NEWS LETTER Q Markedskommentar: Erhvervs- og investeringsejendomme

Transkript

1 NEWS LETTER Q Markedskommentar: Erhvervs- og investeringsejendomme Markedsupdate ved Sadolin & Albæk 2 Markedsbarometer 5 Stærk aktivitet på kontormarkedet 6 Boble på ejendomsmarkedet? 8

2 Markedsupdate 4. kvartal REKORDERNES ÅR Vi nærmer os afslutningen på men hvad kan vi vente i 2018? Hvilke segmenter vil klare sig bedst i det nye år? Hvordan vil boligmarkedet udvikle sig? Læs Sadolin & Albæks markedsupdate for 4. kvartal Af Peter Winther, partner og administrerende direktør, Sadolin & Albæk Vi nærmer os en stærk afslutning på 2017 med en række store transaktioner, som forventes at falde endeligt på plads op mod jul. Transaktionsaktiviteten i det danske investeringsejendomsmarked sætter ny rekord. I skrivende stund anslår vi årets samlede transaktionsvolumen til at nå 86 mia. kr., en fremgang på mere end 30% i forhold til 2016, og 18 mia. kr. højere end resultatet i det tidligere rekordår, dvs Internationale investorer vil stå for mere end halvdelen af investeringerne, målt på volumen. Det er således Sadolin & Albæks forventning, at internationale investorer i 2017 tegner sig for godt 55% af det samlede transaktionsvolumen, en højere andel end nogensinde tidligere Voldsomt stigende transaktionsvolumen i Danmark (mia. kr) E17 Kilde: Sadolin & Albæk Endelig er det værd at nævne, at priserne på de mest attraktive ejendomme inden for alle segmenter aldrig har været højere. 2 Produceret af Sadolin & Albæk. Indholdet må reproduceres og citeres ved kildeangivelse. ISSN Kontakt: Mette Lundorf, Kommunikations- og HR-chef mlu@sadolin-albaek.dk

3 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% Udenlandske investorer står for størstedelen af transaktionerne E2017 Udenlandske investorer Kilde: Sadolin & Albæk Men vi vover alligevel pelsen og giver et bud vil også blive et travlt år på ejendomsmarkedet. Der er vækst i dansk økonomi, beskæftigelsen er stærk, privatforbruget er i god gænge og renten forbliver indtil videre lav. Skulle renten i løbet af 2018 vise en stigende tendens, vil årsagen formentlig være en endnu stærkere vækst og en stigende inflation forhold, som normalt vil påvirke investeringsejendomsmarkedet positivt. Der vil derfor fortsat fra både dansk og international institutionel side blive allokeret kapital til ejendomsinvesteringer, og transaktionsaktiviteten vil være høj, om end Sadolin & Albæk langt fra føler sig overbevist om, at rekorden vil blive slået endnu engang. Vi vil næppe se yderligere generelle fald i afkastkravene. De historisk lave startafkastkrav er drevet af pengerigelighed og lav rente, og en langsom opstramning af pengepolitikken globalt vil stabilisere startafkastkravene på de aktuelle niveauer vil også blive et travlt år på ejendomsmarkedet. Til gengæld vil især markedet for kontor- og logistikejendomme nyde godt af væksten i økonomien og beskæftigelsen. Tomgangen vil falde, og lejepriserne vil vise en stigende tendens, især på de mest moderne og attraktive ejendomme. I 2017 blev de to store fallerede frederiksbergske andelsboligforeninger Hostrups Have og Duegården solgt til priser, som var mellem 30% og 50% over de priser, som ejendommene blev handlet til i de glade dage i Vi har for første gang nogensinde registreret flere transaktioner på Strøget til direkte afkast på under 3%, og de mest attraktive kontorejendomme i det centrale København ses i dag omsat til priser, som modsvarer en nettostartforrentning på under 4%. Og hvad kan vi vente os af 2018? Citatet er ofte tilskrevet Storm P, men stammer formentlig fra debatterne i Folketinget lige før 2. verdenskrig: Det er svært at spå især om fremtiden. Hvilke sektorer vil performe bedst? Sadolin & Albæk vurderer, at den bedste performance vil kunne registreres for moderne logistikejendomme. I dette segment er startforretningskravene i Danmark høje i forhold til sammenlignelige europæiske markeder, og tomgangen er meget lav. Samtidig medfører en stigende e-handel en strukturelt stigende efterspørgsel efter arealer til last mile logistics. Også kontormarkedet vil i de store byer vise en rimelig god performance, drevet af faldende tomgangsprocenter og tendenser til lejestigninger. Inden for butikssegmentet vil udviklingen være differentieret. De mest attraktive lokationer vil fortsat udvikle sig gunstigt. Men samlet vil 3

4 En boble skabes, når en investering primært er begrundet i en forventning om en fortsat værdistigning. lejeefterspørgslen efter butikker stagnere, og der vil være perifere butiksområder, som vil opleve stigende strukturel tomgang. Et afdæmpet boligmarked men boligejendomme genererer fortsat attraktive afkast I de seneste 5 år har boligudlejningsejendomme i de store byer udgjort det absolut mest attraktive segment inden for investeringsejendomme. Stigende lejepriser og faldende afkastkrav har ført til stærkt stigende kapitalværdier. I Sverige og Norge har vi i løbet af 2017 kunnet registrere faldende boligpriser. Det tror vi ikke vil ske i Danmark. Til gengæld er aktiviteten inden for boligbyggeriet høj, og lejepriserne vil efter Sadolin & Albæks opfattelse ikke fortsætte med at stige i samme takt som de senere år. Kombineret med en forventning om stabile startafkastkrav vil priserne for investeringsejendomme ikke fortsætte med at skyde i vejret. Men for investorerne kan mindre også gøre det: Ved et uændret markedslejeniveau vil boligejendomme ikke give ugearede totalafkast, som er på niveau med kontor- og logistikejendomme men for investorer, som benytter sig af lånefinansiering, vil boligudlejningsejendomme også i 2018 generere en overordentlig nydelig forrentning af den investerede kapital. Og hvad med bobler? Pengepolitikken har i årevis været så lempelig, at der utvivlsomt allerede nu er opstået såkaldte aktivbobler aktiver, hvis prisfastsættelse ikke beror på sædvanlige investeringskalkuler, men på en (blind) tiltro til fortsat stigende priser. Tulipanløgsboblen i Holland i begyndelsen af 1600-tallet beskrives ofte som den tidligste spekulative boble. Historier om husejere, som byttede deres ejendomme for tulipanløg var almindelige, og det siges, at et særligt tulipanløg blev solgt for to store tønder vin, fire tons smør, et tusind pund ost, en seng, nogle beklædningsgenstande samt et sølvbæger. Hollænderne indførte på det tidspunkt også et futures marked, hvor man indgik kontrakter om fremtidige leveringer, og folk begyndte at spekulere i tulipanpriser. Adskillige banker og økonomer har advaret om, at bitcoins i dag er en sådan boble, som må sprænges på et tidspunkt om end en omfattende global indsats mod hvidvask af penge, kombineret med, at kryptovalutaer er ganske velegnede som betalingsmiddel for kriminelle transaktioner, nok vil lægge en vis bund under efterspørgslen. Der er god grund til at være opmærksom på, at også ejendomspriserne i dag er høje, og at de ikke vil stige til evig tid. Derfor er risikoen for tabsgivende investeringer også stigende. Men at påstå, at vi i dag kan registrere en ejendomsboble, er objektivt set ikke korrekt. En boble skabes, når en investering primært er begrundet i en forventning om en fortsat værdistigning. Så længe investorerne foretager deres investeringer med et langsigtet driftsperspektiv for øje, med en berettiget forventning om et løbende afkast, som står mål med investeringens risiko, er investeringen ikke spekulativ. Den dag, hvor vi igen ser investeringer, som primært er begrundet i en forventning om, at der på kort sigt kan hjemtages en kapitalgevinst, vil situationen være en anden. Men det er ikke tilfældet i dag. 4

5 MARKEDSBAROMETER Kontor Leje 3. kvt 4. kvt 1. kvt 2. kvt 3. kvt 4. kvt Kr./m2/år eksklusive driftsomkostninger og skatter København Primær Sekundær Aarhus Primær Sekundær Trekantområdet Primær Sekundær Startforrentning % København Primær 4,00 4,00 4,00 4,00 4,00 4,00 Sekundær 6,25 6,00 6,00 5,75 5,75 5,50 Aarhus Primær 4,50 4,50 4,50 4,50 4,50 4,50 Sekundær 6,25 6,25 6,25 6,00 6,00 6,00 Trekantområdet Primær 5,50 5,25 5,25 5,25 5,00 5,00 Sekundær 7,25 7,25 7,25 7,00 6,75 6,75 Tomgang % Storkøbenhavn 9,60 9,30 8,60 8,20 7,60 7,60 Aarhus 8,50 9,10 7,60 7,50 7,80 7,70 Trekantområdet 8,80 8,90 8,70 8,60 9,30 9,00 Butik Industri** Leje 3. kvt 4. kvt 1. kvt 2. kvt 3. kvt 4. kvt Kr./m2/år eksklusive driftsomkostninger og skatter København Top Høj Lav Aarhus Top Høj Trekantområdet Top Høj Startforrentning % København Primær 3,50 3,25 3,25 3,25 3,00 3,00 Sekundær 6,00 5,75 5,75 5,50 5,25 5,00 Aarhus Primær 4,00 4,00 4,00 4,00 4,00 4,00 Sekundær 6,25 6,25 6,25 6,00 6,00 5,75 Trekantområdet Primær 5,25 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 Sekundær 7,50 7,50 7,50 7,25 7,25 7,25 Tomgang % Greater Copenhagen 3,70 3,90 3,80 3,80 4,40 4,30 Aarhus 6,00 5,60 5,50 5,50 5,30 5,40 Triangle Region 9,40 9,00 9,40 8,10 8,40 8, Leje 3. kvt 4. kvt 1. kvt 2. kvt 3. kvt 4. kvt Kr./m2/år eksklusive driftsomkostninger og skatter København Primær Sekundær Aarhus Primær Sekundær Trekantområdet Primær Sekundær Startforrentning* % København Lang 6,25 6,25 6,00 6,00 6,00 6,00 Kort 8,75 8,50 8,50 8,25 8,25 8,00 Aarhus Lang 6,50 6,50 6,25 6,25 6,25 6,25 Kort 8,75 8,50 8,50 8,50 8,50 8,25 Trekantområdet Lang 6,50 6,50 6,25 6,25 6,25 6,25 Kort 10,00 9,75 9,75 9,50 9,50 9,50 Tomgang % Storkøbenhavn 3,10 2,70 2,70 2,30 2,40 2,30 Aarhus 3,90 4,00 3,90 3,60 3,40 3,10 Trekantområdet 2,60 2,90 2,90 2,80 2,30 2,40 *Lang og kort henviser til kontraktens længde **Industri omfatter produktion, lager og logistik 5

6 Newsletter 4. kvartal 2017 STÆRK AKTIVITET PÅ KONTORMARKEDET Af Peter Winther, partner og administrerende direktør, Sadolin & Albæk Moderne kontorer i det centrale København er ved at være en mangelvare Efter adskillige år, hvor dagsordenen for de fleste virksomheder var stram omkostningsstyring, downsizing og effektiviseringer, er fokus de fleste Fortsat nedadgående tomgangsprocent for kontorer i København CBD steder nu igen på vækst. Ikke bare dansk økonomi begynder at udvikle sig positivt, det samme er tilfældet på de væsentligste eksportmarkeder, og 12% faktisk er det adskillige år siden, at vi sidst har kunnet 10% registrere et så synkront globalt opsving som nu. 8% Det betyder, at erhvervslivets investeringslyst er 6% stigende. Det betyder, at der ansættes flere og 4% derved bliver behov for flere kontorkvadratmetre. 2% Hertil kommer, at virksomhederne i tillid til, at de 0% fortsat vil ekspandere, oftere lejer et større areal end 08 det helt aktuelle behov for at sikre sig fremtidige Kilde: Ejendomstorvet udvidelsesmuligheder. Kilde: Ejendomstorvet

7 Efter finanskrisen har tomgangsprocenten i flere år ligget mellem 8% og 10%. Men i løbet af 2017 er tomgangen faldet til under 6%, og Sadolin & Albæk oplever i dag, at mange virksomheder ikke kan finde de moderne og effektive kontorlokaler i det centrale København, som de efterspørger. Samtidig er der i en periode konverteret en del specielt ældre kontorejendomme til boligformål og i det seneste år er flere store og fleksible kontorejendomme konverteret til hotelformål, hvilket i sig selv har fjernet mellem m2 og m2 af kontorudbuddet. Nye kontorbyggerier er undervejs - men kommer først på markedet om flere år Der er nye projekter i pipelinen specielt det store kontorbyggeri, som planlægges udviklet af Danica og ATP på postterminalarealet på Bernstorffsgade, Kalvebod Brygge 32, RED-molen og Cph Highline. Hertil kommer, at der tillige forventes at ske større udflytninger fra Københavns indre by i løbet af nogle år, specielt fra den finansielle sektor. Men på den korte bane i 2018 og 2019 vil udbuddet af moderne kontorer i City være meget begrænset. Og der er god grund til at antage, at vi i løbet af et års tid vil kunne registrere, at toplejen passerer kr pr. m2 med tillæg af skatter og drift. Fortsat lav tomgang uden for København CBD 16% 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% Der er næppe tvivl om, at attraktive og citynære kontorområder på Østerbro, i Nordhavnen og i Tuborg Havn vil nyde godt af denne udvikling. 0% Kilde: Ejendomstorvet Kilde: Ejendomstorvet Der er næppe tvivl om, at attraktive og citynære kontorområder på Østerbro, i Nordhavnen og i Tuborg Havn vil nyde godt af denne udvikling. Det samme vil gælde Ørestad. Kan man ikke finde det ideelle lejemål i indre by, vil man være nødsaget til at lede andetsteds. Opsvinget på kontormarkedet registreres således også generelt i Hovedstadsområdet. Hvor tomgangen regnet eksklusive CBD for blot 2 år siden var næsten 14%, er den i dag under 10%. Flere og flere virksomheder efterspørger nybyggeri En tomgang på næsten 10% burde indikere, at der fortsat er et stort udbud af kontorer for de virksomheder, som søger nye lokaler. Ikke desto mindre viser det sig ofte, at mange større virksomheder har vanskeligt ved at finde egnede ledige lokaler med den beliggenhed, kvalitet, funktionalitet og fleksibilitet, som de efterspørger. Det er derfor Sadolin & Albæks forventning, at vi i 2018 og 2019 vil se en pæn vækst i kontorbyggeriet - også uden for CBD. Sådanne projekter vil langt overvejende være forhåndsudlejede, men et vist spekulativt nybyggeri kan bestemt ikke udelukkes i de mest attraktive decentrale kontorområder. På denne baggrund forventer vi, at selv om kontorefterspørgslen også uden for det centrale København er ganske god, vil tomgangen næppe falde til under 8%, idet efterspørgslen vil blive imødekommet af et øget nybyggeri. 7

8 BOBLE PÅ EJENDOMSMARKEDET? Det bliver ivrigt diskuteret, om det danske ejendomsmarked er så ophedet, at vi nu er på vej mod en decideret boble og der spekuleres i, hvornår den i så fald sprænger og hvad konsekvenserne vil være for dansk økonomi i almindelighed og ejendomsbranchen i særdeleshed. Af Peter Winther, partner og administrerende direktør, Sadolin & Albæk Afkastkravene falder, priser og transaktionsvolumen stiger I årene op til finanskrisen var ejendomsmarkedet rødglødende. Renten var lav, likviditeten rigelig, og investeringsaktiviteten boomede. De mange ligheder med 2007 giver anledning til, at nogle iagttagere i dag advarer om boblelignende tendenser og risici for en ny ejendomskrise. Vi har i årene 2014 til 2017 set et fald i nettostartafkastkravene på førsteklasses (primære) investeringsejendomme på 100 bp, lidt mindre end i 2004 til 2007 men procentuelt en næsten identisk udvikling. Også transaktionsvolumen steg markant i begge disse perioder. Som det fremgår af ovenstående figur, har omsætningen af erhvervs- og investeringsejendomme udviklet sig næsten identisk i årene og Mens aktiviteten aftog i 2007, er aktiviteten dog steget yderligere fra 2016 til 2017 og forventes i 2017 at passere 80 mia. kr. Afkastkravene falder som før krisen 6, ,50 5 4,25 4,50 4 Primære nettostartafkast på CBD kontorejendomme, København ,50 5,50 4,50 4,5 4 3,75 4 3,25 Primære nettostartafkast på high-street butiksejendomme, København Kilde: Sadolin & Albæk 8

9 Markant stigning i transaktionsvolumen som før krisen 80 66,3 63, ,9 48,0 37, E 2017 Kilde: Sadolin & Albæk Transaktionsvolumen, Danmark (mia. kr.) Boligmarkedet boomer igen Før finanskrisen steg boligpriserne kraftigt. Den samme tendens har gjort sig gældende de seneste år. Som det fremgår af ovenstående figur, steg ejerlejlighedspriserne i København meget kraftigt fra 2004 til og med 2006, mens priserne faktisk faldt i 2007, endnu inden den internationale finanskrise for alvor havde bredt sig til Danmark. I 2014 til 2017 er priserne steget med en lidt lavere takt til gengæld er prisstigningerne faktisk accelereret i 2017, og priserne på boliger i København er i dag noget højere end før finanskrisen. Kraftig stigning i boligpriser r som før krisen Kilde: Realkreditrådet Boligpriser pr. m 2, København 9

10 Større yield spread end sidst Der er imidlertid også meget betydelige forskelle i markedsudviklingen for 10 år siden og nu. Fra 2004 til 2005 var yield spread det direkte merafkast på en førsteklasses kontorejendom i forhold til den effektive rente på en 10-årig statsobligation svagt stigende, men fra 2006 faldt yield spread, og i 2007 var det forsvundet. I de seneste 4 år har yield spread ligget konstant på næsten bp. På trods af, at vi i dag ser faldende tomgang og stigende lejepriser, genererer ejendomme således et meget betydeligt direkte merafkast i forhold til obligationsrenten. Dette betyder en fortsat kraftig efterspørgsel efter investeringsejendomme fra den institutionelle sektor. Samtidig er der en betydeligt lavere risiko for, at ejeren i tilfælde af tomgang eller faldende lejepriser ikke kan overholde sine finansielle forpligtelser. Konstant yield spread modsat før krisen 4,50% 4,00% 3,50% 3,00% 2,50% 2,00% 1,50% 1,00% 0,50% 0,00% 2,20% 3,81% 2,63% 3,99% 1,18% 3,98% 0,23% 3,71% Forskel mellem primært startafkast på kontorer og 10-årige statsobligationer. Kilde: Sadolin & Albæk og Danmarks Statistik Sundere boligmarked end i 2007 Boligmarkedet i København er i langt bedre balance end i årene umiddelbart før finanskrisen. Mere balanceret boligmarked end før krisen K1-K Antal solgte ejerlejligheder vs. udbudte ejerlejligheder, r, København Kilde: Realkreditrådet SOLGT Solgte boliger TIL SALG Til salg SOLGT Solgte boliger TIL SALG Til salg 10

11 Ultimo 2006 og 2007 svarede antallet af udbudte ejerlejligheder i København til det samlede ejerlejlighedssalg på 12 måneder. Nu svarer antallet af udbudte lejligheder til 3-4 måneders salg. Bemærk herved, at søjlerne for 2017 i figuren viser antallet af solgte boliger på 6 måneder og antallet af udbudte boliger medio Når talen falder på forholdene på det brandvarme boligmarked før finanskrisen, overses det således ofte, at den gennemsnitlige salgstid for ejerlejligheder faktisk steg allerede i 2006 og igen i I de seneste år har salgstiderne derimod gennemsnitligt været lavere end de salgstider, som kunne registreres i Kortere salgstider end før krisen Dage /14 05/1 5 06/16 07/1 7 Kilde: Realkreditrådet Salgstider for ejerlejligheder, r, København Forsigtig banksektor Men vigtigst af alt: Når udlånsaktiviteten i bankerne i en årrække stiger væsentligt hurtigere end den generelle økonomiske udvikling, er det ikke et sundhedstegn. Før finanskrisen fordobledes banksektorens udlån til ikke-finansielle virksomheder på 4 år. En væsentlig del af denne vækst var utvivlsomt relateret til fast ejendom. Fra 2014 til 2017 har der derimod ikke været nogen stigning i banksektorens udlån, og faktisk ligger udlånene i dag omkring 200 mia. kr. lavere end i Når udlånsaktiviteten i bankerne i en årrække stiger væsentligt hurtigere end den generelle økonomiske udvikling, er det ikke et sundhedstegn. Et professionelt ejendoms- og investeringsmarked, som er finansieret med en kombination af langfristede realkreditlån til lav rente og egenkapital, er naturligt nok meget mere robust end et marked 11

12 med aggressiv kortfristet bankfinansiering til højere renter og meget begrænset egenkapital. Markedet for erhvervs- og investeringsejendomme er følsomt overfor både konjunktursvingninger og rentestigninger. Men risikoen for en ny alvorlig og omfattende ejendomskrise er efter Sadolin & Albæks vurdering ikke-eksisterende. Der vil utvivlsomt i de kommende år blive realiseret både gevinster og tab af ejendomsinvesteringer. Men en bølge af tvangssalg er usandsynlig, og markedet vil grundlæggende være langt mere stabilt. Færre udlån til ikke -finansielle virksomheder r end før krisen Mia. kr Mia. kr /14 05/1 5 06/16 07/1 7 04/14 05/1 5 06/16 07/1 7 Udlån fra pengeinstitutter, Udlån fra pengeinstitutter, Udlån fra realkreditinstitutter, Udlån fra realkreditinstitutter, Kilde: Realkreditrådet 12