Et kig ind i fremtiden

Transkript

1 Et kig ind i fremtiden Fremtidssikring af Kanslergården Boligselskabet AKB, København

2 Rapporten er udarbejdet af Projektleder Flemming Stagis Arkitektstuderende Michala Crone KAB Byggeprojektområdet August

3 Indhold Er afdelingen klar til fremtidssikring? 4 Hvad sker der, hvis I ikke gør noget? Grundlag for analysen Hvordan står det til i afdelingen? 6 Beskrivelse af afdelingen og nærområdet 6 Afdelingens attraktionsværdi 7 Boligmarkedsanalysen 9 Hvilke områder kan der arbejdes med? 12 Forslag til ombygninger 12 Løsningsforslag på to niveauer 13 Eksisterende forhold, udvalgte typer 1 Forslag 1 - Borgmester Jensens Allé, opgang A-G 16 Forslag 2 - Jagtvej, opgang K og L 18 Forslag 3 - Jagtvej, opgang K og L 20 Forslag 4 - Kanslergade, opgang P 22 Forslag - Kanslergade, opgang P 24 Forslag 6 - Kanslergade, opgang P 26 Energi 28 Livet mellem husene 32 Tilgængelighed 34 Afdelingen som arbejdsplads 3 Arkitektur 36 Hvordan ser fremtiden ud for afdelingen? 37 Lad os lave en plan for fremtiden 37 Fremtidsplan 38 Hvordan kan I komme videre? 40 Bilag A B Afkrydsningsskemaer om afdelingen Boligmarkedsanalyse 3

4 Er afdelingen klar til fremtidssikring? Flytter børnefamilierne fra jeres afdeling på grund af pladsmangel, og brokker beboerne sig over gamle køkkener? Og hvad med de ældre beboere? Har de mulighed for at blive i afdelingen, hvis de får svært ved at komme rundt? Beboernes behov ændrer sig livet igennem - og hvis I vil beholde dem i jeres afdeling, skal deres behov opfyldes. Derudover efterspørger mange boligsøgende mere plads, bedre køkkener og bad. Kan I matche det? Fremtidssikring handler om at sikre, at jeres afdeling har gode boliger, som stabile beboere vil flytte ind i - og bo i, i lang tid. Det kan I opnå, hvis boligområdet er et trygt og rart sted at bo, med boliger til en pris almindelige beboere kan og vil betale. Fremtidssikring handler også om, at befolkningens syn på den almene bolig har ændret sig. Da boligerne blev planlagt, lagde man vægt på gode og sunde boliger til mennesker med almindelige indtægter og danskerne stod i kø for at leje dem. I dag opfatter mange de almene boliger, som ensformige og føler ikke, at der er mulighed for at tilpasse deres bolig efter individuelle behov. Det betyder, at muligheden for en altan eller et lille stykke have kan være 4

5 med til at fastholde nogle beboere. For andre kan muligheden for at inddrage et tagrum i boligen, til en hobby, være afgørende. I denne fremtidssikringsrapport kan I finde inspiration og gode ideer til, hvordan I kan sikre, at jeres afdeling også i fremtiden vil være et attraktivt sted at bo. Hvad sker der, hvis I ikke gør noget? Såfremt boligerne ikke bliver moderniseret i forhold til nutidige ønsker og behov vil afdelingen muligvis opleve udlejningsvanskeligheder i fremtiden. På længere sigt vil børnefamilier og yngre par muligvis vælge andre boliger som kan tilbyde en tidssvarende bolig. Ældre enlige med behov for rollator og lignende vil på længere sigt komme til at præge beboersammensætningen. Med boligernes manglende niveaufri adgang, og boliger der ikke opfylder krav til bad og toilettets frie gulvareal, vil dette betyde forringede levevilkår for disse beboere, såfremt de bliver boende. Konsekvensen vil derfor være, at der over tid kun vil være ganske få børnefamilier og bevægelseshæmmede, som har brug for rollator eller kørestol tilbage i afdelingen. Grundlag for analysen Den foreløbige analyse er baseret på observationer foretaget på stedet, gennemgang af foreliggende tegningsmateriale, og interview med driftsleder og driftschef/ejendomsleder samt afdelingsbestyrelse. Der er ikke foretaget tekniske undersøgelser eller undersøgelser af bygningernes stabilitet. Der er heller ikke taget hensyn til bestemmelser i en eventuel lokalplan eller andre bestemmelser for grundens udnyttelse og bebyggelsens udformning. Overslagene, der indgår i de beskrevne forslag til ombygninger, er baseret på erfaringstal, og skal betragtes, som vejledende. Hvis afdelingen ønsker at arbejde videre med idéforslagene, skal der foretages en grundig undersøgelse af plangrundlaget og bygningernes tekniske udformning. Derudover skal der udarbejdes skitseforslag, foretages prissætning af et teknisk rådgivningsfirma og tages højde for de relevante reglementer.

6 Hvordan står det til i afdelingen? Beskrivelse af afdelingen og nærområdet Afdelingen er opført i 1936 som 4-etagers boligkarré, som sammen med en hegnsmur mod sydvest danner et lukket gårdrum. Afdelingen rummer 161 familieboliger. I gården findes der en sandkasse til børn samt borde og bænke. Bebyggelsen har fuld kælder med erhvervslokaler, varmemesterkontor, beboerlokale samt beboervaskeri og tørrerum. Afdelingen ligger centralt placeret på Indre Østerbro med under 00 m til dagligvareindkøb, udvalgs-butikker, apotek og bank/posthus samt busstoppested. Der er knap 700 m til Svanemøllen S-tog Station. En ny metrostation vil endvidere komme til at ligge tæt på afdelingen og øge kvaliteten af den kollektive trafik yderligere. Friarealerne har god overskuelighed og god belysning på gangstierne. Der er parkeringsmuligheder foran alle opgange samt fremkørselsmulighed til alle opgange. Afdelingen har ikke afmærkede handicap p-pladser. Afdelingens fællesvaskeri er i kælderetagen (7 trin ned), og afdelingens beboerlokale er ligeledes placeret i kælderetagen. Begge med adgang fra gården. 6

7 Afdelingen består af 33 meget traditionelle 2-rum boliger på 68-7 m 2. Andre 107 boliger er tilsvarende traditionelle 3-rums boliger på m 2 med et ekstra værelse enten mod gård eller mod gade. Desuden er der 19 stk. 4-rums boliger på m 2 og 2 stk. -rums boliger på m 2. Afdelingens attraktionsværdi Hvis jeres afdeling skal være attraktiv fremover, er det nødvendigt at overveje, hvilke beboergrupper, der har lyst til at bo i afdelingen. Fremover kan det måske blive nødvendigt, at man kan tiltrække nye grupper, eller imødekomme de nuværende beboeres skiftende behov. Afdelingsbestyrelsen har, sammen med KAB, diskuteret og gennemgået afdelingens attraktionsværdi i forhold til forskellige beboergrupper. Målet er at synliggøre, hvilke grupper, der får opfyldt deres behov i jeres afdeling samt hvilke, der måske vil søge en anden bolig i fremtiden, som passer bedre til deres behov. Der er givet point i forhold til, hvor attraktiv afdelingen er for de enkelte grupper. Der er givet fra 1 til hvor er bedst. Du kan se de udfyldte skemaer i bilag A. Hvor attraktiv er afdelingen? Afdelingsbestyrelsen udfyldte et skema om afdelingens og nærområdets attraktionsværdi. Det handler blandt andet om afdelingens og områdets renommé, udbud af institutioner, transportmuligheder mm. Afdelingens og nærområdets attraktionsværdi Ældre og bevægelsesbesværede Singler/par u. børn, "Det grå guld" 2 forældre m. børn 1 forælder m.børn Yngre voksne uden børn Unge Slet ikke attraktiv Mindre attraktiv Hverken eller Attraktiv Meget attraktiv Alle beboergrupper finder afdelingen og nærområdet meget attraktivt, som helhed. Både afdelingens renommé og udseende, samt nærområdets kvaliteter blev vurderet meget attraktivt. 7

8 Hvordan vurderes boligen, fælles faciliteter og området? Afdelingsbestyrelsen svarede ligeledes på spørgsmål om beboernes vurdering af blandt andet boligernes størrelse, indretning, køkken- og badeforhold. Der var også spørgsmål om de udendørs faciliteter eksempelvis legeplads, de grønne områder og parkeringsforhold. Vurdering af boligen, fælles faciliteter og områder Ældre og bevægelsesbesværede Singler/par u. børn, "Det grå guld" 2 forældre m. børn 1 forælder m.børn Yngre voksne uden børn Unge Slet ikke attraktiv Mindre attraktiv Hverken eller Attraktiv Meget attraktiv Som helhed, vurderer alle beboer afdelingen attraktiv. Dog således at parklingsforhold vurderes utilfredsstillende. Faciliteterne i gården blev ligeledes vurderet mindre tilfredsstillende. Dette var både legepladsen og de grønne områder. Køkkenerne i boligerne vurderes små og ikke tidssvarende. Parkeringsforholdene i området er meget dårlige, således at man skal køre rundt i lang tid for at finde en plads. Beboernes muligheder for at finde en tilsvarende bolig Afdelingsbestyrelsen udfyldte også et skema, som omhandlede de forskellige gruppers muligheder for at finde en tilsvarende bolig i området, hvorvidt gruppen synes, der var sammenhæng mellem kvaliteten og huslejen samt deres tolerance overfor huslejestigninger. Resultatet er følgende: Alle beboere synes, at der er meget god sammenhæng mellem pris og kvalitet. Muligheden for at finde en tilsvarende bolig er meget svær, da huslejen er forholdsmæssig lav og nærområdet er meget attraktivt. Hvis afdelingen og boligerne blev tilsvarende bedre, vurderes det, at gruppen, som helhed, vil kunne acceptere en huslejestigning på mellem %. Afdelingens sociale forhold Beboerne er meget tilfredse med at bo i Kanslergården. Der er ikke nævneværdige sociale problemer og beboerne føler sig trygge ved at færdes i nærområdet. Beboerne kommer godt ud af det med hinanden, men det kniber med at tage initiativ til at iværksætte sociale aktiviteter i afdelingen og dette sker kun meget sjældent. 8

9 Opsamling om afdelingens attraktionsværdi. Ud fra debatten med afdelingsbestyrelsen og de udfyldte skemaer, tegner der sig et billede af, at Kanslergården i dag er en attraktiv afdeling for alle beboere, som sætter pris på den centrale placering på Østerbro, de offentlige transport muligheder samt afdelingens udseende og renommé. Boligmarkedsanalysen Når man skal fremtidssikre en boligafdeling, er det relevant at fokusere på boligafdelingens konkurrencesituation. Derfor ser vi på to ting: Hvordan huslejeniveauet ligger i forhold til at andre boformer (eksempelvis andels- og ejerboliger) samt hvordan udlejningssituationen på nuværende tidspunkt ser ud for afdelingen. Afdelingens konkurrencesituation i forhold til andre boformer Endvidere ser vi på, hvordan afdelingens huslejeniveau ligger i forhold til andre almene boliger, private udlejningsboliger, andelsboliger og ejerboliger. Undersøgelsen er baseret på en række søgninger på hjemmesider, der samler udbuddet af boliger indenfor de forskellige boformer. Resultatet er derfor et øjebliksbillede, der vil forandre sig over tid, som udbuddet af boliger ændrer sig. Se eventuelt mere om hvordan sammenligningen er gennemført i bilag B. 9

10 Analysen kan være med til at sikre, at de investeringer, boligafdelingen vil satse på, ikke medfører, at boligerne bliver markant dyrere end andre boligtilbud i området. Et for højt huslejeniveau kan betyde, at afdelingen vil opleve udlejningsproblemer fremover. Sammenligning på tværs af boformer Det er i vidt omfang muligt, at sammenligne de forskellige almene boliger med hinanden og med private udlejningsboliger. Det er straks vanskeligere, at sammenligne andelsboliger og ejerboliger med en almen bolig. For almene boliger eller andre lejeboliger er den løbende vedligeholdelse inkluderet i huslejen, hvilket ikke er tilfældet for ejerboliger. Dette komplicerer en direkte sammenligning mellem leje- og ejerboliger. Men sammenligningen kan alligevel give et fingerpeg om konkurrencesituationen i lokalområdet. Sammenligningen kan sige noget om, hvor stort et rådighedsbeløb den boligsøgende skal have, for at kunne vælge de forskellige boformer. Det private udlejningsmarked er meget broget. Eksempelvis kan der være udlejningsejendomme, som kun kan lejes af medlemmer af eksempelvis bestemte pensionsselskaber og lignende. Der er også mange, som lejer boliger ud via venner eller opslag forskellige steder. Det er kun tilbud, som er direkte tilgængelig for alle boligsøgende, der er medtaget i analysen. Boligernes stand indgår ikke i sammenligningen. 10

11 Resultat af sammenligningen I den følgende tabel vises priserne for udvalgte boliger fordelt på de forskellige boformer. Beløbene er udtryk for de grundlæggende udgifter forbundet med at bo i boligen. Herudover skal der lægges forbrug af el, vand og varme mm. Det er den billigste bolig, som fremgik af søgeresultatet, der er valgt ud. Husleje/pris pr. md. for udvalgte boliger i postnummer 2100 (så vidt muligt nær Kanslergården) Lille Mellem Stor Kanslergården 69 kvm kr. 128 kvm kr. 164 kvm kr. Andre almene lejeboliger 68 kvm kr. 128 kvm kr. 18 kvm kr. Private lejeboliger 67 kvm kr. 122 kvm kr. 13 kvm kr. Andelsboliger 67 kvm kr. 128 kvm kr. 166 kvm kr. Ejerboliger 69 kvm kr. 127 kvm kr. 163 kvm kr. Husleje for Kanslergården er udregnet efter en årlig kvadratmeterpris på 7,4 kr. fra 2012 bugdettet. Afdelingens udlejningssituation Hvor attraktiv en afdeling er, kan også vurderes ved at se på ventetiden, eventuelle tomme boliger, fraflytningsprocent samt hvor mange tilbudsbreve, der sendes ud ved genudlejning af boligerne. I afdelingen er der over 20 års ventetid på alle boligtyper. Det tyder ikke på, at afdelingen på nuværende tidspunkt kommer til at opleve udlejningsvanskeligheder. Boligerne er store og har et godt udvalg af størrelser som gør at afdelingen er attraktiv for mange beboertyper. Konklusion på boligmarkedsanalyse Huslejen for at bo i afdelingen ligger, sammenlignet med private lejeboliger, andels- og ejerlejligheder, væsentligt under deres huslejeniveau. Kanslergården ligger mellem 300 og 1000 kr. under huslejeniveauet for andre almene boliger i området. Med udgangspunkt i hvilke huslejestigninger den samlede beboergruppe vil kunne acceptere, hvis afdelingen blev tilsvarende bedre, vil dette bringe huslejen op mod det niveau andre tilsvarende boliger i området ligger på. 11

12 Hvilke områder kan der arbejdes med? I dette kapitel præsenteres mulighederne for, at fremtidssikre afdelingen. Det gælder først mulighederne for, at gennemføre ombygninger i form af eksempelvis lejlighedssammenlægninger og forbedringer af den enkelte bolig. Derefter omhandler kapitlet energi, indeklima, tilgængelighed, livet mellem husene, afdelingen, som arbejdsplads samt arkitektur. Forslag til ombygninger I mange velfungerende boligområder er der passende boliger til både unge, enlige, par, familier med børn og ældre. I den enkelte afdeling kan man overveje, hvilke beboergrupper, boligerne skal være attraktive for og derefter sikre, at boligerne er tidssvarende nok til at dække disse gruppers behov. Boligerne kan eksempelvis gøres tidssvarende gennem opdatering af køkken- og badefaciliteter, etablering eller udvidelse af altaner og lejlighedssammenlægninger. På de næste sider vises nogle forslag, til hvordan boligerne kan ombygges eller forbedres. 12

13 Prisoverslag og huslejepåvirkning I de følgende forslag til ombygninger inddrages et prisoverslag på anlægsudgifterne pr. bolig. Overslagene er inklusive moms og alle omkostninger i forbindelse med rådgivning, administration og lånoptagning. Der er tillagt overslagsmæssige driftsudgifter, hvor forbedringen medfører en særlig ny omkostning. Alle kalkulationer er taget ud fra erfaringstal fra tilsvarende byggerier, og må derfor betragtes, som vejledende. Der kan ske betydelige ændringer, når produktet, og ideerne bearbejdes og analyseres nærmere blandt andet på grund af generelle prisstigninger, ændringer i skatter og afgifter mm. Derudover indgår en vurdering af, hvor meget huslejen til stige for de husslande, som vælger at foretage ombygningerne. Ydelsesprocenter er beregnet ud fra tal fra et lån på 1 mio. kr. Finansieringseksempler er baseret på en ydelsesprocent på 6, % ved 30-årige fastforrentede obligationslån. Løsningsforslag på to niveauer Løsningsforslag til ombygninger/ lejlighedssammenlægninger illustreres i to niveauer en basisombygning og en gennemgribende ombygning. Basisombygning En basisombygning kan med ganske få midler skabe en mere attraktiv bolig ved en naboflytning, og er ikke afhængig af genhusningsudgifter. Basisombygningen kræver eksempelvis, at en opgangsdør bliver blændet, et køkken nedlagt, og der etableres en åbning mellem de to boliger. Det kan også være nedrivning af lette vægge for at etablere større køkken eller værelser eller gennemlyste boliger. Det er en relativ overskuelig måde, at etablere en moderne bolig på, og giver efterfølgende mulighed for en løbende modernisering i takt med, at midlerne er til det. Gennemgribende ombygning Den gennemgribende ombygning kræver et større indgreb, for at gøre boligen mere tidssvarende. Dette indebærer f.eks. ændring på størrelse eller placering af badeværelser og køkkener. Et eksempel kunne være at sammenlægge lejligheder vertikalt. 13

14 Oversigt over området JACOB ERLANDSENS GADE JAGTVEJ BORGMESTER JENSENS ALLÉ KANSLER-GADE OVE RODES PLADS JAGTVEJ Basis- eller gennemgribende ombygninger Vi har blandt andet set på muligheden for at åbne op mellem køkken og værelse således at køkkener bliver større og mere rummelige. Endvidere har vi udarbejdet nogle løsningsforslag hvor vi sammenlægger 3 boliger til 1 stor. Denne kunne bruges som mindre "bofællesskab" for enlige forældre med et delebarn. 14

15 Eksisterende forhold, udvalgte typer JACOB ERLANDSENS GADE JAGTVEJ BORGMESTER JENSENS ALLE KANSLERGADE OVE RODES PLADS 1

16 Forslag 1 - Borgmester Jensens Allé, opgang A-G værelse køk. køk. værelse værelse køk. bad bad bad bolig 01 køkken/ bolig 03 alrum bad wc bad stue stue stue bolig 02 stue bolig 04 eksisterende forhold fremtidige forhold Enlig med weekend-barn efterspørger: Mindre opholdsareal Mindre køkken Mulighed for plads til barn Hjemmearbejdsplads Forslag 280 m 2 "under samme tag" - 3 stk. 93, m 2 lejligheder bliver til 1 som er en form for bofællesskab. Det kan være for enlige med eller uden børn der ønsker at bo sammen med andre i samme situation. 2 af køkkenerne nedlægges og inddrages i værelserne. Det sidste køkken bibeholdes men udviddes med værelset ved siden af og der åbnes ind til stuen så det bliver et stort åbent og lyst rum. Alle 3 badeværelser bibeholdes, hvoraf det ene bliver lavet om, kun til toilet. 16

17 Tiltag der medfører omkostninger Nedrivning af vægge i forbindelse med 2 køkkener Anslået udgifter ca kr. Blænding/ åbning af døre Anslået udgifter ca kr. Ændringer i tilbageværende køkken Anslået udgifter ca kr. Opgradering af bad/ toilet Anslået udgifter ca kr. I alt anslået anlægsudgifter ca kr. Huslejepåvirkning Hvis lejlighedsombygningen udelukkende finansieres ved huslejestigninger, vil det medføre en huslejestigning på: ca kr. pr. måned 17

18 Forslag 2 - Jagtvej, opgang K og L køk. køk. køk. bad bad værelse bad værelse værelse bolig 01 bad køkken/ alrum bolig 03 wc stue stue stue bolig 02 stue bolig 04 eksisterende forhold fremtidige forhold Forslag 206 m 2 "under samme tag" - 3 stk. 68,9 m 2 lejligheder bliver til 1 som er en form for bofællesskab. Det kan være for enlige med eller uden børn der ønsker at bo sammen med andre i samme situation. 2 af køkkenerne nedlægges og inddrages i værelserne. Det sidste køkken bibeholdes med udviddes med værelset ved siden af og der åbnes ind til stuen så det bliver et stort åbent og lyst rum. De to modstående badeværelser sammenlægges og man opnår derved et stort badeværelse. Det sidste bibeholdes og kan evt. kun være toilet. 18

19 Tiltag der medfører omkostninger Nedrivning af vægge Anslået udgifter ca kr. Blænding af døre Anslået udgifter ca kr. Ændringer i køkken Anslået udgifter ca kr. Opgradering af bad/ toilet Anslået udgifter ca kr. I alt anslået anlægsudgifter ca kr. Huslejepåvirkning Hvis lejlighedsombygningen udelukkende finansieres ved huslejestigninger, vil det medføre en huslejestigning på: ca kr. pr. måned 19

20 Forslag 3 - Jagtvej, opgang K og L værelse køk. bad bad køk. værelse værelse værelse bad wc køkken/ alrum stue stue værelse/ stue stue eksisterende forhold fremtidige forhold Yngre par efterspørger: Stort opholdsareal Mindre værelser Mulighed for kontor Mulighed for børneværelse Yngre par med 1-2 børn efterspørger: Stort opholdsareal Større værelser Større badeværelse Forslag 137m 2. 2 stk. 68,9 m 2 lejligheder bliver til én. Den ene halvdel af lejligheden bibeholdes nogenlunde som den er, men køkken laves om til enten bryggers eller et nyt værelse. Laves et bryggers skal installationerne ikke ændres. Døren mellem eksisterende stue og værelse blændes. I den anden ende af lejligheden bibeholds køkken, men udviddes så værelset inddrages til stort køkken/ alrum. Der åbnes mellem dette og stuen og man opnår derved gennemlysthed og stort fællesareal. Eksempelvis til yngre par eller familie med 1-2 børn. 20

22 Forslag 4 - Kanslergade, opgang P køkken værelse bad værelse bad køkken/ alrum værelse stue værelse/ stue stue eksisterende forhold fremtidige forhold Yngre par med 1 barn efterspørger: Stort opholdsareal Større værelser Større badeværelse Studerende efterspørger: Stort opholdsareal Mindre værelser Rummeligt badeværelse Forslag 104 m2. Hjørnelejlighed moderniseres. Køkken lægges sammen med værelset ved siden af og der opnås et stort gennemlyst rum i åben forbindelse med stuen. Der isættes skydedør mellem stue og det mindre rum og dette kan bruges til værelse. Eksempelvis som delelejlighed for studerende eller yngre par med 1 barn. 22

23 Tiltag der medfører omkostninger Nedrivning af vægge Anslået udgifter ca kr. Ændringer i køkken Anslået udgifter ca kr. Opgradering af bad/ toilet Anslået udgifter ca kr. I alt anslået anlægsudgifter ca kr. Huslejepåvirkning Hvis lejlighedsombygningen udelukkende finansieres ved huslejestigninger, vil det medføre en huslejestigning på: ca kr. pr. måned 23

24 Forslag - Kanslergade, opgang P værelse køkken køkken bad værelse bad værelse stue entré stue eksisterende forhold fremtidige forhold Yngre par: Stort opholdsareal Større badeværelse Mindre værelser Ældre efterspørger: Stort opholdsareal Mindre værelser Forslag 104 m2. Som forrige forslag. Dog flyttes hoveddøren så der bliver indgang i værelset ved siden af stuen. Dette bliver til entré men kan også bruges som kontor. Der er plads til skabe og opbevaring. Badeværelset udviddes således at gangen inddrages. Dette gør badeværelset stort og rummeligt. Eksempelvis til yngre eller ældre par. Eventuelt par med lille barn. 24

26 Forslag 6 - Kanslergade, opgang P værelse køkken bad køkken/ alrum bad stue stue stue/ værelse eksisterende forhold fremtidige forhold Ældre efterspørger: Stort opholdsareal Mindre værelser Yngre par efterspørger: Stort opholdsareal Mindre værelser Mulighed for kontor Forslag 90 m2. Køkken lægges sammen med værelset ved siden af og der opnås et stort gennemlyst rum i åben forbindelse med stuen. Der isættes skydedør mellem stue og det mindre rum og dette kan bruges som værelse. Eksempelvis til ældre par eller enlig. 26

27 Tiltag der medfører omkostninger Nedrivning af vægge Anslået udgifter ca kr. Ændringer i køkken Anslået udgifter ca kr. Opgradering af bad/ toilet Anslået udgifter ca kr. I alt anslået anlægsudgifter ca kr. Huslejepåvirkning Hvis lejlighedsombygningen udelukkende finansieres ved huslejestigninger, vil det medføre en huslejestigning på: ca kr. pr. måned 27

28 Energi Det er vigtigt at fokusere på energioptimering, når man arbejder med fremtidssikring. Det kommer ofte både miljøet og afdelingens økonomi til gavn, når der tænkes i energibesparelser. Energiområdet er i rivende udvikling, og har både samfundets og mange beboeres, fokus i disse år. Derfor er det oplagt, at afdelingen ser på hvilke muligheder, der er for at nedbringe energiforbruget til både el, vand og varme i fremtiden. Det er eksempelvis relevant, når en afdeling står overfor at renovere bygningerne, udskifte taget eller vælge nyt opvarmningssystem. Det er dog vigtigt, at man er omhyggelig med at vælge løsninger, som kan lade sige gøre og som måske endda kan betale sig økonomisk set for afdelingen. Afdelingens generelle stand Toilet/bad er noget slidt og med mange revnede terrazzo-gulve. Kan eventuelt renoveres som individuel kollektiv forbedring. Enkelte beboere har fået udskiftet badekar til bruser, men der er tale om et fåtal. Køkkener bør moderniseres. Kan eventuelt gøres som individuel kollektiv forbedring. Enkelte beboere har udskiftet gaskomfur med el-komfurer, men der er tale om et fåtal. En opgradering til 380V er betalt af beboer. Der er naturlig ventilation fra køkkener og bad/toilet. Der bør etableres mekanisk ventilation med varmegenvinding. Facademure er dårlige. Der bør renoveres fuger og vindues-/døroverligere, der er med stålarmering, skyder stenene ud. Anslået pris er ca. 10 mio. kr. 28

29 Tagbelægning er fra 1939 og er dårlig. Denne bør snarest skiftes. Altaner mod sydvest og nordøst er alle totalt renoverede i Der er ingen elevatorer i bebyggelsen. Vinduer og døre er generelt i orden, men Velux-skråvinduer i tag og vinduer i erhvervslejemål bør skiftes. Der er ikke konstateret PCB i bebyggelsen, men der er lidt asbest i kælderen. Der er kun konstateret enkelte angreb af skimmelsvamp, og der har da været tale om forkert beboeradfærd. Afdelingens energiforbrug Varmeforbrug Afdelingernes energiforbrug til opvarmning er fra 2006 til 2010 opgjort ved energital i kwh/m2. Energital er det graddagekorrigerede energiforbrug til opvarmning udtrykt i kwh/m 2 og angiver det samlede varmeforbrug til opvarmning samt varmt vand i boliger og fælleslokaliteter m.v. Der ses bort fra de vejrmæssige variationer, som ellers påvirker forbruget, ved at graddagekorrigere det aktuelle varmeforbrug. Metoden medfører, at varmeforbruget kan sammenlignes år for år. Et varmt års graddagekorrigerede varmeforbrug er således højere end det aktuelle varmeforbrug, således at en mild vinter ikke i teknisk forstand opfattes som en besparelse, selvom den naturligvis giver anledning til et mindre forbrug. Metoden anvendes i bl.a. ELO/EMO-rapporterne til at beskrive effekten af enten adfærdsmæssige eller tekniske besparelsestiltag. Etagehuse opført mellem ligger med et gennemsnitligt varmeforbrug på knapt 120 kwh/m2, hvilket det også har gjort for Kanslergården i 2006 og Men herefter er der sket en markant stigning i det årlige varmeforbrug, der i 2008 til 2010 har ligget på ca. 170 kwh/m 2. Afdelingen arbejder p.t. med et udviklingsprojekt om at få lagt solpaneler op på tagene, så man kan få et tilskud til ejendommens varmeforbrug. Dette projekt indeholder endvidere oplægning af solceller, der kan give et tilskud til det fælles el-forbrug. Elforbrug Det elforbrug er afdelingens fællesforbrug, og som afregnes over afdelingens driftsregnskab og beboernes husleje. Det er f.eks. elektricitet, som anvendes til ventilatorer, pumper, vaskerier, belysning på fællesarealer m.v. Derfor kan der være stor forskel på de forskellige afdelingers elforbrug afhængigt af boligafdelingens tekniske installationer og anvendelse. Afdelingens forbrug er udtrykt i kwh/m 2, som det kendes fra rapporterne i Energimærkningsordningen (EMO/ELO). 29

30 For etagehuse opført mellem er der sket et mindre men jævnt fald over perioden 2006 til 2010 fra,2 til 4,6 kwh pr. m 2. Et lignende fald har ikke kunnet konstateres i Kanslergården, men her har forbruget i samme periode konstant ligget på 4,2 kwh/m 2, altså under gennemsnittet for tilsvarende ejendomme. Afdelingen arbejder p.t. med et udviklingsprojekt om at få lagt solceller op på tagene, så man kan få et el-tilskud til ejendommens fællesforbrug. Dette projekt indeholder endvidere oplægning af solpaneler, der kan give et tilskud til varmeforbruget. Vandforbug Vandforbruget er ligesom varmeforbruget det samlede forbrug i boliger og fælleslokaliteter m.v. Når vandforbruget analyseres, kunne det være interessant at måle på vandforbruget pr. person, da forbruget helt naturligt relaterer sig til antallet af dem, der bruger det. I det tidligere AKB har der været tradition for at opgøre vandforbruget i relation til det antal beboere, der brugte det. Dette giver en mere præcis beskrivelse af, om man bruger meget eller lidt vand. I KAB har der ikke tidligere været tradition for denne metode. Her har man i stedet brugt ELO/EMO opgørelsen i m3 vand pr. m2. Denne metode fortæller imidlertid ikke om forbrugsændringer skyldes en ændret personsammensætning i afdelingen. Men når og/eller hvis alle de administrerede afdelingers beboerantal kendes, vil det være naturligt at bruge dette som målestok i statistikken. For etagehuse opført mellem har der i perioden 2006 til 2010 været et nogenlunde konstant forbrug på 0,84 m 3 pr. m 2. I Kanslergården har der i perioden været en konstant forbrug på ca. 0,7 m 3 pr. m 2. Men i 2010 er der sket en markant stigning i forbrugt, der i lå på 0,87 m 3 pr. m 2. 30

31 Afdelingens tekniske installationer Varmecentral forsynes med damp fra Københavns Energi og der veksles til almindelig vandbåren varme. Radiatorsystemet er et nyt 2-strengs anlæg med termostatventiler. Faldstammer er strømpeforede for nyligt og brugsvandsinstallationer er nye. Kloaksystemet er noget slidt og der er mange rum i kælder med afløb og vandhaner, som ikke bliver brugt. Primært ved isolerede rørbøjninger og T-stykker. Det betyder tomme ledninger og dermed rotteplage. Forslag Der bør monteres solceller, som kan dække det fælles elforbrug til belysning, vaskeri, m.m. Mekanisk ventilation med varmegenindvinding er et must. Det anbefales, at KAB s energikonsulenter gennemgår afdelingen, og udarbejder en rapport, hvor det det fremgår, hvilke tiltag, der bør iværksættes under hensyntagen til afdelingens økonomi samt muligheder for at udnytte umiddelbar nemme tiltag. 31

32 Livet mellem husene Det er centralt at fremtidssikre selve boligerne men det er også meget vigtigt at overveje, hvordan de fysiske rammer udenfor boligerne kan være med til at skabe et velfungerende boligområde. Det handler i høj grad om at skabe kontaktflader, hvor beboerne kan se og mødes med andre. Det skaber tryghed, hvis beboerne føler, at der er aktivitet i boligområdet. Nogle får måske en snak ved cykelstativet - andre mødes ved vaskeriet eller legepladsen. Grønne områder Nogle steder ser man, at der er meget store grønne områder som bare ikke bliver brugt af beboerne. Erfaringerne viser, at mennesker bliver tiltrukket af områder, hvor andre færdes og opholder sig. Derfor er det vigtigt at overveje, om man kan skabe muligheder for nye aktiviteter og opholdssteder, som giver liv på arealerne. Det kan både være gode legepladser til børnene, små afskærmede pletter, hvor man kan sidde i fred og ro, voksen-legepladser, grill-pladser mm. Bløde kanter Det er vigtigt, at se på mulighederne for at skabe de såkaldte bløde kanter. Det drejer sig om overgangen fra bygningerne til de grønne områder. Det kan eksempelvis være små forhaver, altaner eller udgang til de grønne områder fra stuelejlighederne, hvor beboerne kan sætte blomsterkrukker. Udsigten til andre, som hygger sig med dagligdags gøremål eller slapper af i solen, skaber tryghed og en fornemmelse af liv i området. 32

33 Samlingspunkter Der er ofte flere fælles faciliteter i boligområdet eksempelvis et vaskeri, nogle butikker eller et beboerhus, som fungerer, som samlingspunkt for beboerne. Et andet samlingspunkt er ejendomskontoret. I nogle områder kan man, ved at samle funktionerne, skabe et naturligt samlingspunkt, som skaber en landsby-fornemmelse, hvor beboerne mødes. Forslag Følgende tiltag kunne skabe bedre rammer for det sociale liv i området: I forbindelse med lejlighedssammenlægninger til store familieboliger eller mindre bofællesskaber bør det sikres, at der er tilstrækkelig areal på terræn til ophold og leg for de mindre børn og opbevaring af barnevogne samt parkering af ladcykler under tag. Etablering af nye legeområder, evt til børn i flere aldre. Etablering af forskellige udearealer som henvender sig til forskellige former for ophold. Dette kan være solrige pletter i læ for vinden, eller opholdsarealer som fordrer til leg og ophold for børn og unge. Etablering af eksempelvis pergola overdækning af affaldscontainere således at dette virker mere let. Pergolaen kan begros med slyngplanter, buske og frugttræer. 33

34 Tilgængelighed Boligernes rum er gode og regulære, men køkkenerne er for smalle og toilet/baderum er typisk for små til rollatorbrugere og entré og døre er for smalle til kørestolsbrugere. Det er i alle tilfælde adgangsforholdene, der bestemmer mærkningen, hvorfor alle boliger højere end stueetagen må betegnes som uegnede til kørestols(gruppe A)- rollatorbrugere (gruppe B) og gangbesværede (gruppe C). Der er altså tale om boliger, der primært kan anvendes af personer med normal mobilitet (gruppe D). Alle stuelejligheder kan mærkes som gruppe C (boliger for gangbesværede). Forslag Mindre forbedringer, der vil gøre afdeling og boliger mere tilgængelige: Afmærkning af handicap P-pladser på gaden. Etablering af niveaufri adgang til beboerlokale og fællesvaskeri ved indretning af en trappelift ved udvendig kældertrappe. 34

35 Forslag Større forbedringer, der vil gøre afdeling og boliger mere tilgængelige: Gruppe C boligerne i stueetagen kan eventuelt opgraderes til gruppe B ved etablering af trappelift i opgangen eller ved etablering af en rampe fra terræn til stueetage i gården. Gruppe C boligerne kan opgraderes til gruppe A ved en ombygning af området ved bad, køkken og entré. Ved ny adgang via rampe i gården skal der etableres særskilt adgang (hoveddør) til stuelejligheder i gårdfacaden. Dette kan ske ved etablering af ny adgang gennem køkken i tidligere værelse mod gård. Nyt bad kan indrettes i tidligere køkken. Gruppe D boligerne på de øvrige etager kan kun opgraderes til gruppe C, B eller A ved etablering af niveaufri adgang via altangang langs gårdfacade med et selvbærende elevatortårn i gården samt via en gennemgribende ombygning af området ved bad, køkken samt entré. Ved ny adgang via altangang i gården skal der etableres særskilt adgang (hoveddør) til hver lejlighed i gårdfacaden. Dette kan ske ved etablering af ny adgang gennem køkken i tidligere værelse mod gård. Nyt bad kan indrettes i tidligere køkken. Afdelingen som arbejdsplads Varmemesterkontoret er placeret i kælderen på Borgmester Jensens Allé 14. Der er relative gode adgangsforhold for både beboere og driftspersonale, og arbejdsforholdene vurderes generelt som gode i afdelingen. Endvidere er der nyetableret (foråret 2012) et nyt ejendomskontor, fælles for flere af afdelingerne i området. Dette kontor er beliggende i kælderen på Jacob Erlandsens Gade 13. Her er tale om en tidligere butik med store ruder mod gaden, hvorfor rummene optræder lyse og venlige. Det er renholdelsesselskabet som henter og bringer affaldscontainere, der er placeret i skraldeskure i gården. Pasning og renholdelse af det fælles gårdanlæg foretages driftspersonalet. 3

36 Arkitektur Kanslergården er opført i midt 30'erne. Bebyggelsen består af en åben irregulær karré i 4 etager med udnyttet tagetage. 4 knækkede blokke der sammen med en hegnmur danner et lukket gårdrum. Bebyggelsen er baseret på danske håndværkstraditioner og er opbygget med bærende facader og hovedskillerum i murværk. Men de brede vinduesåbninger og karnapper afslører, at stålbjælker og jernbeton har vundet indpas i arkitekturen. Facaderne er udført i blank mur af røde håndstrøgne sten. Omkring hoveddøre samt omkring køkkendøre og -vinduer er frempringene muret som stik. Taget er dækket af teglsten og vinduer er udført i hvismalet træ. Mod Borgmester Jensens Allé er facaderne udført med markante karnapper og mod øst og vest er boligerne forsynet med altaner. Bebyggelsen bærer præg af at den, sammen med mange af de andre bebyggelser i denne del af Østerbro er bygget til de mere velhavende af det Københavnske borgerskab på denne tid. Lejlighederne er store og velproportionerede, men er i dag bedst egnet til små familier på grund af rumsammenhængen. Kanslergården er ikke fredet og er betegnet som havende middel bevaringsværdi i kommunens Bydelsatlas. 36

37 Hvordan ser fremtiden ud for afdelingen? Nu fokuseres på scenarier for fremtiden. Her ses på mulighederne, for at omsætte visionerne for fremtidssikringen af afdelingen til virkelighed. Vi lægger ud med at skabe et overblik over de planlagte forbedringer og vedligeholdelsesprojekter, som har betydning for afdelingens økonomiske råderum til at iværksætte nye tiltag. Udfordringen ligger i, at koordinere moderniseringen med vedligeholdelsen, så I får mest for pengene. Med andre ord skal drømmene nu blive til virkelighed. Her kommer vi også ind på, hvilke skridt man kan tage, hvis råderummet ikke er tilstrækkeligt. Lad os lave en plan for fremtiden I dag planlægges der løbende forbedrings- og moderniseringsarbejder i afdelingen. Mange af disse arbejder gennemføres, som selvstændige arbejder, som sjældent koordineres. Det kan være problematisk af flere årsager: Det betyder desværre ofte, at eventuelle besparelser ved at udføre flere ting i samme projekt, går tabt. Mængden og omfanget af de planlagte forbedrings- og vedligeholdelsesprojekter definerer afdelingens økonomiske råderum. Derfor 37

38 kan mange mindre projekter ende med at forhindre, at man kan iværksætte fremtidssikringsprojekter. Indimellem vælges der løsninger, som blokerer for senere at kunne gennemføre fremtidssikre løsninger. Et eksempel kunne være, når der skal lægges et nyt tag på ejendommen. Her kunne man sørge for, at vælge en løsning, som ikke forhindrer en senere inddragelse af tagetagen til boligerne ved sammenlægning af boligerne. For at være i stand til at planlægge og koordinere de enkelte projekter, er det vigtigt, at kunne danne sig et hurtigt overblik. Mange afdelingsbestyrelsesmedlemmer har i dag svært ved at gennemskue budgetter og regnskaber og på den baggrund, hvordan mulighederne er, for at iværksætte fremtidige arbejdsopgaver eller projekter. Der skal derfor udarbejdes en plan, som giver mulighed for, at få overblik over de nuværende igangværende og de fremtidige projekter. Med de fremtidige projekter mener vi de nødvendige arbejder og moderniseringsprojekterne. Vi kalder planen for en fremtidsplan. Fremtidsplan Fremtidsplanen bliver lavet med udgangspunkt i fremtidssikringsanalysen. Det er de driftsansvarlige og afdelingen, der i fællesskab udarbejder denne plan. Planen vil skabe sammenhæng mellem afdelingens fremtidige vedligehold og beboernes ønsker om udvikling. Fremtidsplanen er ikke et endegyldigt statisk værktøj, men en plan, som ændres i takt med de gode ideer. Fremtidsplanen benyttes af de driftsansvarlige i fællesskab med afdelingsbestyrelsen som et centralt værktøj, når der skal tages beslutninger om, hvilke projekter, der skal sættes i gang. Hvis der er ønsker om at få gennemført en ændring af afdelingens forhold, vil der i forbindelse med alle vedligeholdsopgaver kunne blive taget højde for afdelingens ønsker til fremtiden. 38

39 AKB København har ansat en konsulent til at støtte driftspersonalet i forbindelse med udarbejdelsen af fremtidsplanerne. Der vil når der er samlet op på afdelingens andre gennemgange (periodiske eftersyn, tryghedsgennemgange, termografirapporter, tilgængelighed mv.) blive afholdt et møde hvorfra man lægger en plan for hvilke forslag og anbefalinger man vil arbejde videre med i afdelingen. Denne fremtidssikringsanalyse skal betragtes som et idékatalog til brug for dette arbejde. Når bestyrelsen i fællesskab med driften har lagt planen vil der blive taget fat på, hvordan og hvornår planerne for afdelingen kommunikeres ud til beboerne. Lad os få alle de nuværende og nødvendige projekter på bordet Det første skridt i kortlægningen er, at opstille de igangværende projekter, og de nødvendige projekter fra jeres langtidsbudget. De første er, som antydet, projekter, der allerede er sat i gang eller projekter, som afdelingen har vedtaget. De nødvendige projekter er, som oftest beskrevet i det periodiske eftersyn og omhandler de projekter, som er afgørende for, at bevare ejendommens bygningstekniske sundhedstilstand. Afdelingens projekter I afdelingen er det for nuværende ikke planlagt at gennemføre nogen totalrenovering af bebyggelsen, og da der følges løbende op på vedligehold, anses det ikke for nødvendigt at gennemføre en helhedsplan. Afdelingsbestyrelsen er i 2. halvår 2012 involveret i et projekt omkring solceller/-paneler, hvor solcellerne skal levere strøm til forbrug på fællesarealer og solpanelerne skal levere varmt vand til varmesystemet, der så forventes omlagt fra dampbåren varme fra Københavns Energi til vandbåren varme Igangværende projekter Fremtidsprojekter Det næste skridt i forbindelse med Fremtidssikringsanalysen er, at få indarbejdet de nye ideer til modernisering af jeres afdeling. Fremtidsplanen vil ikke være et endegyldigt statisk værktøj, men en plan, som ændres i takt med de gode ideer. Ren praktisk vil det være afdelingsbestyrelsens opgave at tage Fremtidsplanen op til revision i forbindelse med budgetplanlægningen. I afdelingsbestyrelsernes daglige arbejde vil fremtidsplanen være et centralt 39

40 værktøj. Vi foreslår, at det vil være ejendomslederen, der sammen med afdelingsbestyrelsen, har ansvaret for, at fremtidsplanen altid er opdateret. Når fremtidsplanen skal opdateres med de nye ideer, kan der blot tilføjes en ny linje under de nødvendige projekter, hvor projekter kan tilføjes og markeres med en anden farve, eksempelvis gult. Hvordan kan I komme videre? Råderet Inde i boligen har du, som beboer, ret til selv at igangsætte og betale for forbedringer, som f.eks. et nyt køkken. Forøger arbejdet boligens værdi, har du ved fraflytning mulighed for en godtgørelse på op til (2011-tal), hvis udgifterne kan dokumenteres. Alt efter levetid nedskrives beløbet over 10, 20 eller 30 år. Boligorganisationen har ret til at opkræve en lejeforhøjelse, hvis den fremtidige vedligeholdelse kræver det. Uden for boligen kan råderetten også bruges. Dog kræver det godkendelse på afdelingsmødet samt af boligorganisationens bestyrelse. Arbejder, afdelingen vil acceptere, kan ses i afdelingens råderetskatalog. Det kunne f.eks. være en altan, terrasse, have mv. Individuelle moderniseringer Arbejderne skal godkendes på et afdelingsmøde og af boligorganisationens bestyrelse. 40

41 Det er ofte køkkener, badeværelser og altaner, der bliver igangsat. Boligafdelingen optager realkreditlån, og de beboere der har sagt ja til arbejdet, får en lejeforhøjelse. Alt efter levetid afbetales lånet over 10, 20 eller 30 år. Langtidsplan (henlæggelser) Er der i langtidsplanen henlagt til de foreslåede vedligeholdelsesarbejder, kan denne sum penge indgå i projektet. Er der eksisterende lån, som snart udløber, frigives der kapital, som kan bruges til nye lån. Egen trækningsret Max 2/3 af anskaffelsessummen kan bruges til finansiering af forbedringsarbejder. Dispositionsfonden Fonden kan give lån eller tilskud til fysisk, økonomisk og social opretning af afdelingerne. Landsbyggefonden Renoveringsstøtte i forbindelse med en helhedsplan, hvor ydelsen i gennemsnit i all støttesager udgør 3,4 % årligt. Særlig driftsstøtte, herunder kapitaltilførsel til særligt vanskeligt stillede afdelinger. Huslejestøtte i forbindelse med en helhedsplan, hvor der er fysiske renoveringer samt boligsociale tiltag. Delvis fritagelse for betaling af pligtmæssige bidrag og delvis fritagelse for betaling af udamortiserede lån. 41

42 Bilag A - Afkrydsningsskemaer om afdelingen Afdelingen og nærområdets attraktionsværdi Skala 1- point 1 ikke attraktiv meget attraktiv Unge 18-2 år Yngre voksne uden børn 1 forælder med børn 2 forældre med børn Sigler/ par uden børn "Det grå guld" Ældre og bevægelseshæmmede Vurder hvor attraktiv følgende vurderes af de forskellige beboergrupper Nærområdet De offentlige transportmuligheder Faciliteterne i området (indkøb mv.) Afd. renommé Afd. udseende TOTAL Resultat: Meget utilfredsstillende: -8 point Utilfredsstillende: 9-12 point Neutral vurdering: point Tilfredsstillende: point Meget tilfredsstillende: 21-2 point 42

43 Vurdering af boligen, fælles faciliteter og områder Skala 1- point 1 ikke attraktiv meget attraktiv Unge 18-2 år Yngre voksne uden børn 1 forælder med børn 2 forældre med børn Sigler/ par uden børn "Det grå guld" Ældre og bevægelseshæmmede Vurder hvor attraktiv følgende vurderes af de forskellige beboergrupper Størrelse Indretning Køkkenforhold Badeforhold Installationer IT, TV, TLF Adgangsforhold Parkering Vaskefaciliteter Fælles indendørs faciliteter Grønne områder Legepladsen TOTAL Resultat: Meget utilfredsstillende: point Utilfredsstillende: point Neutral vurdering: point Tilfredsstillende: point Meget tilfredsstillende: 0- point 43

44 Beboernes mulighed for at finde en tilsvarende bolig mm. Skala 1- point Unge 18-2 år Yngre voksne uden børn 1 forælder med børn 2 forældre med børn Sigler/ par uden børn "Det grå guld" Ældre og bevægelsesbesværede Vurder hvor attraktiv følgende vurderes af de forskellige beboergrupper Beboergruppens holdning til sammenhæng mellem husleje og kvalitet i boligen = ingen sammenhæng = god sammenhæng Beboergruppens mulighed for at finde en tilsvarende bolig i området = ingen mulighed = god mulighed Hvilke huslejestigninger, vil beboergruppen kunne acceptere, hvis afd. blev tilsvarende bedre? = ingen 2 = 0-10 % 3 = % 4 = 20-0 % = over 0% 44

45 Afdelingens sociale forhold point 4 point 3 point 2 point 1 point Sæt ét kryds pr. spørgsmål. Skriv point i det blå felt til højre og udregn totalscore til sidst Vurder beboernes generelle tilfredshed Meget tilfreds Tilfreds Hverken eller Utilfreds Meget utilfreds 4 Er der sociale problemer i afdelingen? Nej, slet ikke Nej, kun i mindre grad Hverken eller Ja, i nogen grad Ja, i høj grad 4 Kommer beboerne godt ud af det med hinanden? Ja, i høj grad Ja, i nogen grad Hverken eller Nej, kun i mindre grad Nej, slet ikke 4 Er beboerne trygge ved at bo i området? Ja, i høj grad Ja, i nogen grad Hverken eller Nej, kun i mindre grad Nej, slet ikke Hvor ofte tager beboere initiativ til at iværksætte aktiviteter i afdelingen? Meget ofte Ofte Hverken eller Sjældent Meget sjældent 1 TOTAL 18 Resultat: Meget utilfredsstillende: -8 point Utilfredsstillende: 9-12 point Neutral vurdering: point Tilfredsstillende: point Meget tilfredsstillende: 21-2 point 4

46 Bilag B - Grundlag for boligmarkedsanalysen Boligmarkedsanalysen giver et øjebliksbillede, hvor du kan se hvordan huslejeniveauet i din afdeling ligger i forhold til andre boformer i nærområdet. Tallene er baseret på en række søgninger på hjemmesider, der samler udbuddet af boliger inden for de forskellige boformer. Følgende hjemmesider er anvendt: (ejerboliger) (private lejeboliger) (almene boliger) (andelsboliger) Dette kombineres med KAB's egen statistik over huslejeniveauet for de enkelte afdelinger, som opdateres hvert år. Følgende søgekriterier er anvendt: Beliggenhed (postnummer) - Adresse er så vidt muligt tæt ved afdelingen. Størrelse på boligen i m 2 Type af byggeri (eksempelvis etage, rækkehuse mv.) På baggrund af søgeresultaterne er det billigste eksempel valgt ud. Den månedlige ydelse for en andelsbolig eller en ejerbolig kan beregnes på flere måder, da der blandt andet findes forskellige lånetyper. I vores eksempel er forudsætningen, at den boligsøgende skal låne alle pengene til boligen samt at der optages fast forrentet lån med afdrag. Nedenfor beskrives hvordan udregningen er foretaget. Eksempel på udregning for en andelsbolig på 0 m2 I beregningen af den månedlige ydelse for andelsboligen indgår: Pris på lejligheden på kr Omkostninger forbundet med købet på kr Et lån på,3 % over 20 år Et rentefradrag på 32,60 % En boligudgift på 1.80 kr På den baggrund er nettoydelsen på kr Dertil lægges boligudgiften på 1.80 kr I alt: kr om måneden. 46

47 Eksempel på udregning for en ejerlejlighed på 0 m2 I beregningen af den månedlige ydelse for ejerboligen indgår: Brutto-/nettoydelse for ejerboligen er i følge ejendomsmægleren på.787/.271 kr mdl. (Inkl. fællesudgifter, afdrag og fradrag, ejendomsskat og ejendomsværdiskat) Kontantprisen på boligen er kr Et % fastforrentet realkreditlån på 80 % Et variabelt boliglån på 7 % på 1 % af de kr De resterende % af lånet på kr., samt diverse omkostninger til fx advokat, stempel og tinglysning på ca kr., kan betales kontant eller boliglånet kan forhøjes. Et yderligere lån vil betyde kr. til 7,00 % over 20 år og et rentefradrag på 32,60 % og give en månedlig ydelse på 408 kr. efter skat. I alt:.679 kr. om måneden efter skat. 47