KENDELSE. Klagen angår spørgsmålet om, hvorvidt de indklagede har krav på betaling af et vurderingshonorar som krævet.

Transkript

1 1 København, den 17. januar 2013 KENDELSE Klager ctr. statsaut. ejendomsmæglere MDE Ege Christiansen og Mads Ege Christiansen Hersegade Roskilde Nævnet har modtaget klagen den 26. juni Klagen angår spørgsmålet om, hvorvidt de indklagede har krav på betaling af et vurderingshonorar som krævet. Sagens nærmere omstændigheder er følgende: Klager og dennes bror ønskede at sælge en ejendom, som de havde erhvervet i fælleskab i Ejendommen er en landbrugsejendom på ca. 13 ha. Klager ejede 80 % af ejendommen, og klagers bror ejede 20 %. I 1985 oprettede parterne en samejeoverenskomst, hvoraf bl.a. fremgik, at en beboelsesbygning opført i 1985 alene ejedes af klagers bror. Det fremgik videre, at klagers bror var tillagt en livslang boligret til beboelsen i tilfælde af enten klagers overtagelse af hele ejendommen eller i tilfælde af salg til tredjemand. Klager kontaktede i 2011 de indklagede for en vurdering af klagers og klagers brors fælles ejendom. Klagers bror var i forbindelse med afhændelse af ejendommen repræsenteret ved egen advokat. Den 31. juli 2011 skrev de indklagede til klager bl.a.:

2 2 Jeg anerkender modtagelsen af din anmodning om vurdering af ovennævnte ejendom. Jeg vil foretage besigtigelse af ejendommen efter min ferie, d.v.s. ca vil behandle sagen. Jeg har underrettet advokat [klagers brors advokat] om din henvendelse. Den 22. september 2011 skrev de indklagede til klagers advokat bl.a.: Får jeg instruks fra Jer om denne sag? [Klager] oplyser, at der skal foretages en samlet vurdering, udarbejdet i fællesskab af 2 ejendomsmæglere. [ ] Klagers advokat svarede den 23. september 2011 de indklagede bl.a.: Jeg er i øjeblikket ved at udarbejde vurderingstemaet i samarbejde med [klagers brors advokat]. Jeg vil, når vurderingstemaet er endeligt, fremsende dette samt bilag til dig. De indklagede svarede samme dag klagers advokat, at de indklagede herefter afventede nærmere instruks. Den 20. december 2011 sendte klagers advokat vurderingstema samt kopi af samejeaftale af 21. december 1985, som var indgået mellem klager og klagers bror, til de indklagede. Det fremgik af vurderingstema af 20. december 2011 udfærdiget af klagers advokat bl.a.: De af parterne antagne statsautoriserede bedes efter besigtigelse af ejendommen [ ], besvare følgende spørgsmål: 1. Vurderingsmændene bedes ansætte værdien af hele ejendommen i handel og vandel, således som dette er beskrevet i 7 i samejeaftalen af 21. december 1985 indgået mellem ejendommens ejere (herefter benævnt Samejeaftalen). 2.

3 3 Vurderingsmændene bedes udarbejde en særskilt værdiansættelse af ejendommen omfattende grunden, samtlige produktionsbygninger, driftsmateriel og driftsinventar, beplantninger og øvrige afgrøder, jf. Samejeaftalens 7 med undtagelse af beboelsesbygningen. 3. Vurderingsmændene bedes ligeledes udarbejde en særskilt værdiansættelse af beboelsesbygningen. Beboelsesbygningen skal vurderes som bygning på lejet grund. Vurderingen af beboelsesbygningen skal ske på grundlag af værdien af beboelsesbygningen i handel og vandel. Værdiansættelsen af beboelsesbygningen skal endvidere ske under hensyntagen til beboelsesretten i henhold til Samejeaftalens 10 og 11, hvorefter den ene ejer af ejendommen og dennes hustru har livsvarig boligret til beboelsesbygningen. Som vederlag for denne boligret betales husleje, der fastsættes på årsbasis svarende til beboelsesejendommens årlige driftsomkostninger, herunder renter på prioritetsgæld pr. overtagelsesdagen, ejendomsskatter, løbende vedligeholdelsesudgifter, varme, el mv. Den 10. januar 2012 orienterede klagers advokat indklagede om, at såfremt de indklagede og klagers brors ejendomsmægler ikke kunne blive enige om værdiansættelsen, skulle der udarbejdes to vurderingsrapporter. Den 16. marts 2012 udfærdigede de indklagede og klagers brors ejendomsmægler i fællesskab en vurdering af ejendommen. Den 1. juni 2012 sendte de indklagede faktura til klager, hvoraf fremgik, at de indklagedes vurderingshonorar var kr. Den 19. juni 2012 skrev klager til de indklagede bl.a.: De har efter vurderingen af ejendommen fremsendt en faktura til min advokat [ ] på kr ,00 incl. moms. Dertil er at bemærke, at aftalen med mig var at De ville foretage vurderingen for kr ,00 excl. moms. De har ingen aftale med min advokat om vurderingen, men derimod med mig kr ,00 excl. moms. De bedes fremsende en kreditnota til min advokat på kr ,00 og fremsende en faktura til mig på kr ,00 + moms og anføre at det drejer sig om vurderingen af [klagers og klagers brors ejendom]. Samme dag skrev klagers advokat til klager, at hun samme dag havde anmodet de

4 4 indklagede om at udstede og fremsende en ny faktura til klager, idet fakturaen var udstedt til klagers advokat. Den 20. juni 2012 skrev klager til de indklagede bl.a.: Jeg har nu modtaget en kopi af Deres faktura fra min advokat. Det viser sig, at den lyder på 12. excl. moms mod det aftalte honorar på kr Altså en stigning på 140 %. De bedes fremsende en faktura til mig på de aftalte kr moms. De indklagede svarede den 22. juni 2012 klager bl.a.: Jeg har alene en aftale med advokatformaet, idet anmodningen er kommet derfra. Ligeså er vurderingsgrundlaget kommet fra Advokatfirmaet. Den nævnte pris på kr ,- er givet ved et kort kig på ejendommen og med et løst slag på tasken om pris. Men det var jo ikke det, som advokatfirmaet bad om Advokatfirmaet har forelagt en lang kontrakt og med basis i denne skulle vurderingen udarbejdes. Du kan kontakte sin advokat og få en kopi af anmodningen om vurdering, der er fremsendt til mig og vurderingstemaet fremgår af denne anmodning. Klager har betalt kr. til de indklagede. Klager har bl.a. anført: De indklagede har ikke krav på betaling af vurderingshonorar ud over det aftalte beløb på kr. Den i sagen omhandlede ejendom blev i sin tid anskaffet med henblik på, at klagers bror, der netop var fraskilt og uden de store muligheder for erhvervsmæssig beskæftigelse, kunne opnå en meningsfyldt tilværelse. Klagers bror har efterfølgende bygget en bolig på ejendommen, som han har beboet. Han har derefter været på overførselsindkomst i mange år. Klager ejer 80 % af ejendommen og har foretaget indbetalinger i overensstemmelse hermed. Beboelsen ejes alene af klagers bror. Ejendommen drives som juletræsplantage, men der har ikke været de store indtægter i salg til private ved juletid. Der har ikke været juletræssalg siden december 2008, og ejendommens areal er alt for beskedent til egentlig erhvervsmæssig udnyttelse. Ejendommen har en smed som lejer i en af bygningerne. Lejeindtægt herfra udgør 2.368,75 kr. om måneden. Denne indtægt er ikke tilstrækkelig til at dække

5 5 omkostningerne ved ejendommen. Klager har således ikke erhvervet ejendommen med henblik på investering i erhvervsmæssig forstand. Købet af ejendommen er ment som en social foranstaltning for klagers bror. De indklagede accepterede skriftligt at vurdere klagers ejendom. Det blev aftalt telefonisk, at de indklagede skulle foretage vurderingen sammen med en anden ejendomsmægler, som blev udpeget af klagers bror. Dette accepterede de indklagede og meddelte, at de indklagedes honorar ville blive kr. Klagers advokat udarbejdede i fælleskab med klagers brors advokat et vurderingstema og sendte det til de indklagede. De indklagede sendte vurderingen til klagers advokat, hvorefter klagers advokat kontaktede klager telefonisk for at oplyse, at hun fejlagtigt havde modtaget de indklagedes faktura. De indklagede har ikke på noget tidspunkt henvendt sig til klager for at aftale en forhøjelse af deres honorar eller for at begrunde en forhøjelse. De indklagede har bl.a. anført: De indklagede har krav på honorar for vurdering af klagers ejendom. Ejendommen har status af landbrugsejendom og er noteret som frugtplantage i ejendomsvurderingen. Der er endvidere et erhvervslejemål på ejendommen. Da vurderingstemaet kom fra klagers advokat viste det sig, at dette tema var meget specielt og omfattende. De indklagede havde ikke fået oplyst, at temaet ville være så omfattende. Da temaet kom fra klagers advokat, blev de indklagede bedt om at lave en vurdering, men der blev ikke spurgt til vurderingshonorarets størrelse. De indklagedes vurderingshonorar er ganske normalt, og det beregnede honorar dækkede kun den forbrugte tid til vurderingen. Nævnet udtaler: Indledningsvis bemærker nævnet, at det må lægges til grund, at klager erhvervede ejendommen til brug for bolig for sin bror. Klager har oplyst, at klager ejede 80 % af ejendommen, og at ejendommens udgifter oversteg indtægterne. Nævnet finder ikke, at klager erhvervede ejendommen i investeringsøjemed. Nævnet finder, at klagers erhvervelse af ejendommen kan sidestilles med forældrekøb, og under disse omstændigheder finder nævnet, at klager må anses for forbruger i relation til vurderingen af ejendommen, hvorfor nævnet, der er et forbrugerklagenævn, kan behandle sagen. Der er ikke mellem parterne indgået en skriftlig aftale om det i sagen omhandlede honorar for vurdering af klagers ejendom.

6 6 Ifølge de forbrugeretiske regler aftalt mellem Dansk Ejendomsmæglerforening og Forbrugerrådet skal ejendomsmæglere sørge for, at væsentlige aftaler indgås eller bekræftes skriftligt. Henset hertil kan nævnet ikke godkende et honorar, der ligger udover det, som klager anerkender at skulle betale. Konklusion: De indklagede har ikke krav på yderligere betaling, hvorfor klagen tages til følge. Efter sagens udfald skal de indklagede betale klagegebyret på 250 kr. til klager. Betalingen skal ske inden 30 dage fra kendelsens dato. Kendelsen offentliggøres, jf. nævnets vedtægter 22, stk. 1. Forbrugerens navn anonymiseres ved offentliggørelsen, jf. nævnets vedtægter 22, stk. 2. P.N.V. Lone Kerrn-Jespersen formand