Klager. J.nr aq. København, den 24. november 2011 KENDELSE. ctr. EDC Mæglerne Kurt Hansen A/S Solrød Center Solrød Strand

Transkript

1 1 København, den 24. november 2011 KENDELSE Klager ctr. EDC Mæglerne Kurt Hansen A/S Solrød Center Solrød Strand Nævnet har modtaget klagen den 18. april Klagen angår spørgsmålet om, hvorvidt indklagede har krav på vederlag, når klager har solgt sin ejendom efter formidlingsaftalens udløb til en køber, som der var opnået kontakt til i den periode, hvor indklagede havde klagers ejendom til salg. Sagens nærmere omstændigheder er følgende: Klager ønskede at sælge sin ejendom, og det fremgår af sagen, at han i 2009 indgik formidlingsaftale med indklagede om salg af ejendommen. Denne aftale udløb, uden at ejendommen var blevet solgt, og den 29. marts 2010 indgik klager en ny formidlingsaftale med indklagede. Aftalen var gældende i 6 måneder, og udbudsprisen var aftalt til kr. Indklagedes vederlag var aftalt således:

2 2 I formidlingsaftalens pkt. 13, andre vilkår fremgår blandt andet: Solgt eller gratis: Der er indgået aftale om Solgt eller gratis, hvilket betyder, at hvis ejendommen ikke bliver solgt inden udløbet af formidlingsperioden, skal der ikke ske betaling til ejendomsmægleren. Dette gælder også betaling for markedsføring og dokumentationsomkostninger. Eventuelle udgifter til tilstandsrapport og energimærke udlægges ikke af ejendomsmægleren idet dette ikke er lovligt, jf. bekendtgørelse nr. 695 af 22. juni 2006 om formidling, udbud og rådgivning ved omsætning af fast ejendom 9, men faktureres direkte fra leverandør til sælger af ejendommen. Disse udgifter er derfor ikke omfattet af Solgt eller gratis. Tilbud om Solgt eller gratis er dog kun gældende, hvis aftalen løber den aftalte periode. Hvis aftalen opsiges af sælger undervejs, betales arbejdsvederlag jf. punkt 10.1 og dokumentationsomkostninger, jf. punkt 10.2 og 10.3.

3 3 Den 26. september 2010 underskrev klager købsaftale om salg af ejendommen for en kontantpris på kr. Handlen var betinget af købernes rådgivers godkendelse af handlen i sin helhed. Den 26. september 2010 skrev køberne til indklagede: Den 28. september 2010 sendte indklagede kopi af den underskrevne købsaftale til køberne. Ved samme lejlighed bekræftede indklagede, at køberne havde deponeret

4 , bad om indbetaling af registreringsafgift vedrørende skøde og oplyste, at fortrydelsesperioden var begyndt. Den 28. september 2010 skrev køberne til indklagede: [ ] Den 29. september 2010 skrev indklagede i en til køberne: Jeg har modtaget kopi af den mail-korrespondance der har fundet sted jer og mine kolleger imellem. Jeg beklager den frustration sagsforløbet har afstedkommet og meddeler herved hvilke rettelser, der er foretaget i købsaftalen: Sælgeransvarsforsikring side 7, jeg bekræfter, at sælger har valgt at tegne sælgeransvarsforsikringen og udgiften hertil er korrigeret. En rettelse som altid vil være foretaget efter købers underskrift og en rettelse, som jeg læser, at I kan acceptere og ja, udelukkende vedrører sælger. Sælgers bankforbindelse på side 9. Min kollega har valgt at tilrette købsaftalen med sælgers kontaktperson i banken, dette alene som en servicemeddelelse til specielt jeres pengeinstitut, som jo i forbindelse med garantistillelsen kan få brug herfor. Jeg bekræfter samtidig at denne oplysning kunne være afgivet i en særskilt mail og jeg

5 5 beklager dybt, at korrektionen har medført manglende tillid til os. Sælgers underskrift med henvisning til allonge side 11 har jeg ingen bemærkninger til. Det vil være normal procedure, når der foreligger tillæg og allonger. [ ] Jeg håber på og ser frem til et godt og behageligt fremtidigt samarbejde. Den 29. september 2010 skrev køberne til indklagede bl.a.: Vi ser frem til at modtage Købsaftalen som vi har underskrevet (med [sælgers] tilføjelser med kuglepen) incl. allongen, men uden udskiftninger af sider! Vi har videresendt købsaftalen UDEN DOKUMENTFALSK og forventer følgelig også at modtage den UDEN DOKUMENTFALSK fra jer. Dette SKAL ske i dag og pengene kr vil straks derefter blive overført. [ ] Jeg håber det lykkedes dig at rette op på dette, så vi i det mindste ikke fremover er fuldstændig p på EDC, men vi må samtidig se i øjnene, at dette bliver første, eneste og sidste gang vi har med EDC at gøre. Den 29. september 2010 skrev køberne til indklagede: Vi har lige tænkt endnu engang Vi vil ikke i gennem endnu en dag med stress på grund af EDC, hvorfor vil vil meddele, at såfremt vi ikke modtager Købsaftalen i dag onsdag den 29. september 2010 UDEN DOKUMENTFALSKNERI! Vil vi som følge af EDC dokumentfalskneri træde ud af aftalen og forlange hele vores udbetaling kr retur. Vi har naturligvis IKKE FORTRUDT at ville købe [ ejendommens adresse] på de vilkår vi har underskrevet incl. allonge, men købet vil blive søgt gennemført uden EDC. Der vil i stedet blive valgt en professionel rådgiver / formidler. Den 29. september 2010 udløb formidlingsaftalen mellem klager og indklagede efter sit indhold. Den 1. oktober 2010 skrev købernes advokat til indklagede: I ovennævnte handel, har køberne [ ], rettet henvendelse til mit kontor, med henblik på min vurdering af handlen.

6 6 På baggrund af de oplysninger der foreligger i sagen, kan jeg ikke godkende handlen i sin helhed, hvorfor køber træder tilbage fra handlen. Samme dag skrev køberne til klager: Som vi fortalte dig i går, skulle vi i dag til advokat. Jeg kommer netop derfra. Advokaten kunne ikke anbefale at vi blev i aftalen. Der er derfor sendt fax til EDC om at vi træder ud af købsaftalen med EDC. Som følge af EDC s håndtering af sagen vil vi end ikke købe en rusten skruetrækker af dem. Du kender vores holdning til din ejendom og vi vil fortsat meget gerne købe den til hovedpunkterne i den nu døde købsaftale. Vi må dog forlange, at det videre forløb går gennem en advokat, så vi undgår flere besynderligheder. Såfremt det har din interesse, send mig en mail eller endnu bedre, ring mig op på mobil [ ] NB! Du bedes befordre, at vores udbetaling og tinglysningspenge, kr og kr straks bliver returneret eller overført til vores advokat. Samme dag skrev klager til indklagede: Jeg har modtaget brev fra køber om at de træder tilbage fra handelen som følge af EDC s handlinger. Formidlingsaftalen opsiges med øjeblikkelig virkning. I bedes fjerne ejendommen fra internettet straks. Jeg vil kontakte en advokat, som forlangt i brevet, for at forsøge at rede stumperne. Den 8. oktober 2010 skrev indklagede til klager: Med henvisning til din mail af 1. oktober, skal jeg herved bekræfte, at du har opsagt formdilingsaftalen, jeg har været på ferie til onsdag den 6/10, og vi har efterfølgende forgæves forsøgt at komme i kontakt med hinanden pr. telefon, da det ikke er lykkedes sender jeg dig denne mail. I forbindelse med opsigelsen af aftalen tillader jeg mig, at vedlægge en aktivitetsoversigt over de kunder, som vi har været i forbindelse med i forsøget med salget af din ejendom.

7 7 Såfremt du efterfølgende sælger din bolig til én af de vedlagte kunder, vil vi gøre krav på salær jvfr. Formidlingsaftalen punkt 10. Den 10. oktober 2010 meddelte klagers advokat til indklagede, at da køberne var trådt tilbage, og formidlingsaftalen udløbet, var klager frit stillet i forhold til at sælge, uden at dette udløste vederlag til EDC. Den 12. januar 2011 skrev indklagede til klagerne, at han havde konstateret, at ejendommen var solgt til de købere, som indklagede havde været i kontakt med. Under henvisning hertil sendte indklagede sin afregning, som var dateret den 15. december 2010, til klagerne: Klager har oplyst, at han ikke har betalt fakturaen. Klagerne har bl.a. anført: Indklagede har ikke krav på vederlag som krævet. Den eneste årsag til, at klager opsagde formidlingsaftalen, var, at indklagede havde skræmt køberne væk. Køberne havde oplyst klager om, at de var trådt tilbage fra handlen på grund af indklagedes håndtering af sagen. Indklagede har blandt andet udskiftet sider i købsaftalen, efter at klager og køberne havde underskrevet denne uden at oplyse køberne om det. Indklagede har bl.a. anført: Indklagede fastholder at have krav på vederlag som krævet. Klager og indklagede har haft to formidlingsaftaleforløb. Der er senest indgået formidlingsaftale om betaling efter regning den 4. december Købernes advokat meddelte indklagede, at handlen ikke kunne godkendes uden at angive nogen begrundelse.

8 8 Køberne skrev både til indklagede og til klager og oplyste, at de var utilfredse med indklagedes håndtering af sagen. Køberne var af den opfattelse, at der var foretaget ændringer i købsaftalen efter den var underskrevet, og at der dermed forelå dokumentfalsk. Indklagede havde efter parternes underskrifter på købsaftalen alene lavet mindre korrektioner herunder vedrørende oplysninger om sælgers bank og valg af sælgeransvarsforsikring. Ophævelsen af handlen fra købernes side var ikke reel, det fremgår blandt andet af e- mail af 1. oktober 2010 fra klagerne. Indklagede er også efterfølgende flere gange blevet kontaktet af advokat/pengeinstitut vedrørende handlen. Da køberne hævede handlen og klager derefter ikke ønskede indklagedes bistand, gjorde indklagede opmærksom på, at hvis ejendommen blev solgt til en af de interesserede købere, som havde set ejendommen i den periode, indklagede havde den til salg, ville indklagede gøre krav på vederlag. Den 13. december 2010 blev indklagede klar over, at klager havde solgt ejendommen til de købere, som først havde trukket sig. Indklagede er berettiget til fuldt salær, fordi køberne underskrev købsaftale om køb af ejendommen i formidlingsperioden, og køberne var blevet bekendt med ejendommen på grund af indklagedes salgsarbejde og annoncering. Det er indklagedes opfattelse, at klager og køber har aftalt at holde indklagede ude, og handlen blev gennemført på baggrund af indklagedes salgsarbejde og den af indklagede udarbejdede købsaftale. Det er uden betydning, at formidlingsaftalen var tæt på udløb. Det afgørende er, at der gennem indklagedes salgsindsats skabes kontakt mellem sælger og køber med henblik på salg. Indklagede bemærker videre, at der er sammenfald mellem købers rådgiver i forbindelse med handlen og klagers repræsentant i klagesagen, hvilket indikerer, at det var aftalt, at handlen skulle opretholdes. Nævnet udtaler: Det fremgår af formidlingsaftalen, at der mellem klager og indklagede er indgået aftale om betaling efter regning. Det vil sige, at indklagede som udgangspunkt er berettiget til betaling for ydelser i det omfang disse er udført, uanset om der er tale om salg, udløb eller opsigelse. Klager og indklagede har imidlertid i formidlingsaftalens pkt. 13 indgået aftale om solgt

9 9 eller gratis. Dette vilkår gjaldt, hvis aftalen løb den aftalte periode. Nævnet bemærker, at der ikke i formidlingsperioden, der udløb den 29. september 2010, blev indgået en endelig handel mellem klager og køberne, idet den betingede handel ikke blev gennemført. Allerede af den grund har indklagede ikke krav på vederlag. Det fremgår af lov om omsætning af fast ejendom 11, stk. 1, at formidleren, hvis der er indgået formidlingsaftale, hvor vederlagets erlæggelse er afhængig af, om der bliver indgået en købsaftale, alene kan betinge sig vederlag hvis 1) der indgås en købsaftale inden formidlingsaftalens ophør eller 2) der efter formidlingsaftalens ophør indgås en købsaftale på grundlag af formidlerens indsats og uden en anden formidlers medvirken, hvis det må antages, at indgåelsen af købsaftalen er blevet udskudt for at holde formidleren ude. Indklagede har ikke i forbindelse med aftalen om solgt eller gratis betinget sig vederlag, hvis der efter aftalens udløb blev solgt til en af indklagede anvist køber, og handlen er udskudt for at holde indklagede ude. Indklagede kan derfor ikke kræve vederlag i denne situation, hvorfor det er kritisabelt, at indklagede den 8. oktober 2010 skrev til klager og oplyste, at han ville være berettiget til vederlag ved et efterfølgende salg til en af de kunder, som indklagede havde fremvist ejendommen for. Konklusion: Klagen tages til følge. Efter sagens udfald skal indklagede betale klagegebyret på 700 kr. til klager inden 30 dage fra kendelsens dato. Kendelsen offentliggøres, jf. nævnets vedtægter 22, stk. 1. Forbrugerens navn anonymiseres ved offentliggørelsen, jf. nævnets vedtægter 22, stk. 2. P.N.V. Lone Kerrn-Jespersen formand