ANDELSBOLIG EN GOD BOLIGFORM

Transkript

1 ANDELSBOLIG EN GOD BOLIGFORM Der har altid været skrevet skrækhistorier om ejendomssektoren og måske ikke altid helt uden grund, men hvis man får en god rådgivning og lytter til den, så er der kun i meget sjældne tilfælde grund til reel bekymring. DATEA er en af landets ældste og største professionelle ejendomsadministratorer. Det betyder, at vi kender markedet bedre end de fleste og den viden deler vi gerne med dem, der spørger os og vil lytte til vores indsigt og erfaringer. Det følgende indeholder dog ikke rådgivning, men derimod lidt inspiration til, hvilke områder der ofte med fordel kan undersøges i samarbejde med en personlig og professionel rådgiver når man interesserer sig for andelsboligforeninger. Rådgivning bør efter vores mening altid være personlig, mens inspiration (eller generaliseret rådgivning om man vil) mere er tiltænkt et større publikum. Der er mange gode og professionelle rådgivere, men det er altid godt at være bare en lille smule kritisk omkring rådgiverens uvildighed. Manglende uvildighed, som hos fx ejendomsmægleren, der er ansat af sælger, men som hjælper køber med at rydde problemer og udfordringer af vejen, er umiddelbart fint nok. Man skal dog altid huske, at de pr. definition er sælgerens mand. Tilsvarende kan det i princippet siges om alle rådgivere, inklusiv din personlige bankrådgiver, din advokat og ja, selv din ejendomsadministrator. Vælg en du har tillid til og husk, at i sidste ende, er det kun dig der får gevinsten eller tager tabet. Heldigvis er der rigtigt mange, der får gevinst. Brug lidt tid på at sætte dig ind i hvad du kræver, vil og ønsker og ud fra det træf dit valg. Så er der en rigtig god chance for, at du bliver gladest både nu og i alle årene fremover. ANDELSBOLIGER Der er skrevet meget om uheldige oplevelser indenfor andelsboligsektoren siden finanskrisen ramte os i Vi har som en stor spiller på markedet naturligvis en indsigt i og forståelse af, hvordan det reelle billede er, og det er heldigvis langt fra så sort som man kan få indtryk af i medierne. Langt de fleste af landets over andelsboliger tilhører sunde andelsboligforeninger. Om det er 5, 7, 8 eller måske 10 procent af foreningerne, der har udfordringer lidt udover det sædvanlige, er der ingen I DATEA leverer vi skræddersyede løsninger til andels- og ejerforeninger samt ejere af investeringsejendomme. Vi er kendte for at være professionelle, empatiske og værdiskabende, hvilket sikrer løsninger, der understøtter vore kunders forretning. Læs meget mere på datea.dk

2 præcise opgørelser af, men i hvert tilfælde er der over 90 procent, der ikke burde føle sig ramt af mediernes skriverier. Blandt de foreninger DATEA administrerer, er tallene væsentligt bedre end dette og som hovedregel er de sunde foreninger. Men tjek dem alligevel. HVAD ER EN ANDELSBOLIGFORENING? Man hører ofte at Det er et godt sted at bo billigt!. Mere konkret, så er det en forening man bliver medlem/ medejer af og dermed investor i og det sker ved at købe en andel (et andelsbevis) via et indskud. Denne andel giver ret - og som hovedregel pligt - til at bebo en specifik lejlighed. Andelen giver også andelsbolighaveren ansvaret for foreningens værdier og gæld. Tidligere var formålet med at være medlem af en andelsboligforening, at få en billig og god bolig, med et vist niveau af socialt fællesskab. Det var ikke som sådan formålet, at boligen også var en investering man skulle tjene på, hvis man en dag ønskede at flytte og sælge sin andel. Dermed havde man skabt et alternativ til lejeboligen, men til en pris der lå en del under ejerboligen, hvilket gav et godt alternativ til dem, der gerne ville bo lidt bedre, selvstændigt og i et socialt fællesskab. Dette gælder som udgangspunkt stadigvæk. Andelsboligformen er et rigtigt godt alternativ til unge, herunder studerende der fx låner pengene af forældrene i deres friværdi, førstegangskøbere, ældre (senior andelsboligforeninger) og så videre. Man så eksempler på andelsværdier der blev forsøgt tilpasset markedsniveauet via anvendelse af valuar vurderinger og beslutning om at lade de enkelte andelsbolighaver sælge til den absolutte maksimale værdi. Man vedtog den absolut højest mulige andelskrone, hvilket reelt fjernede den normalt begrænsende maksimalværdiens styring af, at man ikke kunne se andelsboligforeninger som investeringsmuligheder. Oveni dette blev det tilladt, at stille sin andel som sikkerhed for lån. Andre foreninger begyndte at udnytte og spekulere i stadigt mere komplicerede realkredit låneformer. Der er i princippet intet galt i den enkelte nye mulighed, men det er klart at anvender man dem alle til det maksimale niveau, så løber man en større risiko og det strider lidt imod den oprindelige tanke med andelsboligforeningerne specielt når noget går galt. Heldigvis har langt de fleste foreninger været rimeligt fornuftige og lyttet til generelt gode rådgivere, så det stadigvæk er meget attraktivt at blive medlem i flertallet af de eksisterende andelsboligforeninger. En af de væsentlige ting man skal gøre sig klart når man er medlem af en andelsboligforening er, at man har to potentielt modstridende roller. En rolle som medlem/investor og en som andelsbolighaver/lejer. Som medlem skal man vælge en bestyrelse til at varetage andelsboligforeningens daglige drift, vedligeholdelse og udvikling. Denne bestyrelse skal varetage foreningens interesser også der hvor et mindretal føler det går imod deres personlige interesser. Som andelsbolighaver er man på mange områder sidestillet med en lejer, der skal følge foreningens vedtægter og husorden. Og en lidt speciel ting er, at det er en anelse lettere at ekskludere en andelsbolighaver og dermed også medlemmet, for de to roller er knyttet ufravigeligt sammen. Det er dog en nødvendighed, netop fordi der som udgangspunkt er tale om et vist niveau af social afhængighed og respekt, for at foreningen skal kunne fungere nemt, enkelt og smertefrit til fællesskabets bedste.

3 HER FINDER DU VIDEN TIL BRUG FOR KØB Man er reelt ret godt hjulpet, fordi der er en række dokumenter, der altid bør indgå og som sælger normalt kan få udleveret af bestyrelsen eller dennes eksterne hjælper i dagligdagen foreningens administrator: 1. Nøgleoplysningsskema på foreningen 2. Nøgleoplysningsskema for andelsboligen 3. Seneste regnskab(er) 4. Seneste generalforsamlingsreferat(er) 5. Foreningens vedtægter 6. Foreningens husorden 7. Foreningens vedligeholdelsesplan og budget 8. Driftsbudget 9. Energimærke Hertil kommer dokumenter som sælger selv er ansvarlig for at fremskaffe: 1. Salgsopstilling hvis der anvendes en ejendomsmægler 2. Vurderingsrapport 3. El-syns rapport 4. VVS-syns rapport Der kan i princippet også være en venteliste hos bestyrelsen. Den styrer, hvem der er interesseret i at blive medlem af andelsboligforeningen og i hvilket rækkefølge enhver på ventelisten skal spørges om de er interesseret i at blive medlemmer, hvis en specifik andel udbydes til salg. Der findes ofte to ventelister den interne og den eksterne. Den interne venteliste har som udgangspunkt førsteret til udbudte boligandele. Det har den, fordi man gerne vil fastholde foreningens eksisterende, gode og loyale medlemmer, hvis disse ønsker en ny boligandel, der passer bedre til deres nuværende behov, end den andel de allerede har. Den eksterne venteliste har anden prioritet til foreningens udbudte boligandele. Denne liste er med til at sikre en enkel og fair måde at fordele udbudte boligandele på. Hvis du viser interesse og er villig til at vente, så skal din tålmodighed også belønnes, når den rette lejlighed viser sig. Først herefter kan den enkelte andelsbolighaver selv - eventuelt i samarbejde med en ejendomsmægler - finde en ny andelsbolighaver, der dog stadigvæk skal godkendes af bestyrelsen. Ventelister i rigtigt mange foreninger har siden finanskrisens start være passive og dermed er det reelt op til de enkelte andelsbolighaver, at finde en interesseret køber til den pågældende andel. Men selvom dette i dag er rigtigt i langt de fleste salg, så er det stadigvæk altid op til bestyrelsen at godkende enhver ny andelsbolighaver inden denne optages i andelsboligforeningen. Dermed er det reelt også altid bestyrelsen der er den eneste, der kan godkende et salg af en boligandel og afslutte enhver handel efter endt indsigelsesfrist. HVAD SKAL DER VÆRE STYR PÅ? Foreningens formue køber man en andel i, så hvor stor den er og hvad man skal betale for den er et område man bør interessere sig for, og specielt hvordan den er opgjort. Der findes tre metoder; anskaffelse, offentlig vurdering og valuar vurdering. Hvis der skiftes fra en opgørelsesmetode til en anden, er dette også værd at kende årsagen til og de konsekvenser det kan have. Foreningens gæld køber man også en andel i, så hvor stor er den og hvordan er den finansieret. Der findes efterhånden så mange lånekonstruktioner, at det er værd at kende dens størrelse, løbetid, stabilitet i løbetiden, belåningsprocent og så videre, men også samtidigt hvilke lånetyper (fastforrentet, flexlån, cyberlån, renteloft, trappelån, swap lån mv.), hvilke rente- og bidragssatser, der er anvendt og hvilken indflydelse det har på foreningen. Selvom der har været skrevet utroligt meget om visse lån, så er der som udgangspunkt ikke noget galt med den enkelte lånetype, ligesom der ikke behøver at være

4 noget galt med lånekonstruktioner bestående af flere lånetyper og finansielle instrumenter/værktøjer. Hvis bare den specifikke konstruktion anvendes fornuftigt og som tiltænkt, men dette er noget den private rådgiver skal hjælpe med at vurdere i forhold til den enkelte andelsboligforening. Også i forhold til den enkelte køber, for begge sider er lige vigtige. Fx hvis flertallet af foreningens medlemmer har råd til at risikere en større risiko og dermed et større tab end dig, så er det nok bare ikke den rigtige forening for dig at være medlem af. Nært beslægtet til belåning er hæftelse. Her menes hvad den enkelte kan risikere at komme til at betale til kreditor, hvis noget går galt? Hæfter du med dit indskud, en bestemt andel eller solidarisk, dvs. for det hele. Der er helt klart grund til at få forklaret og forstå dette, for når man først er medlem, så gælder reglerne og de kan ikke umiddelbart ændres. Foreningens indtægter er den boligafgift som foreningens medlemmer betaler hver måned for at dække foreningens udgifter. Hvis foreningen har lejere ud over andelsbolighaver der ikke betaler, og rejser, opstår der en tomgang, hvis lejemålet ikke bliver solgt. Her er det andelsbolighaverne, der så skal betale. Hvis der ydermere kun er få til at betale, og der er mange ledige lejemål, der skal betales for, så kan man risikere at måtte hæve boligafgiften. Måske så meget at der er andelsbolighaver, der ikke kan betale og derfor træder ud af foreningen. Det vil sige ekskluderes. Og det gør det endnu værre for de tilbageværende andelsbolighaver. Har foreningen erhvervslejere som går konkurs, kan det være endnu mere udfordrende, for der er måske ikke andre erhverslejere i markedet til at overtage lejemålet. Ofte er erhvervslejemål ikke umiddelbart til at konvertere og sælge som nye andelsboliger, så her kan tomgang blive et langvarigt problem, hvilket aldrig er godt specielt hvis indtægterne fra erhvervslejerne udgør en stor andel af de samlede indtægter. Heldigvis er det sjældent at disse problemer viser sig i en uoverkommelig og uhåndterbar størrelse, blandt andet fordi der ikke er erhvervslejere i flertallet af andelsboligforeningerne. Et rimeligt risikabelt område at komme ind på, er hvis foreningen budgetterer med indtægter de reelt ikke kan vide sig sikre på, for hvis de ikke kommer, så er det eneste der kan redde foreningen, at hæve boligafgiften for de eksisterende andelsbolighavere. Et eksempel på dette kunne være hvis foreningen budgetterede med indtægter fra salg af tidligere leje lejligheder. Det er risikabelt dels fordi man ikke ved om man har så mange lejligheder der fraflyttes og bliver til tomgangslejemål, og dels ved man ikke om man kan sælge dem eller om det kan ske til den pris der er budgetteret med. Tilsvarende risikabelt kan det være hvis man glemmer at budgettere med for mange udgifter eller for store udgifter. Et eksempel på dette er hvis man ikke budgetterer med omkostninger til ejendommens vedligeholdelse. For selvom man synes at ejendommen er i en ret god stand, så tager det mange år at spare op til et nyt tag, nye vinduer, ny belægning på parkeringspladsen eller i gården. Og sparer man ikke op, så kommer der altid en boligafgiftsstigning når den store, og som regel dyre vedligeholdelsesopgave skal udføres. Der er mange andre ting som man kan og bør undersøge inden man bliver medlem af en andelsbolig. Selvom det måske ser afskrækkende ud, så kan man med adgang til foreningens regnskab og generalforsamlingsreferater, normalt skille de helt uinteressante andelsforeninger fra indenfor maksimalt en time. Det betyder, at indsatsen for at sikre sig rimeligt godt er minimal. Når du har fundet din drømme andelslejlighed, så kan man indenfor timer få kigget alle relevante områder igennem inden man slår til. Det er billigt sluppet for at få de bedst mulige kort på hånden, både på vej ind i andelsboligverden, mens man er der, og hvis man en dag ønsker at forlade den.

5 RELEVANT VIDEN Du kan via vores hjemmeside finde yderligere relevant information omkring andelsboliger. Vi afholder også informationsmøder kaldet Gå-Hjem-Møder om hvad der gør sig inden for foreningsområdet. Vi håber her at have givet dig lyst til at se nærmere på alle de fantastisk muligheder andelsboligsektoren byder på som alternativ til lejelejligheder, ejerlejligheder og parcelhuse. Skulle du beslutte dig for at blive andelsbolighaver og det sker i en af de foreninger vi samarbejder med omkring administration, så glæder vi os til at hjælpe dig endnu mere og endnu tættere, med at sikre at du får mest muligt ud af at være andelsbolighaver, så du kan høste mest muligt af dit velforberedte og personlige valg. KONTAKT Vil du vide mere kan du gå ind på datea.dk/foreningsejendomme/andelsboligforeninger. Du er også meget velkommen til at kontakte Anette Dyhl på ady@datea.dk eller på direkte telefon DATEA Lyngby Hovedgade 4, 2800 Kgs. Lyngby datea@datea.dk datea.dk