HØJESTERETS DOM afsagt fredag den 22. februar 2013

Transkript

1 HØJESTERETS DOM afsagt fredag den 22. februar 2013 Sag 285/2011 (1. afdeling) Folke Greisen (advokat Lars Langkjær) mod Hellebo Park Helsingør ApS (advokat Anne Louise Husen) I tidligere instans er afsagt dom af Østre Landsrets 19. afdeling den 16. september I pådømmelsen har deltaget fem dommere: Børge Dahl, Marianne Højgaard Pedersen, Henrik Waaben, Hanne Schmidt og Kurt Rasmussen. Påstande Appellanten, Folke Greisen, har nedlagt følgende påstande: (1) Hellebo Park Helsingør ApS skal anerkende, at årslejen pr. 1. januar 2007 for lejemålet Hellebo Park 26, Helsingør, udgør ,11 kr. (2) Hellebo Park Helsingør ApS skal anerkende, at lejemålet ikke omfattes af hensættelsespligten i boligreguleringslovens 18 b. (3) Hellebo Park Helsingør ApS skal tilbagebetale de hensættelsesbeløb, som han har betalt efter boligreguleringslovens 18 b for perioden 1. juli juli 2007 med procesrente fra de kvartalsvise forfaldsdage. (4) Hellebo Park Helsingør ApS skal tilbagebetale for meget betalt leje for perioden 1. juli juli 2007 med ,93 kr. med procesrente fra de kvartalsvise forfaldsdage.

2 - 2 - Indstævnte, Hellebo Park Helsingør ApS, har over for Folke Greisens påstande 1-4 nedlagt påstand om stadfæstelse. Over for påstand 1 er der endvidere nedlagt en subsidiær påstand om, at Folke Greisen skal anerkende, at den årlige leje pr. 1. januar 2007 udgør ,55 kr. Over for påstand 3 er der nedlagt en subsidiær påstand om frifindelse mod betaling af ,79 kr. Anbringender Folke Greisen har anført, at han som lejer ikke har været forpligtet til at indbetale til den udvendige vedligeholdelse efter boligreguleringslovens 18 b, idet ejendommen ikke er taget i brug før Hans lejebolig blev taget i brug efter den 1. januar 1970, og der blev først udstedt bygningsattest for det samlede byggeri den 29. juni Hertil kommer, at det fremgår af BBR-ejermeddelelsen, at bygningen er opført i Lovteksten i 18 b er upræcis, og princippet i boligreguleringslovens 4 a taler ikke imod den fortolkning, som han gør gældende. Spørgsmål om hensættelser efter 18 b har ikke tidligere været behandlet for Huslejenævnet i Helsingør, og der er ikke et retskraftproblem. Der skal derfor ske tilbagebetaling i overensstemmelse med boligreguleringslovens 17, og der skal ske tilbagebetaling af 18 b- indbetalingerne i perioden fra den 1. juli Der kan ikke gives Hellebo Park medhold i, at der kun skal ske tilbagebetaling med et mindre beløb ud fra en betragtning om, at Hellebo Park kan kræve et større beløb indbetalt efter boligreguleringslovens 18, stk. 1, 4. pkt. Hellebo Park kan ikke benytte denne bestemmelse med tilbagevirkende kraft, da der skal gives skriftlig meddelelse herom, jf. boligreguleringslovens 13 a. Det er ikke lykkedes for Hellebo Park at skaffe oplysninger om den basisleje, der ligger til grund for fordelingen af budgettet. Hellebo Park har anerkendt, at hans andel af budgetudgifterne i denne sag kan fastsættes til : Denne fordeling er anvendt i forbindelse med varsling af lejestigning som følge af forøgede skatter og afgifter pr. 1. januar 2006 og ved varsling af omkostningsbestemt lejeforhøjelse pr. 1. januar 2007 og er den efter boligreguleringsloven korrekte fordeling af budgetudgifter. Han har derfor betalt ,93 kr. for meget i leje i perioden 1. juli juli Der er heller ikke ved dette tilbagebetalingskrav et problem med retskraft, idet huslejenævnet ikke tidligere har taget stilling til spørgsmålet. Endelig bestrides det, at der skulle være udvist retsfortabende passivitet.

3 - 3 - Hellebo Park Helsingør ApS har anført, at ejendommen er taget i brug i 1969, da det er ibrugtagningen af de første lejemål, der er afgørende. Det har derfor været berettiget, at der er sket hensættelse efter boligreguleringslovens 18 b, idet Hellebo Park er en samlet bebyggelse. Subsidiært gøres det gældende, at der efter boligreguleringslovens 18, stk. 1, 4. pkt., skal ske yderligere hensættelse. Under alle omstændigheder skal der ikke ske tilbagebetaling, da den gældende leje frem til 1. januar 2007 er godkendt ved retskraftige afgørelser fra Huslejenævnet i Helsingør. I hvert fald er kravet bortfaldet som følge af passivitet. Hellebo Park har anført, at Folke Greisen ikke har krav på tilbagebetaling af betalt leje i perioden 1. juli januar Ved lejemålets start 1. januar 1997 aftaltes en årlig leje på kr. Den omkostningsbestemte leje har været fordelt efter en grundleje, og senere stigninger er fordelt efter en fordelingsnøgle på , hvoraf Folke Greisen har båret Det er ikke lykkedes at skaffe oplysninger om den grundleje, der har været anvendt, og Hellebo Park har anerkendt, at Folke Greisens andel af budgetudgifterne i denne sag fastsættes til : Det er ikke udtryk for, at den leje, som Folke Greisen tidligere har betalt, er for høj. I øvrigt er lejen godkendt ved tidligere retskraftige huslejenævnsafgørelser. Hertil kommer, at også dette krav er bortfaldet ved passivitet. Supplerende sagsfremstilling I afgørelsen fra Huslejenævnet i Helsingør af 3. november 2004 hedder det under begrundelse i et afsnit om forskellig kvadratmeterleje: Da lejestigningen fordeles efter en vurderingsleje kan der forekomme forskellige m2 leje for forskellige lejemål. Det bemærkes i denne forbindelse, at lejen for ensartede lejemål bør være ens, medmindre der foreligger særlige forhold, der begrunder andet (f.eks. individuelle forbedringer). Det bør da fremgå af det pågældende lejemåls lejesammensætning. I afgørelsen er det under Baggrund bl.a. oplyst, at LLO havde stillet forslag om, at der skulle betales ens leje pr. kvadratmeter for alle lejemål. Udlejer havde oplyst, at lejen blev fordelt efter en fordelingsnøgle der hedder vurderingsleje, hvorfor nogle få lejemål stadig betaler mindre end andet lejemål.

4 - 4 - Retsgrundlaget I lovbekendtgørelse nr. 962 af 11. august 2010 om midlertidig regulering af boligforholdene er der fastsat regler på området. I loven hedder det bl.a.: 4 a... Stk. 2. Er flere ejendomme, der ejes af samme ejer, opført kontinuerligt som en samlet bebyggelse, og har disse ejendomme fælles friarealer eller nogen form for driftsfællesskab, anses disse ligeledes i denne lov som én ejendom. Det samme gælder, hvor flere ejendomme er samvurderet eller samnoteret i tingbogen. 18 b. I ejendomme taget i brug før 1970, som har mere end 2 beboelseslejligheder, skal udlejeren ud over de beløb, der er nævnt i 18, afsætte et årligt beløb på 27,50 kr. pr. m²... Højesterets begrundelse og resultat Boligreguleringslovens 18 b (Folke Greisens påstande 1-3) Højesteret tiltræder, at bebyggelsen Hellebo Park skal anses for én ejendom i henhold til boligreguleringslovens 18 b, da der er tale om en samlet bebyggelse med fælles friarealer opført kontinuerligt på ét matrikelnummer, jf. herved lovens 4 a, stk. 2, 1. pkt. Højesteret tiltræder også, at ejendommen efter ordlyden af og formålet med 18 b må anses for taget i brug i 1969 ved lejernes successive indflytning fra juni Folke Greisen skal derfor anerkende, at den årlige leje pr. 1. januar 2007 er som fastslået i landsrettens dom, og Højesteret frifinder derfor Hellebo Park Helsingør ApS for Folke Greisens påstande 1-3. Budgetlejens fordeling (Folke Greisens påstand 4) Det fremgår af boligreguleringslovens 10, stk. 1, 1. og 2. pkt., at forhøjelse af den omkostningsbestemte leje fordeles på lejlighederne i en ejendom efter deres indbyrdes værdi, men således at skævheder i lejeniveauet i den enkelte ejendom udlignes, idet forhøjelsen, når lej-

5 - 5 - lighederne har samme indbyrdes brugsværdi, forlods pålægges de lejligheder, der har lavest leje. Parterne er enige om, at Folke Greisen med virkning fra den 1. januar 2007 af ejendommens budgetudgifter (driftsudgifter og afkast af ejendommens værdi) skal bære en andel på : Efter det oplyste har Folke Greisen tidligere betalt efter en såkaldt grundleje, og stigning i den omkostningsbestemte leje er blevet fordelt efter den nævnte andel. Der foreligger ikke nærmere oplysninger om grundlejen. Huslejenævnet har i afgørelsen af 3. november 2004 om et krav fra beboerrepræsentationen om ens kvadratmeterleje for alle lejemål udtalt, dels at lejestigningen fordeles efter en vurderingsleje, hvorfor der kan forekomme forskellig kvadratmeterleje for forskellige lejemål, dels at lejen for ensartede lejemål bør være ens, medmindre der foreligger særlige forhold, der begrunder andet, f.eks. individuelle forbedringer. Det er Folke Greisens opfattelse, at faktoren : også skulle have været anvendt for hele lejen i perioden fra 1. juli 2002, og at han som følge heraf har betalt for meget. Hertil bemærker Højesteret, at der ikke er grundlag for uden videre fra det forhold, at parterne er blevet enige om et bestemt, fremtidigt fordelingsprincip, at drage den slutning, at de hidtil anvendte principper har været i strid med lejelovgivningen. Der foreligger heller ikke i øvrigt oplysninger, som giver grundlag for at give Folke Greisen medhold i, at han har betalt for meget siden 1. juli 2002 som påstået. Højesteret tiltræder derfor, at Hellebo Park Helsingør ApS også skal frifindes for Folke Greisens påstand 4. Thi kendes for ret: Højesteret stadfæster landsrettens afgørelse om, at Folke Greisen skal anerkende, at lejen for lejemålet Hellebo Park 26, Helsingør, pr. 1. januar 2007 udgør ,55 kr. årligt (eksklusiv kollektivafgift, beboerrepræsentationsgebyr og á conto varme), samt landsrettens afgørelse om sagsomkostninger.

6 - 6 - Hellebo Park Helsingør ApS frifindes for Folke Greisens påstande 1-4. I sagsomkostninger for Højesteret skal Folke Greisen betale kr. til Hellebo Park Helsingør ApS. De idømte sagsomkostningsbeløb skal betales inden 14 dage efter denne højesteretsdoms afsigelse og forrentes efter rentelovens 8 a.