Moms i forbindelse med fast ejendom. Opdatering på udviklingen i praksis

Transkript

1 Moms i forbindelse med fast ejendom Opdatering på udviklingen i praksis

2 Indhold Salg af udlejningsejendomme Seneste nyt om praksis, muligheder og risici Momsfri virksomhedsoverdragelse Ny praksis nu også momsfrie ejendomme Praksis omkring salg af gamle bygninger SKATs udvidelse af begrebet byggegrund Ombygning af gamle bygninger og efterfølgende salg Momspligt på ejendomsadministration Kan noget af det momsfritages? Reminder omkring fradragsret Page 2

3 Salg af udlejningsejendomme I Momsfrie boligudlejningsejendomme Momsfrit salg ML 13 stk. 2, hvis udelukkende momsfri anvendelse Nu kun aktivitet med momsfri udlejning, men tidligere salgshensigt? Vente 5 år med salg, da salgshensigt gør at ejendommen ikke udelukkende har været anvendt til momsfrie formål Momsfrit salg efter fem år Hvis momsfradrag i opførelsesfasen pga. salgshensigt og efter følgende indbetaling af momsen med 1/10 pr. år? De resterende 1/10 skal indbetales ved det momsfrie salg efter 5 år.. Page Presentation title

4 Salg af udlejningsejendomme II Momsfri virksomhedsoverdragelse af momsfri aktivitet. NY praksis SKM SR (inspireret af SKM SR) Nu muligt med momsfri virksomhedsoverdragelse af momsfri boligudlejningsejendom Salg er også momsfrit med ML 13 stk. 2, MEN Kravet i 13 stk. 2 om UDELUKKENDE momsfri anvendelse gælder umiddelbart ikke her. Momsfrie ejendomme kan nu sandsynligvis overdrages momsfrit som virksomhedsoverdragelse INDEN der er gået 5 år Krav af køber viderefører de momsfrie udlejningsaktiviteter Page Presentation title

5 Salg af udlejningsejendomme III Blandede ejendomme Boliger og momspligtig erhvervsudlejning Fortsætter køber udlejningsaktiviteten? Momsfri virksomhedsoverdragelse Overdragelse af momsreguleringsforpligtelse Køber skal frivilligt momsregistreres for udlejning af ejendommen ved SKAT m.v. OBS på at frivillig registrering følger CVR-nr. og ikke ejendommen Fortsætter køber ikke aktiviteten? Salg af bygning eller byggegrund? Gammel momsfri bygning eller ny momspligtig bygning? Page Presentation title

6 Salg af udlejningsejendomme IV Ved salg af nyere eller ombyggede udlejningsejendomme Er der tale om salg af ny bygning eller salg af aktiv, hvor der ikke har været fradragsret? SKATs oprindelige udgangspunkt: Aktiver, hvor der ikke har været fradragsret kan sælges uden moms (ML 13 stk. 2) Praksis (kulminerende med styresignal SKM SKAT): Meget kraftig formodningsregel for, at der er tale om ny bygning SKATs formulering i SKM SR: Pensionsselskab har ikke godtgjort at have erhvervet ejendommene udelukkende med henblik på udlejning pga. strategiskifte (selvom der ikke var taget momsfradrag). Dog ret til regulering for evt. resterende reguleringsperiode. SKAT skelnede ikke mellem salg af enkeltlejligheder og samlet salg SKM SR: Salg af udlejningsejendom momsfritaget pga. forudgående udlejning (opførelsen er sket med henblik på momsfri udlejning, der var ikke taget fradrag for moms, ejendommen var ikke opdelt i ejerlejligheder, alle lejlighederne/boligerne er udlejet på tidsubegrænsede standardlejekontrakter, køber ville videredrive ejendommen som udlejningsejendom) Tilsyneladende eneste forskel mellem SKM SR og SKM SR Den første ejendom var opdelt i ejerlejligheder det var den anden ikke Ved samlet salg til ny udlejer bør det overvejes, om der kan være tale om virksomhedsoverdragelse Page 6

7 Sondringen mellem byggegrund og grund med gammel bygning I SKATs udvidelse af begrebet byggegrund Momsfriheden for salg af fast ejendom omfatter ikke byggegrunde I SKATs og Skatterådets praksis er dette gradvist blevet udvidet til, at det heller ikke omfatter eksisterende bygninger med tilhørende grund, hvis bygningen påtænkes nedrevet af køber Styresignal fra januar 2017: SKM SKAT Byggegrund defineret i momsbekendtgørelsens 56: Ubebygget areal, som efter lov om planlægning eller forskrifter udstedt i medfør heraf er udlagt til formål, som muliggør opførelse af bygninger Page 7

8 Sondringen mellem byggegrund og grund med gammel bygning II Kriterier - SKM SKAT hvornår mener SKAT, at en bygning reelt er en byggegrund Prisfastsættelsen i købsaftalen sammenholdt med normalværdien af tilsvarende ejendomme Bebyggelsens karakter ( skur ) Manglende tilslutning til offentlig/privat forsyning Ejendommens tidligere anvendelse Bebyggelsens karakter (fx lade til opbevaring, som ikke opfylder grundlæggende krav til den fremtidige anvendelse) Sælger involveret i nedrivningen Ejendommens fremtidige anvendelse (efter fx periode med udleje) Sælgers kendskab til købers planer om nedrivning, herunder sælgers medvirken til eller kendskab til ændrede lokalplaner og udarbejdede projekter Page 8

9 Sondringen mellem byggegrund og grund med gammel bygning III Eksempler på salg der reelt er bygninger efter SKATs opfattelse (fra SKM SKAT) Areal med eksisterende bygning, hvor det efter lokalplanen ikke er hensigten, at bygningen skulle rives ned, selvom arealet kunne udvikles. Eksisterende P-plads/vejanlæg hvis fremtidige anvendelse efter lokalplan skulle vedblive at være P-plads/vejanlæg. Ukurante arealer som hjørneafskæringer og strimler, der ikke i sig selv kan bebygges. Arealer i udviklingsfasen i forbindelse med kommunes køb af landbrugsjord når de har status i kommuneplanen som 'perspektivareal' eller 'rammebelagt areal'. Fredede eller strandbeskyttelsesarealer, der er selvstændigt matrikuleret Page Presentation title

10 Sondringen mellem byggegrund og grund med gammel bygning IV SKM LSR Salg af bygning med nedrivning var momsfri som salg af en bygning Ikke grundlag for at karakterisere det overdragne som ubebygget fast ejendom (der var faktisk en bygning på grunden!) Sælgeren skulle ikke forestå eller deltage i det efterfølgende nedrivningsarbejde, som køberen selv for egen regning og risiko skulle iværksætte Denne praksis er efterfølgende gentaget i et par landsskatteretskendelser Underkender SKATs udvidelse af begrebet byggegrund Skatteministeriet har indbragt SKM LSR for domstolene (byretten har videresendt til Landsretten) Præjudiciel forelæggelse for EU-Domstolen, SKM VLR Kammeradvokaten fandt ikke, at der var tvivl om fortolkningen af EU-retten det var Vestre Landsret heldigvis ikke enig i :o) Page 10

11 Ombygning af gamle bygninger efterfølgende salg Momsfritagelsen omfatter ikke gamle bygninger, der er væsentligt ombygget For mere end 25% med grund eller 50 % uden grund.. Det er kun fysisk arbejde på bygningen, der skal medtages, ikke arkitekter, ingeniører og andre rådgivningsydelser Ombygninger inden for de seneste fem år inden et evt. salg tæller med Ombygninger tæller med til fuld pris, dvs. der skal ikke kun medtages et nedskrevet beløb Gælder også, selv om ombygningerne ikke sker med henblik på salget Konflikt mellem lovgivere hensigt (ombygningsomkostninger kan nedtrappes) og Skatterådets opfattelse (ombygningsomkostningerne kan ikke nedtrappes) Page 11

12 Momspligt på ejendomsadministration Ejendomsadministration er momspligtigt, men EU-Domstolens dom i sag C-595/13, Fiscale Eenheid X, 9. december 2015 I det omfang, der er tale om ejendomsforvaltning for en investor, der kan anses for at være en investeringsforening, vil visse ydelser være momsfritaget Det kan f.eks. være udvælgelse, køb og salg af fast ejendom (når investeringsforeningens aktiver består af fast ejendom) Det kan også være visse administrative og regnskabsmæssige tjenesteydelser Det kan dog IKKE være administration af driften af ejendommen, da dette ikke er noget unikt for investor pga. dennes status som investeringsforening Endnu ikke styresignal fra SKAT om, hvilke krav der stilles for at være en investeringsforening Page 12

13 Reminder omkring fradragsret I ejendomsselskaber skal der skelnes mellem Udgifter til opførelse af bygninger Skøn over fordelingen på fradragsberettiget anvendelse og momspligtig anvendelse Udgifter til ombygning, reparation og vedligeholdelse af bygninger Kvadratmeterfordeling Udgifter til anlæg, reparation og vedligeholdelse af anden fast ejendom end bygninger Omsætningsfordeling (for hele selskabet, ikke kun ejendommen) Andre omkostninger: Rengøring, administration, revisor, arkitekt, advokat Omsætningsfordeling (for hele selskabet, ikke kun ejendommen) Page 13

14 EY kontakt Morten Hæstrup Rasmussen Senior VAT Manager Page 14

15 EY Assurance Tax Transactions Advisory Om EY EY er en af verdens førende organisationer inden for revision, skat, transaktioner og rådgivning. Den indsigt og de ydelser, vi leverer, hjælper med at opbygge tillid til kapitalmarkederne og den globale økonomi. Vi udvikler dygtige ledere og medarbejdere, som sammen leverer det, vi lover vores interessenter og bidrager til, at arbejdsverdenen og arbejdslivet fungerer bedre - for vores medarbejdere, vores kunder og det omgivende samfund. EY henviser til den globale organisation og kan referere til et eller flere medlemsfirmaer inden for Ernst & Young Global Limited, som hver især udgør en selvstændig juridisk enhed. Ernst & Young Global Limited, som er et engelsk company limited by guarantee, yder ikke kunderådgivning. Flere oplysninger om vores organisation kan findes på ey.com 2017 Ernst & Young P/S. CVR-nr All Rights Reserved. Dette materiale er udarbejdet alene til orientering, og oplysningerne i det tilsigter ikke at være fyldestgørende, og de træder ikke i stedet for udførlige analyser eller udøvelsen af professionelle skøn. I konkrete sager opfordres brugere til at henvende sig til EY s rådgivere. ey.com/dk