Jeg formoder at de hårde hvidevarer mine døtre så i lejligheden, følger med i salget og at der ikke overtages gæld ud over købesummen.

Transkript

1 1 København, den 8. januar 2009 KENDELSE Klager ctr. Anette Uttenthal Tuborg Boulevard 12, Hellerup Sagen angår spørgsmålet, om indklagede er erstatningsansvarlig over for klager som følge af, at køber overtog lejlighedens andel af et fælleslån i forbindelse med handlen. Sagens nærmere omstændigheder er følgende: Indklagede havde en ejerlejlighed til salg, som klager var interesseret i at købe. Den 29. marts 2007 skrev klager en til indklagede: Hermed følger yderligere oplysninger vedrørende købet: Jeg formoder at de hårde hvidevarer mine døtre så i lejligheden, følger med i salget og at der ikke overtages gæld ud over købesummen. Den 2. april 2007 underskrev klager købsaftale om køb af ejerlejligheden for kr ,00. Af den til købsaftalen hørende salgsopstilling fremgik:

2 2 Det fremgik af købsaftalen: Køber er gjort bekendt med, at der er et fælleslån til ejerforeningen. Beløbet til dette er incl. i brutto-/nettoydelsen (Se ejerlejlighedsskema samt vedlagte skrivelser fra

3 3 Nordea). Det fremgik videre af købsaftalen, at klager i forbindelse med handlen havde fået udleveret kopi af ejerlejlighedsskema fra administrator og skrivelse fra Nordea angående fælleslån til ejerforeningen. Vedrørende fælles gæld fremgik det af ejerlejlighedsskemaet: Skrivelsen fra Nordea var en saldoopgørelse over to fælleslån, samt en opgørelse over lejlighedens andel af fælleslånet. Den 25. maj 2007 underskrev klager skøde vedrørende ejerlejligheden. Det fremgik heraf, at køber ikke overtog gæld udenfor købesummen. Det fremgår af sagen, at klagers advokat udarbejdede refusionsopgørelse. Den 23. august skrev klagers advokat til indklagede: Efter aftale d.d. fremsendes vedlagt nyt udkast til refusionsopgørelse, idet sælger skal refundere 3 måneders ydelse på fælleslånet, idet køber ifølge administrator også vil blive opkrævet ydelse for september måned. Det bemærkes, at indfrielse af fælleslånet er under ekspedition i sælgers bank. Den 29. august 2007 skrev indklagede til klagers advokat: Jeg har modtaget tilsendte refusionsopgørelse og har ingen bemærkninger. Jeg har fremsendt opgørelsen til sælger for evt. bemærkninger/ underskrift. Sælgers underskrift er betinget af, at køber har betalt ydelse på fælleslån. Kvittering for betalingen bedes fremsendt til undertegnede hurtigst muligt. Den 20. september returnerede indklagede refusionsopgørelsen i underskrevet stand til klagers advokat. Den 1. oktober 2007 skrev klagers advokat til indklagede:

4 4 Under henvisning til Deres skrivelse af 20. september d.å. fremsendes vedlagt refusionsopgørelse i godkendt og underskrevet stand af køber Jeg skal dog gøre opmærksom på, at sælgers bank trods utallige rykkere endnu ikke har sørget for indfrielse af fælleslånet, og jeg skal derfor tage forbehold for at kræve yderligere en måneds ydelse (kr. 906,00) tilbagebetalt af sælger, såfremt køber bliver opkrævet for ydelsen i oktober måned. Den 4. oktober 2007 skrev indklagede en til klagers advokat: Tak for Jeres skrivelse af den 1.ds. Efter en gennemgang af sagen på ny, ser jeg ikke at fælleslån til ejerforeningen skal indfries. Det fremgår af købsaftalen side 8 pkt. 16 individuelle vilkår samt salgsopstillingen at køber overtager fælleslån i ejerforeningen. Årligt kr fremkommer ved de to ydelser h.h.v. pr. måned kr. 421,00 + kr. 485,00 i alt kr. 906,00 x 12. I den forbindelse har vi fordret sælgers bank om at afvise Deres skrivelse. Den 12. oktober 2007 skrev klagers advokat til indklagede: De har ved af 4. oktober d.å. meddelt, at De mener, at fælleslånet til ejerforeningen ikke skal indfries i forbindelse med handlen. Det mener jeg. Det fremgår af købsaftalens punkt 10, at der ikke overtages nogen gæld udenfor købesummen, og det fremgår også direkte af skødet, at der ikke overtages nogen gæld, og i en skrivelse af 23/8 d.å. til Dem er det anført det bemærkes, at indfrielse af fælleslånene er under ekspedition i sælgers bank, og De anfører intet herom i Deres skrivelse af 29/8 d.å. Efter min opfattelse er det således aftalt at sælger skal indfri lånene, og det er da også først nu, at jeg får en indsigelse vedrørende dette. Samme dag skrev klagers advokat til sælgers pengeinstitut og anmodede pengeinstituttet om at foranledige fælleslånet indfriet. Den 19. oktober 2007 skrev indklagede til klagers advokat:

5 5 I forbindelse med Deres skrivelse af den , har vi efterfølgende kontaktet Dansk Ejendomsmæglerforening. Disse kunne oplyse, at eftersom udgiften til det til lejligheden hørende fælleslån er indeholdt i den angivne brutto-/nettoydelse, samt at oplysningerne omkring lånet er angivet i købsaftalens pkt. 16, og/eller udleveret materiale fra Nordea, er der ingen tvivl om, at lånet overtages af køber. Af købsaftalens pkt. 10,2. afsnit fremgår det, at fælles gæld som afvikles gennem grundejerforening/ejerforening, og som fremgår af de til køber udleverede dokumenter, overtages af køber. Med hensyn til udarbejdelse af skøde m.v. kan vi oplyse, at det altid er købsaftalen der er det juridisk gældende dokument. En gæld der overtages af køber, og som er indeholdt i regnskaberne og salgsopstillingen, vil aldrig fremgå af en refusionsopgørelse. Gælden er automatisk en del af købesummen. Så grunden til at vi ikke nævner noget om gælden er, at vi hele tiden tager det for givet, at den automatisk overtages af køber. Den 1. november 2007 skrev klagers advokat til indklagede: Jeg mener ikke, at det af punkt 10 fremgår, at der overtages nogen gæld. Det er tværtimod anført, at der ikke overtages nogen gæld. Oplysningen om, at der hæftes solidarisk for eventuelle fælleslån er ikke usædvanlig, idet det er normalt, at der hæftes solidarisk for fælleslån uanset, at en ejer skulle have indbetalt sin del. Den 7. november 2007 skrev indklagede til klagers advokat og fastholdt, at lejlighedens andel af lånet skulle overtages af køber i forbindelse med handlen. Klager har bl.a. anført: Indklagede er erstatningsansvarlig over for klager. Klager skrev inden handlen i en til indklagede, at han formodede, at han som køber ikke skulle overtage gæld uden for købesummen. Klager fik ingen reaktion på denne henvendelse. Det fremgik af købsaftalens punkt 10 og af det udarbejdede skøde, at klager ikke skulle overtage gæld uden for købesummen; klager har derfor ikke forventet at skulle

6 6 overtage lånet. Formuleringen i købsaftalen vedrørende fælleslånet er relevant, uanset at lejlighedens andel ville blive indfriet, idet der stadig er solidarisk hæftelse. Klager kunne derfor ikke udlede heraf, at lånet skulle overtages. Indklagede skal erstatte klager et beløb svarende til lejlighedens andel af fælleslånet. Indklagede har bl.a. anført: Indklagede bestrider at være erstatningsansvarlig over for klager. Det er rigtigt, at indklagede fejlagtigt i købsaftalens punkt 10 har oplyst, at der ikke skulle overtages gæld uden for købesummen, men umiddelbart efter fremgår det, at der er et fælleslån til ejerforeningen. Lånet fremgår ligeledes af ejerlejlighedsskemaet. Ydelsen på fælleslånet er indeholdt i brutto/nettoydelsen i salgsopstillingen. Det er indklagedes opfattelse, at lejligheden er solgt med fælleslånet, og klager kan ikke drage sælger til ansvar for indfrielsen. Klager har ikke lidt noget tab og kan ikke derfor ikke gøre krav gældende over for indklagede. Nævnet udtaler: Nævnet finder, at der i købsaftalen var modstridende oplysninger om gæld. Nævnet finder det kritisabelt, at indklagede ikke med tilstrækkelig tydelighed i købsaftalen anførte, at klager skulle overtage fælleslånet, sådan at klager ikke kunne være i tvivl herom. Nævnet finder det tillige kritisabelt, at indklagede ikke i købsaftalen udtrykkeligt oplyste om gældens størrelse og betalingsvilkår. Nævnet finder, at det ikke var tilstrækkeligt, at klager i det udleverede ejerlejlighedsskema kunne se den samlede gældspost for hele ejerforeningen. Nævnet finder det endvidere kritisabelt, at indklagede ikke reagerede på klagers første henvendelse pr. mail den 29. marts 2007, og heller ikke reagerede over for klagers advokat i forbindelse med skødets fremsendelse og sælgers refusion af de af klager betalte ydelser på fælleslånet i refusionsopgørelsen, idet det heraf fremgik, at klager ikke forventede at skulle overtage lånet. Da ydelsen på fælleslånet imidlertid var medregnet i den udleverede salgsopstillings

7 7 brutto/nettoudgifter, finder nævnet ikke, at de mangelfulde oplysninger har påført klager et tab, som det kan pålægges indklagede at betale erstatning for til klager. Konklusion: Som følge af kritikken skal indklagede inden 30 dage fra kendelsens dato betale klager det af denne til nævnet indbetalte gebyr, kr. 700,00. Kendelsen offentliggøres, jf. bekendtgørelse om forbrugerklager 20, stk. 1, og nævnets vedtægter 20, stk. 1. Forbrugerens navn anonymiseres ved offentliggørelsen, jf. nævnets vedtægter 20, stk. 2. P.N.V. Poul Søgaard formand