STRUER KOMMUNE AUGUST 2007 VEJLEDNING OM PLACERING AF BYGGERI I KUPERET TERRÆN TILKNYTTET LOKALPLAN NR. 283 FOR ET BOLIGOMRÅDE SYD FOR DRØWTEN

Transkript

1 STRUER KOMMUNE AUGUST 2007 VEJLEDNING OM PLACERING AF BYGGERI I KUPERET TERRÆN TILKNYTTET LOKALPLAN NR. 283 FOR ET BOLIGOMRÅDE SYD FOR DRØWTEN

2 INDHOLD

3 INDHOLD 1 INDLEDNING 5 2 LOKALPLANENS BESTEMMELSER LOKALPLANENS BESTEMMELSER BAGGRUNDEN FOR BESTEMMELSERNE 9 3 BEBYGGELSENS UDFORMNING BOLIG MED FORSKUDTE ETAGER BOLIG I PLANT NIVEAU 15 4 ANBEFALINGER 16 VEJLEDNING

4 INDLEDNING 4 VEJLEDNING TIL LOKALPLAN NR. 283

5 1 INDLEDNING Lokalplan nr. 283 for et boligområde syd for Drøwten fastsætter bestemmelser for nyt byggeri indenfor området. Området er kuperet og der er derfor tale om et område, der er velegnet til etablering af bebyggelse med forskudte etager. Lokalplanen giver kun i begrænset omfang mulighed for terrænregulering og der er dermed en række forhold, man som bygherre må forholde sig til, ved valg af grund og hustype. Denne vejledning har således til formål at give indtryk af, hvilke typer boliger lokalplanen giver mulighed for at opføre indenfor området og hvilke typer boliger, der er vanskelige at indpasse. Et yderligere formål med vejledningen er at synliggøre, at valg af boligtype bør influere på valg af grund, eller omvendt, at valg af grund bør influere på valg af bolig. Ønskes en bolig i plant niveau, uden forskudte etager, skal man gå efter en grund med lille terrænfald. Ønsker man derimod en bolig med forskudte etager er det en fordel, at grunden har et stort naturligt fald. Det skrånende terræn og de begrænsede muligheder for terrænregulering som lokalplanen fastsætter betyder, at etablering af boliger i plant niveau er forbundet med begrænsninger. Hvori disse begrænsninger består og hvorledes der skal bygges i området for at overholde lokalplanens bestemmelser vil blive illustreret i denne vejledning. Ved at udnytte et skrånende terræn gives mulighed for at etablere en spændende og anderledes bolig. Der vil derfor blive vist eksempler på, hvorledes bebyggelse kan etableres på skrånende terræn, således, at dette udnyttes til en fordel for udformningen af den fremtidige bolig. VEJLEDNING Eksempel på byggeri hvor udsigtsmuligheder udnyttes både fra boligen og terrasserne i tilknytning hertil. VEJLEDNING TIL LOKALPLAN NR

6 LOKALPLANENS BESTEMMELSER 6 VEJLEDNING TIL LOKALPLAN NR. 283

7 2 LOKALPLANENS BESTEMMELSER 2.1 LOKALPLANENS BESTEM- MELSER Lokalplanen fastsætter bestemmelser der har indflydelse på bebyggelsens udformning og placering i terrænet. De bestemmelser, der har størst betydning i denne sammenhæng, er refereret nedenfor. 6 BYGGERIETS OMFANG OG PLACERING Delområde I og II 6.1 Bebyggelsesprocenten på den enkelte grund må ikke overstige 25 for åben/ lav bebyggelse og 35 for tæt/lav bebyggelse. 6.2 Bebyggelse skal opføres som åben-lav eller tæt-lav bebyggelse. Af lokalplankort fremgår, på hvilke arealer indenfor delområde I og II, der må opføres tæt-lav bebyggelse (jf. bilag 2). 6.3 Der må ikke bygges højere end to etager og 7,5 m over det omgivende terræn, fastlagt med kote (niveauplan) på den enkelte grund. For étplanshuse gælder, at bebyggelsens gulvkote maks. må ligge 20 cm over niveauplanet. 6.4 Bebyggelse skal tilpasses terræn. Bebyggelse kan således udformes med kælder og/eller frilagt underetage, forskudte etager i sammenhæng med kælder eller niveauspring på langs af bygningen. * 6.5 Der må ikke uden tilladelse fra Byrådet foretages terrænregulering på mere end +/-0,5 m i forhold til naturligt terræn** på den enkelte grund, ligesom der ikke må etableres skråningsanlæg mod skel. Terrænreguleringer skal udformes som naturlige skråninger uden brug af stensætninger. Dog kan der etableres terrasser o.lign. arealer tilpasset den del af bebyggelsens gulvniveau, som arealet har sammenhæng med. 6.6 I forbindelse med ansøgning om byggetilladelse skal der fremsendes en terrænplan visende fremtidigt terræn til godkendelse. Delområde I 6.7 På hver parcel er fastlagt en udgangsbyggelinie placeret 5 m fra skel mod boligvejen. 6.8 Bebyggelse skal opføres bagved udgangsbyggelinien med énfamiliehusets facade eller gavl placeret i udgangsbyggelinien. Der må således ikke opføres nogen form for bebyggelse på arealet mellem skel mod vej og udgangsbyggelinie. 6.9 Garage/carporte skal opføres vest for énfamiliehuset. Såfremt garage/carport er integreret i énfamiliehuset kan disse placeres i udgangsbyggelinien. En integreret garage/carport er defineret iht. bygningsreglementets 11.1: Ved integrerede garager, carporte, forstås garager, carporte, der ligger under samme tagkonstruktion som énfamiliehuset. * I tidligere udgave af lokalplanen er 6.4 suppleret med yderligere tekst. Denne tekst er fjernet med tinglyst deklaration. **I tidligere udgave af lokalplanen kan der istedet for naturligt terræn stå fastlagt niveauplan. 6.5 er ændret til den formulering der fremgår ovenfor, med en tinglyst deklaration. VEJLEDNING TIL LOKALPLAN NR. 283 VEJLEDNING 7

8 LOKALPLANENS BESTEMMELSER 8 VEJLEDNING TIL LOKALPLAN NR. 283

9 2.2 BAGGRUNDEN FOR BE- STEMMELSERNE I dette afsnit vil det kort blive beskrevet og illustreret, hvorfor terrænændringer ønskes reguleret som det fremgår af bestemmelserne gengivet på side 7. Bebyggelsesplanen for lokalplanområdet syd for Drøwten er opbygget udfra intentionen om, at boligbebyggelsen skal integreres naturligt i landskabet. Kiler fra det omkringliggende landskab strækker sig helt ind til stamvejen i midten af området og de enkelte boliger kommer dermed til at indgå i det omkringliggende landskab. Denne virkning vil blive sløret såfremt det tillades, at der ved de enkelte boliger foretages kraftige terrænreguleringer. Et eksempel på hvorledes de enkelte beboelsesbygninger kan komme til at ligge på isolerede borgbanker ved for kraftige terrænændringer ses på foto øverst på modstående side. Beboelsesbygningerne ligger som isolerede øer og flyder dermed ikke sammen med det omkringliggende landskab. En anden negativ konsekvens af omfattende terrænreguleringer er, at terrænreguleringer på én grund kan være til gene for nabogrunden. En nabobygning kan komme til at ligge hævet over ens egen bolig og med skråninger mod skel. Det samlede resultatet af omfattende terrænreguleringer er et boligområde, der bliver modeleret efter de enkelte bygherrers ønsker og uden den nødvendige hensyntagen til helheden i området. Med lokalplanen og dens bestemmelser sikres helheden i området og hensynet til bebyggelsen på nabogrundene. Til venstre Ved manglende krav til terrænregulering kan resultatet blive, at de enkelte beboelser kommer til at ligge på hver sin borgbanke uden hensyntagen til naboer og de grønne kiler mellem bebyggelsen. For at opnå et boligområde med en høj kvalitet er der behov for en styring via lokalplans bestemmelser og den efterfølgende byggesagsbehandling. VEJLEDNING Nederst Bebyggelsesplanen for området syd for Drøwten er opbygget udfra intentionen om, at boligbebyggelsen skal integreres naturligt i landskabet VEJLEDNING TIL LOKALPLAN NR

10 BEBYGGELSENS UDFORMNING Eksempel 1 - Bolig med lille forskydning i niveauer Typen er velegnet på en grund med lille terrænfald. Eksemplet viser bolig på en grund med en hældning på ca. 50 %o, dvs, en højdeforskel på ca.1,5 meter over en strækning på 30 meter. Eksempel 2 - Bolig i delvis 1 og 2 etager Ved større terrænfald er denne bolig ideel. Se foto på side 12 der viser en variant af denne type. Eksemplet viser bolig på en grund med en hældning på ca. 67 %o, dvs. en højdeforskel på ca. 2 meter over en strækning på 30 meter. Eksempel 3 - Bolig på tværs af terrænfald med forskydning i tre niveauer Boligtype der også kan anvendes på grund med større terrænfald. Den højeste del af bygningen kan evt. etableres i to etager. Se foto på side 13. Eksemplet viser bolig på en grund med en hældning på ca. 67 %o, dvs. en højdeforskel på ca. 2 meter over en strækning på 30 meter. Naturligt terræn Niveauplan Udgangspunkt for fastlæggelse af niveauplan 10 VEJLEDNING TIL LOKALPLAN NR. 283

11 3 BEBYGGELSENS UDFORMNING 3.1 BOLIG MED FORSKUDTE ETAGER Et terræn med fald giver en oplagt mulighed for at etablere en spændende bolig. Størstedelen af af grundene i området har et terrænfald på %o. Dette kan illustreres med, at der over en strækning på 30 meter vil være en højdeforskel på mellem 1,5 til 2 meter. Nogle få grunde har større terrænfald, idet der på disse grunde er en højdeforskel på 2,5 til 3 meter over en strækning på 30 meter. Ifølge lokalplanens bestemmelser må der ikke foretages terrænregulering på mere end +/-0,5 m i forhold til naturligt terræn på den enkelte grund. Derfor vil det være nødvendigt, at tilpasse bebyggelsen til det naturlige fald på grunden. For de viste eksempler på siden til venstre vil terrænreguleringer være mindre end +/-0,5 m i forhold til naturligt terræn. I eksempel 2 vil der blive foretaget terrænregulering på ca. en halv meter ud mod haven. Dette er således den størst mulige terrænregulering, der kan foretages på de enkelte grunde. På tegningerne er det naturlige terræn vist med en grøn stiplet linie. Den røde stiplede linie viser det niveauplan, der i forbindelse med byggesagsbehandlingen vil blive fastlagt for de enkelte byggerier. Det er byggesagsbehandleren, der fastlægger niveauplanet. For bebyggelse med forskudte etager vil niveauplanen blive fastlagt udfra skæring med terræn midt i bygningen. Der findes langt flere muligheder end de her viste. På de følgende sider er vist fotos af boliger bygget med forskudte etager. VEJLEDNING En bolig opdelt i to bygningskroppe. Herved kan bygningerne pladeres i forskelligt niveau i forhold til hinanden og niveauforskellen kan optages i mellembygningen. Udformningen af bygningen til venstre er en spændende måde at bygge ud over terrænfaldet og give udseende af at bygningen svæver over terrænet. VEJLEDNING TIL LOKALPLAN NR

12 BEBYGGELSENS UDFORMNING Øverst en variant af eksempel 2 på side 10. Mod gaden fremstår boligen i én etage og mod udsigten i to etager. Nederst er vist et eksempel med fl adt tag 12 VEJLEDNING TIL LOKALPLAN NR. 283

13 Øverst en variant af eksempel 3 på side 10 Nederst en variant af eksempel 2 på side 10. Boligen ligger på et terræn med lille fald og fra den laveste del af byggeriet til underetagen i den høje del af byggeriet er der derfor kun indarbejdet et lille niveauspring. VEJLEDNING VEJLEDNING TIL LOKALPLAN NR

14 BEBYGGELSENS UDFORMNING Eksempel 4 - Bolig i plant niveau på langs med kurverne På nogle af områdets grunde vil der kunne placeres en bolig i et plan, men det kræver at boligen placeres på langs af kurverne. Ønskes en vinkel på bygningen må man som bygherre være indstillet på at vinklen skal etablers i et forskudt niveau. Eksemplet viser bolig på en grund hvor terrænet falder 1,5 meter over en strækning på 30 meter (hældning på 50 %o). Eksempel 5 - Bolig i et plan på tværs af kurverne Det vil ikke være muligt at placere en bolig i plant niveau på tværs af kurverne, da det vil medføre større terrænændringer end lokalplanen tillader. En bolig på tværs af kurverne kan istedet opføres som vist i eksempel 3. Eksemplet viser bolig på en grund hvor terrænet falder 1,5 meter over en strækning på 30 meter (hældning på 50 %o). Naturligt terræn Niveauplan Udgangspunkt for fastlæggelse af niveauplan 14 VEJLEDNING TIL LOKALPLAN NR. 283

15 3.2 BOLIG I PLANT NIVEAU Ønskes en bolig uden forskudte etager er der på nogle af grundene også mulighed for det. Der er dog begrænsninger som det er vigtigt at være opmærksom på. For at kunne opføre en bolig uden forskudte etager skal man udvælge en af de grunde, der har et lille fald i terrænet. Det vil sige en grund med et fald på 1,5 meter eller derunder over en strækning på 30 meter. Her vil huset skulle lægges på langs af kurverne som det ses af eksempel 4 på modstående side. Nederst på modstående side er det illustreret at huset derimod ikke vil kunne placeres på tværs af kurverne (eksempel 5). Lokalplanen giver ikke mulighed for at der foretages terrænregulering på mere end +/-0,5 m i forhold til naturligt terræn på den enkelte grund. Eksempel 5 vil kræve større terrænreguleringer og kan derfor ikke etableres på denne måde. Som alternativ kan bygges et hus som illustreret i eksempel 3 på side 10 eller som foto øverst på side 13. Ved byggeri i plant niveau vil byggesagsbehandleren lægge niveauplan ved det punkt af bygningen, der ligger i højeste terræn. Dette punkt er angivet med en rød prik i eksemplerne. For bebyggelse i plant niveau gælder, at bebyggelsens gulvkote maks. må ligge 20 cm over niveauplanet. VEJLEDNING En bygning i plant niveau placeret på den fl adeste del af grunden VEJLEDNING TIL LOKALPLAN NR

16 4 ANBEFALINGER Vælg grund udfra om I ønsker bolig i plant niveau eller med forskudte niveauer VEJLEDNING Ved valg af grund tages der ofte udgangspunkt i grundens beliggenhed i forhold til vej, verdenshjørner og udsigt. Det er imidlertid også vigtigt at tage grundens terræn med i betragtning. Er ønsket til den fremtidige bolig, at den skal etableres i plant niveau skal der være mindst mulig terrænfald på grunden. Ønskes en bolig med forskudte niveauer skal man udse sig en grund med et terrænfald, der svarer bedst muligt til den ønskede bolig. Kontakt byggesagsbehandler mens byggeprojektet er på skitse-stadiet Undgå ærgelsen over at få en færdig tegnet byggeansøgning afvist på grund af, at projektet ikke er i overensstemmelse med lokalplanen. Det vil være til fordel for alle parter, at I på et tidligt tidspunkt henvender Jer til byggesagsbehandleren med skitser over det ønskede byggeri. Her vi I kunne få afklaret om Jeres ønske til bolig er realistisk på den pågældende grund. 16 VEJLEDNING TIL LOKALPLAN NR. 283