Moms ved frivillig registrering for udlejning af fast ejendom

Transkript

1 Indholdsfortegnelse Moms ved frivillig registrering for udlejning af fast ejendom Indledning Registrering Udlejning Bortforpagtning Salg Hvordan du bliver registreret Registrering i mindst 2 år Moms af indtægter Momsfradrag for køb Regulering af fratrukket moms Tilbagebetaling af moms Mere information Moms ved frivillig registrering for udlejning af fast ejendom Resumé Hvad er nyt? Vejledningen bekriver reglerne om udlejning og bortforpagtning af fast ejendom ved frivillig registrering samt regler om momsfradrag og pligt til eventuel regulering for foretagne fradrag. Vejledningen er opdateret med regelændringer gældende fra og med indkomståret Indledning Registrering Denne vejledning er relevant for dig, hvis du erhvervsmæssigt udlejer, bortforpagter eller sælger fast ejendom og bliver momsregistreret i den forbindelse. Det kan være en fordel for dig at blive registreret, da du så har mulighed for at få fradrag for momsen på indkøb af varer og ydelser, som bruges i forbindelse med udlejningen mv. Du skal dog være opmærksom på, at du tidligst kan ophæve din registrering vedrørende udlejning af fast ejendom to år efter den frivillige registrering. Den frivillige momsregistrering er især brugbar for virksomheder, hvis lejere overvejende er momsregistrerede. Den frivillige momsregsitrering betyder nemlig, at du skal opkræve og betale moms af lejeindtægt/forpagtningsafgift. En momsregistreret lejer kan så fratrække momsen af lejen mv. efter de almindelige momsregler. Det betyder, at en lejer kan trække momsen af lejen fra i sit momsregnskab, hvis de lejede lokaler mv. kun bruges til momspligtig virksomhed. Du kan læse mere om de almindelige momsregler i vejledningen Moms - fakturering, regnskab mv. 1/5

2 Udlejning Bortforpagtning Du kan blive frivilligt registreret for udlejning af fast ejendom, hvis du: vil udleje eksisterende fast ejendom uden bestående lejemål vil udleje eksisterende fast ejendom med bestående lejemål køber fast ejendom for at udleje uden indgået lejeaftale på købstidspunktet vil udleje eksisterende bygninger, som opbygges eller repareres, hvorfor der endnu ikke er aftale om udleje vil udleje endnu ikke opført fast ejendom. Fast ejendom er, efter momsreglerne, bygninger og andre faste anlæg. Det vil sige, at udlejning af landarealer, fx havnearealer og landbrugsjord, kan omfattes af registreringen. Derudover kan også udlejning af fx haller, golfbaner eller staldpladser (hestebokse) omfattes af en frivillig registrering. Kun lokaler og arealer, som udlejes eller reelt forsøges udlejet, kan omfattes af den frivillige registrering. Du skal derfor kunne dokumentere, at du prøver at udleje lokalerne, fx i form af udlejningsaftale med en ejendomsmægler/advokat eller ved at annoncere i dagblade mv. Din registrering kan kun omfatte erhvervslejemål. Du har normalt ikke fradrag for momsen ved levering af gas, vand, el og varme ved udlejning af fast ejendom, da det er en del af momsfritagelsen for udlejning af fast ejendom. Hvis du ønsker at blive frivilligt momsregistreret for udlejning af fast ejendom, skal du angive på registreringsblanketten, om den frivillige momsregistrering omfatter levering af el, gas, vand og/eller varme. I så fald har du fradragsret for momsen på fakturaerne fra leverandørerne, men skal pålægge moms, når du fakturerer lejerne for disse leverancer. Som hovedregel kan du som udlejer af fast ejendom ikke få godtgjort afgifter af energiprodukter, fx elektricitet, eller afgift af ledningsført vand, der forbruges af lejerne. Du kan læse mere om reglerne i SKATs juridiske vejledning Punktafgiftsvejledningen. Du finder vejledningen på - Rådgiver - Juridiske vejledninger. Om godtgørelse af energiafgifter og CO 2 -afgift se afsnit F og F Om godtgørelse af vandafgift se afsnit G og G Salg Hvis du bortforpagter fast ejendom, har du også mulighed for at blive frivillig registreret. Det kan fx være bortforpagtning af: landbrugsejendomme hoteller restauranter tankstationer fabrikker mv. Vær opmærksom på, at der gælder de samme regler for udlejning af fast ejendom som for bortforpagtning af fast ejendom. Hvis du sælger fast ejendom, eller byggemodner jord med henblik på salg til registrerede virksomheder, har du også mulighed for at blive frivilligt registreret. 2/5

3 Det gælder også, hvis du køber fast ejendom for at sælge videre til registrerede virksomheder til brug i disses momspligtige virsomhed. Når du sælger ejendommen til en momsregistreret virksomhed, kan du undgå at tilbagebetale fratrukket moms på ejendommen. Køber overtager i så fald reguleringsforpligtelsen. Se afsnittet Regulering af fratrukket moms. Du kan selv få tilbagebetalt den moms, som du har betalt i forbindelse med købet og byggeriet mv. Du skal blot dokumentere, at ejendommen skal bruges til momspligtige formål, ligesom køber, på en særlig blanket, skal erklære at ville overtage den reguleringsforpligtelse, som er tilbage i ejendommen. Hvordan du bliver registreret Registrering i mindst 2 år For at blive frivilligt registreret skal du udfylde blanketten Ansøgning om frivillig registrering for udlejning, bortforpagtning og salg af fast ejendom (blanket nr ). Vær opmærksom på, at den frivillige registrering kun dækker aktiviteterne nævnt i denne vejledning. Får du andre momspligtige aktiviteter, skal du henvende dig til Erhvervs- og Selskabsstyrelsen for at få udvidet din registrering. Du kan vælge at udvide registreringen on-line på eller du kan sende registreringsblanketten (blanket nr ) til Erhvervs- og Selskabsstyrelsen, Kampmannsgade 1, 1780 København V. Du kan få mere information om reglerne for momspligtig virksomhed i vejledningerne På vej - mod egen virksomhed og Moms - fakturering, regnskab mv. Moms af indtægter Du kan tidligst ophæve din registrering for udlejning af fast ejendom 2 år efter den frivillige registrering. Er du registreret inden afslutningen af et byggeri, regnes den 2- årige registreringsperiode fra tidspunktet for start af første udlejning. Momsfradrag for køb Bliver du frivilligt registreret, skal du lægge moms på og betale moms af: almindelige lejebeløb forudbetalt leje, herunder beløb til regulering af forudbetalt leje ved lejeforhøjelser deposita andre beløb, opkrævet som betingelse for udlejningen. Omfatter registreringen også levering af gas, vand, el og varme mv., skal du også lægge moms på disse leverancer. Du skal dog kun lægge moms på de lejemål, der bliver omfattet af registreringen. Hvis du er frivilligt registreret, kan du fratrække købsmomsen (momsen på udgifter) efter de almindelige regler. 3/5

4 Det betyder, at du har fradrag for følgende udgifter: opførelse, ombygning og modernisering reparation og vedligeholdelse drift og administration (fx udgifter til at lave budget, regnskab mm.). Det er et krav, at udgiften vedører de bygninger eller lokaler, der er omfattet af registreringen. Du skal momsregistrere dig hos Erhvervs- og Selskabsstyrelsen, inden du starter. Du kan vælge at registrere dig on-line på eller du kan sende registreringsblanketten (blanket nr ) til Erhvervs- og Selskabsstyrelsen, Kampmannsgade 1, 1780 København V. Regulering af fratrukket moms Du skal regulere den købsmoms, som du tidligere har fradraget, hvis din faste ejendom inden for en periode på 10 regnskabsår: overgår helt eller delvist til ikke- fradragsberettigede formål overgår helt eller delvist til boligformål ikke mere er omfattet af registreringen sælges. Vær opmærksom på, at reguleringsperioden for moms på udgifter til reparation og vedligeholdelse af fast ejendom er 5 år. Du skal ikke regulere moms på udgifter til: vedligeholdelse og reparation af fast ejendom til et samlet beløb pr. ejendom på højst kr. eksklusiv moms drift og administration. Reglerne for regulering af moms finder du i vejledningen Moms af investeringsgoder på I vejledningen kan du læse om: begreberne investeringsgoder og reguleringsperiode hvordan du regulerer overdragelse af reguleringsforpligtelsen ved salg af fast ejendom mv. Hvornår starter Den 10-årige reguleringsperiode skal du regne fra det tidspunkt, hvor du reguleringsperioden? tager ejendommen i brug/udlejer. Året, hvori udlejningen starter, betragtes som første regnskabsår i reguleringsperioden. Den 5- årige reguleringsperiode for moms af udgifter til reparation og vedligeholdelse af fast ejendom skal du også regne fra det regnskabsår, hvor ejendommen tages i brug. Dermed starter reguleringsperioden for hele bygningen, alle lokaler omfattet af registreringen, så snart du udlejer første lejemål. Ændringer i Du skal anmelde ændringer i brugen af ejendommen eller i udlejningsforholdet, udlejningsforholdet som medfører, at du skal regulere for fratrukket moms. Det gør du skriftligt til et skattecenter senest 8 dage efter ændringerne. Regulering ved salg Sælger du din ejendom, kan du overdrage reguleringsforpligtelsen helt eller delvist til køber, hvis vedkommende er momsregistreret og erklærer at ville overtage forpligtelsen for resten af reguleringsperioden. Reglerne for overdragelse af reguleringsforpligtelsen finder du i vejledningen Moms af investeringsgoder på 4/5

5 Tilbagebetaling af moms Mere information Er du registreret for køb og opførelse af fast ejendom eller byggemodning af jord med henblik på senere salg, har du mulighed for at få tilbagebetalt den moms, som du betalte ved købet og opførelsen af byggeriet eller ved byggemodningen. Du kan få momsen tilbage, når du har dokumenteret, at køber til ejendommen er en momsregistreret virksomhed, som erklærer at ville overtage reguleringsforpligtelsen på ejendommen, som fortsat skal bruges til momspligtige formål. Din dokumentation kan fx være en kontrakt. Den periode, der bruges ved regulering af købsmoms for fast ejendom, regnes fra det tidspunkt, hvor køber overtager ejendommen. Du skal anmelde overdragelsen til et skattecenter ved at indsende blanketnummer i udfyldt og underskrevet stand (af både dig og køberen) - senest 8 dage før. Hvis du vil vide mere om momsreglerne generelt, kan du læse vejledningen Moms - fakturering, regnskab mv. Du er også altid velkommen til at kontakte SKAT på telefon , pr via SKATs kontaktside, eller ved at henvende dig personligt i et skattecenter. 5/5