KENDELSE. Sagen angår videre spørgsmålet, om indklagede er erstatningsansvarlig over for klagerne for diverse mangler ved ejendommen.

Transkript

1 1 København, den 18. november 2008 KENDELSE Klagerne ctr. Ejendomsmæglerfirmaet DanBolig Frederikshavn ApS v/ advokat Peter Tornvig Fruelund Hasserisvej Aalborg Sagen angår spørgsmålet, om indklagede som følge af manglende oplysning om sælgers seneste årsforbrug af vand og varme skal betale erstatning til klagerne. Sagen angår videre spørgsmålet, om indklagede er erstatningsansvarlig over for klagerne for diverse mangler ved ejendommen. Sagens nærmere omstændigheder er følgende: Indklagede havde en ejendom til salg, som klagerne var interesserede i at købe. Den 27. august 2006 underskrev klagerne købsaftale om køb af ejendommen for en kontantpris på kr ,00 og med overtagelsesdag den 1. december Det fremgik af købsaftalen, at handlen var betinget af klagernes advokats godkendelse

2 2 af handlen i sin helhed. Det fremgik videre af købsaftalen, at der ikke var udleveret energimærke til klagerne i forbindelse med handlen. Af den til købsaftalen hørende salgsopstilling fremgik, at udgiften til seneste års forbrug af naturgas/olie havde været kr ,00. Der var ikke oplyst vandforbrug, men oplyst, at vand/vandafledning var inkluderet i vandafgiften. Det fremgår af sagen, at klagerne fik disposition over ejendommen den 24. november Den 7. december 2006 sendte klagerne en til indklagede: Her lige en liste over fejl og mangler ved vores nye dejlige hus, som bare er alle tiders. Fejl og mangler: Der er ikke noget varmt vand i gæstetoilettet, der er i håndvasken ikke i brusearmaturet. Vedr. kabeltv. Der er kun kabeltv i et af de 3 tv/radiostik som er i huset. Da vi ikke er blevet oplyst om at der er stik som ikke virker ser vi gerne dette udbedret. Defekt vindue i kælder er ikke udbedret (revnet) Hul i tagrende ved baggård er ikke udbedret. I forbindelse med at vi har modtaget en extraopkrævning fra Naturgas Nord har Anne talt med dem og fået at vide at det anslåede varmeforbrug for dette hus er ca kr. om året, og ikke kr. som anført i salgsopstillingen. Det synes vi er en meget stor forskel, ja faktisk en overskridelse på ca %. Dette er simpelthen ikke godt nok. Vi har jo talt om nogle af disse ting i fredags, men nu har du dem i hvert fald alle sammen. Ser frem til at høre fra dig. Den 18. december 2006 skrev klager endnu en mail med mangelliste til indklagede, der var tilføjet 3 punkter vedrørende henholdsvis tab af vand på fyret, yderdør der ikke kunne åbnes helt og fugtindtrængen ved tagryg. Den 20. december 2006 og den 17. januar 2007 skrev klagerne til indklagede og

3 3 rykkede for svar på deres henvendelse. Den 18. januar skrev en ansat hos indklagede til klagerne og meddelte, at klagernes henvendelse var videregivet til en anden i forretningen, som var ved at undersøge tingene. Den 29. januar skrev indklagede til sælgerne af ejendommen og gjorde opmærksom på klagernes utilfredshed med det angivne varmeforbrug, stik der ikke virkede og problemerne med det varme vand. Indklagede meddelte samme dag klagerne, at han havde skrevet til sælgerne. Den 31. januar 2007 skrev sælgerne til indklagede og afviste at betale for udbedring af mangler, idet sælgerne anførte, at de ikke havde været bekendt med disse mangler. Sælgerne henviste desuden til Huseftersynsordningen, hvorefter de var fritaget for ansvar for skjulte skader. Sælgerne skrev samtidig, at de ikke havde fortiet oplysninger eller givet forkerte oplysninger vedrørende varmeforbrug, og afviste at være ansvarlig overfor klagerne, idet det måtte være en sag mellem klagerne og indklagede eller ejerskifteforsikringen. Den 4. februar 2007 skrev klagerne igen til indklagede og rykkede for en tilbagemelding. Den 16. februar 2007 skrev klagernes advokat til indklagede vedrørende sagen, og udbad sig tilbagemelding fra indklagede vedrørende de påpegede fejl og mangler. Den 19. marts og den 12. april 2007 rykkede klagernes advokat indklagede for et svar i sagen. Den 26. marts 2007 skrev klagerne til deres advokat og rykkede for nyt i sagen. Klagerne har i forbindelse med klagesagen indhentet tilbud på udskiftning af revnet rude i kældervindue, kr ,00 med tillæg af moms, i alt kr ,50. Klager har bl.a. anført: Indklagede har givet fejlagtige oplysninger vedrørende ejendommens varmeforbrug og er derfor erstatningsansvarlig over for klagerne. Indklagede har i salgsopstillingen angivet den årlige varmeudgift til kr ,00. Efter overtagelsen viste det sig, at dette beløb alene vedrørte en kvartalsafregning, og at den reelle årlige udgift ville være ca. kr ,00. Indklagede er desuden erstatningsansvarlig for klagers udgifter til trykprøvning af

4 4 varmeanlæg, udskiftning af blandingsbatteri samt etablering af tv-stik, fordi indklagede ikke gjorde nok for at følge op på klagernes henvendelser og ikke var behjælpelig med at finde en løsning i forhold til sælger af ejendommen. Indklagede skal endelig betale for udskiftning af en rude samt reparation af tagrende, idet klagerne af indklagede ved fremvisning af ejendommen blev lovet, at disse forhold ville blive udbedret af sælger. Efter nævnets henvendelse har klager ønsket klagesagen udvidet med spørgsmålet, om indklagede skal pålægges et erstatningsansvar over for klagerne som følge af, at de indklagede ikke i salgsopstillingen har givet oplysning om det årlige forbrug af vand. Indklagede har bl.a. anført: Indklagede bestrider at være erstatningsansvarlig over for klagerne som følge af, at indklagede i salgsopstillingen anførte et for lavt beløb vedrørende varme. Handlen var betinget af klagernes advokats godkendelse af handlen i sin helhed og klagernes advokat burde derfor i forbindelse med gennemgang af ejendommens papirer have opdaget, at der ikke var tale om et helårligt beløb, men at beløbet alene dækkede en periode på 4 måneder. Det er rigtigt, at indklagede i forbindelse med fremvisningen på ejendommen sagde til klagerne, at en revnet rude ville blive skiftet, og indklagede accepterer derfor også at betale for udskiftning heraf med maksimalt kr ,00, hvis kvittering herfor fremsendes. Indklagede har ikke lovet klagerne, at tagrenden ville blive repareret, og bestrider derfor at skulle betale noget beløb hertil. Indklagede har videregivet klagernes henvendelse til sælgerne, og det kan ikke bebrejdes indklagede, at sælgerne ikke ønsker at imødekomme klagerne. Med hensyn til klagers øvrige klagepunkter har indklagede forelagt disse for sælgerne af ejendommen, og det kan ikke bebrejdes indklagede, at sælgerne ikke vil anerkende at skulle erstatte klagernes udgifter. Nævnet udtaler: Parterne har samstemmende til nævnet oplyst, at indklagede i forbindelse med fremvisning af ejendommen har oplyst klagerne om, at en revnet rude ville blive udskiftet. Nævnet finder herefter, at indklagede til klagerne skal betale kr ,50 inkl. moms i henhold til indhentet tilbud.

5 5 Nævnet finder det ikke godtgjort, at indklagede har lovet at tagrende ville blive repareret. Nævnet finder, at klagernes øvrige klagepunkter vedrørende diverse fejl og mangler ved ejendommen er et mellemværende mellem klagerne og sælgerne, som nævnet ikke har kompetence til at afgøre. Nævnet finder i den forbindelse, at det ikke kan bebrejdes indklagede, at sælgerne afviste at betale for udbedring af de af klagerne fundne fejl og mangler ved ejendommen, ligesom indklagedes langsommelighed ikke kan medføre, at indklagede pålægges et erstatningsansvar. Det fremgår af 10, stk. 3, i bekendtgørelse om ejendomsformidling, at der i salgsopstillingen vedrørende udgifterne til blandt andet varme skal gives oplysninger om sælgers seneste årsforbrug og udgiften hertil. Nævnet finder det kritisabelt, at indklagede i salgsopstillingen oplyste det seneste årsforbrug vedrørende varme til kr ,55, når dette beløb alene vedrørte perioden fra 1. januar 2006 til 30. april Indklagede burde have oplyst forbrug i henhold til den seneste årsafregning fra forsyningsselskabet, som vedrørte perioden 1. maj april Naturgasselskabet har oplyst, at der fra den 1. maj 2005 til 1. januar 2006 har været et naturgasforbrug på 901 m3. Det fremgår desuden af naturgasafregningen, at der på ejendommen i perioden 1. januar 2006 til 30. april 2006 har været forbrug på m3. Det giver et samlet forbrug på m3 fra 1. maj 2005 til 30. april Indklagede burde derfor have oplyst sælgers seneste årsforbrug til m3, i alt kr ,13. Nævnet finder herefter at indklagede skal betale en skønsmæssig erstatning til klagerne på differencen mellem det oplyste forbrug kr ,55, og det forbrug nævnet finder burde have været oplyst, kr ,13, kapitaliseret med 6, afrundet til kr ,00. Nævnet har i en årrække lagt til grund, at nævnet i medfør af officialmaksimen er berettiget og forpligtet til at afgøre konkrete sager i overensstemmelse med lovgivningen eller fast nævnspraksis, uanset om klageren eller dennes repræsentant har været opmærksom på et fejlagtigt forhold. I sådanne tilfælde følger nævnet den praksis at henlede klagers opmærksomhed på forholdet med anmodning om klagers stillingtagen til, hvorvidt klager ønsker sin påstand udvidet. Denne procedure er tiltrådt af Forbrugerklagenævnet og er fulgt i nærværende sag.

6 6 Nævnet udtaler derfor videre, at det fremgår af 10, stk. 3, i bekendtgørelse om ejendomsformidling, at der i salgsopstillingen vedrørende udgifterne til blandt andet vand skal gives oplysninger om sælgers seneste årsforbrug og udgiften hertil. Nævnet finder det derfor kritisabelt, at indklagede i salgsopstillingen ikke har anført beløb vedrørende vand/vandafledningsafgift. Nævnet finder på baggrund af opgørelse for perioden 1. januar 2006 til 23. november 2006, at indklagede burde have oplyst seneste års udgift til vand/vandafledning til ca. kr ,00 Nævnet finder, at indklagede som følge af fejlen skal betale en skønsmæssig erstatning til klagerne på kr ,00. Det fremgår af lov om energimærkning 4, stk. 3, at energimærkning og energiplan skal foreligge i forbindelse med salg, og at det påhviler sælger at sørge for, at køber, inden aftale indgås om salg af en ejendom, er gjort bekendt med ejendommens energimærkning og energiplan. Nævnet finder det herefter kritisabelt, at indklagede ikke sørgede for overholdelse af denne bestemmelse, og ikke udleverede et energimærke til klagerne forinden købsaftalens underskrivelse. Som følge af dette kritisable arbejde skal indklagede levere et energimærke til klagerne eller erstatte klagerne udgiften til et energimærke, kr ,00 inkl. moms. Efter sagens udfald skal indklagede betale klagerne det af denne til klagenævnet indbetalte gebyr på kr. 700,00. Konklusion: Indklagede skal herefter inden 30 dage fra kendelsens dato til klager betale kr ,50 med tillæg af en årlig rente, Nationalbankens officielle udlånsrente med tillæg af 7 % af kr ,50 fra den 28. august 2007, datoen for klagens modtagelse i nævnet, til betaling finder sted. Indklagede skal endvidere levere et energimærke til klagerne eller erstatte klagerne udgiften til et energimærke, kr ,00 inkl. moms med tillæg af samme rente som anført ovenfor. Kendelsen offentliggøres, jf. bekendtgørelse om forbrugerklager 20, stk. 1, og nævnets vedtægter 20, stk. 1. Forbrugerens navn anonymiseres ved offentliggørelsen, jf. nævnets vedtægter 20, stk. 2.

7 7 P.N.V. Poul Søgaard formand