KENDELSE. Indklagede havde en fritidsgrund til salg, som klagerne ønskede at købe.

Transkript

1 1 København, den 25. september 2009 KENDELSE Klagerne ctr. statsaut. ejendomsmægler MDE Sven Øvre Storegade Asnæs Sagen angår spørgsmålet, om indklagede i salgsopstilling og købsaftale har givet fejlagtige oplysninger om en ejendoms kloakforhold og derfor er erstatningsansvarlig over for klagerne. Sagens nærmere omstændigheder er følgende: Indklagede havde en fritidsgrund til salg, som klagerne ønskede at købe. Den 27. august 2008 skrev klagerne til indklagede og spurgte blandt andet om, hvad det ville koste at byggemodne netop denne grund. Den 28. august 2008 skrev indklagede til klagerne og oplyste blandt andet, at byggemodningsomkostningerne til el ville være kr ,00 og til kloak anslået kr ,00. Den 1. september 2008 underskrev klagerne købsaftale om køb af fritidsgrunden. Kontantprisen var aftalt til kr ,00, og klagerne skulle overtage grunden den 1. oktober Det fremgår af købsaftalen blandt andet: 5. Ejendommens fysiske forhold (grund)

2 2 Vand/vej/kloak : Vandværk/Privat/fælles vej/ Intet afløb Byggemodningsomkostninger. : Tilslutningsomkostninger.. : Til el kr ,00 kr. samt kloak, anslået kr , Individuelle vilkår aftalt mellem køber og sælger, herunder evt. ændringer til standardvilkår KOMMUNALT OPLYSNINGSSKEMA MANGLER: Køber er gjort bekendt med, at kommunale oplysninger er bestilt, og at disse endnu ikke foreligger. Handlen er derfor fra købers side betinget af, at der ikke foreligger særlige byrdefulde vedr. ejendommen. Undtaget herfra er dog forhold, som allerede er oplyst i nærværende salgsopstilling/købsaftale. Såfremt nærværende forbehold ønskes gjort gældende, skal det ske skriftligt overfor sælgers ejendomsmægler senest 3 hverdage efter, at kopi af kommuneoplysningsskemaet er kommet frem til køber/købers rådgiver. Det fremgår videre af købsaftalen, at klagerne i forbindelse med handlen havde fået udleveret kopi af BBR-ejermeddelelse af 19. august 2003 samt lokalplan. Af den udleverede BBR-ejermeddelelse fremgår: Vandforsyning fra privat, alment vandforsyningsanlæg Intet kloak- eller spildevandsafløb Af det udleverede materiale om lokalplanen fremgår: Området er omfattet af kommunernes 21-spildevandsplaner. Der påregnes ikke kloakering, men tæt nedsivning. Af den til købsaftalen hørende salgsopstilling fremgik blandt andet: BYGGEMODNING Ekskl. Grunden har fået tilsluttet vand. Tilslutning til EL samt kloak står for din - som køber -

3 3 egen regning. Den 29. september 2008 skrev klagerne til indklagede blandt andet: I weekenden var (klagerne) oppe på grunden for at få overblik over husets kommende placering. Vi mødte vores ene nabo og sludrede lidt med hende bl.a. om tilslutning til el og kloak. Da hun fortalte at der ikke var etableret kloakering i udstykningen blev vi noget lange i ansigtet og spurgte om hun var helt sikker. Vi blev henvist til formanden for grundejerforeningen, som vi efterfølgende besøgte.. samme svar

4 4 herfra: Der er ikke etableret kloakering i området! Det blev vi naturligvis noget rystede over, da jeg fik det at vide pr. telefon af dig og det endvidere fremgår af hhv. salgsopstilling samt købsaftalen (Tilslutning til kloak, anslået kr ) Alle andre deroppe har septiktanke, og det vi nu også nødt til at få lavet. Derfor har jeg ringet til Planethuse, som ender med at blive husentreprenøren, til at give os et tilbud fremgår af mailen herunder, kr Den ekstraomkostning på kr som vi bliver pålagt nu og her samt de kommende 6 års tømninger, ser vi gerne Danbolig dække evt. via jeres ansvarsforsikring, da grunden er solgt på urigtige oplysninger, hvor I er den professionelle part som bør eller burde vide dem slags. Samme dag skrev indklagede til klagerne: Jeg kan ikke intet tidspunkt erindre at jeg har oplyst jer, at der er offentlig kloak i området, og der står intet i købsaftalen om at der er offentlig kloak i området. Det oplyste kr ,- er den omkostning vi er blevet oplyst at det koster for etablering af septiktank og sivedræn. Jeg har i dag kontaktet en kloakmester som telefonisk har bekræftet en etablering af en septiktank koster omkring kr ,-, dog forudsat at vandspejlet ikke ligger for højt på grunden. Vi har i købsaftalen skrevet at der ikke er noget afløb (købsaftalens punkt 5), og vi har præciseret i selve salgsopstillingen, at køber skal betale for kloakken. Vi har endvidere skrevet i købsaftalen under punkt 5, at beløbet til kloak er et anslået beløb. Jeg mener derfor ikke at vi har fejlinformeret jer, og kan derfor meddele at jeg ikke ønsker at betale de påståede ekstraomkostninger. Den 20. oktober 2008 fremkom kommunalt oplysningsskema vedrørende grunden. Det fremgår af skemaet, at ejendommen ikke er tilsluttet offentlig kloak eller offentligt spildevandsanlæg, og at der ikke er anden afløbsordning på ejendommen. Klagerne har til nævnet oplyst, at de i oktober 2008 modtog det kommunale oplysningsskema fra deres advokat. Klagerne har bl.a. anført: Indklagede er erstatningsansvarlig over for klagerne. I den salgsopstilling, som klagerne modtog fra indklagede fremgik, at tilslutning til kloak var anslået til kr ,00. Klagerne modtog ikke kommunalt oplysningsskema i forbindelse med handlens indgåelse. Klagerne forventede derfor, at der kunne ske

5 5 tilslutning til offentlig kloak. Efter at klagerne overtog grunden, fandt de ud af, at området ikke er kloakeret, så der kan ikke ske tilslutning til offentlig kloak. Der skal således etableres septiktank på ejendommen, og indklagede burde have oplyst dette. Klagerne forventer at bygge et hus på ca. 100 m 2 og har fået oplyst, at der er såvel normkrav som lovkrav med en tank på liter, når huset har den størrelse. Henset til den tilladte bebyggelsesprocent på grunden, ville klagerne kunne bygge helt op til 188 m 2, hvilket ville betyde en endnu højere udgift. Indklagede var bekendt med, at klagerne ønskede at bygge et hus på ca. 100 m 2. Etablering af septiktank er ifølge klagernes oplysninger dyrere end det beløb, indklagede har anslået til tilslutning til kloak. Klagerne har fået et tilbud på kr ,00. Desuden vil der komme udgifter til tømning fremover, og disse udgifter er klagerne ikke blevet oplyst om. Indklagede skal erstatte klagernes merudgift til etablering af septiktank kr ,00, og desuden betale klagerne et beløb svarende til tømning af septiktank i 6 år, kr ,00. Indklagede har efterfølgende ændret salgsopstillingerne vedrørende grunde i området og anfører nu, at der skal etableres septiktank, hvilket må siges at være en indrømmelse fra indklagedes side. I bilag fra Odsherred kommune, som indklagede har fremlagt, skelnes mellem kloakerede områder og ikke kloakerede områder, hvor der er andre løsninger, for eksempel bundfældningstanke. Indklagede har bl.a. anført: Indklagede bestrider at være erstatningsansvarlig over for klagerne. På grunden var kun betalt for tilslutning til vand. Klagerne skulle selv byggemodne grunden for så vidt angår el og kloak, hvilket indklagede klart havde gjort opmærksom på i salgsopstilling og købsaftale. Indklagede har hele tiden været bekendt med, at der ikke var offentlig kloak i området, og nævner ikke offentlig kloak i udbudsmaterialet. I standardkøbsaftalen fra Dansk Ejendomsmæglerforening angives forhold vedrørende vand/vej/kloak. Ordet kloak anvendes således, uanset hvilken afløbstype, der er tale om.

6 6 Det er indklagedes opfattelse, at ordet kloak er en fællesbetegnelse for afløbsvandet fra toilettet, hvilket underbygges af udskrift fra Odsherred kommune. Når arbejdet med at etablere en septiktank er afsluttet, skal dette registreres hos kommunen på en blanket til færdigmelding af kloakarbejde, ordet kloak dækker derfor i daglig tale også septiktank. Kommunalt oplysningsskema forelå ikke, da købsaftalen blev indgået, men der blev taget forbehold for indholdet. Klagerne/klagernes advokat kunne have gjort indsigelser, da skemaet fremkom, hvilket ikke er sket. Klagerne har videre modtaget lokalplan, hvoraf det fremgår, at der ikke påregnes kloakering i området. Klagerne har aldrig tilkendegivet, at det var afgørende for dem, at ejendommen kunne tilsluttes offentlig kloak. Indklagede anførte et anslået beløb til etablering af septiktank på kr ,00, idet indklagede vidste fra tidligere grundsalg, at udgiften hertil lå i det niveau. Indklagede har efterfølgende fået bekræftet prisen af 2 håndværkere. Indklagede har derfor ikke angivet forkert beløb vedrørende kloak. Klagerne har valgt at etablere en større septiktank end normalt på grund af størrelsen på det kommende hus. Dette må være indklagede uvedkommende. Klagerne ønsker at samle hele byggeentreprisen et sted, hvilket medfører en merudgift til etablering af septiktank. Også dette forhold må være indklagede uvedkommende. Alene hvis indklagede anfører et areal i beskrivelsen af et kommende hus, skal udgifterne svare til det anførte. Hvis der ikke anføres areal, skal indklagede ikke tage højde for ekstraudgifter som opførelsen af et stort hus medfører. Klagerne ses ikke at have lidt et tab. Klagerne skal betale for fremtidig tømning af septiktank, men til gengæld slipper de for at betale stikafgift og vandafledningsbidrag, hvilket samlet set giver en besparelse for klagerne. Grundens værdi er desuden den samme, uanset om der er afløb til septiktank eller til offentlig kloak. Indklagede har rettet salgsmateriale for byggegrunde, efter at sagen har vist, at den tidligere formulering kunne misforstås.

7 7 Nævnet udtaler: Indklagede har i salgsopstillingen oplyst, at grunden har fået tilsluttet vand. Indklagede har videre oplyst, at køber skulle afholde afgift til tilslutning til el og kloak. Indklagede vidste, at der ikke var kloakeret i området. Nævnet finder derfor at indklagede tydeligt burde have anført i salgsopstilling og/eller købsaftale, at der skulle etableres septiktank på ejendommen, således at klagerne ikke kunne være i tvivl herom. Nævnet finder imidlertid, at klagerne via købsaftalen med tilhørende salgsopstilling og det udleverede materiale herunder BBR-ejermeddelelse, lokalplan og senere det kommunale oplysningsskema er blevet gjort bekendt med, at der ikke på grunden var etableret afløb, og at der ikke i området var mulighed for tilslutning til offentlig kloak. Nævnet finder, at klagerne på denne baggrund ikke berettiget kunne forvente, at der kunne ske tilslutning til offentlig kloak. På det foreliggende grundlag finder nævnet henset til det prisoverslag, som indklagede har indhentet uanset de tilbud, som klagerne har indhentet ikke tilstrækkeligt grundlag for at fastslå, at beløbet på kr ,00, der var anslået i købsaftalen, ikke skulle være korrekt anslået. Konklusion: Nævnet pålægger indklagede inden 30 dage fra kendelsens dato at betale klagerne det af dem til nævnet indbetalte gebyr, kr. 700,00. Kendelsen offentliggøres, jf. bekendtgørelse om forbrugerklager 20, stk. 1, og nævnets vedtægter 20, stk. 1. Forbrugerens navn anonymiseres ved offentliggørelsen, jf. nævnets vedtægter 20, stk. 2. P.N.V. Lone Kerrn-Jespersen formand