århus kommune. Magistratens 2. Afdeling Stadsarkitektens Kontor. Rådhuset Århus C

Transkript

1 århus kommune. Magistratens 2. Afdeling Stadsarkitektens Kontor. Rådhuset Århus C Side 1 Til Århus Byråd via Magistraten Den J.nr. Ref.: Tlf.nr. INDSTILLING 24. september 2004 Arne Bager Endelig vedtagelse af revideret forslag til lokalplan nr Boligområde ved Sabrovej i Sabro. 1. Resume Forslag til lokalplan nr. 672 blev udarbejdet med det formål at ændre en del af gældende lokalplan nr. 374 fra åben-lav boligbebyggelse til tæt-lav boligbebyggelse og at muliggøre et kommunalt udbud af storparceller. Byrådet godkendte i møde den 5. februar 2003 lokalplanforslaget til offentlig fremlæggelse. Lokalplanforslaget har været offentlig fremlagt, og ved periodens slutning er der indkommet 5 indsigelser/bemærkninger, herunder bl.a. indsigelse fra Fællesrådet Sabro-Fårup med ønske om, at området udnyttes til åben-lav boligbebyggelse.

2 Side 2 På baggrund af høringsresultatet samt en stor efterspørgsel på nye parcelhusgrunde i Sabro foreslår Magistratens 2. Afdeling, at lokalplanforslaget ændres, så området udnyttes til åben-lav boligbebyggelse (parcelhuse) i stedet for tæt-lav boligbebyggelse. Der er udarbejdet et revideret lokalplanforslag nr. 672, der indeholder udstykning af i alt 40 parcelhusgrunde. Det reviderede lokalplanforslag har været fremlagt i ny høring i lokalområdet. Århus Amt, Natur og Miljø, har meddelt, at der ikke er indvendinger imod endelig vedtagelse af det reviderede lokalplanforslag. Der er ikke modtaget andre bemærkninger under den fornyede høring. Det reviderede lokalplanforslag er i overensstemmelse med kommuneplanens rammebestemmelser. Magistratens 2. Afdeling indstiller, at det reviderede lokalplanforslag vedtages endeligt. 2. Tidligere beslutninger Århus Byråd vedtog i mødet den 13. juni 1990 lokalplan nr. 374 for et større byområde ved Viborgvej og Sabrovej i Sabro. Byrådet godkendte i mødet den 5. februar 2003 lokalplanforslag nr. 672 til offentlig fremlæggelse. 3. Beskrivelse af indstillingen. Lokalplanforslaget omfatter et ca. 5,2 ha stort areal beliggende ved Sabrovej i Sabro. Lokalplanområdet er kommunalt ejet og beliggende i byzone. Arealet er en del af en ældre lokalplan nr. 374, der udlægger området til åben-lav boligbebyggelse.

3 Side 3 Udarbejdelsen af lokalplanforslag nr. 672 havde baggrund i et generelt behov i kommunen for fremskaffelse af udbud af storparceller til tæt-lav boligbebyggelse, samtidig med at kommunen ved lokalplanens igangsætning havde et udbud af parcelhusgrunde ved Højagerparken i Sabro, hvor salget gik langsomt. Lokalplanforslaget indeholdt 6 storparceller med en rummelighed på i alt ca. 125 boliger, opført som tæt-lav bebyggelse. Bebyggelsen må opføres i maksimalt 2 etager. Området vejbetjenes fra Sabrovej. Behandling af bemærkninger/indsigelser fremkommet under den offentlige fremlæggelse. Forslag til lokalplan nr. 672 har været offentligt fremlagt i perioden den 19. februar til den 9. april Under den offentlige fremlæggelse er der fremkommet i alt 5 bemærkninger/indsigelser, der mærket bilag A-E er vedlagt indstillingen: A Fællesrådet for Sabro-Fårup, v. formand Johannes Riis, Gl. Viborgvej 106, Mundelstrup, 8471 Sabro. B Sabro-Fårup Beboerforening, v. formand Johannes Riis, Gl. Viborgvej 106, Mundelstrup, 8471 Sabro. C Østjydsk Halmvarme A.m.b.a., v. driftschef Per Nørskov, Lilleringvej 32, 8462 Harlev J. D Majken Poulsen, Vistoftparken 66, 8471 Sabro. E Århus Amt, Natur og Miljø, Lyseng Allé 1, 8270 Højbjerg. Bilag A Fællesrådet for Sabro-Fårup udtrykker bekymring med hensyn til balancen mellem åben-lav og tæt-lav boligbyggeri, kapacitetsproblemer i skole og institutioner, trafikforholdene ved Sabrovejs

4 Side 4 udmunding i Viborgvej, der er sikkerhedsmæssig uforsvarlig, samt udbygningstakten i lokalsamfundet. Fællesrådet for Sabro-Fårup ønsker ikke lokalplanområdet udlagt til tæt-lav boligbyggeri. Ad Bilag A Lokalplanforslag nr. 672 blev udarbejdet for at imødekomme et generelt behov i kommunen for at skaffe udbud af storparceller til tæt-lav boligbebyggelse. I løbet af har der været et stort salg af parcelhusgrunde, hvorved behovet for kommunalt udbud af parcelhusgrunde er blevet mindst lige så stort. Det gælder også i Sabro, hvor parcelhusgrundene i området Højagerparken, beliggende umiddelbart øst for lokalcentret, nu er udsolgte. Parcelhusgrundene i Højagerparken har ellers gennem nogle år været svære at afsætte. Magistratens 2. Afdeling indstiller på den baggrund, at indsigelsen fra fællesrådet imødekommes, således at områdets udnyttelse ændres til åben-lav boligbebyggelse (parcelhuse). Af Kommuneplanens Hovedstruktur, afsnittet Boliger, Stategier fremgår, at det årlige byggeri i Sabro i de nærmeste år som udgangspunkt ikke må overstige familieboliger af hensyn til den begrænsede kapacitet på Sabro-Korsvejskolen. I Boligudbygningsplanen såvel som i skoleprognosen er der taget hensyn hertil. Området for lokalplan nr. 672 har i en årrække været medtaget i skoleprognosen. Det kan oplyses, at Magistratens 1. Afdeling har anmodet om udlæg af arealer til institutionsformål i forbindelse med den forberedende lokalplanlægning af byvækstarealerne øst for Sabrovej. Arealer til offentlige formål, institutioner, kan forventes udlagt i forbindelse med denne lokalplanlægning. Magistratens 2. Afdeling har i samarbejde med fællesrådet igangsat et undersøgelsesarbejde for at nå frem til en fremtidig trafikløsning særligt omkring Sabrovej og en mere sikker tilslutning af Sabrovej til Viborgvej. Resultatet af dette undersøgelsesarbejde vil foreligge på et senere

5 Side 5 tidspunkt. Bilag B Sabro-Fårup Beboerforening ønsker, at den gældende lokalplan nr. 374 bibeholdes for området. Udviklingen gennem de sidste ca. 10 år har betydet, at tæt-lavt boligbyggeri i 2 etager er blevet mere dominerende og byen har mistet noget af sin landsbykarakter. Sabro-Korsvejskolen er fyldt op med elever, og der er ikke sket udvidelser. På trafikområdet er udbygning af vejene heller ikke fulgt med udviklingen. Ad Bilag B Der henvises til besvarelsen under ad bilag A. Bilag C Østjydsk Halmvarme A.m.b.a. har følgende bemærkninger: Værkets transporter af halm og aske sker ad Sabrovej. Når der på sigt kommer boligområder på begge sider af vejen forudses, at trafikken til og fra værket kan give anledning til klager. Det foreslås, at der etableres en beplantet støjvold på nordsiden af Hvidtjørnvej, der betjener erhvervsområdet og herunder halmvarmeværket, begrundet i miljøhensyn mellem boligområde og erhvervsområde. Det foreslås, at lokalplanlægningen indeholder bestemmelser om accept af bestående erhvervsvirksomheder, så risikoen for begrænsninger fremover bliver minimeret. Ad Bilag C Lokalplanen kan ikke regulere på forhold beliggende uden for lokalplanområdet. På sigt er det rigtigt, at Sabrovej vil fungere som bygade med boligområder på begge sider af vejen. For

6 Side 6 værket vil det være en mulighed, at transporterne omlægges, så de overvejende sker fra syd fra Viborgvej, hvorved boligområderne kan undgå eventuelle miljøbelastninger. I den gældende lokalplan nr. 374 grænser halmværket op til Hvidtjørnvej, og området nord herfor er udlagt til lettere ikke forurenende erhverv. Området nord for Hvidtjørnvej henligger i dag ubebygget og udgør en bufferzone mellem området, hvor halmvarmeværket er beliggende og det udlagte boligareal. Det vurderes, at halmvarmeværkets placering i forhold til det udlagte boligområde ikke vil give anledning til klager i forhold til trafikken og i forhold til de miljømæssige forhold. Det er ligeledes vurderet, at etablering af en støjvold nord for Hvidtjørnvej, grænsende op til området udlagt til lettere erhverv, ikke vil have indflydelse på boligområdets støjforhold. Visuelt vil en beplantet støjvold ikke være af betydning for boligområdet, da lokalplan nr. 374 udlægger et plantebælte i grænsen mod erhvervsområdet. I forbindelse med lokalplanforslag nr. 672 er der ikke behov for yderligere præciseringer af forholdet mellem bolig- og erhvervsområde, idet den ældre lokalplan nr. 374 indeholder den nødvendige stillingtagen til forholdet. Bilag D Majken Poulsen (MP) påpeger, at det er hendes opfattelse, at det ikke nytter at komme med indsigelser mod lokalplaner. MP påpeger, at det er en fejl, at Magistratens 2. Afdelings brev til høringsparterne viser kort, hvor nyopført bebyggelse ved Ranunkelvej ikke er vist. Området omfattet af lokalplanforslaget ønskes fastholdt til åndehul for beboerne og uden bebyggelse. Det befrygtes, at tæt bebyggelse fører til sociale og kriminelle problemer. Ad Bilag D

7 Side 7 Det kan godt nytte for borgere at fremkomme med bemærkninger og indsigelser til lokalplanforslag. Eksempelvis i nærværende lokalplansag, hvor det indstilles, at lokalplanforslaget omarbejdes bl.a. under indtryk af høringsresultatet, så området i stedet udnyttes til åben-lav boligbebyggelse. Det udsendte høringsbrev viser kort, der rigtignok ikke viser den nyopførte boligbebyggelse nord for lokalplanområdet. Det beror på, at kommunens grundkort har en vis tid for opdatering. Det er afdelingens vurdering, at opdateringen af kortgrundlaget, specielt når det gælder forhold der ligger uden for lokalplanområdet, ikke har væsentlig betydning for vurdering af lokalplanplanforslagets indhold. Det må være selve lokalplanforslaget der skal vurderes under den offentlige fremlæggelse. Magistratens 2. Afdeling finder ikke, at der er belæg for at lokalplanområdet udlægges til friareal. Området er i gældende lokalplan nr. 374 udlagt til boligbebyggelse. Desuden findes bemærkningerne om sociale og kriminelle problemer ikke relevante i forhold til lokalplansagen. Bilag E Århus Amt, Natur og Miljø har ingen indvendinger imod lokalplanforslagets endelige vedtagelse. Revideret forslag til lokalplan nr På baggrund af høringsresultatet samt at der gennem det sidste års tid har vist sig en stor efterspørgsel på parcelhusgrunde i Sabro, har Magistratens 2. Afdeling vurderet, at lokalplanforslaget med fordel kan ændres, så området udnyttes til åben-lav boligbebyggelse i stedet for tæt-lav boligbebyggelse. Der er udarbejdet et revideret forslag til lokalplan nr. 672, der er vedlagt indstillingen. Hovedindholdet i forslaget er følgende: I lokalplanområdet kan der udstykkes 40 parcelhusgrunde. Adgangen til området sker fra en ny stamvej med tilslutning til Sabrovej. Tilslutningen til Sabrovej kan senere udformes som en

8 Side 8 rundkørsel i forbindelse med byggemodning af de nye byvækstarealer på østsiden af Sabrovej. Stamvejen gives en grøn karakter med allébeplantning i græsrarealer, hvorved der opnås en smuk og identitetsskabende ankomst til boligområdet. Boligområdet opdeles i 5 mindre og overskuelige enheder omkring lukkede boligvænger. Ved vendepladserne er der udlagt mindre fælles friarealer for nærophold, og der er stiforbindelser til hovedstisystemet anlagt i byparkområdet nord og vest for lokalplanområdet. På den måde er der fra lokalplanområdet gode forbindelser til skole, institutioner, lokalcenter, mv. Byggemuligheden på den enkelte grund er 25%, beregnet af den enkelte grunds areal. Bebyggelsen må opføres i højst 1 plan med udnyttet tagetage. Bygningshøjden er maksimalt 8,5 meter. For lokalplanområdet skal der stiftes en forening til varetagelse af de fælles grundejerinteresser. Ejere af ejendommene skal desuden være medlemmer af grundejerforeningen, der er stiftet for hele bykvarteret omfattet af den ældre lokalplan nr Lokalplanforslaget er i overensstemmelse med kommuneplanens rammebestemmelser. Boligudbygning i lokalplanområdet er i overensstemmelse med den gældende Boligudbygningsplan Ifølge planen kan der i planperioden opføres 130 nye familieboliger i lokalsamfundet. De 40 parcelhuse i lokalplan nr. 672 indgår allerede i denne ramme. I forslag til Boligudbygningsplan er forudsætningerne de samme. Af Kommuneplanens Hovedstruktur (afsnit Boliger, - Strategier) fremgår særlig formulering om, at det årlige byggeri i Sabro i de nærmeste år som udgangspunkt ikke må overstige familieboliger af hensyn til den begrænsede skolekapacitet på Sabro-Korsvejskolen. Den ramme forventes ikke overskredet ved udnyttelsen af byggemulighederne i lokalplan nr Høring af revideret forslag til lokalplan nr. 672.

9 Side 9 Det reviderede forslag til lokalplan nr. 672 har været udsendt i høring i perioden fra den 30. juni til den 2. august Høringskredsen har været den samme som under 8-ugers høringen. Århus Amt, Natur og Miljø, (brev af 15. juli 2004 vedlagt som Bilag F) har meddelt, at der ikke er indvendinger imod endelig vedtagelse af det reviderede lokalplanforslag. Der er ikke modtaget andre bemærkninger under den fornyede høring, hvorfor afdelingen må antage, at udnyttelsen af området til parcelhuse er blevet vel modtaget i lokalsamfundet. 4. Økonomiske konsekvenser. Magistratens 2. Afdeling har vurderet de økonomiske konsekvenser af lokalplanen. Konklusionen er, at der er en fornuftig sammenhæng mellem kostprisen for byggemodning og de forventede anlægsindtægter. 5. Konsekvenser i forhold til mål. Lokalplanen er i overensstemmelse med kommuneplanens målsætninger og strategier, bl.a. at der til stadighed skal udvikles forskellige byområder og boligkvarterer, så muligheden for reelle valg kan tilgodeses. Der skal sikres fleksible og gode fysiske rammer for varierede bo- og livsformer i de enkelte bydele og kvarterer. I den sammenhæng kan bemærkes, at lokalplanområdet udgør den sidste udbygningsetage i det større bykvarter mellem Vistoftvej og Sabrovej i Sabro og udnyttelsen til parcelhuse er i god overensstemmelse med intentionerne i den ældre lokalplan nr. 374 om at skabe et sammenhængende bykvarter med stor variation af boligtyper, ejer- og lejeboliger, gode grønne områder og fællesfaciliteter. Lokalplanens realisering er desuden i overensstemmelse med kommuneplanens strategi om, at der i lokalområdet Sabro i de nærmeste år som udgangspunkt ikke må opføres mere end familieboliger pr. år. 6. Strategi for borgerinddragelse. Udarbejdelsen af lokalplanforslaget er gennemført efter den lovbestemte procedure og den

10 Side 10 normale praksis for lokalplanlægning i Århus Kommune. Der har derudover ikke været behov for særlige initiativer med borgerinddragelse. 7. Beslutningspunkter Magistratens 2. Afdeling indstiller, 1. at det reviderede forslag til lokalplan nr. 672, - Boligområde ved Sabrovej i Sabro vedtages endeligt 3. at bemærkninger/indsigelser indkommet under offentlig høring besvares som angivet under indstillingens afsnit 3. Poul B. Skou / Thorkild Green Jensen

11 Side 11 Bilagsfortegnelse: Revideret forslag til lokalplan nr. 672, - Boligområde ved Sabrovej i Sabro. Vedlagt til alle/- elektronisk. Forslag til lokalplan nr. 672 (godkendt af byrådet til offentlig fremlæggelse). Vedlagt originalsagen/- elektronisk. Byrådsindstillig af 9. januar Vedlagt originalsagen/-elektronisk. Bemærkninger/indsigelser til lokalplanforslaget, mrk. bilag A-E. Vedlagt originalsagen/ + elektronisk. Brev fra Århus Amt, Natur og Miljø, mrk. bilag F/ + elektronisk.