På de følgende sider er de enkelte bygningsdele beskrevet hver for sig med hensyn til:

Transkript

1 Eftersete bygningsdele Indledning: På de følgende sider er de enkelte bygningsdele beskrevet hver for sig med hensyn til: Opbygning Tilstand Tiltag Nedenfor er listet, de enkelte bygningsdele der er blevet efterset. Indhold: 1 Facader og gavle 2 Vinduer og døre til det fri 3 Tagdækning, tagrender og -nedløbsrør m.v. 4 Portrum 5 Kældre 6 Trappeopgange 7 Bygninger i gård 8 Varmecentral 9 Indvendigt afløbsanlæg 10 Brugsvandsanlæg 11 Varmeanlæg 12 Kloakanlæg (ekskl. TV-inspektion) 13 Terræn, belægninger og hegn mv.

2 Bygningsdel: Facader og gavle Lb.nr. 1 Facader er opført som massivt murværk i varierende tykkelse. Facaderne er udført i røde teglsten. Underfacaden i gårdsiden er dog pudset og malerbehandlet. Sokler i gadesiden er af granit. Sokler i gårdsiden er pudsede og tjærede. Gadefacaden er forsynet med gesimsbånd på 1. og 4. sal. Gesimsbåndene tjener endvidere som sålbænke på disse etager. Øvrige sålbænke er af beton. Gårdsiden er forsynet med gesimsbånd på 1. sal, der endvidere tjener som sålbænke. Øvrige sålbænke i gårdsiden er af beton. Facaderne i gadesiden fremtræder, alderen taget i betragtning, overvejende i rimelig stand. Der ses dog en del revner i brystningspartier. Sålbænke og gesimser fremtræder med en del finere revner og mindre afskalninger/forvitringer. Nederst på facaderne ses en hel del forvitringer af fuger og begyndende forvitring af mursten. Sokler er i fornuftig stand. Gårdfacaden fremtræder i mindre god stand. Der ses større revner ( lyn ) i flere brystningspartier. Endvidere ses en del forvitrede fuger og forvitrede mursten. Sålbænke og gesims fremtræder med fine revner og mindre forvitringer. Underfacader og sokler fremtræder i fornuftig stand. Facaderne bør snarest istandsættes, med reparation af fuger og udskiftning af defekte mursten. Sålbænke og gesimser istandsættes og overfladebehandles. Istandsættelse af gårdfacaden er i budgettet anført til år Ny behandling af underfacaden er anført til at ske i år Istandsættelse af gadefacaderne er i budgettet medtaget i 2012.

3 Bygningsdel: Vinduer og døre til det fri Lb.nr. 2 Alle vinduerne i hoved- og bitrapperum er malerbehandlede trævinduer med 2 lags termoruder. Glaslister er af træ. Udvendige fuger er udført som elastiske fuger. Hoveddør og trappedøre er malerbehandlede partier af træ. Udvendige fuger er elastiske fuger. Døre og vinduer er i rimelig stand, men trænger til malerbehandling. Elastiske fuger er nedslidte og trænger til udskiftning Vinduer og døre vil løbende kræve vedligehold i form af smøring og justering samt udskiftning af defekte termoruder. Dette er ikke medtaget i budgettet, idet det forudsættes dækket over den almindelige drift. Generelt bør vinduer og døre malerbehandles snarest og fugerne bør udskiftes, evt. til mørtelfuger. Malerbehandlingen og udskiftning af fuger er i budgettet sat til at ske i 2011 for gårdsiden og 2012 for gadesiden. Der er endvidere medtaget genbehandling 7 år efter ovennævnte år.

4 Bygningsdel: Tagdækning, tagrender og nedløbsrør mv. Lb.nr. 3 Tagkonstruktionen er opbygget som et såkaldt københavnertag. Der forefindes kviste, diverse gennembrydninger, skorstene og brandkamme. Tagdækningen på den flade tagdel er tagpap og på de skrå flader er der beklædt med eternitskifer. Skorstene og brandkamme er udført i pudset murværk. Brandkamme er afdækket med tegltagsten og skorstene er afdækket med beton. Tagrender og nedløb er udført i plast. Diverse inddækninger er udført i zink. Kviste er med zinkbeklædning på flunker, front og tag Diverse taghætter og faldstammeudluftninger er udført i zink Tagdækningernes alder kendes ikke, men vurderes på grundlag af det eftersete, at være i fornuftig stand. Der er ikke meldt om vandindtrængninger af betydning. Eternitskiferbeklædningen skønnes, at have en restlevetid på mere end 20 år. Tagpapdækningen skønnes, at have en restlevetid på år. Tagrender og nedløb vurderes på grundlag af det eftersete at være i fornuftig stand, med en restlevetid på 5-15 år. Inddækninger, taghætter og zinkbeklædninger vurderes at have en restlevetid år. Der ses enkelte defekter ved zinkinddækninger. Brandkamme og skorstene har en hel del pudsafslag. På skorstene er også en del forvitrede mursten. Der vil ikke være behov for større tiltag med hensyn til tagdækningen mv. indenfor de kommende 8-10 år. Det anbefales dog, at der foretages et tagtjek, for eksempel i forbindelse med maling af vinduer og istandsættelser af facader, når der opstilles stillads i forbindelse hermed. I budgettet er der afsat et mindre beløb til taggennemgang og mindre reparationer i 2011/- 12 og 2018/-19. I 2018/-19 er der endvidere medtaget udgifter til udskiftning af tagrender, tagnedløb og renovering af tagpapdækningen. I begge perioder er medtaget beløb til reparationer af skorstene og brandkamme.

5 Bygningsdel: Portrum Lb.nr. 4 Ejendommen er forsynet med 1 portgennemgang placeret med adgang fra Italiensvej. Dækkonstruktionen er af beton med belægning af asfalt. Vægge og lofter er pudsede og malerbehandlet. Mod gaden er portrummet forsynet med en træporte med glaspartier. Over porte er der ilagt stålbjælker. Overflader fremtræder i god stand. Der ses begyndende tæring på stålbjælker over port. Der vurderes ikke at være behov for større tiltag inden for kommende år. I budgettet er medtaget mindre afsætningsbeløb til småreparationer og malerbehandling af træværk. Stålbjælken bør afrenses og malerbehandles, evt. i forbindelse med istandsættelse af gadefacaden.

6 Bygningsdel: Kældre Lb.nr. 5 Der er kælder under hele bygningen incl. portrummet. Kælderen er udført med murede vægge. Gulve er af beton. Dæk over kældre er træbjælkelag med forskalling og gipsplader/puds. I tidligere butik og i portrummet er dækket dog af beton Kælderen indeholder overvejende opbevaringsrum og varmecentral. Adgang til kælderen sker fra gårdsiden via bitrapperum. I nr. 69 findes også en udvendig kældertrappe af beton. I gadesiden er der lyskasser udført af beton med afdækning af stålrammer og riste. Betongulve er overvejende i fornuftig stand, men fremtræder opfugtede flere steder. Der ses mindre skader i overfladerne. Vægge er mange steder kraftigt opfugtede, med mange afskalninger af puds og forvitringer af mursten og fuger. Lofter er med mange skader i puds og områder hvor pudsen mangler. Manglende puds lever ikke op til den nødvendige brandsikring. Der er konstateret højt fugtindhold i flere træbjælker der har kontakt til murværket. På stålbjælker ses væsentlig tæring. Lyskasser er med større afskalninger, revner og forskydninger. De fleste riste er i fornuftig stand. Den udvendige kældertrappe er i rimelig stand. Det anbefales, at der foretages en fugtundersøgelse af kældrene for at få omfanget af opfugtning fastlagt og afsløre årsagerne hertil. På grundlag heraf kan realistiske budgetter opstilles for den nødvendige fugtsikring. De beløb der er afsat i budgettet er et skøn på grundlag af stikprøveeftersynet. I portrummet forefindes et antenneanlæg der giver en del varme som blot sendes ud i portrummet. Det bør undersøges om denne varme kan anvendes til delvis opvarmning af kælderen og dermed en forbedring af fugtforholdene. I budgettet er afsat et beløb til etablering af et anlæg der kan fordele varmen i kældrene Lofterne skal gennemgås med hensyn til brandsikring. Brandsikringen kan udføres ved opsætning af gipsplader eller ved pudsning. Lyskasser og udvendig trappe bør repareres indenfor de kommende år. I forbindelse hermed bør afløbsforholdene kontrolleres.

7 Bygningsdel: Trappeopgange Lb.nr. 6 Hovedtrapperummene er placeret mod gadefacaden. Der er vinduer i facaden i trapperummene. Trappeløb og reposer er af træ med linoleumsbelægning på trin og reposer. Vægge er pudsede og malerbehandlede. Døre og paneler er af malerbehandlet træ. Træværk er malerbehandlet. Bitrapperummene er placeret mod gårdfacaden. Der er vinduer i facaden i trapperummene. Trappeløb og reposer er af træ. Trin og reposer er lakerede. Vægge er pudsede og malerbehandlede. Dør er af malerbehandlet træ. Træværk er malerbehandlet. Overfladerne i hovedtrapperummene fremstår generelt i nogenlunde pæn stand. Der ses dog en hel del mindre slagskader. Der er væsentlig opfugtning af vægge lige indenfor hoveddørene Linoleumsbelægningerne har efterhånden nogen slidtage på de nederste løb og reposer. Entredørene fremtræder noget uens for så vidt angår malerbehandling og med hensyn til glaspartier. I bitrapperummene er der en hel del afskalninger, slagskader og revner i de pudsede overflader. Nederst i trapperummende er der tegn på opfugtning, specielt i nr. 69 Lakeringen på trin og reposer er efterhånden noget nedslidt. I hovedtrapperummene vil der ikke ud fra en byggeteknisk vurdering være behov for større tiltag med hensyn til overfladerne indenfor de kommende år, men det er altid et spørgsmål om i hvilke stand man ønsker at trapperummene skal fremstå. Der vil dog være behov for udskiftning af linoleum på de nederste løb og reposer indenfor få år. Reparation af opfugtede opråder ved hopveddøre er medtaget i 2011 I budgettet er der dog medtaget en generel reparation og malerbehandling af overflader i trapperummet indenfor de kommende 6 år. Tidspunktet kan eventuelt fremskyndes eller udskydes alt afhængig af, i hvilken stand man ønsker trapperummene skal fremtræde. I bitrapperummer anbefales det, at trin, reposer og håndlister lakeres snarest. Udgifterne hertil er medtaget i år Endvidere bør der foretages småreparationer specielt øverst og nederst i trapperummene, herunder en undersøgelse af årsagen til og afhjælpninger af opfugtninger. Beløb hertil er også medtaget i En generel istandsættelse er medtaget i år

8 Bygningsdel: Bygninger i gård Lb.nr. 7 Garagebygningen er udført med murede ydervægge og skillevægge. Det skrå tagværk er udført i træ med tagunderlag af ru pløjede brædder og med tagdækning af tagpap. I gårdfacaden forefindes store træporte. Gulvene er af beton. Facader mod naboer er pudsede med farvet malerbehandling og brandkamme afdækket med teglsten. Værksteds-/lagerbygningen er udført med murede ydervægge, der er pudsede og malerbehandlede. Tagdækninger er med træbjælkelag og bølgeeternitplader. Gulve i stueetagen er af beton. Vinduer og døre er af malerbehandlet træ og med 1 lag glas. Udvendig trappe til 1. sal er af træ. Tag over indgang til 1. sal er dækket med zink. Facader garagebygningen vurderes på grundlag af eftersynet, at være i en fornuftig stand. Der ses en hel del opfugtning af gulve og vægge indvendigt. I lofter er der en del opfugtninger og tegn på svampeangreb af trækonstruktioner og brædder. Porte er i rimelig stand. Facader på værksteds- lagerbygningen vurderes på grundlag af det eftersete at være i fornuftig stand. Der er tegn på vandindtrængning i tagkonstruktionen. Det var ikke muligt, at efterse stueetagen, men det forudsættes, at lejeren har den indvendige vedligeholdelse. Vinduer og døre trænger til noget reparation og malerbehandling. Tagdækningen vurderes indenfor de kommende år at være tjenstlig til udskiftning. Det anbefales, at tagdækningen på garagebygningen snarest renoveres, og at svampeangrebet træ udskiftes. Dette er medtaget i år 2011 I budgettet er der endvidere afsat et beløb hertil samt indenfor perioden en istandsættelse af indvendige overflader samt en gennemgang af facader med nødvendig skønnet reparation herunder malerbehandlig af porte. Det vides ikke hvordan ejerforeningens planer er for denne gårdbygning. I budgettet er der afsat beløb til udskiftning af tag, malerbehandling af vinduer og nødvendig reparation af facader samt nyt gulv på 1. sal.

9 Bygningsdel: Varmecentral Lb.nr. 8 Varmecentralen er beliggende i kælderen Italiensvej nr. 2. Vægge er pudset og malet murværk. Gulv er af beton. Varmeforsyningen sker ved fjernvarme der via veksler forsyner radiatoranlægget. Opvarmning af brugsvand sker i varmtvandsbeholder direkte tilsluttet fjernvarmen. Anlægget er udført i 1997 Der ses tegn på opfugtning af væggene. Rummet trænger til lidt oprydning for diverse effekter der er henlagt på gulvet. Rummet virker noget opfugtet med meget begrænset eller ingen ventilation. Varmeanlægget fremtræder i fornuftig stand. Der er ikke meldt om problemer med anlægget. Den type anlæg kan normalt forventes at have en levetid på år. En varmtvandsbeholder kan forventes at have en levetid på år, ofte mere. Restlevetiden må dog forventes, at ligge på år se også Lb. nr. 10 Det anbefales, at der etableres en bedre ventilering af rummet, f.eks. ved at etablere en fugtstyret udsugningsventilator. Overflader kan efter udtørring eventuelt istandsættes. I budgettet er der afsat et skønnet årligt gennemsnitsbeløb til vedligehold for eksempel udskiftning af defekte ventiler, tærede rør m.v. En udskiftning af varmtvandsbeholderen er medtaget til at ske i år

10 Bygningsdel: Indvendigt afløbsanlæg Lb.nr. 9 Afløbsanlæggene er overvejende udfør i støbejernsrør. Faldstammerne i boliger er efter det oplyste delvis udskiftet Faldstammer i kældre er dels nye, nyere og ældre afløbsinstallationer. Det nyere afløbsanlæg af støbejernsrør kan forventes at have en levetid på år, det vil sige, at det kan forventes at anlægget har en restlevetid på mere end år. Det må forudses, at gamle faldstammer i kældrene og i boligene skal udskiftes indenfor de kommende år. I budgettet er afsat et årligt skønnet beløb hertil.

11 Bygningsdel: Brugsvandsanlæg Lb.nr. 10 Brugsvandsanlæg stammer fra Varmtvandsbeholder er ligeledes fra Hovedledninger, der er udført i galvaniserede rør, er placeret under loft i kælderen med afgreninger til stigstrenge. Fra skaktene forsynes tapstederne af koblingsledninger udført i Pex-rør i trækrør (RIR) og/eller kobberrør. I de enkelte boliger er der monteret brugsvandsmålere på koldt og varmt brugsvand. Der er kun i meget begrænset omfang adgang til installationerne, men på grundlag af det oplyste og eftersete vurderes brugsvandsanlægget at være i fornuftig stand. Det er dog vigtigt, at der holdes et vågent øje med installationer af galvaniserede brugsvandsrør, idet der ofte viser sig gennemtæringer meget tidligt i installationernes levetid. Brugsvandsanlæg af galvaniserede rør vil under almindelige forhold kunne forventes at have en levetid på år. Det vil sige at restlevetiden med rimelighed kan forventes at være over 20 år. Varmtvandsbeholderen er på nuværende tidspunkt ca. 13 år. En varmtvandsbeholder kan normalt påregnes at have en levetid på år. Det vil sige, at der kan opstå behov for en udskiftning indenfor der kommende år. Det anbefales, at de synlige dele af rørinstallationerne i alle boligerne efterses for tæringer på de galvaniserede rør. Derudover vurderes der ikke at være behov for større tiltag indenfor de kommende år for selve røranlægget bortset fra almindelig vedligehold. Der kan opstå behov for udskiftning af enkelte ventiler og lignende. Dette forudsættes at ske over den almindelige drift og vedligehold. I budgettet er der dog afsat et mindre dispositionsbeløb til vedligeholdelse af vandinstallationerne.

12 Bygningsdel: Varmeanlæg Lb.nr. 11 Radiatoranlæggene er etableret i Hovedledninger er placeret under loftet i kælderen med afgreninger til facaderne, hvor lodrette stigstrenge er placeret. Radiatorer er placeret på brystninger under vinduer. Ledninger er sorte gevindrør og radiatorer er pladejernsradiatorer forsynet med termostatventiler. På grundlag af det oplyste og eftersete vurderes radiatoranlægget at være i god stand. Et radiatoranlæg af denne type kan for rørenes vedkommende forventes at have en levetid på op til 80 år. Radiatorer har en levetid på år og ventiler lidt mindre. Der er ikke ved det besigtigede konstateret tæringer på radiatorer eller rør, bortset fra mindre rust på en vinkel i kælderen. Der vurderes ikke at være behov for større tiltag indenfor de kommende år for rørsystemets vedkommende. I den mellemliggende periode kan der dog opstå behov for udskiftning af tærede radiatorer og defekte ventiler. Dette forudsættes at ske over den almindelige drift og vedligehold. I budgettet er der dog afsat et mindre dispositionsbeløb til vedligeholdelse af varmeanlægget.

13 Bygningsdel: Kloakanlæg (ekskl. TV-inspektion) Lb.nr. 12 Der er tale om et ældre kloakanlæg udført i glaserede rør og med brønde af beton. Det er ikke muligt på grundlag af besigtigelsen at fastlægge kloakanlæggets tilstand. Det tyder dog på, at der kan være defekter der kræver udbedring. En egentilg tilstandsvurdering kan først foretages efter, at der er foretaget TV-inspektion af anlægget Det anbefales, at der snarest foretages en TV-inspektion. Denne er i budgettet afsat til at ske i år I budgettet er der endvidere medtaget et afsætningsbeløb til eventuel nødvendige udbedringer.

14 Bygningsdel: Terræn, belægninger og hegn mv. Lb.nr. 13 Gårdbelægningerne består af asfalt. Cykeloverdækning er udført i trykimprægneret træ Hegn og beklædning på naboudbygning er udført i imprægneret træ. Mod Kastrupvej nr. 71 er der opført en malerbehandlet hegns mur Desuden forefindes beplantning og haveinventar Gårdbelægningerne er med større sætninger, huller og revner. Hegn, cykeloverdækningen og beklædningen på nabobygningen er i god stand. Hegnsmuren er i fornuftig stand Det anbefales, at der foretages en gårdrenovering med nye belægninger. Dette bør koordineres med en kloakrenovering, hvis dette viser sig at være nødvendigt. Der er derudover i budgettet afsat et årligt skønnet beløb til almindelig vedligehold Derudover vurderes der ikke at være behov for større tiltag på anlæggene indenfor de kommende år, bortset fra almindelig drift.