afsagt den 27. marts 2013

Transkript

1 Gældsovertagelse Klagerne erhvervede i juli 2011 en ejendom. Ifølge købsaftalen skulle klagerne overtage lån til henholdsvis det indklagede realkreditinstitut som to pantebrevsselskaber. Klagerne ansøgte i august 2011 instituttet om gældsovertagelse, som blev bevilget betinget i august 2011 og endeligt i september I begge breve om gældsovertagelsen var det anført, der skulle betales et gebyr på kr. Klagernes advok rettede efterfølgende henvendelse til instituttet om gebyret, som instituttet fastholdt med henvisning til den foretagne sagsbehandling. Instituttet oplyste i den forbindelse, et tidligere betalt gebyr på kr. vedrørte ejerskiftet fra den forrige ejer til sælgeren. Klagerne betalte ved deres gældsovertagelse af de prive pantebreve et gebyr på kr. Efterfølgende blev gebyret på kr. indbetalt med forbehold om tilbagesøgning. Klagernes advok nedlagde ved Nævnet påstand om, instituttet havde været uberettiget til kræve et gældsovertagelsesgebyr på kr. Instituttet påstod frifindelse. Som sagen var oplyst, var der i forbindelse med klagernes køb af ejendommen betalt et ejerskiftegebyr vedrørende de prive panthavere. Dette gebyr var uden sammenhæng med og havde ingen indflydelse på vurderingen af det gebyr på kr., som instituttet havde krævet i forbindelse med gældsovertagelsesbevillingen af realkreditlånet til klagerne. Nævnet fandt det endvidere uden relevans for vurderingen af gebyret på kr., der i forbindelse med sælgerens tidligere overtagelse af samme lån var blevet betalt et gældsovertagelsesgebyr, idet sagsbehandlingen ved gældsovertagelse, herunder med kreditvurdering af de nye låntagere, i sagens nur foretages individuelt og kan føre til varierende tidsforbrug og dermed varierende gebyrstørrelser, hvilket også fremgik af instituttets prisblad. Gældsovertagelsesgebyret på kr. blev oplyst til klagernes advok såvel ved den betingede gældsovertagelsesbevilling af 15. august 2011 som ved den endelige gældsovertagelsesbevilling af 27. september Nævnet fandt, gebyret under disse omstændigheder måtte betragtes som aftalt, og fandt ikke, gebyret kunne anses for åbenbart urimeligt. Nævnet frifandt derfor realkreditinstituttet. K E N D E L S E afsagt den 27. marts 2013 JOURNAL NR.: N INSTITUT: Nykredit Realkredit A/S KLAGEEMNE: Gældsovertagelse DATO FOR NÆVNSMØDE: Den 21. februar 2013 SAGSBEHANDLER: Cand.jur. Keld Steffensen NÆVNSMEDLEMMER, DER HAR DELTAGET I BEHANDLINGEN: Henrik Waaben (formand) Per F. Møller Morten Bruun Pedersen Jacob Elverum Mads Laursen

2 SAGENS OMSTÆNDIGHEDER: Klagerne erhvervede i juli 2011 en ejendom med overtagelsesdo den 1. september Af købsaftalen fremgår følgende om ejendommen og belåningen: 3.1. Ejendommens arealer er ifølge BBR-meddelelse oplyst som følger: Bebygget areal 709 m² Boligareal 173 m² Erhvervsareal 566 m² Etageareal 777 m² På overtagelsesdoen gældsovertages indestående lån: (Indklagede) restgæld pr kr ,20 (Pantebrevsselskab 1) restgæld pr kr ,00 (Pantebrevsselskab 2) efter nedskrivning, der overtages pr kr ,80 Klagerne ansøgte efter det oplyste den 3. august 2011 det indklagede realkreditinstitut om gældsovertagelse. Den 15. august 2011 fremsendte indklagede en Betinget bevilling af gældsovertagelse til klagernes advok. Af den betingede bevilling fremgår blandt andet følgende: Vi kan oplyse, den indsendte ansøgning om overtagelse af den personlige gældsforpligtelse for (indklagedes) lån i ejendommen vil kunne bevilges, dog under følgende forudsætninger: Forfaldne ydelser samt eventuelle påløbne omkostninger påhvilende sælger er betalt. Vi gør opmærksom på, der forløber ca. 10 dage fra betalingen, til registrering finder sted. (Indklagede) modtager dokumention for endelig tinglyst anmærkningsfri adkomst i form af tinglysningssvaret fra Tinglysningsretten. Der kan kræves hel eller delvis indfrielse af lån, hvis salgsprisen og vilkårene ikke stemmer overens med tidligere indsendte adkomst/købsaftale. (Indklagede) modtager en underskrevet samtykkeerklæring fra debitor/debitorerne. Ansøgning om gældsovertagelse underskrevet af køber skal indsendes senest samtidig med fremsendelse af dokumention for tinglyst anmærkningsfri adkomst Vi gør opmærksom på, der i forbindelse med en efterfølgende terminsydelse vil blive opkrævet kr. i gebyr for denne gældsovertagelse. 2

3 Den 23. august 2011 underskrev klagerne en ansøgning om gældsovertagelse af lånet til indklagede. Indklagede bevilgede ved brev af 27. september 2011 til klagernes advok endelig gældsovertagelse. Af brevet fremgår blandt andet følgende: Vi gør opmærksom på, der i forbindelse med en efterfølgende terminsydelse vil blive opkrævet kr ,00 i gebyr for denne gældsovertagelse. Bidrag vil fremadrettet udgøre p.t. 2,5% p.a. Klagernes advok rettede efterfølgende henvendelse til indklagede om gældsovertagelsesgebyret. Indklagede besvarede den 5. oktober 2011 henvendelsen pr. , hvoraf følgende fremgår: Henset til den sagsbehandling, der er foretaget for køre sagen igennem, udgør ejerskiftegebyr kr i denne sag. Til orientering er gebyr for optagelse af et nyt lån i en erhvervsejendom også normalt kr Gebyr kr vedrører ejerskiftet fra (forrige ejer) til (sælgeren) Den 11. oktober fremsendte klagernes advok en gældsovertagelseserklæring vedrørende lånet til pantebrevsselskab 1. Gældsovertagelseserklæring blev fremsendt til det med indklagede koncernforbundne pengeinstitut, som administrerer det nævnte pantebrevsselskab, som er under konkurs. Advoken fremsendte samtidig i check et ejerskiftegebyr på kr. Indklagede opkrævede sammen med terminsydelsen for december 2011 ejerskiftegebyret på kr. Den 22. december 2011 fremsendte klagernes advok følgende til indklagede: Med henvisning til mail af 5. oktober 2011 kan det oplyses, min klient stadigvæk er uforstående over for det høje ejerskiftegebyr og ønsker, jeg går videre med sagen. Beløbet vil imidlertid blive betalt, men med forbehold om tilbagesøgning Indklagede besvarede henvendelsen ved af 11. januar 2012, hvoraf følgende fremgår: Som oplyst tidligere både til dig og til kunden er ejerskiftegebyret stadig billigere end en helt ny lånesag, vi fastholder gebyret på kr. Klagernes advok indbragte efterfølgende sagen for Realkreditankenævnet. 3

4 PARTERNES PÅSTANDE: Klagerne påstår indklagede tilpligtet anerkende, instituttet har været uberettiget til kræve et gældsovertagelsesgebyr i en størrelsesorden på kr. og derfor skal tilbagebetale gebyret helt eller delvist. Indklagede påstår frifindelse. KLAGERNES FREMSTILLING: Klagerne oplyser, de købte ejendommen med overtagelse 1. september 2011 af den tidligere ejer. Den tidligere ejer havde betalt kr. i ejerskiftegebyr. Der ankes over, køberne ud over et ejerskiftegebyr på kr. er blevet afkrævet et ekstra gebyr på kr. Dette beløb er betalt under protest, og Ankenævnet bedes tage stilling til, om det kan være korrekt, et sådant beløb opkræves. Til indklagedes udtalelse har klagerne følgende bemærkninger: Indklagedes udtalelse ændrer ikke på klagernes holdning, hvorefter det opkrævede gebyr er helt urimeligt, situionen taget i betragtning. Der henvises til de oplysninger, der er i sagen om, der kort forud var betalt ejerskiftegebyr foruden det opkrævede beløb både ved køber og sælger. Dertil kommer, beløbet findes uforholdsmæssigt stort. Det gøres gældende, der er tale om en ekspeditionssag. INDKLAGEDES FREMSTILLING: Indklagede oplyser, klagerne ved købsaftale af 13. juli 2011 har erhvervet den i sagen omhandlede kontor- og forretningsejendom. Det fremgår af købsaftalen, købesummen på 1,7 mio. kr. skulle berigtiges ved kontant betaling på kr. og overtagelse af 3 pantebreve, herunder et pantebrev til indklagede med restgæld ,20 kr. Klagerne ansøgte i den anledning den 3. august 2011 og endelig ved ansøgningsskema underskrevet 23. august 2011 om gældsovertagelse af realkreditlånet. Endvidere søgte klagerne om gældsovertagelse af 4

5 et lån hos pantebrevsselskab 1 under konkurs, som administreredes af det med indklagede koncernforbundne pengeinstitut. Ved brev af 15. august 2011 bevilgede indklagede gældsovertagelse og oplyste samtidig, sagsekspeditionen var forbundet med et gebyr på kr. Klagerne har for gældsovertagelse på pantebrevet til pantebrevsselskab 1 betalt et gebyr på kr. Beløbet er uden relevans for nærværende sag, det vedrører et andet lån og en anden kreditor. Den omhandlede ejendom er tidligere ejerskiftet, senest ved skøde tinglyst 19. januar 2011, og der blev i den forbindelse bevilget gældsovertagelse af indklagede. Det for denne sagsekspedition betalte gebyr er uden relevans for sagen, da indklagedes gebyr for gældsovertagelse i erhvervsforhold fastsættes individuelt. Det er indklagedes opftelse, den aktuelle klage falder uden for Realkreditankenævnets kompetence, henset til der er tale om en vurdering af priser i et konkret erhvervskundeforhold. Det er herudover indklagedes opftelse, indklagede har været berettiget til opkræve gebyr som sket. Klagerne har da heller ikke anført andet grundlag for klagen, end der ved en tidligere gældsovertagelse på ejendommen er opkrævet et lavere gebyr. Dette kan som anført ikke medføre, der gives klagerne medhold. Anbringender Det gøres til støtte for den fremste påstand gældende, klagernes kunderelion til indklagede er erhvervsmæssig, det omhandlede ejerskiftegebyr er aftalt, indklagede har været berettiget til opkræve det omhandlede gebyr, og gebyrer for tidligere gældsovertagelser af lån i samme ejendom er uden relevans. OPLYSNINGER M.V. FRA NÆVNSSEKRETARIATET: Ifølge indklagedes prisblade pr. 1. oktober 2012 udgør gældsovertagelsesgebyret vedrørende lån til prive kr., og for lån til erhvervskunder udgør gebyret min kr. 5

6 Klagernes advok har på forespørgsel fra Nævnssekretariet oplyst følgende om klagernes formål med erhvervelsen af den omhandlede ejendom: kan det oplyses, ejendommen så vidt bekendt er erhvervet af køberne for selv gøre brug af ejendommen, herunder den tilhørende beboelse Ifølge ejendomsvurdering pr. 1. oktober 2010 er ejendommen samlet vurderet til 2,9 mio. kr. Heraf udgør boligværdien kr. og grundværdien kr. ANKENÆVNETS BEMÆRKNINGER: Under hensyntagen til ejendommens karakter af blandet beboelsesog erhvervsejendom, oplysningerne om boligværdiens andel af ejendommens samlede værdi og til den oplyste fremtidige anvendelse finder Nævnet kunne realitetsbehandle klagen. Nævnet noterer sig i den forbindelse, indklagede ikke har nedlagt afvisningspåstand. Som sagen er oplyst, er der i forbindelse med klagernes køb af ejendommen betalt et ejerskiftegebyr på kr. vedrørende de prive panthavere. Dette gebyr er uden sammenhæng med og har ingen indflydelse på vurderingen af det gebyr på kr., som indklagede har krævet i forbindelse med gældsovertagelsesbevillingen af realkreditlånet til klagerne. Nævnet finder det endvidere uden relevans for vurderingen af gebyret på kr., der i forbindelse med sælgerens tidligere overtagelse af samme lån blev betalt et gældsovertagelsesgebyr på kr., idet sagsbehandlingen ved gældsovertagelse, herunder med kreditvurdering af de nye låntagere, i sagens nur foretages individuelt og kan føre til varierende tidsforbrug og dermed varierende gebyrstørrelser. Dette afspejles da også af indklagedes gældende prisblad, hvoraf det fremgår, gældsovertagelsesgebyret vedrørende lån til erhvervskunder udgør minimum kr. Gældsovertagelsesgebyret på kr. blev oplyst til klagernes advok såvel ved den betingede gældsovertagelsesbevilling af 15. august 2011 som ved den endelige gældsovertagelsesbevilling af 27. september Nævnet finder, gebyret under disse omstændigheder må betragtes som aftalt, og finder ikke, gebyret kan anses for åbenbart urimeligt. Nævnet kan derfor ikke give klagerne medhold. 6

7 Som følge af det anførte b e s t e m m e s Indklagede, Nykredit Realkredit A/S, frifindes. Henrik Waaben / Susanne Nielsen Formand Sekretarischef 7