct af (omkostninger + finansielle poster netto + afdrag) I pct. Vedligeholdelsesomkostninger 5,7 Øvrige omkostninger 16,7 Finansielle poster netto 18,8 Afdrag 58,8 100,0 AB FYRREHEGNET ÅRSRAPPORT 2013 Side 15 af 17 sider

17 Note 16 Beregning af andelsværdi Bestyrelsen foreslår følgende værdiansættelse i henhold til andelsboligforeningslovens 5, stk. 2, litra c, (offentlig vurdering) samt vedtægternes 27 Foreningens egenkapital før generalforsamlingsbestemte reserver Korrektioner i henhold til andelsboligforeningsloven: Prioritetsgæld, regnskabsmæssig værdi Prioritetsgæld, kursværdi KR Nedrundet andelsværdi pr. bolig: Bestyrelsen gør opmærksom på, at ovennævnte værdiansættelse er en maximal overdragelsespris, og at andelshaveren kan overdrage andelen til en lavere pris. I øvrigt henvises til foreningens vedtægter paragraf Bestyrelsen foreslår at ovennævnte værdiansættelse er gældende indtil næste ordinære generalforsamling, og forelægger derfor denne til godkendelse på foreningens generalforsamling den 27. marts 2014 Under henvisning til Vestre Landsretsdom af 12. januar 1995 gør bestyrelsen dog opmærksom på, at de vedtagne andelsværdier evt. skal nedsættes, såfremt der inden næste ordinære generalforsamling fremkommer en ny offentlig vurdering, hvor ejendommens værdi er mindre end den værdi som ejendommen er opført til i denne årsrapport. Note 17 - Eventualforpligtelser Foreningens samlede betalingskrav ved opløsning af foreningen udgør i alt kr Heraf udgør den kommunale andel kr AB FYRREHEGNET ÅRSRAPPORT 2013 Side 16 af 17 sider