Nyhedsbrev nr. 7. SPJrådgivnings hjemmeside revideret opdateret virksomhedsprofil og

Transkript

1 Nyhedsbrev nr februar 2011 SPJrådgivning udfører opgaver for kommuner vedr. den almene boligsektor hvad gælder udlejning, drift, økonomi, beboerdemokrati etc. I den forbindelse rådgiver jeg også om tilrettelæggelse og gennemførelse af en effektiv mål- og rammestyringen i forbindelse med styringsreformen for den almene boligsektor boligorganisationernes bestyrelser og administrative ledelser om ledelsesmæssige forhold, strategisk udvikling, mål- og rammestyring etc. Derudover rådgiver jeg boligorganisationer i forbindelse med gennemførelse af konkrete projekter projektudviklere og andre, der samarbejder med almene boligorganisationer Læs i dette nyhedsbrev om: 1. SPJrådgivnings hjemmeside revideret opdateret virksomhedsprofil og ydelsesoversigt (klik) 2. Kommunerne skal tænke på næste step i styringsreformen for den almene boligsektor og deres muligheder for at få en bedre og koordineret boligplanlægning i kommunen (klik) 3. Rekord i tilsagn til nybyggeri af almene boliger og måske reelt stop i tilsagnene i de kommende år (klik) SPJrådgivnings hjemmeside revideret opdateret virksomhedsprofil og ydelsesoversigt Det er godt et år siden, at jeg startede SPJrådgivning. Siden starten har jeg haft en lang række opgaver for kommuner, boligorganisationer, rådgivere, projektudviklere, entreprenører m.fl.. Omdrejningspunktet for mine opgaver er især forhold i den almene boligsektor, andre forhold omkring almene boliger og politisk styrede virksomheder. På baggrund af mine erfaringer fra det første år har jeg arbejdet videre med min virksomhedsprofil og de ydelser jeg har på hylderne. Det kan I læse nærmere om på min hjemmeside - som i den anledning er blevet revideret. Retur til oversigten. 1

2 Kommunerne skal tænke på næste step i styringsreformen for den almene boligsektor og deres muligheder for at få en bedre og koordineret boligplanlægning i kommunen. Jeg har rådgivet en række kommuner om hvordan de kan tilrettelægge deres samarbejde med boligorganisationerne efter styringsreformen. Min erfaring viser, at ét er at få strukturen og organisationen i f.h.t. styringsdialogen på plads noget andet er at få afdækket de behov og ønsker, der er i kommunen i f.h.t. de almene boliger og boligorganisationerne og hvad, kommunen ønsker at opnå gennem samarbejdet. De fleste kommuner har startet op på styringsdialogen med de almene boligorganisationer med udgangspunkt i de styringsrapporter der allerede foreligger eller er på vej fra boligorganisationerne. En række af kommunerne har gjort meget ud af tilrettelæggelsen af styringsdialogen, enten ved egen kraft eller ved at benytte sig af rådgivning fra SPJrådgivning eller andre. Disse kommuner har gjort meget ud af at afklare hvad de vil opnå igennem styringsdialogen og har fastlagt en samarbejdsstruktur, der baserer sig på de årlige dialogmøder med den enkelte boligorganisation og en samlet og kordinerende dialog med alle kommunens bioligorganisationer. Men der er også kommuner der ikke har set alle mulighederne i styringsreformen og groft sagt fortsætter af det samarbejdsspor, som man hidtil har haft med boligorganisationerne. Et samarbejde som er relativt ad hoc baseret og ikke bygger på f.eks. en tilstrækkelig koordinering internt i kommunen. Disse kommuner opnår ikke de gevinster, der er at hente for dem i styringsdialogen med boligorganisationerne og de lever i mange tilfælde ikke op til de krav styringsreformen stiller til dem. Disse kommuner har ikke altid tilstrækkelig fokus på potentialet fordi håndteringen af de forskellige boligtyper ligger i forskellige forvaltninger. Har de overblik over, hvad de betaler i tomgangsleje for ældreboliger, der er vanskelige at udleje? Har de overblik over, hvad de betaler i tomgangsleje for familieboliger som de har anvisningsret til, måske fordi der ikke er overensstemmelse mellem de boliger man får til rådighed til anvisning og behovet? Måske har kommunen for mange boliger til rådighed, måske har kommunen de forkerte boliger til rådighed? Har de overblik over boligbehov som kommunen har svært ved at opfylde? Er der ved at opstå lejeledighed i de almene boliger? Måske sker det i nogle områder af kommunen, medens der kan være ved at opstå behov for boliger i andre områder? Det drejer sig under alle omstændigheder om handle i tide, og her handler det i første omgang om at få skabt sig det nødvendige overblik. Dernæst handler det om at få fastlagt perspektiver og kommunens mål for de almene boliger og samarbejdet med boligorganisationerne. 2

3 Mine erfaringer viser, at den rigtige implementering af styringsreformen for den almene boligsektor er et vigtigt redskab til at skabe en bedre boligplanlægning i kommunerne, og dermed en mulighed for f.eks. at begrænse kommunernes omkostninger til tomgangsleje i almene boliger og skabe overensstemmelse mellem kapacitet og behovet for almene boliger i kommunen. Jeg rådgiver kommunerne om implementering af styringsreformen og gennemførelse af styringsdialogen. Det gør jeg med baggrund i mine 14 års ansættelse i den almene boligsektor som administrerende direktør og forvaltningsdirektør, hvorfra jeg har stor specialviden om den almene boligsektor, herunder også omfattende erfaring med samarbejdet mellem kommune og boligorganisation. Med udgangspunkt heri bistår jeg kommunerne med gennemførelsen af kapacitets- og behovsundersøgelser og udarbejdelse af løsningsforslag. rådgiver jeg kommunerne om, hvordan man sikrer den nødvendige sammenhæng i kommunen m.h.t. håndteringen af de forskellige boligformer. rådgiver kommunerne om hvordan, det fremtidige samarbejde med boligorganisationerne kan tilrettelægges i forbindelse med styringsreformen og kan bidrage til gennemførelse af styringsdialogen. Jeg kan også med baggrund i min specialviden om den almene boligsektor rådgive om generelle og konkrete forhold i den komplicerede sektor. Det gælder forhold omkring drift, anlæg, beboerdemokrati m.m.. Retur til oversigten. 3

4 Rekord i tilsagn til nybyggeri af almene boliger og måske reelt stop i tilsagnene i de kommende år Tilsagnene til almene boliger slog rekord i Det er 30 år siden at der har været givet så mange tilsagn. Oversigten nedenfor, som er bragt i Boligen nr. 2/2011, viser antallet af tilsagn. At det er endt med mere tilsagn skyldes især, at den kommunale grundkapital pr. 1. januar 2011 er tilbage på 14 % efter en periode hvor den har været nedsat til 7 %. Derfor har kommunerne haft interesse i give tilsagn inden udgangen af Dertil kommer, at flere grundsælgere har haft stor interesse i at få solgt deres grunde inden byggegrunde pr. 1. januar 2011 blev pålagt moms. Tilsvarende har boligorganisationerne haft interesse i at anskaffe grundene uden momsen som et forstyrrende element. Så derfor vil der i de nærmest kommende år være en stor byggeaktivitet i den almene sektor. Til gengæld bliver det nok yderst begrænset, hvad der måtte blive givet af nye tilsagn i 2011 og de kommende år. Her er de 14 % grundkapital nok en stor begrænsning kommunerne vil under alle omstændigheder have problemer med at finansiere grundkapitalen og at de er på 14 % gør det ikke nemmere. Som BL s adm. direktør Bent Madsen udtaler til Boligen nr. 2/2011 er det upraktisk for både boligorganisationer, kommuner og entreprenørerne, at alment boligbyggeri opføres rykvis og han argumenterer for en fast og permanent procentsats for den kommunale grundkapital, så man får en mere stabil udvikling i nybyggeriet. 4

5 Det gør det mildest talt svært at lave en fornuftig langsigtet og sammenhængende boligplanlægning i kommuner og boligorganisationer når man er så afhængig af om den kommunale grundkapital er på 7 %, som den har været i , eller på det normale niveau på 14 %. Risikoen for paniske nybyggerier grundkapitalens størrelse på denne måde bliver bestemmende for nybyggeriet. Så derfor må man efterlyse en mere langsigtet strategi for den kommunale grundkapitals udvikling. Se tidligere nyhedsbreve på dette link: Nyhedsbreve 5