Baggrunden for ansøgningen er, at bygningsejeren har rettet henvendelse til kommunen for at købe arealet.

Transkript

1 Statsforvaltningens brev af 15. december 2011 til en kommune T I L S Y N E T Svendborg Kommune har i brev af 19. oktober 2011 søgt statsforvaltningen om dispensation fra reglerne om offentligt udbud ved salg af ejendommen matr. nr. 202a Sven d- borg Markjorder, beliggende Christiansmindevej 16-18, 5700 Svendborg til kommanditselskabet Christiansminde. Statsforvaltningen kan efter omstændighederne imød e- komme anmodningen. Sagens baggrund : Af Svendborg Kommunes anmodning fremgår blandt a n- det: Tilsynet anmodes om samtykke til undladelse af offen t- ligt udbud i forbindelse med salg af ejendommen med matr. nr. 202-a Svendborg markjorder beliggende Chr i- stiansmindevej 16-18, 5700 Sven dborg jfr. 2 st k. 3 i bekendtgørelse om offentligt udbud ved salg af komm u- nens faste ejendomme. Kommunen ejer grunden (matr. nr a), m ens bygningerne på grunden ejes af kommanditselskabet Christ i- ansminde, der driver Hotel Christiansminde, der l igeledes ejer nabom atriklen (matr. nr. 52 -c). M E D K O M M U N E R N E I R E G I O N S Y D D A N M A R K S T A T S F O R V A L T N I N G E N S Y D D A N M A R K S T O R E T O R V A A B E N R A A J O U R N A L N R. : / S A G S B E H A N D L E R : L V O S Y D D I R E K T E T E L E F O N : T E L E F O N : T E L E F A X : E A N - N R SE- N R t i l s y n s y s t a t s f o r v a l t n i n g. d k w w w. s t a t s f o r v a l t n i n g. d k E K S P E D I T I O N S T I D : M A N D A G - O N S D A G : T O R S D A G : F R E D A G : T E L E F O N T I D : M A N D A G - O N S D A G : o g T O R S D A G : F R E D A G : Baggrunden for ansøgningen er, at bygningsejeren har rettet henvendelse til kommunen for at købe arealet. Kommandit selskabet Christiansminde har tilkendegivet, at formålet med køb af arealet er at sikre H otel Christiansmindes fremtidige udvikling. At bygningerne ligger på lejet grund medfører, at bygningsejeren har meget vanskeligt ved at skaffe finansiering, lånekapital og i n- vestorer til brug for udvikling af Hotel Christiansminde

2 grundet usikkerhed i de frem tidige ejerforhold af grund og bygninger. Det er kommunens opfattelse, at der i den konkrete sag er tale om en sit uat ion, hvor der bør gives samtykke til salg uden offentligt udbud. Dette er begrundet i, at offentligt udbud vil kunne hindre den fremtidige udvikling af Hotel Christiansminde gru n- det forskellig ejerforhold til grund og bygninger og lej e- kont raktens vilkår. Endvidere er det væsentligt at gøre opm ærksom på, at nabogrunden (matr.nr. 52 -c) har vejadgang henover komm unens mat rikel ( matr.nr a). Såfremt tredjemand blev ejer af kom munens m atrikel er der en reel r i- siko for, at Hotel Christiansminde kan miste vejadga n- gen. Det er ikke m uligt at sikre vejadgang til nabogru n- den fra Christ iansmindevej grundet terræn forhold og de trafikale forhold. Som det fremgår af vejledningen til udbudsbekendtg ø- relsen, er det cent ralt, at offentligt udbud ikke vil kunne frem kalde højere købstilbud. Det er kommunens opfa t- telse, at offentligt udbud ikke vil kunne frem kalde en h ø- jere pris grundet ejerforhold til bygn ingerne og lejekontraktens vilkår. Kommunen vil sikre salg sker til markedspris ved in d- hentelse af ejendomsmæglervurdering forud for aftale, og at salg ikke sker til under den pris, som er vurderet af ejendom smægleren Det fremgår af sagen, at kommanditselskabet på nabomatriklen (matr.nr 52-c, Svendborg Markjorder) driver det 5 stjernede kursus- og konferencecenter, som er selskabets vigtigste bygning, og at kursus- og konferencecentret dr i- ves sammen med hotellet. Det fremgår blandt andet af lejekontrakt en af 3. juli 1981 mellem Svendborg Kommune og kommanditselskabet Christiansminde, at lejemålet er gensidigt uopsigeligt in d- til den 31. december Af punkt 17 i samme kontrakt fremgår, at Svendborg Kommune efter lejemålets udløb er berettiget men ikke forpligtet til at købe de på ejendommen til den tid v æ- rende bygninger og alt driftsinventar og driftsmateriel h ø- rende til virksomheden. Såfremt kommunen ikke ønsker at erhverve bygninger m.v., har kommanditselskabet Christiansminde et ubeti n- S I D E 2

3 get krav på, at lejemålet i henhold til lejekontrakten fo r- længes på uændrede vilkår i en periode af 10 år eller i ø v- rigt efter nærmere aftale. Efter udløbet af de 10 år indtræder der på ny en køberet for kommunen, som afløses af et lejekrav på samme vilkår, hvis køberetten ikke udnyttes. Statsforvaltningens afgørelse : Følgende fremgår af 2, stk. 3, i Indenrigs - og Sundhedsministeriets bekendtgørelse om offentligt udbud ved salg af kommunens henholdsvis regionens faste eje n- domme (udbudsbekendtgørelsen bekendtgørelse nr. 799 af 24. juni 2011): 2, st k. 3. Med tilsynsmyndighedens samtykke kan o f- fentligt udbud endvidere undlades ved mageskifter samt ved salg, hvor der i øvrigt foreligger særlige forhold, der kan begrunde en undladelse af offentligt udbud. Det fremgår blandt andet af Indenrigs - og Sundhedsministeriets vejledning nr. 60 af 28. juni 2004 om offentligt udbud ved salg af kommunens faste ejendomme (udbud s- vejledningen) punkt 5.4: 5.4. Tilfælde, hvor offentligt udbud med tilsynsmy n- dighedens godkendelse kan undlades Undtagelsesbestemmelsen om salg, hvor der i øvrigt f o- religger særlige forhold, er alene t ænkt anvendt i ganske særlige tilfælde, navnlig hvor det må antages på den ene side, at krav om offentligt udbud vil kunne lægge hi n- dringer i vejen for salget, og på den anden side, at et o f- fentligt udbud ikke vil kunne frem kalde højere købsti l- bud. Det er en forudsætning for tilsynsmyndighedens samty k- ke, at salg, der fritages for offentligt udbud, sker til markedsprisen, jf. herom nedenfor under afsnit 7.1. En fritagelse for offentligt udbud forudsæt ter, at ti l- budsgiveren har en sådan særlig tilknytning til eller i n- teresse i netop den pågældende ejendom, at det vil være ubet ænkeligt at afskære andre potentielle tilbudsgivere fra at komme i betragtning. Fritagelse forudsætter en d- S I D E 3

4 videre, at tilbudsgiveren har et konkret og aktuelt og ikke blot potentielt behov for erhvervelse af netop den omhandlede kommunale ejendom. Som eksempler på tilfælde, der afhængigt af de ko n- krete omst ændigheder vil kunne begrunde en undlade l- se af offentligt udbud, kan nævnes: 2) Salg til en virksomhed beliggende på en naboejendom, der har et konkret og aktuelt behov for at erhverve netop denne komm unale ejendom med henblik på en u d- videlse af virksomheden. Begrebet virksomhed skal fo r- stås bredt og om fatter bl.a. industri - og landbrugsvir k- somhed og kirkegårdsdrift. Fritagelse forudsætter i s å- danne tilfælde, at det må påregnes, at der ikke vil kunne opnås højere eller bedre købst ilbud ved at udbyde eje n- dommen o ffentligt. Det vil sige, at der ikke kan medd e- les samtykke til fritagelse for offentligt udbud, hvis den omhandlede ejendom eksempelvis vurderes som så a t- traktiv eller så attraktivt beliggende, at det m å anses for betænkeligt at afskære andre potentielle tilbudsgivere herunder ejere af andre omkringliggende ejendomme fra at komme i betragt ning som købere af ejendommen. 7) Andre tilfælde, hvor en potentiel køber har en konkret og akt uel interesse i en kommunal ejendom, og hvor det må antages, at et offentligt udbud af ejendommen på den ene side vil kunne lægge hindringer i vejen for sa l- get og på den anden side ikke vil kunne frem kalde højere eller bedre købstilbud. Statsforvaltningen har noteret sig, at lejekontrakten me l- lem Svendborg Kommune og kommanditselskabet Christ i- ansminde er gensidig uopsigelig indtil den 31. december Statsforvaltningen konstaterer, at kommanditselskabet ejer nabomatriklen (matr.nr. 52 -c, Svendborg Markjorder), hvor selskabets 5 stjernede kursus - og konferencecenter er beliggende, at kursus- og konferencecentret og hotellet drives sammen, og at vejadgangen til kursus - og konferencecentret på grund af terræn- og trafikforhold udelukkende har kunnet etabler es henover det areal, som ønskes overdraget. Statsforvaltningen bemærker, at den omstændighed, at en kommune ønsker at sælge en ejendom til en lejer af en fast ejendom, ikke i sig selv kan begrunde, at der medd e- S I D E 4

5 les tilladelse til salg uden afholdelse af o ffentligt udbud, jf. punkt 5.4 i udbudsvejledningen. Det er dog statsforvaltningens opfattelse, at der i den konkrete situation foreligger sådanne særlige forhold, som kan begrunde, at der meddeles dispensation fra offentlig udbud. Efter statsforvaltning ens opfattelse kan det således ikke i den konkrete situation afvises, at en optimering af en virksomheds finansieringsmuligheder kan sidestilles med de behov, som en virksomhed kan have med hensyn til u d- videlse af virksomheden i arealmæssig henseende. Statsforvaltningen lægger vægt på det oplyste om ko m- manditselskabets aktuelle behov for at kunne sikre Hotel Christiansmindes fremtidige udvikling, henset til vansk e- lighederne ved at skaffe finansiering, lånekapital og inv e- storer som følge af, at hotellet lig ger på lejet grund, sammenholdt med at hotellet drives sammen med kursus - og konferencecentret. Statsforvaltningen har i øvrigt noteret sig oplysningerne om, at kommunen vil indhente ejendomsmæglererklæring med henblik på konstatering af markedsprisen. I øvrigt : Afgørelsen vil snarest blive offentliggjort på statsforval t- ningens hjemmeside på internettet Med venlig hilsen Ninna Würtzen Direktør / Lars Voltelen fuldmægtig S I D E 5