Forvaltningen har gennem det seneste halve år modtaget otte ansøgninger om udstykninger med henblik på at opføre helårsboliger.

Transkript

1 NOTAT Teknik- og Miljøforvaltningen Dato Planafdelingen Ansøgninger om udstykning i landzone forår 2017 Forvaltningen har gennem det seneste halve år modtaget otte ansøgninger om udstykninger med henblik på at opføre helårsboliger. Alle berørte ejendomme ligger i landzone og kun en enkelt af de i alt 15 ansøgte grunde er omfattet af en lokalplan. Det betyder, at der ikke uden en landzonetilladelse må foretages udstykning, opføres ny bebyggelse eller ske ændring i anvendelsen af bestående bebyggelse og ubebyggede arealer, jf. 35, stk. 1 i Planloven. Ifølge Planloven skal nye boliger primært opføres i byzone, men der kan dog meddeles tilladelse til udstykninger og nye boliger som huludfyldninger eller afrunding af de landsbyer, der er afgrænset i kommuneplanen. Lige uden for landsbyafgrænsninger bør nye boliger kun tillades gennem kommune- og lokalplanlægning. Ifølge lovens praksis kan der gives tilladelse til huludfyldning, hvis der er tale om enkelte huludfyldninger "indenfor samlede bebyggelser med landsbypræg". Der kan gives tilladelse til huludfyldning, "hvis bebyggelsen ikke bryder afgrænsningen mod det åbne land, og såfremt der i øvrigt ikke findes flere lignende byggemuligheder, som i givet fald ville have krav på en tilladelse ud fra lighedshensyn". Fire af sagerne ligger uden for landsbyafgrænsninger, mens de fire øvrige sager i større eller mindre grad ligger som huludfyldninger i husrækker. Egøjevej 95 udstykning af 1 eller 2 grunde Ejeren af ejendommen Egøjevej 95 har ansøgt om landzonetilladelse til at udstykke ejendommen i én eller to selvstændige ejendomme. Der søges primært om tilladelse til udstykning af én grund på ca m² til opførelse af helårsbeboelse. Sekundært søges om udstykning af 2 grunde á m², også til opførelse af helårsboliger. Side 1 / 10

2 Ejendommen ligger direkte ud til Egøjevej overfor Køge Lilleskole og golfbanen, i et område som er præget af landejendomme og marker. Begge grunde vil ligge indenfor ca. 70 m fra krydset Gl. Hastrupvej-Billesborgvej. Sagen har været sendt i naboorientering til de nærmeste naboer i 2 uger, og der er ikke indkommet høringssvar. Forvaltningen vurderer, at udstykning af denne ejendom ligger udenfor, hvad der bør tillades i landzonen. Ejendommen ligger ikke i et område med landsbypræg, og udstykning af ejendommen kan efter forvaltningens vurdering ikke sidestilles med en udfyldning i eksisterende husrække. Side 2/10

3 Egøjevej udstykning til 3 grunde Ejeren af ovenstående ejendom har ansøgt om landzonetilladelse til, at ejendommen udstykkes i 3 selvstændige ejendomme. Sagen har tidligere været behandlet i Teknik- og Miljøudvalget den 8. december 2016 samt i byrådet den 20. december 2016, hvor sagen blev udsat. Ejendommen er en mindre landejendom, hvor jorderne er solgt fra i 1960'erne og sammenlagt med naboejendommen. Ejendommen består i dag af et stuehus, udlænger og en garage. Ejeren ønsker at nedrive den eksisterende bebyggelse for at udstykke og opføre 3 nye boliger med passende have i god afstand til Køge by. Ejendommen ligger i et område præget af landejendomme med store grundstykker/haver og op til et kolonihaveområde nord for Gl. Hastrup landsby og golfbanen, direkte ud til Egøjevej. Side 3/10

4 Sagen har været sendt i naboorientering i 2 uger. I høringsperioden er der ikke indkommet høringssvar. Forvaltningen vurderer, at udstykningen til tre grunde ligger udenfor, hvad der generelt kan tillades i landzonen. En udstykning til tre selvstændige ejendomme kan ikke sidestilles med en udfyldning i eksisterende husrække og vil afvige i forhold til de øvrige ejendommes størrelser og bryde med omgivelsernes kulturhistoriske fortælling. En enkelt udstykning kan tillades, hvis udvalget vurderer, at bebyggelsen fra Egøjevej 116 til 128 betragtes som en husrække. Dette vil være en konkret vurdering, der kan påklages. Søllerupvej 20 udstykning af 1 grund Ejeren af ovennævnte ejendom har ansøgt om landzonetilladelse til at frastykke matr.13b, Søllerup by, Herfølge fra sin ejendom matr. 9 Søllerup by Herfølge, Søllerupvej 20. Ejeren ønsker at opføre en form for aftægtsbolig /ældrebolig til eget brug. Arealet udgør 1580 m². Matr. 13b har i de sidste 35 år ikke indgået i driften af gården og fremstår i dag tilplantet med solitære træer. Sagen har været i naboorientering i 2 uger og der er ikke indgået nogen bemærkninger. Forvaltningen vurderer, at frastykningen ligger udenfor, hvad der generelt bør tillades i landzonen. En frastykning af matr. 13b kan ikke sidestilles med afrunding af en landsby. Der vil dog være tale om ny bebyggelse i en Side 4/10

5 eksisterende husrække, men der vil i så fald være mange potentielle byggemuligheder i området. Søllerupvej fremstår med spredt bebyggelse langs vejen og med mange "huller", hvilket er en del af den kulturhistoriske fortælling. Såfremt alle huller udfyldes med nybyggeri vil Søllerupvej hurtigt fremstå som en tæt bygade og en barriere mod det landskab, som folk ønsker at bo i. Vurderer udvalget, at der er tale om en enkeltstående huludfyldning, vil det være en konkret vurdering, der kan påklages. Firkløvervej 1 udstykning af 1 grund LE34 har på vegne af ejer søgt om landzonetilladelse til udstykning af en grund til opførelse af en helårsbeboelse. Ejendommen har et areal på ca m². Ejer påtænker at udstykke ca m² inkl. ca. 160m² vejareal. Ejer påtænker at sælge ejendommen. Da grundarealet er større end 1400 m² vil avancen ved salg som udgangspunkt blive beskattet, med mindre grunden efter offentlig bestemmelse ikke kan udstykkes. Ved den skitserede udstykning vil bygningsparcellen blive nedbragt under 1400 m² og dermed blive omfattet af den normale skattefrihed ved salg af egen bolig. Sagen har endnu ikke været i naboorientering. Ejendommen ligger m nord for byzonen i Ejby som den midterste af tre ejendomme langs grusvejen Firkløvervej. Forvaltningen vurderer, at udstykningen i dette tilfælde ligger udenfor, hvad der generelt kan tillades i landzonen. En udstykning af ejendommen Side 5/10

6 Firkløvervej 1, kan ikke sidestilles med en huludfyldning i eksisterende husrække, da der her blot er tale om to større landejendomme på en markvej, der fører videre ned til yderligere landejendomme. Gl. Hastrupvej 8 og 4 - udstykning af 4 grunde Ejerne af ejendommene på adresserne Gammel Hastrupvej 8 og 4 har ansøgt om tilladelse til at udstykke fire arealer fra sine matrikler til fremtidig bebyggelse med helårsbeboelse. De tre af arealerne har en grundstørrelse på hver m 2 og det fjerde areal er på m 2. Tre af arealerne ligger uden for afgrænsningen af Gl. Hastrup Landsby, som er omfattet af Lokalplan 5-18, Gl. Hastrup Landsby, mens ét areal ligger inden for landsbyafgrænsningen og dermed omfattet af lokalplanen. Ansøgningen har været i naboorientering, og der er indkommet indsigelser og bemærkninger fra fem naboer. En er på vegne af elleve naboer. Indsigelserne peger på, at det ansøgte er i strid med lokalplanen, da denne ikke giver mulighed for flere udstykninger, og at det ansøgte er så omfattende og vil ændre så meget på landsbyen, at det vil være i strid med lokalplanens formål om at bevare landsbyens miljø. De peger også på, at så væsentlige ændringer vil medføre øget trafik med forringet trafiksikkerhed til følge, særligt for cyklende skolebørn. Endelig mener de, at følgerne af at udstykke det ene areal på m 2 ikke er beskrevet tydeligt nok, da det kan medføre opførelse af mange boliger, som vil få landsbyen til at vokse betydeligt. Det fremgår af formålsbestemmelsen i lokalplanen, at der kan gives mulighed for udstykning og opførelse af ny bebyggelse i midten af Side 6/10

7 landsbyen. Lokalplanen giver ikke yderligere muligheder for ny boligbebyggelse. Forvaltningen vurderer, at tilladelse til udstykning af den ene grund inden for landsbyafgrænsningen vil stride i mod lokalplanens principper, hvorfor der ikke kan meddeles dispensation. Da der søges om udstykninger af mere end tre grunde ved Gammel Hastrup, og da flere andre ansøgere allerede har søgt om udstykninger ved landsbyen, bør stillingtagen til en eventuel udvidelse af landsbyen ske gennem kommuneplanprocessen, jf. udvalgets principper for udstykninger i landzonen. En planproces vil delvist kunne imødekomme de af naboerne rejste kritikpunkter. Gammel Hastrupvej 10 - udstykning af 1 grund Ejeren af ejendommen Gammel Hastrupvej 10 har søgt om landzonetilladelse til udstykning af én grund til helårsbeboelse med en størrelse på mellem 1000 m² og 2000 m². Der ansøges om 2 alternative udstykningsmuligheder. Ansøger har hørt, at der er et ønske om store grunde, hvilket er baggrunden for alternativ nr. 2. Ejendommen ligger i den sydvestlige udkant af landsbyen Gammel Hastrup uden for landsbyens afgrænsning, men mellem to eksisterende ejendomme, der også ligger uden for landsbyen. Den ønskede udstykning er placeret i grundens nordvestlige hjørne og er begrundet med, at udstykningen vil passe naturligt ind i landsbyen. Side 7/10

8 Sagen har været sendt i naboorientering til de nærmeste naboer i 2 uger, og der er i perioden indkommet 2 høringssvar som bl.a. har følgende bemærkninger, svarene er tilknyttet i deres fulde længde: Naboer i ejendommen Gl. Hastrupvej 8 er positive, men foretrækker at udstykningen bliver på minimum 2000 m² så den kan omfattes af tankerne bag lokalplan 5-18 for Gl. Hastrup Landsby. Beboere i ejendommen Gammel Hastrupvej 13 er imod udstykning og henviser til det store arbejde med udarbejdelse af Lokalplan 5-18, som er en bevarende lokalplan. Derudover frygtes indbliksgener og øget trafik i landsbyen, samt at landsbyen vil miste sin landsbykarakter. Ejeren er tidligere formand for Gl. Hastrup Bylaug. Bemærkningerne fra beboerne i Gl. Hastrupvej 13, suppleres med yderligere begrundelser mod udstykning fra deres advokat. Disse omhandler bl.a. kommuneplanens mål om at sikre, at der i landsbyerne kun tillades meget begrænset nybyggeri, og at dette alene sker med udgangspunkt i landzonelandsbyernes nuværende afgrænsning, så de pågældende landsbyer bevarer deres identitet. Forvaltningen vurderer, at udstykning af denne ejendom ligger udenfor, hvad der er praksis og hvad der kan tillades i landzonen. Da grunden ligger umiddelbart uden for en afgrænset landsby, og set i lyset af de øvrige ansøgninger om udstykning ved Gl. Hastrup bør stillingtagen til en eventuel udvidelse af landsbyen ske gennem kommuneplanprocessen, jf. udvalgets principper for udstykninger i landzonen. En planproces vil delvist kunne imødekomme de af naboerne rejste kritikpunkter. Vasebækvej 3 - udstykning af 2 grunde Ejeren af ejendommen ønsker at udstykke 2 grunde til helårsbeboelser. Grundene er placeret mellem Langebækgårds hovedhus og Åshøj by og har hver en størrelse på 1178 m². Side 8/10

9 Ejendommens ejer har tidligere ansøgt om udstykning af ejendommen, og sagen blev behandlet på Teknik- og Miljøudvalgets møde den 5. oktober 2016, pkt. 201, hvor sagen blev begæret videre i byrådet. Inden da valgte ansøger at trække ansøgningen tilbage, da der blandt naboerne herskede tvivl om hvor stort omfanget af den ønskede udstykning var. Ansøger ønsker i denne ansøgning at præcisere, at der er tale om udstykning af 2 grunde og at placeringen af disse ligger i tilknytning til eksisterende beboelse. Placeringen af de to grunde er principielt den samme som tidligere, men de to grunde er begge mindre. Sagen har været i naboorientering i perioden april og der er indkommet en lang række indsigelser som alle er imod yderligere udstykning i og omkring Åshøj. Samtlige indsigelser er tilknyttet som bilag. Forvaltningen vurderer, at udstykning af denne ejendom ligger udenfor, hvad der er praksis og hvad der kan tillades i landzonen. Da grunden ligger umiddelbart uden for en afgrænset landsby, bør stillingtagen til en eventuel udvidelse af landsbyen ske gennem kommuneplanprocessen, jf. udvalgets principper for udstykninger i landzonen. En planproces vil delvist kunne imødekomme de af naboerne rejste kritikpunkter. Billesborgvej 49C - opførelse af hus på ubebygget grund Ejeren af en udstykket grund på Billesborgvej 49C har søgt om tilladelse til at opføre et énfamiliehus på op til 170 m 2. Grunden ligger ca. 200 meter uden for afgrænsningen af Egøje Landsby, som er omfattet af lokalplan 5-19, Egøje Landsby. Grunden ligger overfor det store gartneri Blad Grønt og umiddelbart i forlængelse af en mindre udstykningsrække, hvor der er opført henholdsvis to sommerhuse og en helårsbolig. Ejeren ønsker at opføre huset under hensyntagen til Egøje Landsbys bygningsmiljø og arkitektoniske udtryk med hensyn til byggetradition og materiale- og farvevalg. Desuden ønsker ejeren at tænke grundens nuværende varierede beplantning ind i den kommende bebyggelse. Side 9/10

10 Der er indkommet to bemærkninger i forbindelse med naboorienteringen. Ingen har indsigelser i mod det ansøgte. Naboen mod syd har fremsendt en ansøgning om at udstykke matriklen i tre til fire grunde til helårsboliger. Nabo mod nord ønsker at bevare grantræer plantet i skellet mellem Billesborgvej 49B, som denne ejer, og 49C, hvorpå der er ansøgt om nyt enfamiliehus. Der er i denne sag hverken tale om en afgrænset landsby eller en egentlig huludfyldning. Grunden støder ikke direkte op til landsbyafgrænsningen, så det vil derfor ikke være relevant, evt. at udvide landsbyen i denne retning gennem kommuneplanprocessen. Det der kunne tale for en tilladelse er, at der tidligere har ligget en fritidsbolig på grunden, og at der pga. af bebyggelsen i området og jernbanen mod øst ikke er væsentlige landskabsinteresser. Side 10/10