Indstilling. Erik Bøghs Vej 12, 8230 Åbyhøj nedrivning af eksisterende bebyggelse opførelse af nye boliger. 1. Resume. 2. Beslutningspunkter

Transkript

1 Indstilling Til Århus Byråd via Magistraten Teknik og Miljø Den 29. september 2008 Århus Kommune Planlægning og Byggeri Teknik og Miljø Erik Bøghs Vej 12, 8230 Åbyhøj nedrivning af eksisterende bebyggelse opførelse af nye boliger 1. Resume Ejeren af Erik Bøghs Vej 12, Åbyhøj har søgt om tilladelse til at nedrive den eksisterende bygning ( gårdlænge ) på ejendommen, og opføre en ny gårdlænge med 4 boliger med nogenlunde samme placering og udstrækning som den eksisterende. På den bagerste del af grunden ønskes opført et nyt dobbelthus. Bygningen, som ønskes nedrevet, består ifølge BBR af 140 m 2 beboelse og 100 m 2 garage. Bygningen har i SAVE-registret en bevaringskarakter på 5, hvilket betyder, at den ikke er optaget som bevaringsværdig i kommuneplanen. Ifølge SAVE-registret er bygningen opført i Kalkværksvej Århus C Sagsnummer POB/08/01627 Sagsbehandler Steen Frøbert Telefon Direkte telefon Telefax E-post pob@aarhus.dk E-post direkte stf@aarhus.dk De 4 boliger, som ønskes etableret i den ny gårdlænge vil hver få et etageareal på 127 m 2 i alt 508 m 2, mens boligerne i dobbelthuset på den bagerste del af grunden, hver vil få et areal på 108 m 2 i alt 216 m 2. Det samlede etageareal, der ønskes opført på den 1554 m 2 store grund udgør således 724 m 2, svarende til en bebyggelsesprocent på 46,6. Ifølge kommuneplanen må bebyggelsesprocenten for arealer til rækkehusbebyggelse og lignende være 35 for den enkelte ejendom. Det indstilles at projektet godkendes, idet man med projektet bibeholder gårdmiljøet, og idet der tidligere er givet tilladelse til tilsvarende bebyggelsesprocenter i området. 2. Beslutningspunkter At 1) der meddeles tilladelse til nedrivning af eksisterende bebyggelse samt til opførelse af ny længebygning med 4 boliger og nyt dobbelthus på Erik Bøghs Vej 12, Åbyhøj Erik Bøghs Vej 12, 8230 Åbyhøj nedrivning af eksisterende bebyggelse opførelse af nye boliger

2 3. Sagsfremstilling Ejeren af Erik Bøghs Vej 12, Åbyhøj har søgt om tilladelse til at nedrive den eksisterende bygning ( gårdlænge ) på ejendommen, og opføre en ny gårdlænge med 4 boliger med nogenlunde samme placering og udstrækning som den eksisterende. På den bagerste del af grunden ønskes opført et nyt dobbelthus. Der vedlægges følgende bilag: Oversigtskort luftfoto Situationsplan 2 facadetegninger Indsigelser Ansøgers kommentarer Bygningen, som ønskes nedrevet, består ifølge BBR af 140 m 2 beboelse og 100 m 2 garage. Bygningen har i SAVE-registret en bevaringskarakter på 5, hvilket betyder, at den ikke er optaget som bevaringsværdig i kommuneplanen. Ifølge SAVE-registret er bygningen opført i 1916, men det har ikke været muligt at konstatere, om dette er det rigtige opførelsesår. De 4 boliger, som ønskes etableret i den ny gårdlænge vil hver få et etageareal på 127 m 2 i alt 508 m 2, mens boligerne i dobbelthuset på den bagerste del af grunden, hver vil få et areal på 108 m 2 i alt 216 m 2. Det samlede etageareal, der ønskes opført på den 1554 m 2 store grund udgør således 724 m 2, svarende til en bebyggelsesprocent på 46,6. Det ansøgte byggeri kræver ikke dispensation, men kommunen skal i henhold til Bygningsreglement 2008 vurdere bebyggelsens samlede omfang og indvirkning på omgivelserne, således at følgende forhold skal indgå i bedømmelsen: Bebyggelsens samlede omfang skal være hensigtsmæssig i forhold til bebyggelsens anvendelse Bebyggelsens samlede omfang skal svare til det sædvanlige i karréen, kvarteret eller området, eller til det der tilstræbes i området (kommuneplanens rammebestemmelser kan være vejledende for, hvad der er sædvanligt eller tilstræbes i området). Der skal under hensyn til ejendommens benyttelse sikres tilfredsstillende lysforhold for ejendommens bebyggelse og nabobebyggelse Erik Bøghs Vej 12, 8230 Åbyhøj nedrivning af eksisterende bebyggelse opførelse af nye boliger Side 2 af 5

3 Der skal sikres tilfredsstillende friarealer i forhold til ejendommens benyttelse, herunder opholdsarealer for beboerne Der skal sikres tilfredsstillende adgangs- og tilkørselsforhold for ejendommens brugere, herunder personer med handicap og redningsmandskab, og der skal være tilstrækkelige parkeringsarealer Ejendommen ligger i kommuneplanens område BO. Områdets anvendelse er fastlagt til boligformål i form af lav boligbebyggelse med varierende bebyggelsesformer. For arealer til rækkehusbebyggelse og lignende må bebyggelsesprocenten ifølge kommuneplanen være 35 for den enkelte ejendom. Bygningsreglementet giver en byggeret på 40 %. Der var oprindelig søgt om tilladelse til nedrivning af den eksisterende bebyggelse og opførelse af 3 rækkehuse i 1 plan og 3 rækkehuse i 2 plan. En naboorientering vedrørende dette projekt resulterede i 6 indsigelser fra omkringboende (51 underskrifter) og fra Åbyhøj Fællesråd. Indsigelserne gav anledning til, at det oprindelige projekt blev ændret og reduceret, hvorefter der blev foretaget fornyet naboorientering. Indsigelserne, som vedlægges, blev imidlertid fastholdt. Indsigelserne og Planlægning og Byggeri s kommentarer hertil: Erik Bøghs Vej 14 (bilag mrk. 23): Nedrivning af den eksisterende bebyggelse vil ændre det samlede oprindelige gårdmiljø (den 3-længede gård). En bebyggelse med 2 gange 3 rækkehuse vil afvige betydeligt fra kvarterets helhedskarakter med fritliggende parcelhuse på større grunde. Der vil blive en betydelig forøgelse af trafikken. Den eksisterende bebyggelse, som ønskes nedrevet er i så dårlig teknisk stand, at det ikke er realistisk at ombygge den til beboelse. Der opføres i stedet en ny længebygning, så det oprindelige gårdmiljø bevares. Der er på flere af de omkringliggende ejendomme opført flere boliger på ét matrikelnummer. Trafikforøgelsen vurderes at blive begrænset. Johannes Ewalds Vej 42 A (bilag mrk. 25): Der ønskes opsat hegn for at modvirke indbliksgener. Bygherren har oplyst, at det med indsiger er aftalt, at skelbevoksning fjernes, og der i stedet opsættes hegn. Åbyhøj Fællesråd (Bilag mrk. 27): Rækkehusene vil ligge for tæt, og der vil være en væsentlig overskridelse af den tilladte bebyggelsesprocent. De 2-etagers huse synes at overskride 8,5 meter grænsen, ligesom byggeriet i nogen grad vil ændre områdets karakter. Erik Bøghs Vej 12, 8230 Åbyhøj nedrivning af eksisterende bebyggelse opførelse af nye boliger Side 3 af 5

4 Der er tidligere i området givet tilladelse til en tilsvarende bebyggelsesprocent. Højden på det nye længehus er 7,3 meter og højden på det nye dobbelthus er 5,5 meter. Det vurderes, at bebyggelsen ikke vil ændre områdets karakter. Der er i forvejen indrettet flere boliger på naboejendommene Erik Bøghs Vej 8 og 10. Dr. Holsts Vej 7 B (bilag mrk. 29): Nedrivning af den gamle eksisterende ejendom og opførelse af nye rækkehuse vil ændre den smukke sammenhæng med naboejendommen fra samme tidsalder. Der bør gælde samme bebyggelsesgrad som for de omkringliggende parcelhuse. Der henvises til kommentarerne til Erik Bøghs Vej 14 og Åbyhøj Fællesråd ovenfor. Erik Bøghs Vej 10 A m.fl. (bilag mrk. 31): Der protesteres mod nedrivning af den eksisterende længebygning og mod bebyggelsesprocenten. Indsigerne anfører, at byggeriet vil ændre karakteren af området, som er præget af åben lav bebyggelse med store haver. Ejerne af Erik Bøghs Vej 10 A og 10B ønsker gårdmiljøet bevaret eventuelt således, at den nye bebyggelse opføres med samme placering, som den eksisterende der ønskes nedrevet. For så vidt angår nedrivningen af den eksisterende bebyggelse og bebyggelsesprocenten henvises til kommentarerne til Erik Bøghs Vej 14 og Åbyhøj Fællesråd ovenfor. For så vidt angår bevarelse af gårdmiljøet er dette imødekommet med det reviderede projekt, hvor der opføres en ny længebygning med samme placering, som den eksisterende. St. Blichers Vej 49 m.fl.(bilag mrk. 33): Den høje bebyggelsesprocent, placeringen af boligerne og den store parkeringsplads tilgodeser ikke de omkringliggende omgivelser og eksisterende byggeri i området. Der ønskes en mere harmonisk udnyttelse af grunden, hvor der tages hensyn til, at Erik Bøghs Vej 12 er en del af et symmetrisk gårdmiljø. Der henvises til kommentarerne til Eriks Bøgh Vej 10 A ovenfor. Dr. Holsts Vej 7 C (bilag mrk. 35): Der protesteres mod bebyggelsesprocenten, ligesom der protesteres over, at højdegrænsen mod Dr. Holsts Vej 7 C overskrides. For så vidt angår bebyggelsesprocenten henvises til kommentaren til Åbyhøj Fællesråd ovenfor. Bygningsreglementets byggeretsgivende højde og afstand til naboskel er overholdt. Erik Bøghs Vej 12, 8230 Åbyhøj nedrivning af eksisterende bebyggelse opførelse af nye boliger Side 4 af 5

5 6. Strategi for borgerinddragelse Udover partshøring, er der foretaget høring af Åbyhøj Fællesråd. 7. Konsekvenser for ressourcer ingen Peter Thyssen / Bjarne Knudsen Bilag Vedlagt til alle/+elektronisk Oversigtskort luftfoto Situationsplan 2 facadetegninger Indsigelser Ansøgers kommentarer Tidligere beslutninger ingen Erik Bøghs Vej 12, 8230 Åbyhøj nedrivning af eksisterende bebyggelse opførelse af nye boliger Side 5 af 5